COMUNE DI AREZZO
Piano di Recupero
con contestuale Variante al Regolamento Urbanistico di un gruppo di
fabbricati denominati “Il Pantano” in Loc. Manziana.
Proprietà: Dott. Giorgio Montini e altri
RELAZIONE TECNICA
Maggio 2014
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Premessa:
Il Dott. Giorgio Montini, nella sua veste di comproprietario delegato dagli altri
comproprietari, del complesso immobiliare denominato “Il Pantano”, posto tra l’abitato di
Frassineto e Policiano in loc. Manziana, con il presente Progetto, vuole avviare un
processo di riqualificazione e recupero dell’area,
di concerto con l’Amministrazione
pubblica, al fine di restituire questo lembo di territorio comunale alla sua originaria
conformazione e struttura; la presentazione di questo Piano di Recupero è il primo passo
verso una riqualificazione dell’area e di valorizzazione della campagna circostante.
Inquadramento e dati urbanistici:
Il sito è posto all’interno del Comune di Arezzo, in prossimità dell’abitato di Frassineto,
definito dal toponimo “Il Pantano”,
posto lungo la Via del Duca che da Frassineto
costeggia il Canale maestro della Chiana in Loc. Manziana; l’accesso ai fabbricati dalla
Via del Duca avviene da una stradella di campo esistente.
I fabbricati oggetto dell’intervento sono identificati al catasto fabbricati del Comune di
Arezzo Sez. B F.82, p.lla 76 ed al catasto terreni F.82, p.lle 123,125,127,128.
Il Regolamento Urbanistico Comunale classifica e norma l’area all’interno della scheda
n°187 Il Pantano, “Aree di pertinenza di ville, edifici specialistici, edilizia rurale di pregio;
centri antichi ed aggregati”, in particolare la scheda norma prevede per i fabbricati 1 e 2
l’intervento di restauro e risanamento conservativo mentre per l’edificio 3 l’intervento di
Ristrutturazione edilizia.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Obiettivi del progetto:
Obiettivo principale è quello di riportare il complesso colonico ad una configurazione più
rispettosa della tipologia edilizia originaria; per quanto riguarda il fabbricato principale
del Pantano, fabbricato che come ampiamente illustrato è stato costruito all’interno
degli edifici della bonifica, questo sarà ripulito e depurato dalle volumetrie realizzate nel
corso degli anni che vi si sono addossate, mentre per gli altri due fabbricati, il Piano di
Recupero tenderà a riconfigurare e rimodulare la superficie in funzione del nuovo assetto
generale, in riferimento agli esempi e modelli della bonifica limitrofi e definiti dalla
letteratura storica e dagli studi che nel tempo si sono succeduti sull’area.
Stato Attuale:
Il complesso di edifici che attualmente compongono il podere del “Pantano”, traggono
origine, come anticipato nella relazione storica dall’impianto nel territorio bonificato e
reso coltivabile della Valdichiana di una nuova tipologia di fabbricati che per un secolo
hanno rappresentato il modello di fabbricato da utilizzarsi nelle nuove costruzioni ed in
questa parte di territorio in particolare. Il fabbricato del Pantano, è stato edificato nella
sua conformazione attuale verso al fine del 1700, come documentato dal Di Pietro nel suo
Atlante Storico della Valdichiana, conformazione che ha mantenuto sostanzialmente
inalterata salvo alcune piccole aggiunte effettuate in ragione delle mutate esigenze di
conduzione del podere o degli abitanti l’edificio.
Come documentato anche da dati di archivio risalenti alla Famiglia proprietaria del
podere ai tempi dell’edificazione, la Famiglia dei Marchesi Capponi di Firenze, l’edificio
era corredato da una capanna al fianco che serviva per la rimessa degli attrezzi ed al
piano primo per la rimessa del fieno; tale manufatto è stato inquadrato e descritto
compiutamente nel tempo a partire dagli studi degli anni trenta del 900 dal Biasutti che
ne definisce dimensioni, e varianti tipologiche.
