COMUNE DI SASSARI
Settore Pianificazione Urbanistica ed Edilizia Privata
ALLEGATO “A”
al Regolamento Edilizio comunale
GLOSSARIO
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Allegato “A”
Comune di Sassari
INDICE
1. Superficie territoriale (ST)..........…................................................. ............ 4
2. Densità territoriale (DT) ........................................................................... 4
3. Superficie fondiaria .................................................................................. 4
4. Densità fondiaria ..................................................................................... 4
5. Indice di edificabilità territoriale (IT) .......................................................... 4
6. Indice di edificabilità fondiaria (IF) ............................................................. 5
7. Indice di insediamento o indice insediativo residenziale ................................ 5
8. Dotazioni territoriali ................................................................................. 5
9. Standards urbanistici ............................................................................... 6
10. Carico urbanistico (CU) .......................................................................... 6
11. Superficie minima di intervento ............................................................... 6
12. Comparto edificatorio ............................................................................. 7
13. Isolato ................................................................................................. 7
14. Lotto ................................................................................................... 7
15. Unita' edilizia ........................................................................................ 7
16. Lotto minimo ........................................................................................ 7
17. Area di pertinenza di una costruzione ....................................................... 7
18. Potenzialità edificatoria .......................................................................... 8
19. Intervento edilizio .................................................................................. 8
20. Superficie coperta (SC) .......................................................................... 8
21. Indice di copertura (IC) .......................................................................... 8
22. Superficie totale di un edificio (STU) ........................................................ 8
23. Superficie lorda di piano (SLP) ............................................................... 8
24. Superficie lorda di una unita' immobiliare .................................................. 9
25. Superficie abitabile lorda (SAL) ............................................................... 9
26. Superficie utile, accessoria e complessiva ................................................ 9
27. Superficie calpestabile ............................................................................ 10
28. Superficie di vendita (SV) ....................................................................... 10
29. Superficie permeabile (SP) .................................................................... 10
30. Indice di permeabilita’ (IP) .................................................................... 11
31. Altezza lorda di piano (ALP) ...................................................................
11
32. Volume urbanistico (V) ..................................................................................... 11
33. Altezza del fronte o del prospetto ........................................................... 11
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34. Altezza massima dell'edificio (H) ............................................................. 12
35. Altezza utile di un ambiente o di un locale ................................................. 12
36. Distanza ............................................................................................... 12
37. Volumi tecnici ....................................................................................... 13
38. Allineamento ........................................................................................ 14
39. Edificio o fabbricato ............................................................................... 14
40. Edificio unifamiliare ............................................................................... 14
41. Unita' immobiliare ................................................................................. 14
42. Alloggio ................................................................................................ 15
43. Superficie di sedime ............................................................................... 15
44. Sagoma di un edificio ............................................................................. 15
45. Involucro edilizio ................................................................................... 15
46. Piano di un edificio ................................................................................ 15
47. Piano fuori terra .................................................................................... 15
48. Piano interrato ...................................................................................... 15
49. Piano seminterrato ................................................................................ 16
50. Piano pilotis ................................................................. ......................... 16
51. Sottotetto ............................................................................................. 16
52. Soppalco .............................................................................................. 16
53. Struttura precaria .................................................................................. 16
54. Pertinenza edilizia .................................................................................. 17
55. Parti comuni o condominiali .................................................................... 17
56. Facciata ............................................................................................... 17
57. Prospetto o fronte .................................................................................. 18
58. Chiosco ................................................................................................ 18
59. Dehor o gazebo ..................................................................................... 18
60. Lastrico solare ...................................................................................... 18
61. Veranda ............................................................................................... 18
62. Porticato .............................................................................................. 18
63. Loggia o portico .................................................................................... 19
64. Ballatoio ............................................................................................... 19
65. Bussola d'ingresso ................................................................................. 19
66. Galleria ................................................................................................ 19
67. Tettoia ................................................................................................. 19
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68. Balcone o poggiolo ................................................................................ 20
69. Pensilina .............................................................................................. 20
70. Pergolato .............................................................................................. 20
71. Terrazza ............................................................................................... 20
72. Terrazza a tasca .................................................................................... 20
73. Abbaino ............................................................................................... 20
74. Lucernario ............................................................................................ 21
75. Bow window ......................................................................................... 21
76. Cortile .................................................................................................. 21
77. Chiostrina o pozzo luce ........................................................................... 21
78. Intercapedine ....................................................................................... 21
79. Superfetazione edilizia ........................................................................... 22
80. Vuoto tecnico ........................................................................................ 22
81. Timpano ............................................................................................... 22
82. Piano di imposta .................................................................................... 22
83. Intradosso ............................................................................................ 22
84. Linea di gronda ..................................................................................... 22
85. Impalcato ............................................................................................. 22
86. Pareti finestrate ..................................................................................... 23
87. Tetto verde (giardino pensile) .................................................................. 23
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GLOSSARIO
Col presente atto si stabiliscono un insieme organico di nozioni standardizzate allo
scopo di definire una terminologia comune ed univoca di riferimento in relazione ai
profili urbanistico-edilizi, onde garantire omogeneità e coerenza lessicale nell'uso dei
termini tecnici da parte di tutti gli operatori del settore, sia interni che esterni al
Comune.
1. SUPERFICIE TERRITORIALE (ST)
E’ la superficie reale di una data porzione di territorio comprensiva delle aree per la
realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e delle aree destinate
all’edificazione pertinenti all’intervento urbanistico. La superficie territoriale deve essere
misurata al netto della viabilità principale perimetrale (di previsione dello strumento urbanistico
generale) esistente o prevista, e al lordo di quella interna, salva diversa indicazione dello
strumento urbanistico. A tale superficie si applica l'indice di edificabilità territoriale ( IT ) di cui
al successivo punto 5. La (ST) è espressa in mq.
2. DENSITA' TERRITORIALE (DT)
La Densità Territoriale (DT) è la quantità di volume potenzialmente realizzabile, o la quantità già
realizzata, su una determinata superficie territoriale.
3. SUPERFICIE FONDIARIA (SF)
E’ la porzione di superficie territoriale destinata all’edificazione, al netto delle aree dedicate alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria e della viabilità. A tale
superficie si applica l'indice di edificabilità fondiaria (IF). La (SF) è espressa in mq.
