Corso di Estimo Forestale e Ambientale
Estimo Forestale e Ambientale
Prof. Adele Finco - II Trimestre 2005-06 (SFA)
Facoltà di Agraria – Università Politecnica delle Marche
Contenuti
Definizioni ed oggetto dell’estimo
Metodi e procedimenti di stima
La stima dei beni fondiari (aziende montane)
La stima dei boschi e il prezzo di macchiatico
La stima dei beni pubblici: boschi, parchi, ecc.
L’approccio dell’utilità sociale
Valutazione contingente
Costo di viaggio
Prezzo edonico
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Il valore economico della foresta
Risorsa forestale
Valore di non uso
Valore d’uso
Valore
d’uso
Valore d’uso
indiretto
Valore di
opzione
Valore
economico
sociale
diretto
Es. Ricavi
dal legno
Es. ricreazione per il presente e
futuro, salvaguardia della
biodiversità, azione contro effetto
serra
Es. ricreazione
Benefici totali
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Discussione dello schema
Lo schema precedente illustra i valori di uso e non uso
forniti da un bene ambientale con molteplici
caratteristiche quali un bosco.
I valori d’uso derivano dall’utilizzazione economica del
bene.
I valori di non uso si riferiscono a valori non
strumentali, non associati ad un uso direttamente
monetizzabile. Essi cioè si riferiscono all’utilità sociale
ovvero a quel flusso di benefici che crea benessere
alla società.
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Il Valore Economico Totale VET (Walsh,1984, Mitchell e Carson 1989,
Randall 1990, Pearce 1991)
Valori d'uso =
Val. d'uso effettivo + val. di opzione (fruizione futura)
Valore
Economico
Totale (VET)
=
Valori di non uso =
val. di lascito + val. di esistenza + (val. vicario)
dove:
val. di lascito indica la disponibilità per le
generazioni future;
val. di esistenza indica la disponibilità a pagare
affinché un ben ambientale sia considerato integro
indipendentemente dal suo uso;
val.vicario indica la disponibilità a pagare perché
qualcun altro possa utilizzare il bene.
Corso di Estimo Forestale e Ambientale
Parte I – Principi di Estimo generale
BENI CHE HANNO UN MERCATO
Prof. Adele Finco - II Trimestre 2005-06 (SFA)
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Il processo estimativo
1. Quesito
2. Scopo
3. Scelta dell’aspetto
economico
4. Individuazione del
procedimento
5. Raccolta dati
6. Calcoli e giudizio di stima
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Quesito e scopo della stima
Il quesito di stima rappresenta il problema che
il committente pone all’estimatore. Nella
maggior parte dei casi si richiede un giudizio
circa il prezzo che ad un certo bene può
essere attribuito in un certo momento e in un
dato mercato.
Lo scopo secondo il Medici altresì definito
uso impiego ragione pratica costituisce la
premessa della stima.
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Concetti fondamentali
L’estimo è una disciplina che insegna a formulare un
giudizio di valore intorno ad un dato bene economico
riferito ad un preciso momento e per soddisfare una
determinata ragione pratica (scopo della stima).
(estimo ordinario e estimo legale)
Parole chiave:
bene economico, giudizio di valore, scopo della stima
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Concetti fondamentali
Il giudizio di stima (di valore) è sempre valido per il
presente e generalmente anche per l’immediato
futuro.
Solo raramente un valore di stima attuale può essere
altrettanto valido in un futuro remoto.
Il giudizio di valore si basa sul principio della
permanenza delle condizioni assunte al momento
della stima
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Concetti fondamentali
Il giudizio deve emergere soltanto da:
•analisi del bene da valutare;
•finalità per cui si esegue la stima;
•fatti e e persone implicate;
•eventuali situazioni di fatto e ipotetiche.
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I postulati dell’Estimo: i caratteri del giudizio
1.
2.
3.
4.
previsione;
permanenza delle condizioni (attualità);
oggettività;
il giudizio dipende dallo scopo della
stima;
5. il giudizio si basa sul principio di
ordinarietà;
6. il giudizio si basa sulla comparazione
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Principio dell’ordinarietà
Il giudizio di stima deve esser formulato in base alle condizioni
ordinarie.
Determinato il valore ordinario, normale o modale si apporteranno
aggiunte e detrazioni per adeguare il valore alle reali condizioni
dell’immobile.
Nel caso di un fondo rustico il +T =0.
Per imprenditore ordinario si intende colui che dotato di capacità
medie tecniche ed economiche risolve i quesiti organizzativi
nell’azienda come qualsiasi altro imprenditore.