La conformazione attuale pertanto trae origine da questo complesso di base per poi
evolversi nel tempo a seconda delle necessità per la conduzione del podere.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Edificio 1- Il porticato al piano terra e la loggia del piano primo tamponata
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Mentre l’edificio1 del complesso, l’edificio principale è rimasto sostanzialmente integro,
salvo la scala di accesso al piano primo che da interna alla loggia è stata spostata
all’esterno come avveniva sovente per ricavarne una stanza, l’edificio che nel tempo ha
subito una trasformazione più importante è la capanna o fienile (edificio 2)che per
aggiunte successive è arrivata ad essere utilizzata come abitazione a ridosso dell’edificio
principale.
L’estraneità di questo impianto e della sua successiva trasformazione è evidente per più
motivi: il primo di carattere tipologico, non esistono nelle case della bonifica di nuovo
impianto tipologie che prevedessero due case per abitazione ad una distanza così
ridotta, o erano attaccate da un corpo intermedio, e ve ne sono alcune nella
Valdichiana di case così dette “gemelle” ma che comunque avevano un progetto di
origine e non erano realizzate per stralci come per il Pantano;
il secondo elemento che conferma e supporta la tesi è nell’analisi costruttiva e di
dettaglio dell’edificio sul quale sono evidenti i segni del tempo e la differenza di epoca
tra una parte e l’altra dell’edificio emersi dal rilievo effettuato, in particolare la parte
originaria destinata a Capanna presenta una muratura più “pregiata” con cantonali in
pietra e muratura in pietra faccia vista a differenza del lato aggiunto nel quale ad
esempio i cantonali sono stati realizzati con una muratura a filaretto pietra e laterizio.
Sulla facciata sud del fabbricato è evidente la linea di giunzione delle due murature e
quindi delle due epoche di realizzazione, congiunzione che ricalca la muratura
perimetrale della capanna originaria alla quale nel tempo si sono addossate nuove
costruzioni che ne hanno modificato oltre che le caratteristiche volumetriche anche
quelle funzionali (nel rilievo planimetrico il modulo dei setti murari conferma la dimensione
della capanna alla quale è stato addossato in sequenza, probabilmente in due volte la
parte di nuovo edificio).
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Edificio 2- Parte originaria destinata a capanna e fienile
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Edificio 2- nel particolare 1 si evidenzia il cantonale in pietra diverso dalla parte aggiunta
a destra e nel particolare 2 si nota l’attacco tra le due murature realizzate in epoche
diverse
Elemento importante da sottolineare, rispetto alla peculiarità del complesso che vede
appunto due fabbricati posti ad una distanza così esigua tali da essere letti nel loro
insieme come un'unica massa, è come l’edificio originario del podere Il Pantano sia stato
privato della sua polarità tipica delle costruzioni leopoldine, polarità e quindi preminenza
intorno al quale si distribuivano fabbricati di secondaria importanza posti a debita
distanza ma che comunque confermavano la centralità e la predominanza del
fabbricato principale.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Nel tempo oltre alla capanna diventata abitazione, in linea con lo svilimento del
fabbricato principale è stato costruito nel fronte principale un annesso agricolo che ne ha
definitivamente compromesso l’impianto e la sua essenza originaria e che sarà anch’esso
oggetto di demolizione e ricostruzione.
Attualmente sui fabbricati sopra descritti la scheda norma dispone per l’edificio principale
n°1 e per il n°2 un intervento di restauro conservativo mentre per l’edificio n°3 dispone un
intervento di ristrutturazione edilizia.
Per descrivere nelle loro caratteristiche dimensionali gli edifici esistenti si rimanda alle
tavole 2,3,4 descrittive dello stato attuale.
Proposta di Progetto:
La proposta di proporre un piano di recupero sull’area da parte della proprietà
all’Amministrazione Comunale si pone nella convinzione che tale lembo di Valdichiana
possa essere riqualificato a livello ambientale e riportato ad una sua conformazione che
tragga origine dal suo assetto primigenio e che da questo estragga quei principi
insediativi e tipologici in grado di riqualificare e rigenerare questo pezzo di campagna
così bella e caratteristica.
