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TRIBUNALE DI SPOLETO
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
ESECUZIONE IMMOBILIARE
n° 45/2014 R.G.E.
PERIZIA DI STIMA C.T.U.
Il Tecnico incaricato C.T.U.:
Arch. Maria Cristina Curti
Via Bissolati, 3
06034 Foligno (PG)
Tel. 0742_357252;
mobile 335 6865769
____________________________________________________________________
MARZO 2015 - AGOSTO 2015
Firmato Da: CURTI MARIA CRISTINA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 401a693e54c054624c6157b82e581
Consulenza Tecnica di Ufficio nella stima degli immobili pignorati
All’ill.mo Giudice dell’Esecuzione
del Tribunale di Spoleto
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
OGGETTO: Esecuzione Immobilare n. 45/2014 R.G.E.
PARTE RICORRENTE – (Creditore procedente):
FALLIMENTO EUROCOM DI PRIMIERI GRANIERI MASSIMO e C sas in persona del Curatore
Ferruccio Bufaloni, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avv. Raffaella Falini, sito in via Campo di
Marte n. 2/1, che lo rappresenta e difende;
CONTROPARTE– (Debitore):
PRIMIERI GRANIERI LEONARDO elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avv. Maria Cristina
Tomassi, sito in via Bonaccia n. 5, che lo rappresenta e difende;
PREMESSA E DICHIARAZIONE DI CONFORMITA’ NORMATIVA
La sottoscritta Arch. Maria Cristina Curti, nata a Spoleto (PG) il 20/06/1967, C.F. CRTMCR67H60I921R,
Tribunale di Spoleto dal 20/06/1997, residente in Foligno (06034), via Bissolati, 3, cell. 335 6865769, tel.
0742 357252 e avente partita Iva 02176940548
AVENDO RICEVUTO
in data 02/03/2015 nomina di Consulente Tecnico di Ufficio, dal Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di
Spoleto Dr. Roberto LAUDENZI, relativamente al procedimento di cui all’oggetto,
SI ATTENEVA
Scrupolosamente ai quesiti e alle raccomandazioni contenute nel Verbale di giuramento e nelle
Raccomandazioni Generali per l’attività di esperto per la Stima di Immobili, nonché alle disposizioni
previste in generale per C.T.U. dal codice civile e dal codice di procedura civile.
Il Tecnico Incaricato C.T.U.
Arch. Maria Cristina Curti
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iscritta all’Albo dell’Ordine degli Architetti di Perugia con il n. 674, nonché iscritta all’Albo C.T.U. del
DOCUMENTAZIONE ACQUISITA
Ciò doverosamente premesso, il C.T.U. successivamente al conferimento dell’incarico, acquisiva ed
analizzava la seguente documentazione in parte già presente agli Atti della Procedura esecutiva, in parte
reperita dallo stesso C.T.U., quest’ultima riportata in allegato alla presente Perizia di Stima.
Documentazione non allegata:

Provvedimento R.CTU. 2/15 di nomina Esperto C.T.U. (esperto Maria Cristina Curti) per la stima dei
beni pignorati, che contestualmente fissava la data di udienza al 17 Settembre 2015.

Verbale di giuramento dell’esperto del 02/03/2015 (esperto Maria Cristina Curti; giudice Dr. Roberto
Laudenzi).

Atto di Precetto 20/01/2014

Atti di procedura R.G.E. 45/2014: Atto di Pignoramento immobiliare del 20/02/2014 notificata il
24/02/2014 e trascritto in data 07/03/2014 e Istanza di vendita ex art. 567 C.P.C. del 19/03/2014

Relazione Notarile sostitutiva ex Art. 567 C.P.C. del 7/8/2013 (che si restituisce in originale)

Nota di trascrizione al Ruolo generale delle espropriazioni immobiliari del 07/03/2014.

Nota di deposito del 10/06/2014 dell’avv. Raffaella Falini

Allegato 1 _ Lettera di convocazione per il sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento,
con relative ricevute delle raccomandate A.R..

Allegato 2 _ Richiesta al comune di accesso agli atti

Allegato 3 _ Planimetrie catastali rilasciate dall’Agenzia del Territorio scala

Allegato 4 _Visure catastali per immobili e storiche per immobili del Comune di Todi:
Catasto Fabbricati_ Foglio 12 p.lle: 188 sub 2, 3, 4;
Catasto Terreni Foglio 12 p.lle 60, 189, 602, 603;
come indicate nell’Atto di Pignoramento immobiliare del 20/02/2014.

Allegato 5_ Estratto di mappa scala 1: 2000 del Foglio 12 del Comune di Todi (PG).

Allegato 6_Inquadramento Territoriale e Urbanistico.

Allegato 7_ Copia degli atti autorizzativi e abitabilità rilasciati dal comune di Todi (PG).

Allegato 8_ Verifica metrica dello stato attuale e accertamento di conformità urbanistica dell’immobile
oggetto della presente perizia.
ORGANIZZAZIONE DELLE OPERAZIONI
Acquisita e analizzata la documentazione sopra indicata, il C.T.U. procedeva a:

identificare gli immobili pignorati oggetto della presente relazione, attraverso la consultazione delle
visure catastali per immobile e gli estratti di mappa catastale del comune di Todi (PG);
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Documentazione allegata:

convocare, a mezzo di raccomandata, tutte le parti interessate sul luogo dove insistono gli immobili al
fine di notificare l’andamento delle operazioni, di effettuare il sopralluogo e verificare la consistenza
attuale mediante un rilievo fotografico e metrico degli immobili oggetto di pignoramento;

verificare se gli immobili sono occupati da terzi o dagli stessi debitori;

valutare la possibilità di una divisione in più lotti per la vendita;

reperire gli atti relativi alle autorizzazioni edificatorie e certificati di agibilità rilasciati dal comune
competente (Comune di Todi, PG), al fine di verificare la corrispondenza con lo stato attuale di
consistenza edilizia e la regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico;

reperire l’autorizzazione da parte del giudice per formalizzare la consultazione delle planimetrie
catastali presso l’Agenzia delle Entrate, per verificare la rispondenza con i documenti relativi
all’accatastamento degli immobili oggetto di pignoramento;