4. DENSITA' FONDIARIA (DF)
La Densità Fondiaria (DF) è la quantità di volume potenzialmente realizzabile, o la quantità già
realizzata, su una determinata superficie fondiaria.
5. INDICE DI EDIFICABILITA' TERRITORIALE (IT)
L’indice di edificabilità territoriale o indice territoriale (IT) viene espresso in mc/mq ed è uguale
al rapporto tra
Volume (V) e superficie territoriale (ST) e pertanto IT = V/ST. L’indice di
edificabilità territoriale è generalmente previsto quando è richiesto lo strumento urbanistico
attuativo quale presupposto per l’edificazione.
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6. INDICE DI EDIFICABILITA' FONDIARIO (IF)
L’indice di edificabilità fondiario o indice fondiario (IF) viene espresso in mc/mq ed è uguale al
rapporto tra Volume (V) e superficie fondiaria (SF) e pertanto IF = V/SF. L’indice di edificabilità
fondiario è previsto per l’edificazione nei singoli lotti in occasione di intervento edilizio con titolo
abilitativo diretto.
7. INDICE DI INSEDIAMENTO O INDICE INSEDIATIVO RESIDENZIALE
L'indice di insediamento o indice insediativo residenziale è il parametro che esprime il
quantitativo di volume, convenzionalmente attribuito dagli strumenti urbanistici, nel rispetto dei
parametri minimi di riferimento stabiliti dalle norme regionali e statali operanti in Sardegna, a
ciascun abitante insediabile.
Il numero complessivo di abitanti potenzialmente insediabili in uno specifico ambito territoriale,
calcolato in applicazione dell'indice di insediamento, costituisce parametro di riferimento per il
dimensionamento degli standards urbanistici e delle dotazioni territoriali.
8. DOTAZIONI TERRITORIALI
Infrastrutture, servizi, attrezzature, spazi pubblici o di uso pubblico e ogni altra opera di
urbanizzazione prevista dalla legge e dallo Strumento Urbanistico.
Sono dotazioni territoriali le opere di urbanizzazione primaria e le opere di urbanizzazione
secondaria.
1) Urbanizzazioni primarie:
a) strade veicolari a servizio diretto degli insediamenti;
b) spazi di sosta e parcheggio degli autoveicoli (S4);
c) spazi pedonali e piste ciclabili;
d) condotte fognarie;
e) rete idrica;
f) rete di distribuzione dell'energia elettrica;
g) rete del gas combustibile per uso domestico
h) rete telefonica comprese le centraline telefoniche;
i)
pubblica illuminazione comprendente le reti e impianti per l'illuminazione delle aree e
delle strade pubbliche e di uso pubblico;
j) spazi di verde attrezzato;
k) infrastrutture di comunicazione elettronica per impianti radioelettrici e le opere
relative, in forza dell'articolo 86, comma 3, del decreto legislativo n. 259 del 2003.
2) Urbanizzazioni secondarie:
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a) AREE PER L’ISTRUZIONE (S1) : asili nido, scuole materne e scuole dell’obbligo;
b) AREE PER ATTREZZATURE DI INTERESSE COMUNE (S2): religiose, culturali, sociali,
assistenziali, sanitarie, amministrative, per pubblici servizi, ecc.;
c) AREE PER SPAZI PUBBLICI ATTREZZATI A PARCO E PER IL GIOCO E LO SPORT (S3).
9. STANDARDS URBANISTICI
Gli standards urbanistici rappresentano la dotazione minima inderogabile di spazi pubblici,
dimensionati in relazione al numero delle persone insediate e delle attività svolte in un
determinato ambito territoriale, necessari per la realizzazione delle opere di urbanizzazione
primaria e secondaria. Gli standards urbanistici sono stabiliti per i diversi tipi di insediamento e
di zona urbanistica omogenea dagli strumenti urbanistici, generali e attuativi.
10. CARICO URBANISTICO (CU)
Il concetto di carico urbanistico deriva dall’osservazione che ogni insediamento umano è
costituito da un elemento cosiddetto primario (abitazioni, uffici, opifici, strutture commerciali e
di servizi) e da uno secondario (strade, parchi, infrastrutture in genere, ecc.); il secondo deve
essere proporzionato al primo, ossia al numero degli abitanti potenzialmente insediabili ed alle
caratteristiche delle attività da essi svolte. Pertanto, il carico urbanistico è l’effetto che viene
prodotto dall’insediamento primario come domanda di strutture ed opere collettive, in
dipendenza del numero delle persone insediate e delle attività svolte in un determinato ambito
territoriale. L'incremento del carico urbanistico è l'aumento della sollecitazione prodotta dalle
trasformazioni
del
sistema
insediativo
in
termini
di
necessità di dotazioni territoriali,
infrastrutture, attrezzature e spazi pubblici o di interesse pubblico. A titolo meramente
esemplificativo, sono motivo di incremento del carico urbanistico gli interventi di nuova
costruzione, di ristrutturazione urbanistica, di ampliamento degli edifici esistenti comportanti un
aumento degli abitanti insediabili oppure la dotazione aggiuntiva di parcheggi, il mutamento di
destinazioni d’uso che comporti maggiori dotazioni territoriali e di parcheggio superiori a quelle
preesistenti, l'incremento della superficie di vendita di un esercizio commerciale, l’aumento di
unità immobiliari.
11. SUPERFICIE MINIMA DI INTERVENTO
Area individuata dagli strumenti urbanistici come superficie minima necessaria per poter
procedere alla formazione di un Piano Attuativo.
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12. COMPARTO EDIFICATORIO
Porzione di territorio in cui si opera attraverso la preventiva formazione di un PUA, con il
coordinamento di tutti i soggetti interessati.
13. ISOLATO
Porzione di territorio delimitata su tutti i lati da strade e/o da spazi pubblici o di uso pubblico,
esistente o definito da Piano Particolareggiato o da strumento urbanistico generale.
14. LOTTO
Porzione
di
superficie
fondiaria
soggetta
ad
intervento
edilizio
unitario,
comprensivo
dell'eventuale edificio esistente e di quello da realizzarsi. Si definisce lotto libero, o lotto
inedificato, la superficie fondiaria preordinata all'edificazione.