Per azienda ordinaria si intende quella gestita da un imprenditore
ordinario, e dotata di normali caratteristiche.
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Condizioni intrinseche ed estrinseche
Condizioni intrinseche di un azienda:
le condizioni proprie del fondo
che influiscono su quel fondo:
Condizioni estrinseche: condizione
esterne al fondo oggetto di
stima, che influiscono sul valore
di tutti i fondi circostanti:
natura agronomica dei terreni
giacitura
ampiezza
sistemazione dei terreni
fabbricati
servitù ecc.
fattori climatici
presenza di mercati
presenza di vie di comunicazione
servizi (acqua, gas, banche ecc.)
presenza di manodopera
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Gli aspetti economici di stima
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
1.
VALORE DI MERCATO
2.
VALORE DI COSTO
3.
VALORE DI TRASFORMAZIONE
4. VALORE DI SURROGAZIONE
5.
VALORE COMPLEMENTARE
10. 6.
VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
11. 7
(VALORE D’USO SOCIALE)
Beni senza
mercato
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Il valore di mercato
Il valore di mercato è dato dalla quotazione che il bene oggetto di stima
potrebbe spuntare in una libera contrattazione di compravendita.
Mercato attivo di beni simili;
Possibilità di individuare con sicurezza i valori dei beni compravenduti (dati storici);
Individuazione di parametri tecnici o economici comuni tra i beni compravenduti e
quelli oggetto di stima;
X:V=Px : P
X=(V/P)*Px + aggiunte o detrazioni
dove:
Vo = valori dei beni simili compravenduti
P= sommatoria parametri di riferimento
X= il più probabile valore di mercato da attribuire al bene oggetto di stima
Px = parametro di riferimento al bene in esame
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Il valore di costo
Il valore di costo risulta costituito dalla somma di tutte
le spese sostenute dall'imprenditore ordinario per
giungere alla produzione di un determinato bene:
Ct= Q+Sv+Imp+Sa+St+Bf+I
A queste spese dovrebbe essere aggiunto il profitto
normale (+T) dell’imprenditore ordinario dotato di
medie capacità e mezzi.
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Valore di trasformazione
Il valore di trasformazione si attribuisce ad un bene in base al
valore che assumono i beni derivanti dalla sua trasformazione
Si determina per differenza tra il valore di mercato di tutti
prodotti ottenuti dalla trasformazione meno le spese sostenute
per la trasformazione stessa.
Esempi:
Foraggio e vacche da latte;
Uva e vino;
Latte e formaggio.
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Valore complementare
Il prezzo o valore complementare si ottiene come differenza tra il più probabile
prezzo di mercato dell'intero bene economico e quello che avrebbe la parte
complementare o residua.
I CASI:
v
ESPROPRIO PARZIALE
v
STIME DEI DANNI
v ESTIMO AMBIENTALE (PREZZO EDONICO)
Nel caso dell'esproprio parziale l'indennizzo spettante al proprietario deve essere la
differenza tra il valore di mercato dell'intero bene ante-esproprio e quello della
parte residua post-esproprio.
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Il valore di capitalizzazione
Il valore di capitalizzazione è dato dalla accumulazione al momento
della stima dei redditi futuri che il bene è capace di fornire.
Dobbiamo prima conoscere:
•i redditi ricavabili dal bene oggetto di stima;
•il saggio di capitalizzazione
Bene con reddito annuo costante posticipato illimitato
Vo=Bf/r
Bene con reddito periodico costante posticipato illimitato
Vo= Bf /qn-1
Dove:
1/r =fattore di attualizzazione di redditi annui costanti illimitati
1/qn-1= fattore di attualizzazione di redditi periodici costanti illimitati
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Il Valore di surrogazione
Il valore di surrogazione è quello attribuibile ad
un bene in base al valore che assume un altro bene
che possa tecnicamente sostituirlo.
Necessitano due condizioni:
• il bene oggetto di stima sia sostituibile con altri
• i beni scelti per la sostituzione siano equivalenti
per un dato fine al bene da stimare.
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I metodi di stima
Stime sintetiche: comparazioni immediate in base a
parametri di riferimento.
ad impressione o a vista;
per comparazione (in base a parametri tecnici o economici);
per valori tipici;
storica.
Stima analitica: l’analisi in modo dettagliato di tutti gli
elementi tecnici ed economici del bene da stimare
Stima per capitalizzazione dei redditi (vedi relativo PPT)
