perizia 356-10

TRIBUNALE DI TREVISO
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
nell’Esecuzione Immobiliare n° 356/2010 R.E., promossa da
1) IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEGLI IMMOBILI
La consistenza immobiliare sottoposta a pignoramento, da parte
dell’esecutante procedente, è così identificata presso la banca dati
della P.A.
- Lotto unico
Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso - Territorio
Servizi Catastali
Catasto Fabbricati
Comune di Carbonera (TV)
Sezione D – Foglio 9
M.N. 162 sub. 1
Vicolo Daniele Manin, piano T. - Cat. Area
urbana - mq. 237;
M.N. 162 sub. 2
Vicolo Daniele Manin, piano T e 1° - Cat. A/2 Cl. 3^ - vani 7 - R.C.€. 795,34;
M.N. 162 sub. 3
Vicolo Daniele Manin, piano T. - Cat. C/6 - Cl.
3^ - mq. 57 - R.C.€. 126,58.
La consistenza immobiliare sopra individuata, con le relative
pertinenze e scoperto esclusivo, forma un corpo unico racchiuso tra i
seguenti confini: in senso orario partendo da Nord, mappale n° 163,
mappale n° 170, mappale n° 161, mappale n° 236 e mappale n° 235.
Ditta catastale:
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La consistenza immobiliare, appena sopra identificata, insiste su di
un fondo così catastalmente identificabile:
Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Treviso - Territorio
Servizi Catastali
Catasto Terreni
Comune di Carbonera (TV)
Foglio 21
M.N. 162 di ha. 0.03.63 - ente urbano.
6.3) I vincoli accessori
Dall’esame dell’art. 2° dell’atto di compravendita del 31/07/2002,
emerge una situazione di pregiudizio: sembra esservi, infatti, uno stato
di impedimento, di fatto, all’accesso alla consistenza immobiliare
oggetto della presente relazione alla data di acquisto dell’immobile da
parte degli esecutati.
Tale situazione di impedimento è stata verificata anche all’attualità,
all’esito del sopralluogo effettuato dallo scrivente. ed ha trovato
conferma anche nelle informazioni offerte dalla stessa debitrice
esecutata.
L’accesso all’abitazione pignorata avviene ora esclusivamente
attraverso una stradina privata che si diparte da Via Leopardi per
proseguire a cavaliere dei mappali n° 235, da una parte, e mappali n°
1026, 257 e 256, dall’altra parte.
La predetta stradina termina contro il muretto di recinzione della
proprietà pignorata e pertanto l’accesso alla proprietà in parola è
possibile solamente scavalcando il muretto in questione, alto cm.
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40/50 circa.
L’esecutata ha informato lo scrivente che la via d’accesso attualmente
praticata avviene solamente su provvisoria autorizzazione dei
proprietari della stradina, che acconsentono solamente un temporaneo
passaggio di pedoni, ma non di veicoli.
Tale situazione trova riscontro nelle sentenze n° 348/2008 e n°
30/2012, emesse dal Tribunale di Treviso, dalle quali verosimilmente
emerge l’insussistenza di un diritto di passaggio, a favore del fondo
pignorato, sulla stradina che, da Via Leopardi, giunge sino al confine
Sud/Ovest del predetto fondo.
D’altro canto, allo stato attuale non pare vi siano altre possibilità per
accedere all’immobile pignorato, atteso il fatto che tutti gli altri lati,
che confinano con proprietà di terzi, sono delimitati da recinzioni che
paiono essere presenti da vecchia data.
Inoltre, dalla sentenza n° 30/2012, si evince che la questione afferente
la stradina privata tra via Leopardi ed il fondo pignorato è stata
oggetto della sentenza di primo grado emessa dal Tribunale di Treviso
il 30/09-22/10/1983, di quella non definitiva della Corte d’Appello del
12/11/1996 e di quella definitiva (costituente cosa giudicata) del
18/02/2003, ma lo scrivente non è stato in grado di reperire copia delle
predette sentenze.
Da ultimo si segnala che l’atto divisionale del 08/05/1970 prevedeva,
tra l’alto, la costituzione di una servitù di passaggio, a favore
dell’immobile pignorato, gravante sull’odierno mappale n° 170, per
collegare il mappale n° 162 alla Via Daniele Manin, strada questa
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parallela alla Via Giacomo Lepopardi.