15. UNITA' EDILIZIA
Edificio o insieme di edifici, avente caratteristiche autonome e unitarie sotto il profilo tipologico,
statico, funzionale e architettonico. Fanno parte dell'unità edilizia anche i relativi spazi privati di
pertinenza, quali passaggi pedonali e veicolari, parcheggi e verde.
16. LOTTO MINIMO
Superficie minima necessaria per procedere con intervento edilizio unitario.
17. AREA DI PERTINENZA DI UNA COSTRUZIONE
Parte di superficie fondiaria vincolata all'unità edilizia o all'edificio, nell'ambito del titolo
abilitativo con cui è stata realizzata o legittimata, ai fini del rispetto dell’indice di edificabilità
fondiaria. Le aree di pertinenza così costituite, sono intese in senso strettamente urbanistico e
prescindono da ogni considerazione inerente la proprietà. Le particelle catastali individuate nel
titolo abilitativo (di cui fa parte integrante il progetto) si intendono vincolate come pertinenze
inscindibili dalla costruzione autorizzata, e devono essere trascritte come tali nei registri
immobiliari.
L’entrata in vigore di una normativa urbanistica che consenta un indice di
edificabilità fondiaria più elevato, comporta la liberalizzazione del vincolo a pertinenza
urbanistica delle aree già vincolate, eccedenti quelle necessarie per il rispetto dell’indice di
edificabilità fondiaria.
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18. POTENZIALITÀ EDIFICATORIA
Quantità massima di edificazione consentita dalla completa applicazione degli indici, dei
parametri urbanistico – edilizi ed eventuali vincoli stabiliti per quella data area dagli strumenti
urbanistici e da altre norme incidenti sull’attività edificatoria.
19. INTERVENTO EDILIZIO
Successione di azioni, tra loro correlate sotto il profilo sia temporale che organizzativo,
finalizzate alla realizzazione o alla modifica fisica e/o funzionale di immobili.
20. SUPERFICIE COPERTA (SC)
È la parte di superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale dell'ingombro
planimetrico massimo dell'edificio fuori terra, delimitato dagli elementi verticali esterni
dell'edificio stesso, quali pareti perimetrali, pilastri, setti portanti. La misurazione deve essere
effettuata tenendo conto della massima proiezione della costruzione al filo esterno, con
l’esclusione dei balconi, delle pensiline a sbalzo o elementi consimili, degli elementi aggettanti
dalle pareti perimetrali, degli sporti di gronda, delle scale esterne all’involucro edilizio ove prive di
copertura e non delimitate da tamponamenti perimetrali, delle scale di sicurezza comunque
configurate poste all’esterno dell’involucro edilizio purché adibite esclusivamente a tale funzione.
La superficie coperta di un piano è quella riferita ad un piano specifico di un edificio misurata con
le stesse modalità come sopra definite.
21. INDICE DI COPERTURA (IC)
L'indice di copertura IC esprime il rapporto tra la superficie coperta (SC) e la superficie fondiaria
(SF) e pertanto IC = SC/SF.
22. SUPERFICIE TOTALE DI UN EDIFICIO (STU)
La superficie totale di un edificio (STU) è la somma delle superfici di tutti i piani fuori terra, dei
piani interrati e seminterrati compresi nel profilo perimetrale dell'edificio.
23. SUPERFICIE LORDA DI PIANO (SLP)
E’ la superficie riferita al singolo piano di un edificio, misurata al perimetro esterno della
muratura.
Non concorrono alla formazione della superficie lorda dei piani:
i porticati, le gallerie, le logge, le tettoie, le pensiline, i poggioli, i balconi, i terrazzi, le
intercapedini esterne all’edificio, i volumi tecnici, le porzioni di piani pilotis, gli ascensori, le
piattaforme elevatrici, i montacarichi e i relativi extracorsa realizzati al di sopra della copertura,
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lo spessore delle murature esterne per la parte eccedente i 30 centimetri qualora finalizzati
all'incremento delle prestazioni energetiche, i piani interrati e seminterrati e i sottotetti aventi
le caratteristiche (d'uso, altezza utile, porzione emergente dal suolo) come definite negli articoli
specifici del R.E., che li escludono espressamente dal computo dei volumi. Sono inoltre esclusi
dal computo della SLP gli androni di ingresso, i vani scala e i piani di sbarco degli ascensori degli
edifici costituiti da più di due unità immobiliari e/o da più di due piani fuori terra.
24. SUPERFICIE LORDA DI UNA UNITA' IMMOBILIARE
E' la superficie misurata con le medesime modalità definite nel precedente punto (Superficie
lorda di piano) ma riferita alla singola unità immobiliare. Il computo della superficie lorda deve
essere effettuato includendo per metà del relativo spessore, le pareti divisorie con le altre unità
immobiliari.
25. SUPERFICIE ABITABILE LORDA (SAL)
E' la somma della superficie lorda (SLP come definita nel precedente punto 23) di tutti i piani di
un edificio o di un complesso edilizio.
26. SUPERFICIE UTILE, ACCESSORIA E COMPLESSIVA
1. Per la funzione residenziale.
a)
Superficie utile (SU): è la superficie calpestabile dei locali con destinazione
abitativa, comprensiva dei servizi igienici, dei corridoi, disimpegni, ripostigli. La
misurazione deve essere effettuata al netto di murature, pilastri, sguinci, vani di
porte e finestre. Il valore è espresso in mq.
b)
Superficie non residenziale o accessoria (SNR): è la superficie utile
calpestabile destinata a locali accessori e di servizio quali elementi di
distribuzione verticale e orizzontale condominiali, androni di ingresso, logge,
portici, balconi, terrazze,
verande,
cantine,
soffitte,
autorimesse,
scale,
tettoie, e simili, misurata al netto di murature, pilastri, sguinci, vani di porte e
finestre, intercapedini e volumi tecnici. Il valore è espresso in mq.
c)
Superficie complessiva (SC): è il valore espresso in mq. ottenuto sommando
la Superficie utile abitabile (SU) con il 60% della superficie accessoria o non
residenziale (SNR).