redigere una relazione di stima per ogni lotto individuato.
OPERAZIONI PERITALI
In ottemperanza al quesito ricevuto dal Giudice con la lettera di incarico del 14/10/2013 il C.T.U. ha
effettuato il controllo relativo alla completezza della documentazione ricevuta; in conseguenza di ciò ha
proceduto all’inizio delle operazioni peritali effettuando in primo luogo una ricerca della documentazione
planimetrie catastali degli edifici pignorati come di seguito identificati: Foglio 12 p.lla 188 sub 2, 3 e 4..
Successivamente è stato fissato il sopralluogo per il giorno 23 giugno 2014 alle ore 16.30, dandone notizia
alle parti a mezzo lettera raccomandata (All. 1).
Nei termini fissati il C.T.U. si è recato presso l’immobile ubicato nel comune di Todi, in frazione Ilci, Voc.
Santa Maria in Pantano, 82/A, sottoposto a pignoramento, dove è stato possibile accedere all’interno grazie
alla presenza dei sig.ri Primieri Granieri Leonardo e Primieri Granieri Massimo, che hanno guidato la
sottoscritta durante il sopralluogo.
In occasione del sopralluogo è stato fatto un rilievo metrico di verifica degli ambienti interni e degli
accessori esterni, nonché un rilievo fotografico, al fine di verificarne la rispondenza con le planimetrie
catastali e con gli atti amministrativi comunali, che saranno forniti in seguito dall’ufficio tecnico del comune
di Todi.
E’stata fatta quindi la richiesta di accesso agli atti in comune (All. 2) per reperire tutti gli atti autorizzativi,
che hanno portato alla costruzione degli immobili in oggetto come appaiono allo stato attuale.
In esito di un attento studio degli atti di Causa e dei documenti in essi riportati, tenuto altresì conto di quanto
emerso sul luogo nel corso delle operazioni peritali, in riferimento ai termini ed alle specifiche richieste del
quesito formulato dal Giudice, lo scrivente si ritiene in grado di riassumere qui di seguito il risultato delle
indagini allo scopo compiute.
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catastale degli immobili oggetto di pignoramento, presso l’Agenzia del Territorio, da cui ha reperito le
IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI
IDENTIFICAZIONE PARTICELLE CATASTALI
Catasto FABBRICATI – Foglio 12 – Comune di Todi
Part.lla
sub
Cat.
Classe
Vani
Mq
Rendita
188
2
A/7
2
12,5
-
Euro 1355,70
188
3
C/6
5
-
48
Euro
89,24
188
4
C/6
6
-
22
Euro
48,86
Catasto TERRENI – Foglio 12 – Comune di Todi
188
sub
Qualità Classe
Sup. ha are ca
ENTE URBANO
R.d. €
R.a. €
2,96
2,30
18 25
189
SEMIN ARBOR
1
04 25
602
SEMIN IRRIG
2
1 13 20
107,57
58,46
603
SEMIN ARBOR
1
16 30
11,36
8,84
60
BOSCO ALTO
4
03 00
0,08
0,03
DESCRI ZIONE ANALITICA DEGLI IMMOBILI
Inquadramento territoriale e urbanistico Gli immobili individuati al foglio catastale n. 12 del comune di
Todi, come sopra individuate, sono ubicate in prossimità della Strada Statale SS.3 bis, anche denominata
E45, nella frazione di Ilci, tra le uscite di Pantalla e di Ponterio, come meglio evidenziato nell’allegato n. 6,
“Inquadramento territoriale e urbanistico”.
L’area, totalmente pianeggiante, è classificata negli elaborati grafici del Piano Regolatore Generale
approvato nel 2002 dal comune di Todi, come zona di particolare interesse agricolo; si riporta nel medesimo
allegato uno stralcio della tavola del Piano Strutturale e della relativa legenda.
In queste zone, per la nuova edificazione, le norme di piano regolatore fanno riferimento al Capo II della
L.R. 11/2005. Tuttavia tra i documenti trovati agli atti amministrativi del comune risulta che il Precedente
proprietario, sig. Primieri Granieri Alberto, per la costruzione dell’edificio oggetto di pignoramento, ha
vincolato i terreni circostanti.
Dal medesimo stralcio di PRG comunale si evince che tutte le particelle oggetto di pignoramento sono
comprese nella perimetrazione delle aree esondabili di “Fascia A” e “Fascia B”, trovandosi infatti in
prossimità del letto del fiume Tevere; tra l’altro la particella 60 sopra menzionata è occupata da vegetazione
ripariale, appartenente alle componenti primarie del paesaggio.
Descrizione degli immobili. La proprietà oggetto di pignoramento, di cui alla presente perizia di stima si
compone di alcuni appezzamenti di terreno, utilizzati a seminativo, per un totale di 13.675 mq (1ha 36 are 75
ca), ad eccezione di una parte della p.lla 60, che invece è costituita da bosco alto (vegetazione ripariale).
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Part.lla
Le p.lle 603, 602, parte della 60 sono
utilizzate per scopi agricoli, mentre le
p.lle 188 e 189 ricadono all’interno della
zona recintata e sono utilizzate a giardino
di pertinenza dell’edificio residenziale,
che insiste sulla p.lla 188.
La recinzione è
costituita da una
ringhiera metallica a barre verticali,
verniciata bianca, impiantata su un
muretto di circa 30 cm.; come si vedrà
Vista della proprietà dalla SP 383
più avanti, tale recinzione fu realizzata a
seguito di rilascio di concessione edilizia
dell’ottobre 1978; nell’elaborato allegato
era disegnata in modo indicativo, ma
normale per l’epoca, la parte che
corrisponde all’attuale zona pavimentata
in cemento con alcuni ricorsi in mattone-,
zona dell’ingresso e il portico situato sul
prospetto principale, sono pavimentati
Vista aerea della proprietà
con lastre di pietra irregolari. Infine la
zona pavimentata è divisa dalle porzioni a verde da cordoli in cemento di altezza circa 30 cm, con
soprastante copertina di protezione.
Immagini della sistema esterna e della recinzioni, Si notano le parti pavimentate in pietra sotto al portico esul
marciapiede adiacente i muri perimetrali, i cordoli di separazione delle zona a verde e la pavimentazione in cemento
La particella 188, come risulta anche dalla visura catastale del catasto fabbricati, ha una superficie
complessiva di 1825 mq. Dall’analisi delle visure storiche per immobile, che sono allegate alla presente
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il marciapiede che circonda l’edificio, la
relazione di stima all’allegato n. 4, si rileva che le particelle attuali, ad esclusione della n. 60, derivano da
successivi frazionamenti dell’unica particella n. 59; questa infatti è la particella che compare negli atti
