RELAZIONE TECNICO-ILLUSTRATIVA
CONSIDERAZIONI GENERALI
La presente relazione riguarda il Piano di Recupero di
un complesso immobiliare posto in Rigutino località
Capanne, Podere Renacci.
Il Piano di Recupero
è stato presentato,
ai sensi
dell‟articolo 73
della L.R. 1/2005 e del Regolamento
Urbanistico del Comune di Arezzo, per preservare e
migliorare le tipicità costruttive morfologiche ed
insediative.
Il Piano di Recupero proposto non interferisce con gli
strumenti urbanistici comunali e sovra comunali in
quanto si limita a chiedere la parziali modifica della
Scheda Normativa n. N. 661.
DESCRIZIONE STATO ATTUALE
Catastalmente l‟area risulta censita alla sezione B
Foglio n. 92, particella 135.
Si tratta di un vecchio edificio colonico e di alcuni
annessi.
Con riferimento agli elaborati allegati, i fabbricati
in questione vengono denominati:
Numero 1, Edificio Colonico.
Numero 2, Ex porcilaia.
Numero 3, Ex Lollaiolo.
Numero 4, Annesso.
La S.U.L. complessiva a disposizione è pari a mq.
549,93 come da elaborati grafici e calcoli dimostrativi
riportati nella Tavola n. 2.
L‟area su cui insistono gli edifici è classificata come
zona agricola e, nel Regolamento Urbanistico, con la
Scheda Normativa N. 661.
Facendo riferimento a tale scheda, riprodotta negli
elaborati allegati, si descrivono separatamente i vari
fabbricati.
EDIFICIO N. 1, Vedi Tavola 3.
Si tratta dell‟edificio Colonico, realizzato in più
fasi ed in epoche diverse, costituito da un edificio
1
principale
con
alcune
volumetrie
aggiunte
successivamente.
Le strutture verticali della parte di edificio più
antica sono in pietrame e mattoni e risultano
intonacate.
I solai del piano primo sono in parte costituiti da
longherine metalliche con voltine in laterizio ed in
parte sono del tipo misto, cemento armato e laterizio.
Il solaio del sottotetto e quello della copertura sono
in legno.
Le strutture, in particolar modo i solai, sono in
pessime condizioni ed in più parti puntellate.
Il manto di copertura della costruzione principale è
costituito da tegole e coppi.
La distribuzione interna dell‟edificio
è quella
tipica delle case coloniche con stalle e cantine al
piano terreno, alto oltre 3 metri, e locali per
abitazione al piano primo.
Le gronde sono costituite da pianelle in laterizio a
sbalzo, disposte secondo la tipologia classica delle
abitazioni coloniche.
Come già detto, al fabbricato principale, sono state
aggiunte, in epoca più recente, alcune superfetazioni.
Queste sono costituite da cantine e rimesse al piano
terreno e da un piccolo servizio igienico al piano
primo.
Strutturalmente sono state realizzate in mattoni dello
spessore di cm 13 e solai in legno, peraltro
attualmente
pericolanti.
Il
manto
è
in
tegole
marsigliesi.
Tutto il fabbricato, nonostante gli interventi spesso
disorganici susseguitisi nel tempo, è comunque dotato
di una sua valenza tipologica.
EDIFICIO N.2. EX PORCILAIA, vedi Tavola 4.
Si tratta di un fabbricato realizzato in epoche
diverse, già adibito a stalletti per l‟allevamento
di maiali.
La struttura centrale originaria è costituita da due
ambienti, indicati nell‟elaborato grafico con le
lettere E e D, realizzati con mattoni cm 13, copertura
in legname e manto in tegole e coppi.
La schema tipologico è quello tipico delle porcilaie
con due locali, uno chiuso ed uno aperto.
Successivamente la struttura è stata ampliata, verso
2
Nord, con un corpo di fabbrica originariamente adibito
a pollaio e, verso Sud, e con due nuovi ambienti
adibiti anche questi a porcilaia.
Da un punto di vista costruttivo i solai del pollaio
sono in legno mentre sono in travetti in cemento
armato vibrato nella parte di porcilaia più recente.
Il manto di copertura è in tegole marsigliesi.
Tutto il fabbricato, nel suo complesso,
è privo di
valore sia storico che costruttivo e la limitata
altezza in gronda non ne consente
il recupero per
nuove funzioni.
EDIFICIO N.3, LOLLAIOLO, vedi Tavola N. 4.
E‟ una costruzione di modeste dimensioni, costituita
da pareti in mattoni pieni cm 13, murati in parte a
nido d‟ape, con copertura in legno.
Il manto è
costituito da tegole marsigliesi.