2. Per tutte le altre funzioni diverse da quella residenziale, ovvero direzionale,
produttiva, ricettiva e agricola.
a)
Superficie utile netta (Sun): è la superficie utile calpestabile di tutti i locali
che costituiscono l'edificio o l'unità immobiliare, sia fuori terra che entro terra,
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destinati a
luoghi di lavoro, di produzione e relazione,
destinati al personale di
compresi i locali
servizio e di custodia, i servizi igienici, i disimpegni,
gli uffici, ecc. funzionali all'esercizio
dell'attività,
murature, pilastri, sguinci, vani di porte e
misurata
finestre,
al
netto
intercapedini
di
e
volumi tecnici. Il valore è espresso in mq.
b)
Superficie accessoria (Sa): è la superficie utile calpestabile destinata a locali
accessori a servizio dell'attività e di servizio quali elementi di distribuzione
verticale e orizzontale condominiali, androni di ingresso, logge, portici, balconi,
terrazze, verande, scantinati, soffitte, autorimesse, scale, tettoie, e simili,
misurata al netto di murature, pilastri, sguinci, vani di porte e finestre,
intercapedini e volumi tecnici. Il valore è espresso in mq.
c)
Superficie totale (St) : è il valore espresso in mq. ottenuto sommando la
Superficie utile netta (Sun) con il 60% della superficie accessoria (Sa).
27. SUPERFICIE CALPESTABILE
E' la superficie risultante dalla somma delle superfici utili e delle superfici accessorie.
28. SUPERFICIE DI VENDITA (SV)
La superficie di vendita di un esercizio commerciale (Grande o Media Struttura di Vendita o
Esercizio di Vicinato) è l'area destinata all'esposizione ed alla vendita dei prodotti, comprensiva
della zona occupata da banchi, scaffalature e simili. Non è compresa nella superficie di vendita
l'area destinata a magazzini, depositi, locali di lavorazione, uffici e servizi, quella antistante la
barriera casse quando non ospiti prodotti destinati alla vendita, nonchè la galleria (che è lo
spazio di passaggio tra gli esercizi commerciali) all'interno di un
centro commerciale, nella
quale è vietata ogni forma di vendita.
29. SUPERFICIE PERMEABILE (SP)
E’ la porzione di superficie territoriale o fondiaria priva di pavimentazioni, manufatti o
costruzioni permanenti fuori terra o interrate, che impediscano alle acque meteoriche di
raggiungere
naturalmente
le
falde
acquifere.
La
(SP)
comprende
le
pavimentazioni
autobloccanti prefabbricate posate su massicciata, sabbia o terra alle seguenti condizioni:
1) che ai livelli sottostanti non siano presenti strati impermeabili quali manufatti o massetti
in calcestruzzo;
2) che non costituiscano corsie di percorrenza o di manovra di autoveicoli o automezzi
pesanti.
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30. INDICE DI PERMEABILITA’ (IP)
Si definisce “indice di permeabilità” (IP) il rapporto espresso tra superficie permeabile e la
superficie territoriale (ST) o fondiaria (SF) e pertanto, se riferito alla superficie territoriale si
avrà IP = SP/ST e se riferito alla superficie fondiaria si avrà IP= SP/SF. Nelle N.T.A. del PUC
l'indice di permeabilità IP è definito volta per volta in relazione alla localizzazione degli interventi
nelle diverse zone urbanistiche omogenee.
31. ALTEZZA LORDA DI PIANO (ALP)
E’ il dislivello fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano
sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio l'ALP si misura dal pavimento fino all’intradosso del
soffitto o della copertura. Lo spessore convenzionale dei solai ai soli fini di determinazione del
volume dell’edifico è stabilito in cm. 30.
32. VOLUME URBANISTICO (V)
E’ la quantità di spazio corrispondente all’involucro edilizio di un edificio che, in rapporto alla
superficie fondiaria, concorre a definire il valore dell’indice di edificabilità fondiaria (IF). Il
volume urbanistico è costituito dalla somma dei prodotti della superficie lorda di ciascun piano
fuori terra per la relativa altezza lorda. Concorrono inoltre a definire il volume urbanistico anche
i piani interrati e/o seminterrati o porzioni di essi, aventi altezza utile superiore a quella che il
R.E. prescrive perché non partecipino al computo dei volumi. Qualora l’edificio sia costituito da
diversi corpi di fabbrica, il volume sarà il risultato della somma dei volumi dei singoli corpi. Il
volume è espresso in mc.
33. ALTEZZA DEL FRONTE O DEL PROSPETTO
L'altezza del fronte è la distanza
massima misurata in corrispondenza della mediana della
facciata prospettante su strada o spazi pubblici, delimitata:
a) all'estremità inferiore, dalla quota del marciapiedi o del terreno definitivamente
sistemato adiacente all'edificio;
b) all'estremità superiore, dalla linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di
intradosso dell'ultimo solaio se con copertura piana, ovvero,
per i tetti inclinati,
all'intradosso della linea di gronda se le falde di copertura hanno pendenza non
superiore al 35%.
Se l'edificio è caratterizzato da copertura a cupola o con tetto a falde con pendenza superiore al
35%, all’altezza misurata secondo le modalità sopra definite, si dovrà sommare l’ulteriore
altezza corrispondente al dislivello tra la quota di gronda ottenuta dal prolungamento della
parete con l’intersezione della linea di pendenza del 35% avente origine all’intradosso del colmo
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(cfr. grafici esplicativi). L'altezza è espressa in metri.
34. ALTEZZA MASSIMA DELL'EDIFICIO (H)
E' l'altezza massima tra quella dei diversi fronti prospettanti su strade o spazi pubblici.
L’altezza è espressa in metri.
35. ALTEZZA UTILE DI UN AMBIENTE O DI UN LOCALE
Altezza dell'ambiente o del locale misurata dal piano di calpestio o pavimento all'intradosso o soffitto
del solaio sovrastante, senza tener conto di eventuali elementi strutturali emergenti. Negli ambienti
e nei locali aventi soffitti inclinati o curvi, l'altezza utile è data dalla media aritmetica delle altezze
minime e massime.
36. DISTANZA
Lunghezza del segmento minimo che congiunge l'edificio con gli altri elementi costituenti
confine di riferimento quali: lotto di altra proprietà,
ciglio stradale, edifici o costruzioni
ricadenti in lotto di altra proprietà, pareti finestrate di edifici ricadenti in lotti di altra proprietà.
I dettagli relativi alle diverse tipologie di distanza e sulle modalità di misurazione, sono definiti
negli artt. 29 e ss. del Regolamento Edilizio.