amministrativi reperiti nel comune di Todi. La superficie totale della particella era di 1ha 52 are,
corrispondenti a 15200 mq, corrispondenti esattamente alla somma delle particelle 188, 189, 603 e 602; tale
superficie era confermata anche negli atti notarili visionati presso il comune, che riguardavano l’apposizione
del vincolo sui terreni per l’ottenimento della cubatura edificatoria per edificio di pertinenza agricolo, in
Vista del prospetto principale_Est
Vista del prospetto principale_Est
Vista del prospetto Nord
L’edificio residenziale fu costruito tra il 1975 e il 1979; esternamente presenta un paramento in mattoni di
laterizio a faccia vista, che riveste l’intero prospetto principale, quello cioè verso est e verso l’ingresso dalla
SP 383. Sugli altri prospetti la cortina in mattoni si alterna a parti intonacate.
Vista del prospetto Ovest
Vista del prospetto Ovest
Vista del prospetto Sud
Gli infissi esterni del piano primo, residenziale, sono costituiti da persiane di legno naturale, con retrostante
serranda in pvc. Le finestre del piano primo sono state sostituite intorno agli anni 2003-2004 con finestre in
alluminio di colore bianco con doppio vetro. La porta finestra della soffitta è ancora in legno naturale con
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quanto il sig. Primieri Granieri Alberto era coltivatore diretto.
persiana; le altre del sottotetto sono in alluminio. Al piano terra le finestre e porte finestre sono in alluminio
bianco, mentre le serrande sono in ferro.
La struttura è in muratura portante di tufo con due pilastri centrali in cemento armato, che partono dal piano
terra; le strutture orizzontali sono in latero-cemento. Il tetto a falde inclinate, fu realizzato con travi varese,
molto usate all’epoca della costruzione, e tavelloni di laterizio, con soprastante caldana in Leca (a detta del
sig. Primieri Granieri Massimo, in quanto non visionabile), ma privo di impermeabilizzazione; il manto di
Vista interna della struttura del tetto
Vista del manto di copertura
Vista del manto di copertura
Il fabbricato è costituito da un piano terra, un piano primo e un piano sottotetto, collegati da una scala interna
che ricalca lo stesso sedime per tutti i piani.
All’interno l’immobile è costituito come segue:
1. Piano terra, cui si accede dalla scala interna o direttamente dal prospetto ovest, composto da garage,
cantina, disimpegno, salone e cucina.
2. Piano primo, ci si accede dalla scala ubicata sul lato di ingresso dalla strada provinciale, lato est, oppure
internamente dalla scala che parte dal piano terra; questo piano è interamente residenziale e composto da
ingresso, tinello (pranzo), cucina, soggiorno, disimpegno, due bagni e tre camere;
3. Piano sottotetto, cui si accede mediante la scala interna che parte dal piano terra, passa per il primo piano
e arriva al piano sottotetto; la destinazione d’uso è interamente non residenziale ed è composto da un
ripostiglio, di altezza massima 2.95 m circa, rifinito con pavimento e intonacato e separato dal resto del
sottotetto da muri divisori e porte, con accesso diretto al terrazzo a tasca, avente superficie pari a 21,20
mq, pavimentato con piastrelle di ceramica. Il resto del sottotetto considerato ai fini del calcolo delle
superfici, si trova allo stato grezzo, ma comunque ha un’altezza media utile praticabile come locale di
servizio accessorio. Nel calcolo delle superfici commerciali omogeneizzate quest’ultima parte di
sottotetto è stata considerata al 30% in quanto poco utilizzabile e non rifinita.
Sono presenti due camini all’interno dell’appartamento del piano primo, uno nel tinello, rivestito in mattoni e
legno, ed uno nel soggiorno in parte rivestito in marmo rosa; un ulteriore camino si trova al piano terra,
all’interno del salone.
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copertura fu realizzato con cementegole, cioè tegole in cemento.
Vista del tinello
Vista del tinello
Vista del prospetto Sud
Le finiture interne sono medie: le porte in legno di tipo standard, il rivestimento e il pavimento dei bagni
sono costituiti da piastrelle in ceramica, le camere sono pavimentate con parquet, il pavimento del tinello e
della cucina è in piastrelle di ceramica e il pavimento del soggiorno e del corridoio è in marmo di media
Vista del tinello
Vista del tinello
Vista del prospetto Sud
Pavimento in parquet
Pavimento in marmo
Piastrelle bagni e tinello e terrazzo
Il terrazzo di coperturea è pavimentato con graniglia degli anni ,70.
I due bagni sono composti da lavabo, bidè e w.c., uno con doccia e uno con vasca da bagno.
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qualità.
Il riscaldamento è fornito mediante una caldaia a gasolio e radiatori in ghisa. Gli impianti elettrico e idrico
sono quelli originari e sono funzionanti.
Finestra in pvc con serranda
Portq interna tipo
Vista di uno dei servizi igienici
Il pollaio, il soprastante forno e la rimessa attrezzi costituiscono la p.lla 188 sub. 4; il forno e il pollaio si
trovano all’interno di un piccolo manufatto con murature fatte con blocchi di cemento, di altezza media
totale pari a circa 2,70 metri; ogni piano quindi ha un’altezza inferiore a 1,50 m e per questo non è stato
Vista del forno soprastante il pollaio
Vista frontale della rimessa attrezzi
Vista laterale della rimessa attrezzi
La rimessa attrezzi è adiacente al forno; ha pianta rettangolare di dimensioni 6,25 per 3,97, realizzata con
lamiera elcom, di spessore 5 cm; la copertura è a capanna sempre in lamiera elcom.
Stato di Conservazione degli immobili.
L’edificio strutturalmente non sembra presentare cedimenti.
All’interno dell’appartamento del piano primo sono state rilevate macchie di umidità, indice di infiltrazioni
d’acqua dalla copertura; il manto di copertura, ormai vetusto, necessita pertanto di una revisione, consistente
nella rimozione delle tegole, nella posa in opera di membrana impermeabilizzante e successivo ripristino del
manto di copertura con la sostituzione delle tegole ammalorate. Le cementegole sono ancora in produzione,
