TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
UFFICIO DEL GIUDICE UNICO-SEDE CENTRALEPROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.E. n. xxx/07
Promosso da: xxxxxxxx xxxxx xxx (Creditore procedente )
Contro:
xxxxx xxxxx
***********************
Premessa:
Il Giudice dell’Esecuzione Dr. Raffaele Agostini, il giorno 18 Giugno
2009, ha nominato il sottoscritto Arch. Franco Fanini quale Consulente
Tecnico d’Ufficio nel procedimento indicato.
Quesiti:
Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre
informazioni per l’acquirente;
Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria dell’immobile;
Stato di possesso;
Vincoli ed oneri giuridici;
Stima dell’immobile;
Svolgimento delle operazioni di consulenza:
Dopo aver effettuato un attento studio degli atti processuali, il
sottoscritto ha comunicato alle parti in causa, mediante raccomandata
A/R, la data del sopralluogo per l’accesso al bene del debitore, per il
giorno 6 Agosto 2009.
Nella raccomandata inviata l’appuntamento per l’inizio delle operazioni
peritali era stato fissato per le ore 10.30, presso l’appartamento di
proprietà dell’esecutato, a Castel di Lama, frazione Villa S.Antonio (AP)
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in Via Salaria n.xxx.
Dopo aver constatato l’assenza di tutte le parti e l’impossibilità di
entrare all’interno dell’appartamento e del fondaco; il CTU, insieme al
suo collaboratore Sig. xxxxxx xxxxxxx, si portava presso l’Ufficio
Tecnico del Comune di Castel di Lama dove prendeva visione e
otteneva copia degli atti relativi a:
concessione edilizia in forza della quale era stato realizzato l’edificio;
dichiarazione d’abitabilità rilasciata dal Sindaco;
denuncia delle opere in cemento armato al Genio Civile e certificato di
collaudo statico delle strutture;
concessione in sanatoria relativa ai lavori abusivi realizzati al 3° piano
nel sottotetto, per “mutamento di destinazione d’uso da soffitta a civile
abitazione per una superficie di mq.128,65”.
Presso l’Ufficio Tecnico otteneva, dagli impiegati, informazioni sulla
numerazione dei civici di Via Salaria. L’ingresso della scala A
dell’edificio in questione ha il n.xxx e non il n.xxx, per una modifica
della numerazione avvenuta nel passato.
Poi, lo scrivente, si recava nella frazione di Villa S.Antonio, presso lo
studio del Geom. xxxxxxxx xxxxxx, Amministratore del “Condominio di
Via Salaria n.xxx”. Qui otteneva le documentazioni concernenti le:
spese ordinarie e straordinarie del Condominio; quote millesimali
spettanti all’appartamento del debitore; regolamento di condominio;
tabelle millesimali originali e tabelle millesimali attualmente in vigore.
Nello stesso giorno inviava nuove raccomandate A/R alle parti per un
nuovo sopraluogo fissato per il giorno 24 agosto 2009 presso
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l’appartamento oggetto del procedimento. Nella lettera lo scrivente
avvertiva che, in assenza del debitore, autorizzato dal Giudice
dell’Esecuzione, con l’ausilio di un fabbro avrebbe forzato le porte
d’ingresso dell’appartamento e del fondaco, cambiandone serrature e
chiavi che avrebbe poi depositato presso la Cancelleria delle
Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Ascoli Piceno.
Nel frattempo, il sottoscritto, avvertiva il Comando dei Carabinieri di
Castel di Lama ed inviava al Comandante la richiesta di assistenza per
il sopralluogo fissato per il 24 Agosto.
Il giorno 24 Agosto, essendo impegnato il Comandante dei Carabinieri,
il CTU, alle ore 10.30, si recava presso l’appartamento in questione,
per un altro sopralluogo. Oltre al sottoscritto ed al suo collaboratore
Fanini Stefano, non si presentava nessuno; pertanto lo scrivente
rinviava le operazioni peritali alle ore 18.00, alla presenza dei
Carabinieri e del tecnico inviato dalla Ditta “xxxxxxxxxxx xxxxx S.n.c.”
di Ascoli Piceno, per poter forzare le serrature delle porte. Alle ore
18.15 dopo aver forzato le serrature delle porte, il CTU poteva rilevare
le misure interne dell’appartamento e del fondaco, effettuando anche
riprese fotografiche. Alle ore 20.10, avendo acquisito ogni elemento
utile ai fini dell’espletamento dell’incarico, lo scrivente dichiarava
ultimati i rilievi.