Le diverse fattispecie di distanza sono così definite:
•
da: (arretramento) è la distanza misurata sul piano orizzontale che intercorre dal filo
interno del marciapiedi o, in mancanza, dal ciglio della strada r ispe tto alla parte
anteriore dell’edificio;
•
dp: (profondità) è la lunghezza sul piano orizzontale misurata ortogonalmente
rispetto all’allineamento stradale, dal filo interno del marciapiede o, in mancanza, dal
ciglio della strada all'estremità più interna dell'edificio;
•
ds: (distanza dalle strade) è la lunghezza del segmento minimo, misurata sul piano
orizzontale, che congiunge il corpo più avanzato dell'edificio con il confine stradale come
definito dall'art. 3 comma 1 punto 10 del D.Lgs. 285/1992 (Nuovo Codice della Strada).
•
dc: (distanza dai confini) è la lunghezza del segmento minimo, misurata sul piano orizzontale, di
ogni punto della superficie coperta dell'edificio dai confini di proprietà;
•
de: (distanza tra edifici confinanti) è la lunghezza del segmento minimo, misurata in
orizzontale, che congiunge il corpo più avanzato dell'edificio da un altro edificio ricadente
in lotto di altra proprietà. La distanza (de) deve intendersi riferita a pareti di edifici
frontistanti, privi di finestre;
•
dpf: (distanza tra pareti finestrate) è la lunghezza del segmento minimo, misurata in
orizzontale, che congiunge il corpo più avanzato dell'edificio da un altro edificio ricadente
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in lotto di altra proprietà: La distanza (dpf) deve intendersi riferita a pareti di edifici
frontistanti di cui almeno una finestrata;
dz: (distanza dai limiti di zona) è la lunghezza del segmento minimo, misurata in
•
orizzontale, che congiunge il corpo più avanzato dell'edificio con il confine di zone
urbanistiche di interesse generale o di aree S destinate a urbanizzazioni secondarie;
costruzione in aderenza: è la costruzione di un edificio a ridosso di edifici già esistenti
•
posti in corrispondenza della linea di confine tra i lotti contigui: può essere in appoggio
sul muro preesistente, ovvero in aderenza allo stesso (art 877 del Codice Civile);
costruzione sul confine di proprietà: è definita tale la costruzione da realizzarsi in
•
corrispondenza della linea di confine tra i lotti contigui, in forza della libertà di scelta del
primo edificante (principio della prevenzione), a condizione che il fabbricato in progetto
non intersechi sul fondo contiguo alcun fabbricato preesistente posto a distanza inferiore
a 10 metri.
37. VOLUMI TECNICI
Si definiscono volumi tecnici i manufatti privi di autonomia funzionale, anche potenziale,
destinati ad accogliere macchinari, apparecchiature o impianti tecnici a servizio di un complesso
edilizio, di un edificio o di una unità immobiliare, le cui dimensioni siano quelle indispensabili
per consentire l’alloggiamento degli impianti stessi e poterne consentire la manutenzione e
siano proporzionati alla consistenza dell'edifico/unità immobiliare di cui sono pertinenti.
I volumi tecnici possono essere interni all’involucro dell’edificio di riferimento, e possono essere
collocati fuori terra, parzialmente o totalmente interrati, oppure collocati sulle coperture degli
edifici, ovvero esterni e distanziati dall’involucro dell’edificio principale. I volumi tecnici devono
rispettare le distanze minime prescritte dal Codice Civile rispetto a edifici/manufatti di altra
proprietà.
A titolo di esemplificazione, non esaustiva, sono da considerarsi volumi tecnici i seguenti
manufatti:
•
Locali caldaia;
•
Cisterne e serbatoi di riserva idrica;
•
Extracorsa degli ascensori e relativi locali macchina;
•
Torrini dei vani scala;
•
Cabine elettriche;
•
Impianti centralizzati di riscaldamento e climatizzazione;
•
Abbaini, lucernari o elementi ad essi assimilati, necessari per accedere alla copertura
dell’edificio per gli interventi di manutenzione;
•
Extracorsa delle scale di accesso alle coperture degli edifici;
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•
Bussole di entrata a protezione degli ingressi di edifici pubblici che abbiano superficie
lorda non superiore a mq. 6,00 e rispettino le distanze minime dai confini di proprietà e
da pareti finestrate frontistanti di altri edifici ricadenti in lotti confinanti;
•
Impianti di qualsiasi genere collocati a pavimento, soffitto e/o parete;
•
Cavedi impiantistici;
•
Locali per impianti in genere.
I volumi tecnici come sopra definiti sono esclusi dal computo della volumetria potenzialmente
realizzabile a condizione che non assumano le caratteristiche per dimensioni, altezza e
caratteristiche costruttive, di vano chiuso utilizzabile o destinabile ad uso diverso; devono
inoltre essere progettati in modo architettonicamente e morfologicamente armonizzato al resto
dell’edificio e/o del tessuto edilizio al contorno.
In nessun caso potrà essere previsto il mutamento di destinazione d'uso dei volumi tecnici, se
non nel rispetto degli indici e parametri edilizi stabiliti per le zone in cui essi ricadono.
38. ALLINEAMENTO
Si definisce allineamento il limite fisico dell’edificazione rispetto:
•
ad un’infrastruttura della mobilità (strada, ferrovia, ecc.);
•
ad una qualsiasi altra opera di urbanizzazione o spazio pubblico;
•
ad una cortina di edifici esistenti o da realizzare.
39. EDIFICIO O FABBRICATO
Costruzione stabile, dotata di copertura, appoggiata o infissa al suolo, riconoscibile per i suoi
caratteri morfologico-funzionali, accessibile da persone e destinata a soddisfare esigenze
perduranti nel tempo. Per edificio residenziale si intende l'edificio/fabbricato destinato
prevalentemente ad abitazione. Per edificio non residenziale si intende l'edificio/fabbricato
destinato ad uso diverso da quello residenziale.
40. EDIFICIO UNIFAMILIARE
Edificio costituito da un'unica unità immobiliare avente destinazione abitativa, di proprietà
esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno
e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare.
41. UNITA' IMMOBILIARE
Porzione di fabbricato o intero fabbricato, ovvero area, suscettibile di autonomia funzionale e di
redditività nel mercato immobiliare, secondo le norme catastali.
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42. ALLOGGIO
Unità immobiliare costituita da un insieme di vani ed annessi o anche di un solo vano utile,
situata in una costruzione permanente o in parti separate, ma funzionalmente connesse a detta
costruzione e destinati ad uso di abitazione per famiglia.