Il passaggio in parola, come pare emergere dalle sentenze fornite dalla
convenuta, non risulta essere mai stato utilizzato.
Dall’esame del titolo di provenienza è emerso che, oltre alle
consuete clausole di stile, l’art. 2° dell’atto n° 87.918 di repertorio
del Notaio del 31/07/2002 riporta l’esistenza dei seguenti vincoli
accessori, servitù ecc.:
“in particolare con quelle richiamate all’art. 10 dell’atto del Notaio
di Mogliano Veneto in data 7 gennaio 1966 repertorio n. 20709
registrato a Treviso il 15 settembre 1966 al n. 191 e con la servitù di
distanza costituita con atto nel Notaio in data 15 febbraio 1993
repertorio n. 31933, trascritto a Treviso il dì 8 marzo 1993 ai n.ri
5754/4384”.
“La
parte venditrice,
dichiara
di
utilizzare per accedere
all’abitazione una stradina che corre tra i mappali 235 – 236/a –
236/b – e 236/c e si diparte da via Leopardi, che i comproprietari di
tale stradina, gravata da servitù di passaggio, hanno contestato al
precedente proprietario dell’abitazione, dante causa dell’attuale
parte venditrice, il diritto di passaggio e di cui alla citazione
trascritto a Treviso in data 12 ottobre 1987 ai n.ri 24430/18536,
notificata il 31 ottobre 1984.
In ordine alla suddetta citazione per la quale è pendente avanti la
Corte d’Appello di Venezia la causa, la parte venditrice si impegna a
tenere manlevata ed indenne di ogni spesa la parte acquirente nella
denegata ipotesi fosse soccombente nel giudizio inibitorio del
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passaggio, ed a costituire a propria cura e spese una eventuale
servitù coattiva di passaggio a favore del medesimo, qualora il lotto
col sovrastante fabbricato diventasse intercluso.
La parte acquirente si impegna a comunicare tempestivamente ed a
far avere alla parte venditrice ogni contestazione, lettera, atto che
perverrà concernente la stradina”.
Alla luce di quanto sopra esposto ed a seguito delle informazioni
ricevute al sopralluogo, oltre che dall’esame della situazione dei fatto
dei luoghi e dalle visure ipotecarie esperite dallo scrivente è emerso
che l’acceso carrabile e pedonale al fondo oggetto della presente
perizia, da Via Leopardi, risultano essere impediti a Sud/Ovest dalla
presenza di una muretta in cls con sovrastante rete metallica in parte
rimossa per consentire un accesso precario ed in via provvisoria.
Sul punto si rimanda a quanto già esposto al paragrafo 5) della
presente relazione.
2) AGGIORNAMENTI
E
VERIFICHE
RELATIVE
AI
PARAGRAFI 4) E 6)
Quanto indicato al paragrafo 4) della relazione, risulta aggiornato alla
data del 02/07/2014.
Quanto indicato al paragrafo 6) della relazione, risulta aggiornato alla
data del 14/11/2014 come da documentazione depositata dai creditori
in Cancelleria in data 01/12/2010, 25/10/2010 e 27/10/2010 e
successive ispezioni, eseguite in data 02/07/2014, 12/09/2014 e
14/11/2014.
3) UBICAZIONE E DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE
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Effettuato il necessario sopralluogo ed esaminata la posizione, la
consistenza e la destinazione d’uso delle unità immobiliari pignorate,
lo scrivente riferisce quanto segue.
8.1) L’ubicazione
La consistenza immobiliare oggetto di stima insiste in ambito di una
lottizzazione spontanea, realizzata, probabilmente negli anni ’60 e
’70 del secolo scorso, insistente in prossimità del centro della
frazione di Mignagola, in Comune di Carbonera.
L’immobile, come già riferito,è attualmente fornito di accesso
precario e provvisorio, come dichiarato dall’esecutata al sopralluogo,
attraverso una stradina privata, che collega la Via Giacomo Leopardi
fino al confine Sud/Ovest del fondo pignorato.
Il centro di Carbonera con la sede municipale si pone ad una distanza
di circa 2,5 km. in direzione Ovest, mentre la città di Treviso si trova
più ad Ovest, a circa 6,5 km di distanza.
Si tratta di una zona semi centrale, caratterizzata dalla presenza di
vecchi fabbricati, in parte ristrutturati e prevalentemente posizionati
in fregio alla viabilità pubblica, costruiti su due o tre livelli fuori
terra.
