Locazione (Artt. 1571 – 1606)
Art. 1571: con il contratto di locazione, una parte detta locatore si
obbliga verso un determinato corrispettivo a far godere in
modo esclusivo all’altra parte detta locatario o conduttore per
un dato tempo una cosa mobile o immobile, produttiva o
improduttiva, purché inconsumabile
La locazione appartiene alla categoria dei contratti di godimento dei beni (come
il comodato), è uno dei “contratti madre” ed è uno dei contratti di più antica
tradizione e diffusione, dal quale, nel corso dei secoli è nata la disciplina dei
“contratti derivati” tipizzati dal Legislatore
Funzione: legittimo godimento della cosa da parte di chi non ne è proprietario
Funzione sociale:
1. la locazione attribuisce al proprietario / locatore i frutti civili della cosa
favorendo il risparmio e gli investimenti produttivi
2. consente al conduttore di godere di beni ad un costo (corrispettivo) inferiore
al prezzo di acquisto del bene stesso. Permette quindi di godere di beni di
cui non potrebbe servirsi
Fonti
La locazione è contenuta nel CAPO IV del TITOLO III (dei singoli
contratti) del LIBRO IV delle obbligazioni.
LEGGI SPECIALI: la locazione di immobili urbani
Caratteristiche: la locazione è un contratto consensuale, ad effetti
obbligatori, oneroso, a prestazioni corrispettive, di
durata e non solenne
CONSENSUALE: si perfeziona con il consenso delle parti e non
necessita la traditio (consegna) della cosa
AD EFFETTI OBBLIGATORI:
fa sorgere alle parti obbligazioni:
Il locatore deve consegnare la
cosa in buono stato di
manutenzione.
Il conduttore deve corrispondere
al locatore il corrispettivo pattuito
ONEROSO: Il godimento della cosa è vincolato alla
corresponsione di un determinato corrispettivo.
Il godimento a titolo gratuito è definito comodato.
Caratteristiche: la locazione è un contratto consensuale, ad effetti
obbligatori, oneroso, a prestazioni corrispettive, di
durata e non solenne
A PRESTAZIONI CORRISPETTIVE: l’obbligazione di far godere
la cosa trova riscontro nella
controprestazione di pagare
il corrispettivo
DI DURATA: il godimento della cosa deve essere concesso per
un dato tempo
NON SOLENNE: è in forma libera, tuttavia è richiesta la forma
scritta ad substantiam (atto pubblico o scrittura
privata) nel caso in cui l’oggetto della locazione
sia un bene immobile locato per una durata
superiore ai nove anni
Causa ed oggetto
CAUSA: è lo scambio tra il corrispettivo che il proprietario (o altro
avente diritto) percepisce e il godimento della cosa che il
conduttore consegue
OGGETTO: possono essere oggetto di locazione beni immobili
o cose mobili suscettibili di essere godute ed
utilizzate. Le cose deteriorabili possono essere
oggetto di locazione poiché è espressamente
previsto che il conduttore deve restituire la cosa nello
stato in cui l’ha ricevuta, salvo il deterioramento
dovuto all’utilizzo della cosa in conformità del
contratto. Non possono invece essere oggetto di
locazione le cose consumabili poiché sarà
impossibile per il conduttore goderne senza
distruggerle. I diritti non possono essere oggetto di
locazione perché non sono cose.
Locazione e noleggio
Con il noleggio una parte, senza attribuire all’altra il godimento
della cosa si obbliga a compiere con questa, mediante l’opera sua
o di propri dipendenti, determinate attività in favore della
controparte e i rischi rimangono a carico del noleggiante (es.:
noleggio imbarcazione con skipper)
Con la locazione invece il conduttore acquista la detenzione della
cosa e ciò comporta l’assunzione dei rischi inerenti l’utilizzazione
della cosa stessa (es.: imbarcazione in locazione)
Durata della locazione
La locazione è un tipico contratto di durata, deve cioè essere
concessa per un dato tempo.
Il termine della locazione può essere stabilito autonomamente
dalle parti, oppure stabilito per legge. In ogni caso la durata della
locazione non può essere perpetua o superare i trent’anni (art
1573). Qualora locatore e conduttore avessero pattuito una durata
superiore, essa è ridotta a trent’anni.
Se invece locatore e conduttore non hanno stabilito alcun termine
esso può essere fissato dalla legge (art 1574).
Le disposizioni dell’art. 1574 fissano la durata della locazione solo
se le parti non l’hanno stabilita autonomamente. (Locazioni
senza determinazione di tempo)
Il locatore deve:
• consegnare al conduttore la cosa in buono stato di
manutenzione
• mantenerla in stato da servire all’uso convenuto
• mantenere la cosa in buono stato locativo (le riparazioni sono a
carico del locatore, salvo quelle di piccola manutenzione che sono
a carico del conduttore)
• garantire al conduttore il godimento pacifico durante la locazione
•In caso di riparazioni urgenti eseguite dal conduttore, il locatore è
tenuto a rimborsarlo
Vizi della cosa locata
il vizio è un difetto intrinseco della cosa che diminuisce l’idoneità
al godimento o la deprezza quantitativamente o qualitativamente.