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considerato ai fini del calcolo della superficie commerciale.
quindi si può pensare di integrare quelle esistenti. Anche in corrispondenza del terrazzo sono state rilevati
danni all’intonaco del soffitto del piano sottostante, e quindi dovrà essere compreso nelle opere di
impermeabilizzazione.
Il costo di questo tipo di intervento si stima in 23.000 euro, considerando anche i lavori forfetari di ripristino
dei copriferri della struttura dei balconi ed eventuali integrazioni dei canali di gronda.
Si riportano di seguito alcune riprese fotografiche nei punti segnati da infiltrazioni d’acqua.
Infiltrazioni nel soggiorno
Infiltrazioni in una delle camere
In seguito al rifacimento della copertura dovrà essere riqualificata la tinteggiatura interna dell’appartamento.
Anche nel salone del piano terra dovrà essere ripristinata la tinteggiatura del solaio di copertura, in quanto
sembra che sia stata effettuata la riparazione di un tubo passante all’interno del solaio, senza terminare il
ripristino della tinteggiatura.
L’impianto elettrico è funzionante in ogni piano, ma non è certificato secondo la normativa vigente.
L’immobile necessita di una revisione dell’impianto termoidraulico.
Tali caratteristiche sono chiaramente considerate nella valutazione finale dell’immobile, che viene
considerato comunque abitabile.
L’edificio non è dotato di certificazione dal punto di vista energetico; si tratta tuttavia di edificio con pareti
strutturali in pietra e privo di isolamento termico.
Urbanizzazioni: l’edificio è servito da acquedotto pubblico e dalla linea elettrica. Non è servito dall pubblica
fognatura, infatti il sistema di smaltimento avviene per sub-irrigazione previo passaggio nella fossa Imhoff,
come risulta dalla pratica depositata nel luglio 1979 presso l’ufficio tecnico comunale.
Calcolo delle superfici commerciali:di seguito si riporta il calcolo delle superfici commerciali dei manufatti
edilizi compresi nella proprietà e oggetto di pignoramento. Le superfici commerciali sono state calcolate a
seguito della verifica della consistenza edilizia e restituzione grafica con il programma autocad e
omogeneizzate secondo i criteri impartiti dall’Agenzia del Territorio nel Manuale della Banca Dati
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare..
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Infiltrazioni zona Ingresso
P.lla
P.T.
P.I
Sottotetto
P.lla
P.T.
P.lla
P.T.
Cantina
Scala
Resid.
Portico
SUPERFICI
188
sub 2
Abitazione
Loggia
Balcone
Balcone
2
Ripostiglio
Sottotetto
Terrazzo
Garage
Rim.attrez.
non comunic.
188
sub 3
188
sub 4
coff.
%
36,41
15,40
52,68
7,80
50,00%
100,00%
100,00%
30,00%
18,21
15,40
52,68
2,34
144,25
7,80
5,04
4,32
100,00%
30,00%
30,00%
30,00%
144,25
2,34
1,51
2,59
17,18
40,75
24,60
50,00%
30,00%
30,00%
8,59
12,23
7,38
54,48
50,00%
27,24
24,81
25,00%
6,20
h<1,50 m Forno
3,48
non valutata ai fini della
x piano
stima
SOMMA PARZIALE DELLE SUPERFICI COMMERCIALI
P.lla
188
Superf.terreno
1.825,00
a detrarre SC
-195,06
Somma sup.est. di pertinenza
1.629,94
equiv. Quintuplo
1.061,25
differenza
568,69
P.lla
189
uso giardino
425,00
300,96
10,00%
2,00%
106,13
11,37
2,00%
8,50
SOMMANO SUPERFICI COMMERCIALI
Superficie Coperta:
Somma delle superfici del piano terra
Pollaio
Rim.attr.
Sup
omog.
Mq
426,96
166,77
3,48
24,81
195,06
Quintuplo delle superfici principali e accessori
diretti, ai fini del calcolo delle superfici esterne
omogeneizzate
=
212,33
x
5,00
Modalità di calcolo dal "Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare"
1.061,65
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CALCOLO
DELLE
OMOGENEIZZATE
Sup.
Mq
TITOLI AUTORIZZATIVI
Dagli atti presenti nell’ufficio tecnico del Comune di Todi è emerso che l’edificio residenziale è stato
costruito dall’allora proprietario sig. Primieri Granieri Albero, nato a Todi il 27/05/1920, ora deceduto, con
Licenza Edilizia n. 1 del 08/01/1975, cui seguirono alcune varianti, di cui di seguito si riporta la cronologia:
a)
Licenza Edilizia n. 1 del 08/01/1975 per costruzione di fabbricato di abitazione con prescrizioni.
b) Variante al progetto di fabbricato in fraz. Ilci, autorizzata con comunicazione al proprietario del
16/12/1975, che non aumentavano la cubatura, ma anzi la riducevano;
c) Concessione Edilizia prot. 9863 del 19/10/1978 per la esecuzione di recinzione in fraz. Ilci;
d) Variante al progetto di fabbricato di cui alla Concessione Edilizia n.l del 08/01/1975, rilasciata in data
02/11/1979;
e) Autorizzazione di Abitabilità rilasciata al suddetto proprietario in data 27/12/1979;
f) Condono edilizio ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, pratica n. 445/86, non rilasciato.
Il condono era stato presentato ed il proprietario aveva pagato i bollettini necessari per il ritiro, ma la
concessione in sanatoria non fu mai ritirata. Ad oggi per il ritiro è necessario realizzare alcune opere di
messa in sicurezza idraulica, in quanto la zona dove sorge il fabbricato residenziale è classificata “Area
esondabile” di fascia B.
L’immobile di proprietà del sig. Primieri Granieri Leonardo, in parte in usufrutto al sig. Primieri Granieri
Massimo, risulta in parte non conforme agli elaborati grafici all’ultima Concessione edilizia prot. 9863 del
19/10/1978.
Il piano terra ed il piano sottotetto risultano conformi all’ultima concessione rilasciata, la variante del
02/11/1979, a parte la parete divisoria tra il soggiorno e l’ingresso, che comunque risultava presente nella
precedente concessione. La difformità consistente sta al piano terra, in quanto nella pianta della citata
variante non c’erano muri divisori e la destinazione era per l’intero piano non residenziale, mentre
attualmente una parte è destinata a salone e cucina, per una superficie di 52,68 mq.
Inoltre non risulta approvata la costruzione della rimessa attrezzi, che non è citata in alcun atto autorizzativo.
Il condono edilizio presentato ai sensi della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, avrebbe dovuto regolarizzare la
situazione urbanistica dei fabbricati esistenti; infatti gli elaborati grafici allegati risultano conformi allo stato
attuale e alle planimetrie catastali.