Tale edifici sono tutti a destinazione residenziale e solamente ai lati
della strada principale vi sono alcune attività commerciali.
La posizione rispetto al centro della frazione di Mignagola e la
vicinanza della zona commerciale di Olmi di San Biagio di Callalta,
garantiscono una comodità di accesso a tutti i servizi pubblici ed
anche a quelli privati, ma di pubblico interesse.
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Da ultimo è da segnalare la comodità di accesso alla città di Treviso,
grazie ai collegamenti assicurati dai mezzi pubblici di trasporto.
8.2) La descrizione generale dell’edificio
Come già riferito, le unità immobiliari oggetto di pignoramento
costituiscono un’unica entità residenziale e, nel loro insieme, sono la
porzione Sud/Ovest di un fabbricato bifamiliare , precisando che il
lato Nord/Est è quello che confina con l’unità residenziale adiacente.
I rimanenti tre lati liberi della consistenza immobiliare si affacciano
su un breve distacco dai confini di proprietà.
Le murature, che definiscono i lati perimetrali dell’edificio, hanno
uno spessore di cm. 28 circa.
Un terrazzo al piano primo è collegato al piano terra per mezzo di
una scala esterna e si sviluppa in fregio al fronte Sud/Est
dell’abitazione.
Il fabbricato è stato costruito con una struttura mista formata da travi
e pilastri in c.a. e murature in laterizio; i solai sono in latero cemento
e la copertura è del tipo a capanna, con il colmo disposto sull’asse
longitudinale del fabbricato.
8.3) La descrizione dell’abitazione
E’ ora in esame la parte più propriamente abitativa dell’immobile,
catastalmente distinta dal mappale n° 162 sub 2.
Si tratta di un alloggio accessibile dall’area scoperta pertinenziale, di
cui il m.n° 162 sub 1, per mezzo di una scala esterna collegata alle
terrazze presenti al piano primo del fronte principale del fabbricato,
precisando che l’abitazione al piano primo è collegata internamente
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al piano terra dell’edificio, ove si trovano i vani accessori ed
un’autorimessa.
Il vano scala esterno è formato da un manufatto con ossatura in c.a.,
rivestita da pedate ed alzate in marmo, e fornita di ringhiere in ferro
lavorato a semplice disegno.
Attraverso la porta d’ingresso si viene immessi in un ampio ingresso,
della zona giorno, che si prolunga, come disimpegno, nella zona
notte, salvo precisare che il passaggio tra le due diverse zone è
segnato da un foro porta.
L’ingresso funge pure da zona di passaggio, in quanto da tale locale
è possibile accedere ad una cucina e ad un soggiorno .
Dall’ingresso si prosegue nel disimpegno della zona notte, dal quale
si può poi accedere a tre stanze da letto, due delle quali doppie ed
una singola, e ad un bagno.
La consistenza dell’appartamento è completata da un terrazzo posto
in fregio ai locali cucina, ingresso e soggiorno.
Come già riferito, i locali appena descritti sono collegati con il piano
terra, per mezzo di una scala di servizio con gradini in graniglia. Al
di sotto della scala vi è un piccolo vano sottoscala.
Il pavimento del locale cucina è in piastrelle di ceramica, quelli dei
locali soggiorno, ingresso, disimpegno della zona notte sono rifiniti
con lastre di marmo e quelli delle camere sono in lamparquettes.
Il bagno, con pavimento e rivestimento in ceramica è dotato di tutti i
sanitari, precisando che è stata riscontrata una vasca da bagno.
I divisori interni sono stati ottenuti con posa di pareti in laterizio
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leggero intonacate a civile e tinteggiate.
I serramenti interni sono formati da porte in legno tamburate ed
impiallacciate, mentre gli infissi esterni sono formati da porte e
finestre in legno con vetro camera e persiane in PVC avvolgibili in
cassonetto posizionato sopra l’infisso.
La dotazione tecnologica del fabbricato è formata da impianto di
riscaldamento con caldaia murale della potenzialità di 24.000 Kcal ,
alimentata a gas gpl proveniente da un serbatoio interrato, con
radiatori tubolari nella zona giorno e con piastre nella zona notte
dell’abitazione.
Al momento del sopralluogo l’impianto non era attivo, ma
l’esecutata ha affermato che esso è funzionante.
L’impianto di riscaldamento dell’abitazione è integrato da una stufa
a legna posta nel soggiorno.