43. SUPERFICIE DI SEDIME
Superficie occupata dalla parte fuori terra di un fabbricato su proiezione orizzontale,
corrispondente alla localizzazione del fabbricato sul lotto edificabile.
44. SAGOMA DI UN EDIFICIO
Figura solida che delimita l’ingombro sia in senso verticale che orizzontale della costruzione
fuori terra occupata da un edificio, ovvero il contorno che assume l'edificio, ivi comprese
le
strutture perimetrali, escluse le eventuali porzioni interrate.
45. INVOLUCRO EDILIZIO
Figura solida che delimita tutte le parti di un edificio sia in senso orizzontale che verticale,
ovvero il contorno che assume l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, comprese le
eventuali porzioni interrate, di qualsiasi destinazione e consistenza .
46. PIANO DI UN EDIFICIO
Spazio delimitato dall'estradosso del solaio inferiore, detto piano di calpestio o pavimento, e
dall'intradosso del solaio superiore (soffitto) che può essere orizzontale, inclinato, curvo o misto.
47. PIANO FUORI TERRA
Piano di un edificio o singolo locale, il cui livello di calpestio sia collocato in ogni sua parte ad
una quota uguale o superiore a quella del terreno, del marciapiedi o della pavimentazione, posti
in aderenza all'edificio stesso, anche a seguito della realizzazione delle opere di sistemazione
esterna.
48. PIANO INTERRATO
Piano dell'edificio o singolo locale il cui soffitto, misurato all'intradosso, risulti in ogni sua parte
ad una quota uguale o inferiore a quella del terreno, del marciapiedi o della pavimentazione,
posti in aderenza all'edificio stesso, salvo le porzioni strettamente necessarie per bocche di
lupo, accessi carrabili e pedonali, purché realizzati in trincea rispetto alla linea di terra.. Sono
piani interrati anche le porzioni esterne all'area di sedime dell'edificio cui afferiscono il cui
estradosso di copertura non fuoriesca dalla quota del terreno, del marciapiedi o della
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pavimentazione posti in aderenza all'edificio stesso. Le caratteristiche dei piani interrati e gli usi
a cui possono essere destinati sono disciplinati negli artt. 19 e 21 del Regolamento.
49. PIANO SEMINTERRATO
Piano dell'edificio o singolo locale che sia al di sotto del terreno adiacente, per non meno del
50% del suo involucro. A livello dei seminterrati possono essere realizzate rampe di accesso
carrabili e pedonali possibilmente rispettando la linea originaria del terreno. Nei lati totalmente
o parzialmente fuori terra, possono essere previste aperture di accesso e per l'areazione e
illuminazione dei locali, mentre, nei lati contro terra è ammessa l'apertura di bocche di lupo. Le
caratteristiche dei piani seminterrati e gli usi a cui possono essere destinati sono disciplinati
dagli artt. 20 e 21 del Regolamento.
50. PIANO PILOTIS
Spazio coperto aperto sui lati situato al piano terra di un fabbricato, caratterizzato da pilastri in
cemento armato o in metallo atti a sostenere i piani superiori o la struttura sovrastante
dell'edificio e a garantire il contestuale isolamento dal terreno.
51. SOTTOTETTO
Si definisce sottotetto lo spazio accessibile e non accessibile, compreso tra il solaio orizzontale
e le falde inclinate di copertura di un edificio, privo dei requisiti di altezza utile previsti per gli
ambienti primari e di servizio sia delle abitazioni che di quelli destinati a funzioni diverse da
quella abitativa (art. 26 del Regolamento). Il sottotetto può anche essere caratterizzato da una
copertura a cupola o mista.
52. SOPPALCO
Si definisce soppalco la struttura orizzontale praticabile, aggiuntiva rispetto ai piani dell’edificio,
ottenuta interponendo un solaio orizzontale all’interno di un vano, ed avente almeno un lato
completamente aperto sul vano principale, munito di ringhiera o parapetto. La disciplina relativa
alle caratteristiche dimensionali e d'uso dei soppalchi è contenuta nell'art. 36 del Regolamento
Edilizio.
53. STRUTTURA PRECARIA
Struttura di facile rimozione, ancorata al suolo o al pavimento di spazi di pertinenza degli edifici.
L'ancoraggio può avvenire con l’ausilio di zanche e bulloni o elementi facilmente rimovibili, con
esclusione di qualsiasi opera che possa trasformare il suolo sul quale è collocata. La struttura
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precaria è destinata a soddisfare esigenze meramente contingenti e temporanee e ad essere
rimossa dopo il momentaneo uso.
54. PERTINENZA EDILIZIA
Manufatto caratterizzato da una propria individualità fisica e da una propria conformazione
strutturale, anche indipendente e non aderente all'edificio principale, che non costituisce unità
immobiliare autonoma ma risulta funzionalmente e oggettivamente al servizio di una esigenza,
anche solo ornamentale, dell'edificio principale. Le pertinenze si pongono pertanto, rispetto
all'edificio principale, in un rapporto di strumentalità, di accessorietà e di servizio esclusivo e
non hanno destinazione autonoma distinta da quella di servizio dell'immobile principale. La
pertinenza ha pertanto dimensioni ridotte in relazione all'edificio principale, tali da non
consentire una sua autonoma destinazione e valore di mercato. Ai sensi dell'art. 3 comma 1 lett.
e.6 del DPR 380/2001 il volume delle pertinenze non può mai superare il 20% della volumetria
dell'edificio principale, tale percentuale deve essere rispettata anche in presenza di più
pertinenze: in questa ipotesi il limite del 20% del volume deve essere valutato con riferimento
alla somma di tutte le pertinenze. Non rientrano nella fattispecie delle pertinenze quelle opere
che pur essendo realizzate a ridosso o in appoggio all'edificio principale, si configurano come un
ampliamento dello stesso, diventandone parte integrante e sostanziale. A titolo esemplicativo
non esaustivo, rientrano tra le pertinenze:
a) piscine private poste ad esclusivo servizio del fabbricato principale;
b) le recinzioni;
c) piccole serre di ferro e vetro in struttura leggera;
d) i volumi tecnici;
e) pergolati;
f) strutture ombreggianti a protezione di posti auto;
g) forni esterni e barbecue;
h) piccole voliere in struttura leggera.