Il condono era pronto per il rilascio, avendo il proprietario pagato i bollettini richiesti dal comune, ma
purtroppo all’epoca la concessione non è stata ritirata. Si può concludere che le opere difformi al piano terra
e la rimessa attrezzi sono sanabili, ma è necessario ritirare la concessione in sanatoria, prat. 445/86.
VINCOLI
La zona non è sottoposta a vincolo idrogeologico, infatti è classificata area esondabile di Fascia B e la parte
dei terreni di Fascia A, come risulta dalle planimetrie di piano regolatore comunale, che ha preso atto della
mappatura regionale del PAI.
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CONSIDERAZIONI SULLA CONFORMITA’ URBANISTICA DEGLI IMMOBILI
Inoltre si tratta di area di particolare interesse agricolo e quindi soggetta a regolamenti restrittivi.
Inoltre sussiste il vincolo sismico (L. 64/74).
Non sussistono convenzioni matrimoniali.
Trattandosi di casa singola unifamiliare non ci sono spese condominiali pendenti.
Altri pesi e limitazioni d’uso: le particelle 188 sub 3 e 188 sub 4 del foglio catastale n. 12 sono gravate da
usufrutto a favore del sig. Primieri Granieri Massimo.
Gravami: dagli atti presenti nel fascicolo consultato presso il Tribunale, si è rilevato che in data 24/02/2014 è
stato trascritto l’atto di pignoramento a favore di Fallimento Eurocom contro Primieri granieri Leonardo; alla
data del 007/03/2014 non risultavano pignoramenti precedenti.
STATO DI OCCUPAZIONE
L’edificio residenziale oggetto di pignoramento, attualmente è abitato dal sig. Primieri Granieri Massimo, in
uso gratuito.
Lo stesso risulta usufruttuario delle sole p.lle 188 sub 3 e 188 sub 4, cioè garage e rimessa attrezzi agricoli,
come risulta dalle planimetrie catastali.
I terreni agricoli fino al 2014 erano dati in affitto ad un coltivatore diretto; in seguito, alla scadenza del
INDIVIDUAZIONE DEI LOTTI
Il C.T.U. analizzati i documenti precedentemente descritti riguardanti gli immobili oggetto di pignoramento
R.G.E. 45/2014, sulla scorta del sopralluogo effettuato in data 23 giugno 2015, alla presenza dei sig.ri
Primieri Granieri Leonardo e Massimo, ha individuato n. 2 LOTTI, come di seguito descritto, di cui uno
costituito dal fabbricato residenziale con la pertinenza accessorio e di ornamento (rimessa attrezzi ed il
giardino) e il 2° lotto costituito dai terreni, che potrebbero essere appetibili per i proprietari dei terreni
confinanti.:
 LOTTO 1: Edificio residenziale in fraz. Ilci di Todi, voc. Santa Maria in Pantano n. 82/A, individuato al
Foglio catastale n. 12 p.lle 188 sub 2 e 188 sub 3 e 188 sub 4 , con relativa corte di pertinenza che
include anche la p.lla 189. L’edificio residenziale è costituito da un piano seminterrato, piano primo,
piano sottotetto, con terrazzo a tasca sulla copertura, portico al piano terra e terrazzo coperto al piano
primo, oltre a tre balconi, al giardino e alla rimessa attrezzi agricoli non comunicante con il fabbricato
principale, forno e pollaio, la cui superficie commerciale omogeneizzata come sopra calcolata risulta
essere pari a 426,96 mq, arrotondata a 427 m, di cui 126 mq sono costituiti dalla superficie
omogeneizzata del giardino, avente superficie reale pari a 1.629,94 mq.
 LOTTO 2: terreno seminativo individuato al foglio catastale n. 12 p.lle
602 e 603, dalla p.lla 60 utilizzata
a bosco. La superficie del terreno agricolo è pari a 12.950 mq, il bosco ha una superficie di 300 mq.
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contratto di affitto, in virtù del processo di pignoramento in atto, sono stati lasciati incolti.
RELAZIONE DI STIMA
Premessa
Il mercato immobiliare del comune di Todi è caratterizzato da un medio frazionamento delle consistenze
immobiliari; ogni singola zona immobiliare del Todi è ben identificata dalle tipologie di immobili che
sostanzialmente la costituiscono e che quindi ne individuano il valore immobiliare.
Nella valutazione degli immobili del comune di Todi si devono pertanto considerare, come principali
indicatori del valore immobiliare, le zone e le tipologie del comune stesso e della zona, il territorio è diviso
in 6 zone e i valori immobiliari cambiano sensibilmente da zona a zona. La zona centrale è suddivisa in due
aree immobiliari; poi ci sono la zona periferica, la zona suburbana, divisa in due aree immobiliari e infine la
zona rurale.
Il valore immobiliare nel comune Todi è dato inoltre dalla tipologia, dalla vetusttà e dalle caratteristiche
architettoniche che contraddistinguono la singola zona del comune di Todi.
Criteri di stima per i fabbricati
Nello scegliere i criteri di stima da adottare per definire il valore dei fabbricati si è ritenuto opportuno
considerare tre metodi con cui applicare la ponderazione, tali da rappresentare le quotazioni al metro
quadrato dei beni suddivisi per tipologia di utilizzo e per stato generale di conservazione.
quale il prezzo scaturisce tra l’incrocio di domanda e di offerta relativa alla compravendita di fabbricati
similari o porzioni di essi, tenendo comunque presenti le caratteristiche intrinseche dei beni in oggetto, in
quanto conservano alcune peculiarità, che possono in caso di richiesta attrarre o meno l’acquirente; ad
esempio la diffusione sul territorio della domanda di acquisto di fabbricati della stessa tipologia.
Relativamente al fabbricato residenziale è stato preso come riferimento il listino immobiliare della
Camera di Commercio, relativo al 2° Trim. 2015, confrontata anche con una valutazione on line, e con i
pochi esempi di valutazione di immobili abitativi assimilabili in zona agricola analoga; nella zona
agricola di Todi infatti l’offerta più consistente è costituita da casolari da ristrutturare o già ristrutturati, in
molti casi appartenenti ad aziende agricole o a già utilizzati come strutture ricettive.
2. Il secondo criterio di valutazione è quello di selezionare i dati attraverso l’O.M.I., l’Osservatorio del
Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio, che in particolare per i fabbricati, conserva un buon
grado di affidabilità e consente la comparazione con differenti aree territoriali. Periodicamente