Esiste un impianto di climatizzazione con unità esterna e split
interni, impianto idrico e sanitario, alimentato da acqua di pozzo,
impianto elettrico e di illuminazione
L’impianto elettrico ed idrico risultavano essere funzionanti, ma non
è stato possibile verificarne la conformità alla normativa vigente.
Al piano terra del fabbricato i vani accessori al servizio della
soprastante abitazione sono formati da una cantina, utilizzata come
taverna, in quanto fornita di caminetto, un ripostiglio/lavanderia, un
locale C.T. ed un bagno.
Tutti questi locali sono accessibili da un piccolo disimpegno.
Il bagno è fornito di pavimenti e rivestimenti a parete in piastrelle di
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ceramica ed è completo di tutti i sanitari, doccia compresa.
Tutti i pavimenti dei rimanenti locali sono in piastrelle di ceramica.
Le pareti divisorie sono in laterizio leggero intonacate e tinteggiate.
Le porte interne sono in parte in acciaio per il locale C.T. ed il
bagno, mentre sono in legno per gli altri locali.
Gli infissi esterni sono in vetro semplice su telaio in acciaio ed
inferriata sulla parte esterna.
La parte impiantistica dei vani accessori è formata da impianto
elettrico e di illuminazione, impianto idrico – sanitario con acqua
proveniente da pozzo.
L’abitazione al piano primo ha un’altezza libera interna di ml. 2,70
circa, precisando che il piano primo è fornito di un controsoffitto in
cartongesso che ha ribassato l’originaria altezza dei locali (ml. 3,00
circa).
I locali del piano terra hanno un’altezza utile di ml. 2,20, ad
eccezione della taverna che, avendo il pavimento ribassato di un paio
di gradini, ha un’altezza di ml. 2,50 circa.
Al momento del sopralluogo, l’abitazione ed i locali accessori si
presentavano in scadenti condizioni manutentive.
8.4) La descrizione dell’autorimessa
E’ ora in esame l’autorimessa ubicata al piano terra della porzione di
immobile, catatastalmente identificata dal mappale n° 162 sub 3.
Si tratta di un ampio locale destinato ad autorimessa, dotato di un
accesso carrabile e di un accesso pedonale, entrambi comunicanti
con l’area scoperta di pertinenza del fabbricato.
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Il locale è fornito di pavimento in cemento lisciato assai logoro,
pareti intonacate a civile e tinteggiate.
La dotazione impiantistica dell’unità è rappresentata dal solo
impianto elettrico e di illuminazione con tubi al neon.
Gli infissi esterni sono formati da una porta in acciaio, un portone
posto a protezione dell’accesso carrabile a due ante in acciaio
verniciato e da finestre con telaio in acciaio e vetro semplice oltre ad
inferriata all’esterno.
L’autorimessa ha un’altezza libera interna di ml. 2,20 circa e lo stato
manutentivo è risultato essere scadente.
8.5) La descrizione dell’area scoperta
L’area scoperta pertinenziale del lotto, catastalmente identificata dal
mappale n° 162 sub 1, è in parte tenuta a giardino, in parte ad orto ed
in parte è destinata alla viabilità pedonale e carrabile interna al lotto,
anche se è da ricordare che, al momento, nessun veicolo è in grado di
accedere alla proprietà.
La parte destinata alla viabilità è rifinita con marciapiede e corsia in
lastre di marmo.
Tutto il lotto è recintato con opere fisse di recinzione.
L’area scoperta, come già precisato non è collegata alla viabilità
privata di raccordo con la Via pubblica, poiché un muretto in c.a. con
sovrapposta in parte una rete metallica plastificata ne impedisce
l’accesso alla stradina di collegamento con la Via Leopardi.
Sull’area scoperta sono state evidenziate alcune opere non conformi
alla normativa urbanistico edilizia, delle quali meglio si riferirà al
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paragrafo 14) della presente relazione; è solo da precisare che tali
opere non sono state considerate ai fini estimativi, poiché non
regolarizzabili.
