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Metodo-procedimenti
CORSO DI ESTIMO D
† Indipendentemente dal tipo di procedimento, il metodo
estimativo è unico e si basa sulla comparazione
† Il procedimento di stima è l’ insieme di operazioni
aritmetiche, statistiche e finanziarie logicamente
connesse
Procedimenti estimativi
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I procedimenti di stima
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Procedimenti diretti
† Utilizzabile se si dispone di un campione di beni riferito a
beni analoghi a quello da stimare per tipologia, mercato
e tempo, quindi è possibile (in base al tipo di beni
campione):
† Si hanno due categorie di procedimenti
„ I procedimenti di stima diretti – detti sintetico
comparativi possono essere monoparametrici o
pluriparametrici
„
„
„ I procedimenti di stima indiretti – detti analitico
ricostruttivi
„
„
† Esistono poi dei procedimenti misti che uniscono
passaggi sintetici a passaggi analitici
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La scala dei prezzi
Formare la scala dei prezzi noti di beni
Se i dati si distribuiscono in maniera binomiale, fare la
media dei prezzi
Fare la media ponderata (media dei prezzi unitari)
Formare una scala di prezzi noti di approssimativamente
analoghi relativamente alle m- 1caratteristiche del bene da
stimare, (MCA
- punti di merito )
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La media dei prezzi
† Indagine: possibilità di distribuire i prezzi secondo una
scala di prezzi noti di beni analoghi a quello n da stimare
P1>P2>P3>P4>Pn>Pn+1
† Operazione estimativa: Inserimento del bene da stimare
nel “gradino” corrispondente al gradino collocato tra i
due beni dal prezzo noto maggiormente simili a quello
oggetto di stima: ovvero inserimento nel gradino
corrispondente alla maggiore analogia
risultando Vn=Pn
† Indagine: possibilità di formare formare una
distribuzione di prezzi noti di tipo gaussiana
P1<P2=Pn>Pn+1
† Operazione estimativa Determinazione della media
aritmetica dei prezzi
Vm= P1+P2+Pn+Pn+1
frequenza
n+1
prezzi
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La media ponderata dei prezzi
Diretti pluriparametrici
† Indagine: possibilità di formare una distribuzione di
prezzi unitari Pu di beni analoghi a quello da stimare,
difforme dalla gaussiana (i prezzi non si distribuiscono
in maniera binomiale quanto non vi è completa
analogia fisica, tipologica, temporale tra i beni
campione) essendo le A,B,C,D le quantità dei beni
campione si avrà una scala di prezzi noti
Pu1A ≠ Pu2B ≠ Pu3C ≠ Pu4D
† Operazione di stima: Se si riscontra che entro un
determinato limite della serie è contenuto il maggior
numero di prezzi unitari noti si può se pur con con
approssimazione, oggettivare il risultato della stima
non con la media dei prezzi, ma con il prezzo medio
Vm= P1A+P2B+P3C+PnN
A+B+C+D+N
† Indagine: possibilità di formare una scala di prezzi noti
analoghi a quello stimare relativamente a m1caratteristiche delle m caratteristiche proprie del bene
da stimare
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† Operazione di stima: indentificazione del Pn del bene con
la caratteristica A risultando il valore del bene Vm con
caratteristica B
Vm=PnB/A=PnK
Dove K=B/A
Stima dei prezzi marginali relativi alle caratteristiche che
influenzano il valore di mercato di un bene
(Punti di merito –Market Comparison Approach)
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Procedimenti indiretti
† Orefice (2007) estimo civile, UTET, Torino
† Realfonzo A. (1994) Teorie e metodo
dell’estimo urbano, NIS, Roma (pp15-21)
† Forte C., De Rossi B. (1974) Principi di
economica e di estimo, ETAS Milano (cap 1,
cap 3 cap 4 cap 7)
† Polelli Mario (1997) Trattato di estimo,
Maggioli Editore, Rimini (Parte prima)
† Simonotti (1997) La stima
immobiliare,UTET, Torino (capitolo3)
Valore di mercato: capitalizzazione dei redditi
Valore di costo :CME
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Per approfondimenti
† Nel caso non sia possibile disporre di dati e formare la
scala di prezzi noti
† Si dovrà operare scegliendo i diversi ed eterogenei dati
elementari che opportunamente elaborati consentano
indirettamente di valutare il bene in funzione dello
specifico aspetto economico da riguardare
„
„
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