l’osservatorio monitora la compravendita dei fabbricati sull’intero territorio italiano e li suddivide per
aree geografiche.
3. Il terzo criterio di stima è un metodo analitico.
Si adotteranno per questo terzo tipo di valutazione, due diversi criteri di stima; il primo basato sul metodo
per capitalizzazione dei redditi; il metodo comparativo indiretto del valore di capitalizzazione rappresenta
il valore di mercato di un bene determinato in base alla capitalizzazione dei redditi netti, quindi il valore di
mercato coinciderà con il valore di capitalizzazione. Sulla base del principio dell’ordinarietà, il Reddito
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1. Il primo criterio di valutazione è quello di mercato, inteso come applicazione del principio secondo il
annuo rappresenta il reddito capitalizzabile medio, annuo e continuativo che il proprietario ritrarrebbe
dall’immobile. Sulla base del metodo adottato il probabile valore di mercato dell’immobile è direttamente
proporzionale al reddito netto ritraibile annualmente e inversamente proporzionale al saggio di
capitalizzazione. Il metodo tiene conto del reddito medio lordo realizzabile dalla proprietà, da cui vengono
detratte le spese di parte padronale, ed infine il reddito netto viene capitalizzato con il tasso di
capitalizzazione.
3.1 Beneficio fondiario (Bf): questo parametro rappresenta il reddito annuo posticipato che il
proprietario ricaverebbe con la locazione del fabbricato. Si ottiene espletando la formula Bf= Rlt –
spese di parte padronale.
Il reddito lordo totale (Rlt) è il reddito complessivo a fine anno del proprietario ed è composto dal
canone annuo di locazione ed eventuali interessi maturati sulle rate. Le spese di parte padronale
comprendenti quote di manutenzioni, amministrazione, assicurazione, tributi, sfitto ed inesigibilità,
sono state calcolate forfettariamente in una quota pari al 20%.
3.2 Saggio di Capitalizzazione (r): questo parametro assume un’importanza fondamentale, che
generalmente aumenta in modo proporzionale al crescere del livello di rischio dell’investimento. La
determinazione del saggio di capitalizzazione fa di solito riferimento ad un valore medio ricavato da
analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e demografiche. Il
delle dimensioni del centro abitato. In questo caso trattandosi di zona agricola si prende il tasso di
capitalizzazione fornito dal borsino immobiliare, per cui il valore di riferimento sarà 3,2 %.
Il parametro r da utilizzare deve però essere corretto in funzione di alcuni parametri, che
rappresentano le caratteristiche di localizzazione, posizione, tipologiche e produttive del complesso
edilizio e dell’ambiente circostante, che di seguito si elencano:
Fattore Correttivo
Range
Commento
P.Terra
Ubicazione rispetto al centro
± 0,22%
9 km da Todi
0,22%
Collegamenti e servizio dei trasporti
± 0,15%
Linea Bus
0,15%
Attrezzature collettive a distanza pedonale
- impianti sportivi
- uffici comunali
- attività commerciali e turistiche
- uffici postali
- parcheggi
- scuole
Qualificazione dell’ambiente esterno _
Idoneità insediativa,
Previsioni
di
peggioramenti
o
miglioramenti ambientali
Livello di inquinamento ambientale verde
pubblico e privato
Disponibilità spazi pubblici o privati da
utilizzare a parcheggio
Caratteristiche di panoramicità
Non Presenti
± 0,28%
0,28%
± 0,18%
buono
-0,08%
Non attuabili
0,00%
± 0,8%
buono
-0,60%
± 0,6%
sufficiente
-0,40%
± 0,36%
normali
-0,10% Firmato Da: CURTI MARIA CRISTINA Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 401a693e54c054624c6157b82e581
metodo proposto prevede un campo di oscillazione del saggio di capitalizzazione medio in funzione
Caratteristiche di prospicenza e luminosità
± 0,20%
-0,10%
Quota rispetto al piano strada
± 0,08%
0,00%
Dimensioni spazi coperti o scoperti
± 0,06%
-0,03%
Grado di rifinitura interna e esterna_
Livello tecnologico degli impianti
Necessità di manutenzione_ Sicurezza delle
situazioni strutturali
Età dell’edificio
± 0,16%
0,05%
±0,12
0,00%
± 0,10%
0,03%
Possibilità di dilazioni nei pagamenti
± 0,06%
+0,00%
Suscettibilità di trasformazioni, adattamenti
e modifiche di destinazione
SOMMANO
± 0,04%
0,02%
-0,56%
Correggendo il valore di partenza 3% con i valori risultanti dall’analisi del manufatto si ottiene il
valore del saggio di capitalizzazione, che è pari a 2,44%.
Valore di mercato (V): A questo punto si ottiene il più probabile valore di mercato, che è pari al
rapporto tra il Beneficio fondiario e il saggio di capitalizzazione (V= Bf/ r)
Data la scarsa disponibilità di edifici simili nel mercato immobiliare, per una più sicura verifica si procede
immobile, che presenta una struttura abbastanza comune (per edifici della stessa epoca) e che non ha
attualmente nel mercato immobiliare beni simili per consistenza e destinazione d’uso da cui desumere il
prezzo più probabile. Tale metodo analitico coinvolge altri dati conosciuti che consentono di definire il
valore incognito.
Questo metodo è basato sull’esame dei costi e spese che si verrebbero a sostenere nell’ipotesi di
realizzazione del bene ex novo, abbattendo poi il valore ottenuto in base allo stato di vetustà e
conservazione dello stesso; questo si ottiene calcolando il deprezzamento del costo di ricostruzione al costo
di costruzione. Il valore dell’immobile si ottiene applicando la formula:
in cui VM è il valore di mercato dell’immobile, VC
VM = VC – VR
è il costo di costruzione e VR è il costo di
ricostruzione.
Per la determinazione del costo di costruzione si considera il costo dell’area su cui sorge l’immobile, Le
opere edili, alle quali corrisponde il costo tecnico di costruzione, le attività di progettazione, direzione
lavori, collaudo, accatastamento, oneri concessori e di urbanizzazione.
Nella determinazione del costo di riproduzione verranno considerate le opere edili, che corrispondono alla
somma del costo tecnico di ricostruzione (mano d’opera, materiali e noli), dei costi di progettazione,
direzioni lavori e collaudi.
Il costo di costruzione viene stabilito in 1000,00 €/mq, desunto dai dati forniti da tabelle della
Camera di Commercio e Cassa edile locali, cui si aggiunge una percentuale del 10% per