55. PARTI COMUNI O CONDOMINIALI
Spazi catastalmente definiti come “parti comuni” in quanto a servizio di più unità immobiliari.
56. FACCIATA
Lato esterno di una costruzione delimitato alla base dalla linea della sua intersezione col
marciapiede o col terreno sino all’incrocio con l’intradosso dell’ultimo solaio di copertura.
57. PROSPETTO O FRONTE
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Parete esterna dell'edificio caratterizzata dalla proiezione ortogonale dell'ingombro massimo del
corpo di fabbrica su un piano verticale passante per i confini del lotto nel quale insiste e visibile
sia da spazi pubblici che privati.
58. CHIOSCO
Costruzione autonoma, a carattere temporaneo o permanente, non accessibile al pubblico al suo
interno, destinata ad attività per la vendita, somministrazione, lavorazione dei beni di consumo
e prestazioni di servizi.
59. DEHOR O GAZEBO
Struttura precaria collocata su spazi pubblici o ad uso pubblico o privati, a servizio di pubblici
esercizi, dotata di elementi di arredo (tavolini, sedie, poltroncine e simili), destinata alla
somministrazione di alimenti e bevande, costituita da elementi mobili, facilmente smontabili e
rimovibili, disposti temporaneamente sul suolo secondo regole che in riferimento alla
morfologia, al decoro, alla tutela paesaggistico-ambientale e alla circolazione veicolare e
pedonale, garantiscano la compatibilità con i luoghi.
60. LASTRICO SOLARE
Spazio orizzontale scoperto costituente la copertura piana di un edificio o di una porzione di
esso. Il lastrico solare può essere praticabile e non praticabile; è praticabile quando è provvisto
di parapetto o ringhiera e non praticabile nel caso in cui ne sia sprovvisto; nel secondo caso,
qualsiasi ne sia la superficie, non partecipa al computo per la determinazione del costo di
costruzione.
61. VERANDA
Locale o spazio praticabile coperto, avente le medesime caratteristiche di loggia, balcone, tettoia
o portico, ma chiuso sui lati da superfici vetrate o con elementi trasparenti e impermeabili,
parzialmente o totalmente apribili. Le verande partecipano al computo della superficie lorda dei
piani e conseguentemente al computo del volume dell’edificio. La disciplina relativa alle verande
è contenuta nell'art. 37 del regolamento.
62. PORTICATO
Spazio coperto praticabile situato al piano terreno o ad altro piano che sia di accesso all’edificio,
intervallato da colonne o pilastri e aperto sul fronte esterno dell’edificio su uno o più lati o verso
spazi esterni di pertinenza, costituente spazio condominiale o di uso comune, oppure pubblico o
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asservito all’uso pubblico. La disciplina relativa alle caratteristiche dimensionali dei porticati è
contenuta nell'art. 37 del Regolamento .
63. LOGGIA O PORTICO
Spazio praticabile coperto, non aggettante, aperto sul fronte esterno dell'edificio almeno su un
lato talora intervallato da pilastri o colonne, direttamente accessibile dall'unità immobiliare o
comunque ad uso privato esclusivo. Laddove non collocati al piano terreno la loggia o il portico
sono di regola delimitati da un parapetto o da una ringhiera. La disciplina relativa alle
caratteristiche dimensionali e d'uso delle logge è contenuta nell'art. 37 del Regolamento .
64. BALLATOIO
Elemento edilizio praticabile a sviluppo orizzontale compreso entro il filo delle pareti perimetrali
esterne dell'edificio, e anche in aggetto, che si sviluppa lungo il perimetro di una muratura con
funzione di distribuzione (per esempio tra varie unità immobiliari), aperto su uno o più fronti,
munito di ringhiera o parapetto.
65. BUSSOLA D'INGRESSO
Costruzione di dimensioni contenute, posta in prossimità dell’ingresso degli edifici, destinata alla
sorveglianza e alla protezione dell’ingresso stesso dalle intemperie.
66. GALLERIA
Spazio coperto avente forma allungata, all’interno di una costruzione, aperto su almeno un lato,
atto a consentire il passaggio e/o la sosta di persone.
67. TETTOIA
Elemento edilizio di copertura di uno spazio aperto sostenuto da una struttura a elementi
puntiformi, totalmente priva di tamponamenti esterni, con funzione di deposito, ricovero,
stoccaggio, riparo dagli agenti atmosferici, e, negli usi abitativi, per la fruizione protetta di spazi
pertinenziali.
La tettoia può essere:
a) staccata dall'edificio principale e pertanto libera su tutti i lati;
b) aderente all'edificio principale, dal quale può avere diretto accesso, e aperta su due o più
lati.
La tettoia aderente all'edificio, come definita alla lett. b), ha caratteristiche tipologiche e
strutturali che la differenziano dalla fattispecie della loggia e/o del porticato. La disciplina
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relativa alle caratteristiche dimensionali e d'uso delle tettoie è contenuta nell'art. 37 del
Regolamento .
68. BALCONE O POGGIOLO
Elemento edilizio praticabile a sviluppo orizzontale e in aggetto, a sbalzo rispetto alla parete
perimetrale, aperto su tutti i lati e privo di sostegni verticali, munito di ringhiera o parapetto e
direttamente accessibile da uno o più ambienti/locali interni della stessa unità immobiliare. La
disciplina relativa alle caratteristiche dimensionali dei balconi è contenuta nell'art 37 del
Regolamento .
69. PENSILINA
Struttura accessoria di copertura posta in aggetto e ancorata alle pareti perimetrali esterne di
un edificio, priva di montanti verticali di sostegno, realizzata con materiali durevoli, avente lo
scopo di
proteggere persone o cose. La disciplina relativa alle caratteristiche dimensionali e
d'uso delle pensiline è contenuta nell'art. 38 del Regolamento Edilizio.
70. PERGOLATO
Struttura autoportante in legno o metallo, composta di elementi verticali e di sovrastanti
elementi orizzontali, atta a consentire il sostegno del verde rampicante, tende o incannicciati,
utilizzata in spazi aperti a fini di ombreggiamento. Sul pergolato non sono ammesse coperture
impermeabili ad eccezione dei pannelli fotovoltaici.