La proposta di progetto deve essere divisa in due ambiti: il primo legato alla richiesta di
variazione della classificazione degli edifici all’interno della scheda norma, il secondo
legato alla proposta di riutilizzo delle superfici ricavate e ridistribuite all’interno dell’are di
pertinenza.
Modifica alla classificazione dei fabbricati:
Il Piano di Recupero sulla base dell’indagine storica supportata da documento di archivio
inediti circa la successione storica e la documentata presenza del fabbricato principale,
propone le seguenti modifiche:
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Edificio n°1:
L’edificio principale sarà oggetto di una ripulitura perimetrale da tutti quelle volumetrie
secondarie che nel tempo si sono addossate, saranno quindi demoliti la scala sul fronte
principale e la tettoia laterale, con conseguente recupero della superficie in altra parte
dell’area.
Edificio n°2:
L’edificio sarà oggetto di una demolizione della parte costruita successivamente alla
capanna originaria, per fare questo occorre che la modalità di intervento attuale di
restauro sia portata a sostituzione edilizia, limitatamente alla parte che verrà demolita e
ricostruita, mentre la porzione di fabbricato che sarà mantenuta sarà oggetto di restauro
al fine di ricomporre l’edificio originario (capanna/fienile) secondo le caratteristiche
tipologiche e planimetriche legate a questo tipo di manufatto, mantenendo comunque
la destinazione abitativa.
La superficie demolita sarà ricostruita in altra parte dell’area.
Edificio n°3:
L’edificio non presentando nessun pregio storico-architettonico come peraltro riportato
alla scheda norma vigente sarà demolito e la superficie ricostruita in un altra parte
dell’area.
Il progetto di recupero:
Il progetto di Piano di Recupero del podere il Pantano si attua con modalità ed interventi
distinti, esso infatti prevede per l’edificio n°1, l’edificio principale, un intervento di restauro
e quindi una sua riqualificazione complessiva al fianco del quale sarà ripristinata la
volumetria destinata alla capanna/fienile, anch’essa oggetto di restauro per riportare
anch’essa ad una conformazione la più possibile simile a quella originaria.
Le volumetrie demolite, riportate in dettaglio alla tavola 5, sono state suddivise e disposte
in due fabbricati che si andranno a posizionare davanti e lateralmente all’edificio
principale, questo al fine di valorizzarlo e non oscurarlo, in particolare rispetto ad una
lettura unitaria dell’insieme; la realizzazione dei nuovi edifici che per tipologia e
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
disposizione planimetrica ricalcheranno quanto rintracciabile nella tradizione costruttiva
rurale della zona, andranno a definire un complesso unitario, nel quale il fabbricato
principale sarà valorizzato come elemento polare del gruppo, mentre le due nuove ali
andranno a definire il margine e la forma planimetrica dell’insieme.
Esempio di un complesso coevo al podere Il Pantano di edifici con colonica principale e
edifici secondari che possono essere presi ad esempio per l’impostazione planimetrica del
progetto di Piano di Recupero, complesso all’interno della fattoria di Bettolle, podere
Belvedere 1808 Tratto da “Atlante della Valdichiana” di G.Di Pietro -2009.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Esempio di un complesso di qualche decennio posteriore al podere Il Pantano di edifici
con colonica principale ed edifici secondari che possono essere presi ad esempio per
l’impostazione planimetrica del progetto di Piano di Recupero, complesso all’interno della
Fattoria dell’Isola di Laterina , podere Il Pozzo Tratto da “case Coloniche” Amministrazione
Provincia di Arezzo, di L.Castigli e S.Innocenti 1990.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
L’area è stata suddivisa anche in funzione delle differenti modalità di intervento sui singoli
edifici in tre lotti: il primo accoglie il fabbricato principale con l’adiacente capanna
ristrutturata, mentre nel lotto 2 e 3 saranno realizzati i due nuovi edifici secondo gli schemi
tipologici riportati alla Tav.10.
