locazione - Dipartimento di Sociologia e Ricerca Sociale

Artt.1571-1606
Ylenia Belotti, Valentina Di Filippo e Silvia Pennati
Art.1571:
“ La locazione è il contratto con il quale una
parte si obbliga a far godere all’altra una
cosa mobile o immobile per un dato tempo
verso un determinato corrispettivo”.
E’ uno dei contratti di più antica tradizione.
La disciplina del contratto di locazione è contenuta
nel IV Libro del Codice (Obbligazioni).
Una parte, detta LOCATORE, si obbliga verso un
determinato corrispettivo, a far godere in modo esclusivo
all’altra parte, detta LOCATARIO o CONDUTTORE, per
una dato tempo, una cosa mobile o immobile, produttiva o
improduttiva, purchè inconsumabile.
La funzione della Locazione è il legittimo godimento della
cosa da parte di chi non è proprietario.
Il contratto di Locazione realizza una duplice funzione sociale:
• Attribuisce al locatore i frutti civili della cosa, favorendo il
risparmio e incentivando il godimento produttivo di beni.
• Consente al conduttore di godere di beni ad un costo
inferiore al prezzo di acquisto del bene.
Il contratto di Locazione è un contratto consensuale, ad effetti
obbligatori, oneroso, a prestazioni corrispettive, di durata e
non solenne.
• CONSENSUALE: si perfeziona con il consenso delle parti.
• AD EFFETTI OBBLIGATORI: fa sorgere, in capo alle parti, obbligazioni.
• ONEROSO: corresponsione di un determinato corrispettivo.
• A PRESTAZIONI CORRISPETTIVE: far godere della cosa (locatore) e
pagare il corrispettivo (conduttore).
• DI DURATA: il godimento deve essere concesso per un dato tempo.
• NON SOLENNE: è a forma libera. Se, però, il bene è immobile e la
locazione per una durata superiore a 9 anni, la forma deve essere scritta.
CAUSA
La causa del contratto di locazione delle cose è lo scambio tra il
corrispettivo che il proprietario recepisce e il godimento della cosa che il
conduttore consegue.
OGGETTO
Possono formare oggetto di locazione:
• Beni immobili e cose mobili, che possono essere godute o utilizzate.
• Cose deteriorabili, poiché espressamente previsto che il conduttore deve
restituire la cosa nello stato in cui l’ ha ricevuta, salvo il deterioramento
derivante dall’uso della cosa.
• Cose future, purché dedotte come tali nel negozio.
Non possono formare oggetto di locazione:
• Cose inesistenti o fuori commercio.
• Cose consumabili, perché è impossibile goderne senza distruggerle.
Si distingue tra il contratto di locazione e quello, atipico, di noleggio.
NOLEGGIO
Una parte, senza attribuire all’altra il godimento della cosa, si
obbliga a compiere con questa determinate attività in favore della
controparte, sicché i rischi connessi alle stesse ricadano sul
noleggiante.
LOCAZIONE
Il conduttore acquista la detenzione della cosa che entra
nell’ambito della sua disponibilità e comporta l’assunzione, da
parte sua, dei rischi inerenti all’utilizzazione della medesima.
La Locazione è un tipico rapporto di Durata, ma non tutte
le prestazioni delle parti sono tali.
L’obbligazione del conduttore di pagare il
corrispettivo ha natura periodica.
La consegna e la riconsegna del bene
sono prestazioni istantanee.
In quanto contratto di durata, il Termine è un elemento
essenziale della Locazione.
Art 1573.
La durata della locazione non può essere perpetua o superare i 30 anni.
Qualora locatore e conduttore avessero pattuito una durata superiore,
essa è ridotta a 30 anni.
Il termine del rapporto locativo può essere determinato autonomamente
dalle parti o, in mancanza, può essere fissato dalla legge.
LOCAZIONI SENZA DETERMINAZIONE DI TEMPO:
Le disposizioni dell’Art. 1574 fissano la durata della locazione solo
quando le parti non l’abbiano determinata.
Il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in
buono stato di manutenzione, mantenerla in istato da
servire all'uso convenuto e garantirne il pacifico godimento
durante la locazione.
Art.1575
Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di
ordinaria amministrazione sono a carico del conduttore.
VIZIO DELLA COSA LOCATA E GARANZIA DEL
LOCATORE E RIMEDI
VIZIO: difetto che diminuisce l'idoneità al godimento promesso
dal locatore o la deprezza quantitativamente o qualitativamente.
Può essere
• originario: affetta la cosa al momento della consegna
(art.1578)
• sopravvenuto: affetta la cosa nel corso della locazione
(art.1581)
VIZIO DELLA COSA LOCATA E GARANZIA DEL
LOCATORE E RIMEDI
Il conduttore ha tre rimedi:
• ALTERNATIVE: - risoluzione del contratto
- risoluzione del prezzo
• CONCORRENTE: - risarcimento del danno
Le parti possono limitare convenzionalmente la responsabilità
del locatore per i vizi della cosa.
Questa, però, non ha effetto se il locatore ha malafede o se ha
taciuto il vizio.