ORIGINARIO
È quel vizio che affetta la
cosa al momento della
consegna
SOPRAVVENUTO
È quel vizio che affetta la
cosa nel corso della
locazione
In caso di vizio il conduttore ha tre rimedi:
- risoluzione del contratto
- riduzione del prezzo
- risarcimento del danno
Le parti possono limitare convenzionalmente la responsabilità del
locatore per i vizi della cosa (1579).
La limitazione di responsabilità non ha effetto se il locatore ha
nascosto in mala fede i vizi della cosa o se i vizi sono tali da
renderne impossibile il godimento da parte del conduttore
Tolleranza delle riparazioni
Il conduttore deve tollerare l’esecuzione da parte del locatore delle riparazioni
urgenti (quelle che non possono differirsi fino al termine della locazione).
Per il mancato godimento della cosa durante le riparazioni non è previsto un
risarcimento del danno, ma il conduttore ha la facoltà di chiedere una riduzione
del corrispettivo in proporzione alla durata delle riparazioni, oppure in certi casi
può chiedere la risoluzione del rapporto (1584)
Il conduttore ha un dovere di vigilanza sulla cosa essendone il detentore e
dovendola restituire al termine del contratto. Il conduttore ha l’onere di dover
avvisare il locatore di tutte le riparazioni, se non adempie a tale obbligo è tenuto
al risarcimento dei danni cagionati alla cosa conseguenti al mancato
tempestivo avviso
Divieto di innovazioni (1582)
Innovazione: ogni mutamento dello stato di fatto della cosa locata, ogni
trasformazione nella struttura della cosa che non dipenda da necessità
Il locatore ha il divieto di compiere innovazioni che limitino al conduttore la
possibilità di godimento della cosa, perché ad esso deve essere garantito il
pacifico godimento della cosa anche di fronte ai diritti del locatore.
In caso contrario il conduttore può:
- opporsi all’innovazione
- agire per l’adempimento dell’obbligo di non fare, anche attraverso idonee
azioni cautelari
- chiedere la risoluzione del contratto e i danni
Garanzie per molestie
Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscano
l’uso o il godimento della cosa locata arrecati da terzi che pretendano di avere
diritto sulla cosa locata
Molestie di diritto: atti o comportamenti di terzi sorretti dalla “pretesa” di avere
un diritto sulla cosa, incompatibile con il pieno esercizio dei
diritti del conduttore
Obbligazioni del conduttore (1587)
Il conduttore deve:
- prendere in consegna la cosa: il conduttore non ha l’obbligo di utilizzare la
cosa, ma di conservarla e restituirla nello stato di fatto in cui l’ha ricevuta
- uso della cosa osservando la diligenza del buon padre di famiglia
- dare il corrispettivo
- custodire e restituire la cosa: l’obbligo di custodia va adempiuto durante tutto il
contratto, la restituzione invece solo alla fine del rapporto. Il conduttore
risponde della perdita e del deterioramento della cosa
Il locatore è tenuto a ricevere la cosa nello stato deteriore di conservazione
rispetto a quello in cui fu consegnata se il peggioramento è dovuto da vetustà
o dall’uso che il conduttore abbia fatto in conformità del contratto.
Il conduttore è tenuto a custodire la cosa anche dai terzi che vengono immessi
dal conduttore nell’uso della cosa stessa (es.: familiari)
Danno da incendio
Il conduttore risponde per l’incendio della cosa locata.
Se la cosa è assicurata dal locatore o per conto di lui, il
conduttore risponde della differenza tra l’indennizzo
corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo
Innovazioni, migliorie, addizioni
Innovazioni: ogni mutamento dello stato di fatto della cosa locata, ogni
trasformazione nella struttura della cosa che non dipenda da necessità
Migliorie: opere di sostituzione di una parte già esistente della cosa con una
migliore, rendendola più pregevole
Addizioni: incrementi quantitativi della cosa locata. Possono costituire una
miglioria o no, purché comportino una materiale aggiunta da parte del
conduttore
Per le migliorie se c’è stato il consenso da parte del locatore esso è tenuto a
rimborsare il conduttore
Estinzione della locazione
Si estingue di regola con la scadenza del termine (stabilito dalle parti o dalla
legge).
La morte delle parti non estingue la locazione, ma succedono gli eredi del
locatore o del conduttore defunto.
Il conduttore ha la facoltà di sublocare la cosa, purché abbia il consenso del
locatore.
La vendita della cosa locata non produce effetti sulla locazione. In caso di
locazione immobiliare non trascritta, il terzo acquirente non ha l’obbligo di
rispettare la locazione per più di un novennio