Dati Urbanistici di Progetto
Dati urbanistici
Superficie territoriale
16165 mq.
Superficie lotti
15185mq.
Strada di accesso all’area
980 mq.
Superficie Utile Lorda SLU edificio esistente
restauro - edificio 1
Superficie Utile Lorda SLU parte edificio esistente
restauro - edificio 2
Superficie Utile Lorda SLU da edifici demoliti
edifici 3 e 4
Altezza massima degli edifici
596.24 mq.
143 mq.
505.12 mq.
6.50 mt (2 piani fuori terra)
Tipologie edilizie:
Edificio 1 oggetto di restauro:
L’edificio principale del podere Il Pantano, depurato dalle addizioni volumetriche
secondarie, sarà riportato alla sua conformazione originaria, attraverso la riapertura della
loggia al piano primo tamponata negli anni e la ridefinizione delle aperture al piano
primo ed al piano terra, andando a ricostituire quella pulizia di disegno e di spartito
prospettico tipico degli edifici della bonifica. Le finiture esterne del fabbricato
ricalcheranno le tecniche costruttive e tecnologiche della tradizione costruttiva locale:
pareti intonacate con malta di calce nei colori delle terre chiare, davanzali e soglie in
pietra, solai di copertura ed intermedi in legno con pianelle di cotto, finestre in legno con
scuri interni e per il piano terra portelloni in legno dogato.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
La distribuzione interna definitiva sarà oggetto di un progetto di dettaglio da presentarsi
successivamente, l’edificio potrà prevedere la suddivisione in più unità immobiliari per un
massimo di 4 con destinazione sempre di civile abitazione.
Esternamente potranno essere previste aree pavimentate in pietra locale o cotto,
l’aggetto di gronda sarà rifatto come l’attuale, in legno con pianelle di cotto, seggiola in
legno e canale di gronda in rame.
Edificio 2 oggetto di Restauro:
L’edificio 2, una volta demolita la parte in aggiunta al corpo originario, sarà oggetto di un
interevento di restauro, che mantenendo la struttura muraria originale andrà a ricomporre
la sua condizione originaria di tipologia destinata a capanna e fienile.
La destinazione d’uso rimarrà quella attuale ossia residenziale, ma nell’aspetto esteriore
sarà riproposto tipologicamente la riproposizione della tipica capanna addossata al
fabbricato principale della bonifica.
Le finiture esterne del fabbricato ricalcheranno le tecniche costruttive e tecnologiche
della tradizione costruttiva locale: pareti intonacate con malta di calce nei colori delle
terre chiare o pietra facciavista restaurando la facciata esistente, davanzali e soglie in
pietra, solai di copertura ed intermedi in legno con pianelle di cotto, finestre in legno con
scuri interni e per il piano terra portelloni in legno dogato.
La distribuzione interna definitiva sarà oggetto di un progetto di dettaglio da presentarsi
successivamente, l’edificio potrà prevedere la presenza di un'unica unità immobiliare con
destinazione sempre di civile abitazione.
Esternamente potranno essere previste aree pavimentate in pietra locale mentre
l’aggetto di gronda sarà rifatto come l’attuale, in legno con pianelle di cotto, seggiola in
legno e canale di gronda in rame.
L’Edificio 2 potrà costituire un unità indipendente rispetto all’edificio principale.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Edifici 3-4 nuova costruzione:
Gli edifici di nuova edificazione sono stati disposti all’interno di due lotti indipendenti
rispetto al fabbricato principale separati dalla nuova strada di egresso all’area,
indipendenti ma comunque all’interno di un disegno unitario al fine di ricomporre una
unitarietà di insieme che nel tempo si era persa.
I nuovi edifici dimensionalmente e tipologicamente definiti alle tavole 8 e 10 di progetto,
sono disposti su due livelli senza interrato, per un altezza max di 6.50, tale da non superare
l’altezza dell’edificio 1.