• RIPARAZIONI: sono a carico del locatore e sono opere
destinate ad eliminare guasti sopravvenuti alla cosa
locata.
Se le riparazioni sono urgenti, il conduttore può effettuarle
subito, contemporaneamente all'avviso al locatore.
Art.1577
• PICCOLA MANUTENZIONE: piccole riparazioni che sono
collegate all'uso della cosa.
Sono quelle rese necessarie dall'uso della cosa fattane dal
conduttore.
Art. 1609
Tre distinte obbligazioni:
• DIVIETO D'INNOVAZIONI: divieto al locatore di compiere
innovazioni che diminuiscono il godimento da parte del
conduttore.
• GARANZIE PER MOLESTIE:
- Molestie di Diritto: atti o comportamenti di terzi che siano
sorretti dalla “pretesa” di avere un diritto sulla cosa, incompatibili
con il pieno esercizio del diritto del conduttore.
- Molestie di Fatto: il locatore non è tenutoa garantire il
conduttore dalle molestie di terzi che non pretendono di avere
diritti.
Il conduttore deve prendere in consegna la cosa e
osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel
servirsene per l'uso determinato nel contratto o per
l'uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze e
dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Art. 1587
• PRENDERE IN CONSEGNA LA COSA
• SERVIRSENE OSSERVANDO LA DILIGENZA DEL
BUON PADRE DI FAMIGLIA
• DARE IL CORRISPETTIVO
• CUSTODIRE LA COSA LOCATA
• RESTITUIRE LA COSA AL TERMINE DELLA LOCAZIONE
• OBBLIGAZIONI ASSUNTE NEL CONTRATTO:
- eseguire riparazioni locative
- denuncia delle riparazioni
- denuncia delle turbative di diritto dei terzi.
PRESA IN COSEGNA DELLA COSA ED UTILIZZAZIONE SECONDO
LA DILIGENZA MEDIA
Al conduttore NON è imposto l'obbligo d'utilizzare la cosa,
ma solo di conservarla per restituirla nello stato di fatto in
cui l‘ ha ricevuta e di evitare che nel corso della locazione
le potenziali utilità della cosa vengano perdute o
diminuite.
USO DELLA COSA
Nel servirsi della cosa, il conduttore deve osservare la
diligenza del buon padre dio famiglia, la quale implica un
obbligo di uso che non ne alteri lo stato sotto i profili
strutturale, tipologico, di destinazione o funzionale e di
decoro.
Qualora il conduttore viola un'obbligazione principale,
l‘inadempimento può anche giustificare la risoluzione del
contratto.
CUSTODIA E RESTITUZIONE
Il conduttore ha l'obbligo di custodia della cosa e di restituzione di
essa alla scadenza del contratto.
Il conduttore risponde alla perdita e del deterioramento della cosa
che avvengono nel corso della locazione, se non prova che si sono
verificati indipendentemente dalla sua condotta.
La restituzione deve essere fatta al locatore, senza che questi sia
tenuto a provare di essere propetario.
Lo stato della cosa, la momento della restituzione, deve
corrispondere alla descrizione che ne abbiano fatto le parti al
momento della consegna.
RESPONSABILITA' PER FATTO DEL TERZO IMMESSO
Il conduttore è responsabile della perdita e del deterioramento
cagionati da persone che egli ha immesse, anche temporaneamente,
all'uso o al godimento della cosa.
DANNO DA INCENDIO
Il conduttore risponde per l'incendio della cosa locata. Se la cosa è
assicurata dal locatore, o per conto di lui, il conduttore risponde
della differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il
danno effettivo.
INNOVAZIONI, MIGLIORIE E ADDIZIONI
• INNOVAZIONI: ogni mutamento nello stato di fatto
della cosa locata che non dipenda da necessità di
riparazione.
• MIGLIORIE: sono le opere che sostituiscono una
parte già esistente della cosa con altra migliore, oppure
migliorano quantitativamente o qualitativamente
l'essenza dell'intera cosa, la rendono più pregevole.
• ADDIZIONI: incrementi quantitativi della cosa locata,
costituiscono o non una miglioria, purchè comportino
una materiale aggiunta, da parte del conduttore, di una
res nova.
ADDIZIONI
• ASPORTABILI: addizioni che possono essere rimosse
senza nocumento della cosa locata. Il conduttore ha il diritto
di toglierle, ripristinando la cosa locata, salvo che il
proprietario preferisca ritenerle pagando un' indennità.
• NON ASPORTABILI: addizioni che possono essere
rimosse con nocumento della cosa locata. Se esse
costituiscono un miglioramento, si applica la disciplina dei
miglioramenti.
La locazione, in quanto contratto di durata, si estingue con
lo spirare del termine stabilito dalle parti o dalla legge.
MUTAMENTI SOGGETTIVI DELLE PARTI CONTRAENTI
La morte delle parti non risolve il contratto, ma in esso
succedono gli eredi del locatore o conduttore defunto.
Art.1594: il conduttore, salvo patto contrario, ha la facoltà di
sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza
il consenso del locatore.