allacciamenti e sistemazioni esterne e del 12 %.per progettazioni, direzione lavori, sicurezza,
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anche alla stima con il metodo del costo di riproduzione deprezzato, metodo consono per questo tipo di
pratiche catastali e ogni altro onere compresi gli allacciamenti e le sistemazioni esterne; il costo
ottenuto è pertanto pari a 1232,00 €/mq
Il valore del costo di costruzione così ottenuto deve essere “deprezzato” in virtù della obsolescenza dal
tempo. Il deprezzamento per vetustà è collegato alla durata della vita utili dell’edificio e può calcolarsi con
la formula dell’Unione Europea degli Esperti Contabili:
D= (A+20)² _ 2,86
140
dove D rappresenta il deprezzamento in percentuale del valore a nuovo ed A esprime l’età degli anni
dell’edificio, in percentuale della sua vita utile. Il coefficiente percentuale di deprezzamento Cd deriverà
poi dalla formula :
Cd = 100 – D
che rappresenta il moltiplicatore percentuale che occorre applicare al costo di riproduzione a nuovo (Crip)
per ottenere il valore di riproduzione deprezzato VRip:
VRip = Cd % Crip
La vita utile di un fabbricato, ai fini della stima immobiliare, si può assumere pari a 100 anni. A questo
proposito si osservi che l’edificio oggetto di stima è stato realizzato circa 36 anni fa e quindi, con
opportuni interventi di manutenzione, può resistere altri 64 anni. Da cui risulta:
Cd = 80,46%
VRip = 80,46%1232= 991,27 €/mq
Incidenza dell’area: dalle indagini di mercato, in relazione alla sua destinazione agricola, si è rilevato che
l’incidenza dell’area a mq di superficie costruito risulta pari a 30 €. Il coefficiente di deprezzamento Cd
non verrà applicato all’incidenza dell’area.
Criteri di stima per i terreni
Per la stima dei terreni si è fatto riferimento al valore medio desunto dal Listino Immobiliare della Camera di
Commercio, dal prezzo proposto dal mercato sul luogo e dal valore indicato dalle tabelle dell’O.M.I. Ai fini
della stima si forniscono le seguenti definizioni:
 terreno agricolo: appezzamento di terreno o fondo rustico utilizzato di norma per la coltivazione e per la
conduzione di attività agricola, non suscettibile di edificazione urbana in base allo strumento urbanistico
vigente ed al Regolamento edilizio.
 seminativo: terreno lavorato con mezzi meccanici senza distinzione di posizione, la cui coltivazione è
avvicendata, o suscettibile di esserlo, a cereali o anche a legumi, a tuberi, a piante tessili, foraggere e
industriali.
Trova applicazione nella prassi professionale ai fini della determinazione del valore di mercato corrente.
destinazione
Superficie
Superficie ha
Parametro
Sup. parametrata mq
Terreno seminativo
Sup. catastale
01.29.50
1
12.950
Bosco
Sup. catastale
00.03.00
1
300
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D = 19,54%
I dati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate fanno riferimento al 2011, ma sostanzialmente il mercato dei
terreni risulta abbastanza stabile negli ultimi anni. Il “Listino immobiliare” della Camera di Commercio
pubblica invece dati più recenti, del II trimestre 2015, per terreni agricoli, fornendo un valore minimo (1800
€/ha) e un valore massimo (18.000 €/ha). Questo parametro non consente la distinzione del prezzo tra i vari
tipi di utilizzazione del terreno (uliveto, vigneto, seminativo, seminativo arborato,ecc.), pertanto non risulta
utilizzabile ai fini della stima se non come verifica ulteriore che il valore stimato sia contenuto nel range
indicato.
Questi valori sono stati messi a confronto con i prezzi osservati tramite il mercato immobiliare e la
consultazione di altre perizie nel sito “asteimmobili” già effettuate per terreni agricoli aventi le stesse
caratteristiche (giacitura in pianura) in zone limitrofe o assimilabili. Ne consegue la seguente tabella:
destinazione
VAM €/mq
mercato V €/mq
Valore medio €/mq
1,0971
1,055
1,08
0,2968 (0,30)
-
0,30
Terreno seminativo
Bosco
Il valore attribuito ai terreni tiene conto anche dei vicoli sussistenti su di essi, in particolare il vincolo del
PAI soprattutto per la fascia di bosco, che costituisce la vegetazione ripariale del fiume Tevere e quindi
sottoposto a vincoli anche di natura naturalistica e ambientale.
LOTTO 1_ Riepilogo Superficie commerciale:
Fabbricato rurale (Cat. A/6)
Superficie Commerciale
427 mq
LOTTO 2_ Riepilogo Superficie terreni:
Terreni agricoli
Terreno seminativo
12.950
Bosco
300
1. Criterio di stima n. 1
Listino Immobiliare II trimestre 2015 della Camera di Commercio: Todi, Zona agricola R1, Abitazione,
Abitabile
Valore €/mq
min
700
max
1200
Valore
Valore Immobile €
medio
LOTTO 1
950,00
405.650
Prezzo fornito dal borsino immobiliare per la zona agricola di Todi, edificio ubicato in fascia media:
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Superfici Commerciali dei Lotti
Valore Immobile €
Valore medio
LOTTO 1
823
351.421
Prezzo medio di mercato desunto da valutazioni on line di siti immobiliari specializzati:
Valore Immobile €
LOTTO 1
397.893
Confrontando i valori sopra scritti si può stimare con buona approssimazione che il Valore di mercato
dell’immobile è 384.988 €.
2. Criterio di stima n. 2
Valore OMI: Banca dati Anno 2014, semestre 2; Provincia: Perugia, Comune: Todi, Zona: Agricola,
Valore di mercato €/mq
Valore
Valore Immobile €
min
max
medio
LOTTO 1
710
1050
880,00
375.760
3. Criterio di stima n. 3
Per il calcolo del Reddito lordo totale si è posto un valore per il canone mensile desunto dalla media tra il
valore medio del canone mensile valutato dal mercato immobiliare attraverso il bollettino immobiliare pari a
€/mq 2,2 e attraverso fonti dirette di agenzie immobiliari per immobili simili, pari a €/mq 2,44 e il valore di
locazione medio dato dalle quotazioni immobiliari dell’O.M.I. : min 2,3- max 3,1→ medio 2,7.
Valore medio di locazione €/mq 2,45 mensile.
Canone €/mq
Canone mensile €
Rlt €
medio
LOTTO 1
Sup.427,00 mq
1046
LOTTO 1
2,45
12.552
Applicando la formula V = Bf/r
LOTTO 1
Bf (Rlt -20%)
r%
V
€ 10.041,60
2,44%
€ 411.541
Stima per il lotto 1con il metodo del costo di riproduzione deprezzato
Ai fini del calcolo dell’incidenza dei costi di costruzione delle pertinenze di ornamento e di quelle accessorie