9) DATI TECNICI PER LA VALUTAZIONE
Dall’esame degli elaborati grafici rinvenuti in Comune, confrontati
con quanto riscontrato in occasione del rilievo eseguito al
sopralluogo del 05/09/2014, è emerso che le unità immobiliari sopra
descritte, che nel loro insieme costituiscono la consistenza
immobiliare sottoposta a pignoramento, offrono le seguenti superfici
calpestabili:
- garage al piano Terra,
circa mq. 61,00
- accessori al piano Terra (compreso il sottoscala), circa mq. 47,00
- abitazione al piano Primo (comprese le scale),
circa mq. 110,00
Totale superficie calpestabile,
circa mq. 218,00
Le superfici lorde commerciali sotto riportate, effettivamente rilevate
ed opportunamente ragguagliate, per mezzo dei consueti coefficienti
di omogeneizzazione, consentono di ottenere la complessiva
superficie convenzionale, come si espone in appresso:
- garage al piano T.,
circa mq. 66,00 x 50%=
mq. 33,00
- accessori al piano T.,
circa mq. 59,00 x 50%=
mq. 29,50
- abitazione al piano 1°,
circa mq. 125,00 x 100%=
mq. 125,00
- terrazze al piano 1°,
circa mq. 23,00 x 25%=
mq.
5,75
- area scoperta esclusiva, circa mq. 238,00 x 10%=
mq. 23,80
Totale superficie convenzionale:
mq. 217,05
Superficie questa che si arrotonda a mq. 217,00= circa.
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10) ATTESTAZIONE DI PRESTAZIONE ENERGETICA
In merito all’Attestato di Prestazione Energetica dell’immobile (in
sigla APE), si precisa che lo stesso risulta edificato tra il 1968 ed il
1979 e dichiarato abitabile in data 05/12/1979, come meglio verrà
illustrato al paragrafo 14) della presente relazione.
Successivamente alla dichiarazione di abitabilità, non risulta siano
stati effettuati interventi di rilievo, atti ad una riqualificazione
energetica dello stesso.
Dalla verifica della documentazione depositata presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Ponzano Veneto non è stata rinvenuto alcun
attestato o certificazione di prestazione energetica.
Lo scrivente ha quindi provveduto ad acquisire l’Attestato di
Prestazione Energetica, che dimostra come l’edificio pignorato
appartenga alla classe energetica “G”.
11) LIBERTA’ DEGLI IMMOBILI
Nel corso del sopralluogo del 05/09/2014 lo scrivente ha potuto
accertare, che la consistenza immobiliare sottoposta a pignoramento
è occupata dalla debitrice, unitamente ai propri figli.
Tale situazione è peraltro certificata dall’Ufficiale di Anagrafe del
Comune di Carbonera, il quale ha attestato, alla data del 29/07/2014 ,
che i residenti presso l’immobile oggetto della presente relazione
sono solo le persone sopra indicate.
Tutto questo risponde, peraltro, alle condizioni esposte nel ricorso
per separazione consensuale degli odierni esecutati, depositato
presso il Tribunale di Treviso il 25/03/2011, di cui al n° 2070/2011
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di R.G. , precisando che la separazione consensuale in parola è stata
omologata, alle condizioni di cui al ricorso, con Decreto del
Tribunale di Treviso del 21/07/2011, Cron. 10887/2011.
Gli accertamenti esperiti presso l’Agenzia delle Entrate - Ufficio
Territoriale di Treviso, hanno inoltre permesso di stabilire che
sull’immobile oggetto della presente relazione non gravano contratti
di locazione stipulati dai debitori esecutati in qualità di locatori.
12) ACCERTAMENTO DELLA COMODA DIVISIBILITA’
Posto che gli immobili oggetto della procedura esecutiva risultano
essere in proprietà agli esecutati, per la quota dell’intero, si provvede
ad esprimere il giudizio sull’eventuale comoda divisibilità.
Esaminata quindi la consistenza immobiliare ed accertato che:
- trattasi di una consistenza immobiliare comprendente una
porzione di edificio bifamiliare su due livelli fuori terra con area
scoperta pertinenziale insistente in zona residenziale prossima al
centro della frazione di Mignagola in Comune di Carbonera;
- che la consistenza immobiliare è destinata ad un uno, ed uno solo,
nucleo familiare;
tutto ciò considerato, lo scrivente dichiara la consistenza immobiliare
oggetto di stima non comodamente divisibile.
13) ACCERTAMENTO DELLA DESTINAZIONE URBANISTICA
Dall’esame dello strumento urbanistico vigente , presso il Comune di
Carbonera, lo scrivente ha potuto accertare che la consistenza
immobiliare oggetto di stima ricade nell’ambito della z.t.o. “TRQ/a27” definita come “Tessuti da riqualificare”, disciplinate dall’art. 69
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delle N.T.O.