Le murature ed il solaio sono in precarie condizioni
statiche.
La costruzione, di epoca non remota ma tipica delle
nostre
campagne,
per
le
sue
caratteristiche
tipologiche può essere facilmente recuperata come
annesso.
EDIFICIO N.4. ANNESSO, vedi Tavola 4.
E‟ stato realizzato nel 1968 come fienile.
A seguito di D.I.A. numero 07/02445 e successiva
variante,
sono
stati
eseguiti
i
lavori
di
tamponamento, realizzazione di un piano ammezzato
e
sostituzione
della
copertura,
prima
in
cemento
amianto, con una tradizionale con manto in tegole e
coppi.
DESCRIZIONE DELLO STATO DI PROGETTO
Stante l‟evidente condizione di degrado fisico, socio
economico ed ambientale esteso a tutta l‟area indicata
nella scheda, si propone il recupero della volumetria
esistente.
Più in dettaglio, edificio per edificio, si descrivono
di seguito le proposte del presente Piano di Recupero.
Edificio N. 1 Colonica.
3
Nella
scheda
normativa
N.
661,
per
l‟edificio
identificato con il numero 1, viene prevista la
ristrutturazione edilizia (ri).
Si
propone
la
sostituzione
edilizia
delle
superfetazioni,
che
hanno
alterato
l‟impianto
originario dell‟edificio di matrice storica, con
accorpamento di mq. 94 circa di S.U.L. all‟edificio
N. 2.
In altri termini, con riferimento al prospetto
riportato nella tavola n. 3 allegata, la demolizione
delle superfetazioni verrà recuperata trasferendo la
S.U.L. all‟edificio identificato con il N. 2.
Inoltre, come evidenziato nelle tavole 2 e 3, alcune
superfetazioni, di cui si propone la demolizione, sono
a distanza inferiore di 10 metri dall‟argine del Rio
di Rigutino. Di tali superfici viene previsto un
incremento pari al 35 per cento, come previsto dal
comma 1 dell‟articolo 50 delle N.T.A. del R.U.
vigente.
Si ritiene di
proporre il recupero della parte più
antica
e
tipologicamente
interessante
della
costruzione,
liberandola
dalle
superfetazioni
realizzate in epoca recente, in pessimo stato ed in
alcuni casi realizzate in area non a distanza
regolamentare dal corso d‟acqua.
In base a tali previsioni la muratura esterna sarà
intonacata, i solai saranno del tipo in legno
tradizionali, il manto di copertura sarà in tegole e
coppi.
Le gronde saranno, come le attuali, in pianelle di
laterizio.
EDIFICIO N.2. Nella scheda è prevista la Sostituzione
edilizia.
Per il fabbricato identificato con il N. 2 si chiede,
oltre alla sostituzione edilizia, la possibilità di
accorparvi le volumetrie provenienti dalle demolizioni
delle superfetazioni del già citato fabbricato N. 1.
Si prevede la demolizione con il recupero della
volumetria
esistente
con
accorpamento
di
S.U.L.
proveniente dalla demolizione dall‟edificio N. 1.
L‟edificio,
dopo
l‟intervento
proposto,
avrà
destinazione parte a rimessa attrezzi agricoli e parte
ad
abitazione.
Sarà
posizionato
con
lo
stesso
allineamento di quello esistente, ma più scostato di
4
questo dall‟edificio colonico, in modo da ampliare
l‟aia a comune, vedi tavola N.2.
Lo schema tipologico allegato è costituito da un unico
edificio con un piano terreno e, solo su una parte,
con un piano primo.
La parte destinata a rimessa attrezzi avrà ampie
aperture architravate in legno con spallette e lesene
in mattoni a vista.
La parte destinata ad abitazione, contigua alla
rimessa, sarà intonacata con copertura in tegole e
coppi.
Su un lato viene previsto un porticato costituito da
colonne in muratura, struttura in legno e manto in
tegole e coppi.
EDIFICIO N.3. Nella scheda normativa N. 661, per
l‟edificio identificato con il numero 3, viene prevista
la ristrutturazione limitata (ril).
Si
prevede
il
recupero
con
la
possibilità
di
ristrutturazione nel rispetto delle dimensioni, della
forma e dei materiali da impiegare.
EDIFICIO N.4. Nella scheda normativa si prevede la sola
manutenzione straordinaria.
Si
propone
di
estendere
l‟intervento
alla
ristrutturazione senza alcun limite.