Le finiture esterne dei fabbricati ricalcheranno le tecniche costruttive e tecnologiche
della tradizione costruttiva locale: pareti intonacate con malta di calce nei colori delle
terre chiare o pietra facciavista, davanzali e
soglie in pietra,
solai di copertura ed
intermedi in legno con pianelle di cotto, finestre in legno con scuri interni e per il piano
terra portelloni in legno dogato.
A completamento della SUL recuperata sarà possibile realizzare, secondo quanto previsto
dal vigente Regolamento Edilizio della autorimesse pertinenziale delle dimensioni ai sensi
della L.122/89, definite tipologicamente alla tavola 10 di progetto.
La distribuzione interna definitiva sarà oggetto di un progetto di dettaglio da presentarsi
successivamente, ogni edificio potrà prevedere la presenza di 2 unità immobiliari con
destinazione sempre di civile abitazione da suddividere a piano, in linea, a schiera, con la
possibilità di realizzare logge e porticati nei limiti del regolamento edilizio vigente e scale
esterne su tutti i lati nei modi definiti alla tavola 10 di progetto.
Esternamente potranno essere previste aree pavimentate in pietra locale o cotto, mentre
l’aggetto di gronda sarà in legno con pianelle di cotto, seggiola in legno e canale di
gronda in rame oppure interamente con aggetto di pianelle in cotto.
L’altezza massima degli edifici non potrà superare i 6.50 metri di altezza misurati secondo
quanto previsto dal vigente regolamento edilizio.
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
SUL di progetto e lotti di pertinenza:
Lotto
Superficie fondiaria Lotto
SUL
1
Mq. 8575
596.24 mq. Edifico 1 + 143 mq. Edificio 2
2
Mq. 2945
Edificio 3 252.56 mq
3
Mq. 3665
Edificio 4 252.56 mq
Totale
Mq. 15185
Mq. 1244.36
E’ consentita la modifica della SLU all’interno dei singoli lotti e quindi anche della sagoma
degli edifici per una quantità massima del 20% (a parità di SUL totale) al fine di mantenere
l’andamento dei fabbricati il più possibile legato a quello del piano di recupero,
garantendo comunque un margine di adattabilità alle esigenze che potranno presentarsi
in fase esecutiva.
Nel caso di spostamento di SUL tra un lotto e l’altro dovrà essere tenuto conto
dell’intervento nella sua unitarietà anche nella presentazione dei singoli permessi a
costruire al fine di mantenere una unitarietà di impianto prevista dal Piano di Recupero.
Per qualsiasi altro elemento si rimanda agli elaborati tecnici del Piano di Recupero.
Arezzo lì 20/05/2014
I tecnici incaricati
Arch. Stefano Benatti
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
Arch. Rino Cappelletti
ELENCO DEI DOCUMENTI:
Relazione Tecnica
Norme Tecniche di Attuazione
Relazione Fotografica
Relazione Storica
Relazione Geologica
Documentazione Catastale
Documento preliminare per verifica assoggettabilità VAS
Schede di deposito al Genio Civile
Tav. n°1 – Estratto di R.U. planimetria catastale,scheda norma
Tav. n°2 – Rilievo stato attuale e piano quotato
Tav. n°3 – Rilievo dei fabbricati – Edificio 1
Tav. n°4 – Rilievo dei fabbricati – Edificio 2 e 3
Tav. n°5 – calcolo SUL edifici attuali
Tav. n°6 – Planivolumetria generale
Tav. n°7 – Sezioni territoriali
Tav. n°8 –Dati urbanistici - schema funzionale
Tav. n°9 – Calcolo SUL di progetto
Tav. n°10 – Tipologie architettoniche nuovi edifici
Tav. n°11 – Tipologie architettoniche edifici soggetti a restauro
Tav. n°12 – Planimetria generale Sovrapposto
Tav. n°13–Edifici soggetti a restauro-Sovrapposto
Piano di Recupero “Il Pantano” Arezzo