Considerata la superficie del lotto, l’indice di edificabilità dello
stesso e le dimensioni di quanto realizzato, è da ritenere che la
potenzialità edificatoria offerta dal fondo sia stata completamente
assorbita dalla volumetria esistente.
14) ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ EDILIZIA E
CATASTALE
Dall’esame
della
documentazione
reperita
presso
l’archivio
dell’Ufficio Tecnico del Comune di Carbonera, è emerso che la
consistenza immobiliare sottoposta a pignoramento è stata costruita
in forza dei seguenti titoli abilitativi:
- Licenza Edilizia n° 110 del Registro costruzioni – prot. 4884 – del
26/08/1968 per lavori di “costruzione di un fabbricato urbano a
due alloggi”.
- Progetto di variante approvato in data 19/06/1979.
Ai suddetti progetti ha fatto seguito il rilascio della dichiarazione di
abitabilità n° 110/68 del 05/12/1979, con pari decorrenza.
In data 27/03/2003 la ditta ha presentato la Denuncia di Inizio
Attività, di cui al protocollo n° 5533, inerente ai lavori di
installazione di un deposito interrato di GPL.
Il confronto tra lo stato attuale della consistenza immobiliare, come
rilevato dallo scrivente nel corso del sopralluogo del 05/09/2014, e
gli elaborati grafici allegati ai provvedimenti sopra indicati, oltre che
con le planimetrie catastali reperite presso l’Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Treviso – Territorio – Servizi Catastali -
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Catasto Fabbricati, ha permesso di accertare che le unità immobiliari
oggetto della presente non sono urbanisticamente conformi e
neppure catastalmente conformi.
Innanzitutto sono da segnalare degli evidenti errori tra le misure
riportate nel progetto di variante, rispetto a quanto graficamente
rappresentato e realizzato nel medesimo progetto, ma tale aspetto
deve essere appunto qualificato come un errore nella redazione degli
elaborati, posto il fatto che il progetto originario riporta le corrette
misure d’ingombro dell’immobile ed il progetto di variante
interveniva solamente sui prospetti e sulla diversa distribuzione degli
spazi interni.
Detto questo, lo scrivente ha potuto constatare, in seguito al rilievo
effettuato all’interno dell’immobile, che le partizioni interne sono
state posizionate in modo leggermente diverso da quanto indicato nel
progetto di variante del 1979 ed inoltre vi sono delle modifiche
prospettiche relativamente alle forometrie e ad altri elementi, che
caratterizzano i prospetti delle unità abitative.
Le situazioni di difformità sopra descritte sono regolarizzabili, ad
avviso di chi scrive, con una spesa quantificabile in €. 3.000.00=
circa, comprese la sanzione amministrativa, le competenze del
tecnico e la variazione catastale.
Diversa è la situazione che riguarda i manufatti insistenti sullo
scoperto.
Il sopralluogo ha infatti permesso di accertare che, ai fronti
Nord/Ovest e Sud/Ovest del fabbricato sono state addossate delle
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precarie tettoie, con lamiere di ferro e lastre di plastica ed inoltre la
zona sottostante la rampa di scale che conduce all’ingresso
principale dell’abitazione, è stata chiusa con un serramento in vetro e
profili di alluminio anodizzato, in modo tale da ricavare un piccolo
locale, attualmente adibito a serra.
Stante la loro collocazione, è parere dello scrivente che i manufatti
appena descritti non possono essere regolarizzati.
Per quanto sopra, si impone la loro rimozione, ad un costo presunto
di €. 1.000,00= circa.
15) METODO DI STIMA
In considerazione delle argomentazioni sopra esposte, per la
determinazione del più probabile valore di mercato lo scrivente
adotta
il
metodo
sintetico-comparativo,
avendo
riguardo
a
compravendite di immobili similari, avvenute nel periodo di
riferimento.
I dati emersi dalla verifica, di cui sopra, sono stati confrontati con
l’immobile oggetto della presente relazione, per poi apportare le
variazioni necessarie, in funzione delle specifiche condizioni
intrinseche ed estrinseche dell’immobile.
Inoltre da una verifica effettuata sui siti web degli intermediari
immobiliari, è emerso che si propone la vendita di una porzione “di
testa” di una schiera di quattro unità realizzate nel 1985, ad un
prezzo unitario di €. 1.115,00/mq. circa, mentre l’immobiliare di
Treviso propone in vendita una bifamiliare di recente costruzione al
prezzo unitario di €. 1.435,00/mq. circa.