71. TERRAZZA
Spazio scoperto e praticabile, costituente copertura di parti dell’edificio, munito di ringhiera o
parapetto, direttamente accessibile da uno o più locali interni.
72. TERRAZZA A TASCA
Spazio praticabile scoperto ottenuto dal taglio della falda di copertura, a servizio esclusivo
dell’unità immobiliare in cui è ricavato, o ad uso condominiale se ricavato in spazi comuni
condominiali. Le caratteristiche dimensionali dei terrazzi a tasca sono definite nell'art. 28.3 del
Regolamento.
73. ABBAINO
Elemento di costruzione sporgente dalla copertura del tetto dotato di serramento, atto a
garantire l’aerazione e l'illuminazione di vani sottostanti abitabili e non abitabili e altresì di
accesso alla copertura per le attività di ispezione e manutenzione.
Le caratteristiche
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dimensionali degli abbaini sono definite nell'art. 28 del Regolamento.
74. LUCERNARIO
Elemento dotato di serramento apribile complanare alla copertura a tetto di un edificio, atto a
fornire l’aerazione e l’illuminazione dei vani sottostanti abitabili e non, oltreché di accesso alla
copertura per
le attività di ispezione e manutenzione. Le caratteristiche dimensionali dei
lucernari sono definite nell'art. 28 del Regolamento.
75. BOW WINDOW
Balcone aggettante dalle pareti perimetrali di un edificio, praticabile e chiuso anche con vetrate.
I Bow Windows al pari delle verande, partecipano al computo della superficie lorda dei piani in
cui sono collocati, e conseguentemente, al computo del volume dell’edificio.
76. CORTILE
Spazio scoperto delimitato dai fronti della costruzione, a corredo di uno o più edifici,
agevolmente accessibile dall’esterno, con la funzione di aerazione e illuminazione degli ambienti
e locali che vi si affacciano. I cortili assolvono inoltre alla funzione di transito veicolare e
pedonale, di parcheggio, di deposito delle biciclette, di spazio attrezzato a verde e per il gioco e
la socializzazione.
77. CHIOSTRINA O POZZO LUCE
Spazio scoperto interno all’edificio, aperto in alto per tutta la superficie, destinato a fornire
l’aerazione e illuminazione di vani scala, servizi igienici, corridoi, ripostigli, locali di servizio ed
eventualmente
per
il
passaggio
delle
canalizzazioni.
Le
chiostrine
devono
essere
impermeabilizzate, pavimentate e accessibili per la pulizia e manutenzione, e dotate di
adeguato impianto per la raccolta e allontanamento delle acque meteoriche. L'art. 40 del
Regolamento disciplina le caratteristiche costruttive e dimensionali delle chiostrine.
78. INTERCAPEDINE
Spazio delimitato da strutture portanti, pareti, pannellature fisse, solai o controsoffitti, avente
funzione igienico-sanitaria finalizzata a garantire la salubrità dell’edificio e l' isolamento dei muri
perimetrali posti a quota inferiore a quella del terreno circostante, ovvero avente funzione
tecnologica finalizzata all’alloggiamento di tubazioni e impianti. Le intercapedini devono essere
impermeabilizzate, pavimentate e accessibili per le operazioni di pulizia, manutenzione e
ispezione, e dotate di impianto per la raccolta e allontanamento delle acque piovane; non
possono avere per tutta la loro estensione una larghezza superiore a 100 cm.
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79. SUPERFETAZIONE EDILIZIA
Parte aggiunta ad un edificio dopo la sua ultimazione, il cui carattere anomalo sia tale da
compromettere la tipologia e il decoro dell’edificio e dell’area di pertinenza, nonché
dell’ambiente circostante. Nel Centro di Prima e Antica Formazione (Centro Matrice) e nella zone
urbanistiche omogenee classificate A, gli interventi edilizi devono mirare alla eliminazione delle
superfetazioni ovvero, quando ciò non sia possibile, al loro mantenimento attraverso appropriati
accorgimenti che ne riducano l’impatto negativo.
80. VUOTO TECNICO
Camera d’aria posta tra il solaio del piano terreno e le fondazioni, con la funzione di aerare e
deumidificare la struttura dell’edificio, avente altezza non superiore a cm. 150.
81. TIMPANO
Superficie di una facciata racchiusa tra l’intradosso della copertura, a falde inclinate o curve, e la
linea retta orizzontale che lo interseca avente origine nel punto di incontro di questo con il bordo
della facciata.
82. PIANO DI IMPOSTA
Si definisce piano di imposta il piano murario sopra il quale si può edificare un arco, una struttra
voltata, una copertura inclinata o piana o qualsiasi altro elemento architettonico strutturale
(trave, capriata, struttura reticolare, soletta, ecc.)
83. INTRADOSSO
Lato inferiore di un elemento architettonico strutturale quale solaio, trave, arco e falda di
copertura.
84. LINEA DI GRONDA
La linea di gronda corrisponde alla linea determinata dall'intersezione dell'intradosso della falda
del tetto con il fronte esterno dell'edificio. Nel caso di copertura piana si deve intendere il solaio
di copertura.
85. IMPALCATO
Nella tecnica delle costruzioni, struttura di copertura costituita da tavolato sorretto da travi in
legno o metalliche, destinata a formare un solaio o un soffitto (piano o inclinato).
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86. PARETI FINESTRATE
Si definiscono tali le pareti in cui è presente almeno una finestra e/o porta finestra qualificabile
come veduta. Non costituiscono pareti finestrate:
a) le pareti prive di aperture;
b) le pareti in cui sono presenti unicamente finestre a servizio di vani scala condominiali;
c) i balconi a sbalzo e gli sbalzi aperti in genere il cui aggetto non sia superiore a metri
1,50 misurato dal filo più esterno della parete;
d) le pareti dotate di aperture qualificate nel progetto come luci ai sensi dell’art. 901 del
Codice Civile;
e) le pareti o parti di esse realizzate con vetrocemento.
87. TETTO VERDE (Giardino pensile)
Copertura di un edificio costituita da un sistema strutturale caratterizzato da uno strato colturale
opportuno sul quale possono radificare diverse specie vegetali, in grado di adattarsi e
svilupparsi nelle condizioni ambienti che caratterizzano la copertura di un dato edificio, e che
necessitino, a seconda che si tratti di copertura a verde intensivo o a verde estensivo, di
differenti livelli di manutenzione.
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