Questo in considerazione del fatto che, successivamente
al rilievo redatto a cura del Comune di Arezzo in data
5.06.2006, l‟edificio N.4 è stato ristrutturato, come
evidenziato nella documentazione fotografica, vedi
tavola n.4. L‟intervento, si veda la Pratica Edilizia
n. 07/02445 del 19.06.2007 e n. 07/03493
del
17.09.2007,
ha
comportato
la
trasformazione
dell‟annesso in un fabbricato in muratura a pianta
rettangolare su due piani. Pertanto, in armonia con
quanto prescritto dalle N.T.A. del R.U. vigente, sui
fabbricati esistenti in
zona agricola di superficie
superiore a 80 metri quadrati, si chiede la possibilità
di trasformarlo in abitazione.
Si propone dunque la ristrutturazione edilizia.
Con
riferimento
agli
elaborati
allegati,
viene
prevista una costruzione intonacata, delle stesse
dimensioni planimetriche di quelle attuali, con
l‟aggiunta di un porticato, lato Ovest.
5
Il porticato sarà previsto con colonne in muratura,
struttura in legno e manto in tegole e coppi.
Si prevede inoltre la realizzazione di un piccolo
annesso come rimessa auto.
SISTEMAZIONI ESTERNE e CARATTERISTICHE GENERALI
Dopo l‟intervento proposto, lo schema di aggregazione
sarà a corte, con un‟ampia aia a comune, vedi tavola
N.2.
I materiali impiegati saranno del tipo tradizionale,
laterizio ed intonaco per le pareti e coppi e tegole
in laterizio per le coperture.
Negli
edifici da ristrutturare e nei porticati dei
nuovi fabbricati saranno impiegati solai in legno.
Sarà posta attenzione all‟isolamento energetico ed
all‟utilizzo di materiali ecocompatibili.
Non saranno previsti piani interrati.
L‟ autorimessa sarà prevista in adiacenza all‟edificio
indicata con il numero 4. Questa sarà realizzata con
le stesse caratteristiche costruttive, mattoni murati
a nido d‟ape, presenti nelle pareti dell‟annesso N.3,
ex Lollaiolo e della parte di casa colonica, indicata
con
la
lettera
G
nell‟elaborato
N.3.
Tali
caratteristiche
sono
comunque
tipiche
di
molte
costruzioni rurali.
La zona attualmente è dotata di sottoservizi quali
acqua attraverso un pozzo esistente, linea telefonica
ed elettrica.
Degli scarichi, originariamente convogliati nella
letamaia,
viene
previsto
il
trattamento
con
depurazione e dispersione nel terreno a distanza di
sicurezza dai pozzi e dai corsi d‟acqua.
Gli accessi ai resede e gli spazi di manovra saranno
realizzati in terra battuta con finitura in ghiaia.
OBIETTIVI E MOTIVAZIONI DEL PIANO
Scopo del Piano di Recupero, la cui zona di degrado e
dunque di intervento viene identificata con quella
della scheda 661, è quello di migliorare la qualità
dell‟esistente.
L‟intenzione è quella di recuperare l‟edificio più
significativo, indicato con il n.1, liberandolo dalle
superfetazioni
di
cui
si
prevede
il
recupero
6
nell‟edificio n.2, attualmente di nessun pregio
architettonico.
Quanto sopra viene motivato da alcune considerazioni,
di seguito esplicitate.
-
Il presente progetto si adegua di fatto alla citata
Scheda Normativa N. 661 con la sola eccezione
dell‟annesso N.4. Questo in quanto, come già sopra
argomentato,
la scheda N. 661 è stata redatta
molto tempo prima dell‟adozione del R.U. e pertanto
non ha potuto tener conto che nel frattempo
l‟edificio N.4, con pratica edilizia n. 07/02445 e
successiva variante, è stato ristrutturato. Si veda
a tale scopo la documentazione fotografica.
-
Con il presente progetto si ritiene di apportare un
indubbio miglioramento a quanto previsto dalla
Scheda Normativa. Infatti, sempre nel fabbricato
indicato con il N. 1 nella
scheda N. 661, con
l‟intervento di ristrutturazione reso possibile
dalla scheda normativa, le più volte citate
superfetazioni verrebbero di fatto consolidate
snaturandone le originarie caratteristiche.
Si
ritiene invece più opportuno mettere in evidenza
le
caratteristiche
tipologiche
originarie
del
fabbricato colonico, indicato il N. 1, mantenendo
la “parata” laterale per il ricovero del carro e
demolendo
le
volumetrie
delle
superfetazioni,
realizzate in modo spontaneo in base alle necessità
che di volta in volta si manifestavano.