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Gli elementi raccolti fanno comprendere che abitazioni singole o
bifamiliari di recente costruzione, ovvero realizzate negli ultimi
25/30 anni, ma in buone condizioni manutentive, esprimono un
prezzo unitario medio di €. 1.275,00/mq. circa.
Una perizia di stima datata 28/02/2014, depositata nell’ambito della
procedura esecutiva n° 256/2009, relativa ad un fabbricato
residenziale unifamiliare realizzato tra il 1975 ed il 1978, peraltro
ristrutturato nel 1996 e posto a poche decine di metri da quello
oggetto della presente, indica un prezzo unitario di vendita pari a €.
700,00/mq.
Infine è da segnalare che la banca dati delle quotazioni immobiliari
dell’O.M.I., indica, per abitazioni civili della frazione di Mignagola
in ottimo stato conservativo, un valore variabile da un minimo di €.
1.200,00/mq. ed un massimo di €. 1.450,00/mq.
Nel nostro caso bisogna considerare, oltre all’attuale congiuntura
economica particolarmente negativa per il settore immobiliare, anche
la vetustà dell’immobile, pari ad anni 35, e le scadenti condizioni
manutentive dello stesso.
Per quanto sopra, è parere dello scrivente che, ai fini della
valutazione da espletarsi nell’ambito della presente procedura
esecutiva, debba essere assunto il prezzo unitario di € 550,00= al
metro quadrato.
16) DETERMINAZIONE DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
Per la determinazione del più probabile valore di mercato della
consistenza immobiliare è da tenere in considerazione che:
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- trattasi di un’abitazione con autorimessa e vani accessori oltre ad
area scoperta esclusiva, in ambito di un fabbricato bifamiliare di
oltre trent’anni insistente in posizione prossima al centro della
frazione di Mignagola, in Comune di Carbonera;
- il fabbricato si presentata in scadenti condizioni manutentive;
- lo scrivente ha accertato la mancata conformità urbanistica e
catastale delle unità immobiliari;
- che le unità immobiliari oggetto della presente procedura
esecutiva sono accessibili grazie ad un passaggio precario e
provvisorio, peraltro solo pedonale;
tutto ciò considerato e quant’altro possa concorrere alla
formulazione del più probabile valore di mercato, lo scrivente
espone le seguenti valutazioni:
- Abitazione, con autorimessa e scoperto,
esattamente identificati al paragrafo 4) della
presente
relazione,
della
superficie
convenzionale di mq. 217 circa x €. 550,00
€. 119.350,00
- A detrarre la spesa per la rimozione dei
manufatti non regolarizzabili
- A
detrarre
la
spesa
presunta
per
€.
1.000,00
€.
3.000,00
la
regolarizzazione urbanistica e catastale, che
dovrà sostenere l’aggiudicatario
Restano
€. 115.350,00
- A detrarre il deprezzamento forfetario per la
mancanza di fatto di un accesso al fondo,
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considerando i costi di una ipotetica causa e
l’eventuale indennizzo per la costituzione
coattiva del passaggio
€. 25.000,00
Restano
€. 90.350,00
A questo punto lo scrivente ritiene che il valore
appena sopra esposto debba subire un ulteriore
deprezzamento dovuto alla “ vendita forzata” e
ciò in considerazione del fatto che:
- le unità immobiliari non sono facilmente
ispezionabili prima dell’aggiudicazione, se
non dietro specifica richiesta al Custode;
- ai fini del pagamento dell’imposta per il
trasferimento della proprietà, non è possibile
assumere, quale base imponibile, il valore
catastale,
ma
l’effettivo
prezzo
di
aggiudicazione;
- l’ottenimento del decreto di trasferimento ed
il pieno possesso della proprietà non avviene
contestualmente al pagamento del prezzo di
aggiudicazione;
- la mancanza di garanzia sui vizi che
potrebbero essere rinvenuti, o emergere,
dopo l’aggiudicazione.
Per quanto sopra, si detrae al valore appena
sopra determinato il seguente importo: €.
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90.350,00 x 20%=
€. 18.070,00
Valore per la vendita forzata
€. 72.280,00
somma che si arrotonda ad €. 72.000,00=, diconsi Euro
settantaduemila/00=.
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