(portici, balconi, terrazze, cantine garage, etc.), dato il grado di finitura e la struttura, si è considerata la
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Destinazione: Residenziale, Stato conservativo: Normale, Tipologia: Abitazioni civili
stessa consistenza indicata nel manuale dell’Agenzia del Territorio, come sopra indicata, per cui nel calcolo
di costruzione si è fatto riferimento alle superfici omogeneizzate. Si è detratta la superficie del terreno di
pertinenza (giardino) che ha un’incidenza di 30€/mq, come desunto da una ricerca sul mercato locale.
VRip €/mq
Superficie mq
991,27
301,00
VRip €
€ 298.372
Valore area
€/mq
30
Incidenza dell’area
Valore del bene €
48.898
€ 347.270
Dalla comparazione delle due tipologie adottate per il terzo criterio di stima del Lotto 1 si conclude che
il Valore dell’immobile derivante dal criterio di stima analitico è 379.405 €.
LOTTO 2_ Terreni:
Destinazione
V.medio €/mq
Superf. mq
Valore €
Seminativo
1,08
12.950
13.986
Bosco
0,30
300
…90
SOMMANO
14.076
CONCLUSIONI DEL PROCESSO ESTIMATIVO
Riepilogando i valori degli immobili ottenuti mediante i criteri di stima sopra descritti, che per altro
LOTTO 1
LOTTO 2
Criterio di stima
V
1
€ 384.988
2
€375.760
3
€ 379.405
Media delle stime
€ 380.051
V
14.076
Si vede dalla precedente tabella che i tre criteri di stima hanno portato ad una valutazione
approssimativamente simile; infatti il range di oscillazione varia rispetto al prezzo stimato da +1,28% a 1,14%.
Il metodo analitico introduce parametri relativi all’esposizione, alla panoramicità e all’altezza dalla strada,
che premiano le caratteristiche intrinseche di un appartamento incrementandone il valore nel primo caso; nel
secondo metodo prende in considerazione il reddito annuo prodotto e separa il terreno di pertinenza dalla
superficie effettiva del fabbricato. La media dei valori stimati fornisce un giusto valore dell’immobile
considerato come casa unilaterale.
Detrazioni:
Poiché la concessione in sanatoria relativa alla pratica di condono n. 445/86, che avrebbe dovuto
regolarizzare le difformità urbanistiche rispetto all’ultima concessione del 1979, non è mai stata ritirata, è
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presentano valori numerici non molto distanti tra loro, si ha:
necessario considerare le spese da affrontare per ritirarla. La pratica al momento non è affidata ad alcun
istruttore dell’ufficio tecnico comunale e pertanto non è possibile sapere cosa effettivamente bisogna fare per
chiudere la pratica, in quanto la stessa verrà riaperta solo nel caso in cui il proprietario ne faccia richiesta per
il ritiro della concessione in sanatoria.
Dall’1986, anno di presentazione della pratica, ad oggi la situazione è cambiata, in quanto nel 2006 è stato
approvato il PAI regionale (Piano di Assetto Idraulico), aggiornato successivamente nel 2012, che ha
perimetrato l’area dove sono ubicati i fabbricati come area esondabile di “fascia B”, come già
precedentemente indicato, cioè aree per cui il periodo di ritorno delle piene è valutato in 200 anni. La
normativa del PAI vieta cambi di destinazione d’uso e aumenti di volume, o comunque “[…]devono essere
realizzati in condizioni di sicurezza idraulica e senza modifica del deflusso della piena, a tal fine è
necessario acquisire il nulla osta dell’autorità idraulica competente”. Ai fini della valutazione si è quindi
costretti a considerare che il cambio di destinazione d’uso al piano terra, da vani pertinenziali accessori a
residenziale per 52,68 mq, nonché la rimessa attrezzi agricoli di 24,82 mq (superficie commerciale
omogeneizzata 6,20 mq) non sono condonabili se non a seguito di realizzazione di opere di messa in
sicurezza idraulica. Ne consegue che nella stima finale si possono seguire due strade:
1_ detrarre l’importo corrispondente al valore della superficie commerciale non conforme, e quindi non
considerare la rimessa attrezzi agricola, che nel caso dovrebbe essere demolita e considerare la superficie
2_ mantenere le superfici e detrarre la spesa necessaria per la realizzazione delle opere di messa in sicurezza
da realizzare.
Nel primo caso si è stimata una detrazione di circa 38.000 euro comprensiva del minor valore della
superficie del piano terra (non residenziale quindi ma come pertinenza accessoria), della spesa per la
demolizione della rimessa attrezzi agricoli e quindi la detrazione della superficie commerciale
omogeneizzata valutata e delle spese necessarie alla presentazione di una pratica di richiesta di concessione
in sanatoria per le sole opere difformi dell’edificio residenziale di cui alle p.lle 188 sub 2 e sub 3, ma senza
cambio di destinazione d’uso e il successivo l’aggiornamento catastale. L’accatastamento ad oggi è
conforme agli elaborati allegati alla richiesta di condono edilizio e allo stato attuale.
Nel secondo caso la spesa stimata per la realizzazione delle opere di messa in sicurezza idraulica non è
valutabile con certezza, in quanto dette opere potrebbero essere effettuate in corrispondenza della intera
recinzione, per una lunghezza quindi di circa 180 m, oppure per un ambito più ristretto e limitato all’intorno
dei fabbricati, senz’altro più penalizzante dal punto di vista estetico e di fruibilità degli spazi esterni. Inoltre
anche il tipo di protezione potrebbe variare in base al gusto dell’eventuale nuovo acquirente.
Per quanto sopra si è deciso di applicare la prima detrazione e lasciare all’eventuale nuovo acquirente la
scelta di far proprio o meno il condono edilizio con la realizzazione delle opere di messa in sicurezza
idraulica, che sicuramente comporterebbero una spesa superiore alla detrazione applicata.
La vetustà della parte impiantistica, dei servizi igienici e della copertura sono state considerate
intrinsecamente nei criteri di valutazione dell’immobile.
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residenziale pari a 52,68 solo al 50% come garage/cantina;
Stima finale
LOTTO 1
LOTTO 2
€ 342.051
€14.076
Con osservanza,
il Consulente Tecnico d’Ufficio
arch. Maria Cristina Curti
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Foligno, 29 luglio 2015