-
Gli edifici sono stati realizzati, in epoche
diverse, secondo tipologie costruttive funzionali
alla conduzione di un podere, come è avvenuto per
la quasi totalità delle aziende agricole della zona
fino agli anni „60. Oggi queste costruzioni non
sono da anni più funzionali allo scopo originario
in quanto la conduzione del fondo avviene con
modalità e caratteristiche differenti. Per questo,
pur essendo il titolare iscritto ed operante come
imprenditore agricolo, gli immobili non sono più
abitati né utilizzati da circa 40 anni. L‟attuale
proposta progettuale prevede la realizzazione di un
annesso, di S.U.L. pari a circa mq. 59, da adibirsi
7
a
rimessa
delle
attrezzature
conduzione del podere.
necessarie
alla
-
Motivi
storico
architettonici
suggeriscono
l‟opportunità di non consolidare le alterazioni che
nel tempo sono state realizzate nell‟edificio
originario, vedi tavola N.3. Dette alterazioni sono
costituite dalle superfetazioni, con eccezione del
piccolo W.C. posto al piano primo, poste tutte al
piano
terreno.
Le
superfetazioni
sono
state
realizzate in epoca abbastanza recente con mattoni
ad una testa e tegole marsigliesi, ed erano adibite
ad annessi a servizio dell‟edificio rurale. Si
sottolinea il fatto che il
fabbricato, indicato
con il N. 1 nella
scheda N. 661, originariamente
era un edificio semplice di tipo e matrice rurale,
su due piani e “parata”,
per la rimessa di carro
ed attrezzi.
-
La demolizione delle superfetazioni, alcune delle
quali edificate nel lato dell‟edificio prospiciente
il corso d‟acqua denominato Rio di Rigutino,
consentirebbe
inoltre
una
maggiore
sicurezza
idraulica, vedi tavola 2. Questo in armonia con
quanto indicato nel comma 1 dell‟articolo 50 delle
N.T.A. del Regolamento Urbanistico.
-
Con riferimento al quadro riassuntivo, riprodotto
nella tavola 2, la volumetria e la superficie
coperta
proveniente
dalle
demolizioni
delle
superfetazioni,
verrebbero
recuperate
nell‟edificio 2.
Tale accorpamento consentirebbe
una diversa e più consona articolazione all‟intero
complesso,
leggendone
le
gerarchie
con
il
fabbricato di antico impianto, il numero 1, a
rappresentare la matrice fondativa e riconoscibile.
I fabbricati, indicati con i numeri 2, 3 e 4, in
posizione minore rispetto al fabbricato N. 1,
contribuiscono a racchiudere lo spazio funzionale
comune, ricostruendo di fatto la tipica aia
contadina.
Quanto
sopra
viene
documentazione allegata.
meglio
evidenziato
nella
8
VALUTAZIONE
ESTERNA
DELLA
COERENZA
INTERNA
ED
Ai sensi del comma 2 lettera a della L.R. 1/2005 la
presente
proposta,
riguardando
solo
la
parziale
modifica di una scheda normativa e per quanto sopra
esposto, è coerente sia nei confronti degli strumenti
urbanistici comunali che sovra-comunali.
VALUTAZIONE DEGLI EFFETTI
Ai sensi del comma 2 lettera b della L.R. 1/2005 la
presente proposta, per i motivi sopra esposti, non
comporta apprezzabili effetti, peraltro sicuramente
positivi,
a livello paesaggistico, territoriale,
economico, sociale e per la salute umana.
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DICHIARAZIONE DERURALIZZAZIONE
Oggetto:
Piano
immobili
in
di
Recupero
località
Capanne
relativo
di
ad
alcuni
Rigutino,
Podere
Renacci. P.U. 55/2012. Precisazione sulla richiesta
di Piano Aziendale di Miglioramento.
Con riferimento al parere formulato e trasmesso con
lettera del 20.03.2013 protocollo 31716/M1, con la
presente si precisa quanto segue.
Ai sensi della L.R. 1/05 articolo 43 comma 4, sul
patrimonio edilizio esistente in zona agricola, sono
consentiti
interventi,
come
quelli
proposti
nel
presente Piano di Recupero, “previa approvazione del
programma
restando
aziendale
il
rispetto
di
miglioramento
delle
superfici
e
fermo
fondiarie
minime previste nel PTC…”.
Il PTC di Arezzo, nell‟allegato C, indica, per la
Valdichiana, la superficie fondiaria minima in 10
ettari di seminativo.
L‟azienda poderale di cui trattasi, attualmente è
costituita da circa 6 ettari di terreno seminativo,
un
quantitativo
pertanto
inferiore
rispetto
al
minimo previsto dal PTC di Arezzo.
Per questo motivo non si ritiene, a norma di legge,
che l‟azienda sia tenuta alla presentazione di un
Piano Aziendale di Miglioramento.
Distinti saluti.
Arezzo, maggio 2013.
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