Il CTU, prima del sopralluogo, ha eseguito ricerche presso: l’Ufficio
Tecnico Erariale di Ascoli Piceno, per poter visionare i dati catastali e
verificare l’esistenza della planimetria catastale; il Servizio di Pubblicità
Immobiliare (Conservatoria RR.II.), per verificare l’esistenza di nuove
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trascrizioni, oltre a quelle già presenti nei documenti del procedimento.
RISPOSTA AI QUESITI
1) Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita,
altre informazioni per l’acquirente.
Nell’atto di pignoramento immobiliare richiesto dalla xxxxxxxx xxxxx
xxx era individuato soltanto l’appartamento con l’annesso fondaco,
pertanto, si procederà alla formazione, ed alla relativa attribuzione di
valore, di un unico lotto e precisamente:
Appartamento ubicato al terzo piano dell’edificio di civile abitazione sito
nel Comune di Castel di Lama (AP), frazione Villa S.Antonio, in Via
Salaria n.xxx; con ingresso dal pianerottolo della scala condominiale
“A”, ed annesso fondaco, situato sullo stesso piano.
Il pignoramento riguarda la piena proprietà del debitore. Il bene è
situato in un edificio di civile abitazione, in località Villa S.Antonio, nel
comune di Castel di Lama. La località di Villa S.Antonio è al confine
sud del territorio del comune di Castel di Lama; “ai piedi” del rilievo
collinare dove si erge il nucleo abitato del capoluogo. La località è
completamente urbanizzata ed è divisa in due dalla Strada Provinciale
Salaria: a sud, la parte nel territorio del comune di Ascoli Piceno; a
nord, quella nel comune di Castel di Lama. La frazione ha strade
asfaltate, dotate di illuminazione pubblica ed ampi spazi per parcheggio
di autovetture. A Villa S.Antonio vi sono: una caserma dei Carabinieri,
un edificio con la sede della Pro-loco, scuola materna e scuola
elementare, farmacie, sportelli di istituti bancari, un campo sportivo da
calcio
ed
altri
impianti
sportivi,
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diversi
esercizi
commerciali,
supermercati e nella vicina zona industriale esistono alcuni centri
commerciali. La zona, situata nell’ampia valle del Tronto, dista pochi
chilometri da Ascoli Piceno, è servita dal transito di autobus e dalla
linea ferroviaria Ascoli-Porto d’Ascoli. La Strada Provinciale Salaria
permette rapidi collegamenti con i centri abitati della vallata. Castel di
Lama è collegata alla superstrada Ascoli-Mare per mezzo di un breve
raccordo stradale e di uno svincolo.
L’edificio, dove è ubicata l’unità immobiliare, ha struttura portante
costituita da travi e pilastri in cemento armato e solai in latero-cemento,
con tre piani fuori terra, oltre ad un piano sottotetto ed un piano
interrato, collegati tra loro da due scale in cemento armato poste sul
lato est. Cinque appartamenti sono serviti dalla scala “A” mentre altri
sono serviti dalla scala B (ma non fanno parte dello stesso
condominio). Il piano terra, nella parte sud, verso la strada Salaria, è
adibito ad esercizio commerciale. Nel piano interrato vi sono alcune
autorimesse private, alle quali si entra da una rampa (sul lato ovest del
fabbricato) e dalla scala “A” (con porta nell’androne d’ingresso). Le
finiture esterne dei prospetti sono di buona fattura. La parete esterna in
parte è rivestita con listelli ceramicati di colore grigio, ed in parte è
intonacata e tinteggiata di colore bianco. L’edificio ha balconi su tutti i
lati, realizzati con solaio in cemento armato e con ringhiera perimetrale
in ferro verniciato. Le pareti esterne del sottotetto sono intonacate e
tinteggiate di bianco. Le finestre e le porte-finestre degli appartamenti
sono di legno con specchiature in vetro e complete di tapparelle
avvolgibili in legno di colore bianco. Il portone d’ingresso della scalinata
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“A” è di alluminio satinato, color ottone, con specchiature in vetro
semplice. All’interno, nell’androne d’ingresso, esistono: una porta di
legno per accedere al quadro elettrico generale ed alla scala per il
piano interrato; una cassettiera per la posta degli inquilini; un quadro
murale per gli avvisi del condominio. La scalinata “A” ha le seguenti
finiture: pareti intonacate e tinteggiate, gradini rivestiti in
lastre di
marmo lucidato, pavimenti dell’androne e dei pianerottoli in mattonelle
di ceramica, balaustra di ferro verniciato con corrimano di legno. Sui
pianerottoli di piano vi sono gli ingressi degli appartamenti dotati di
portoncini di legno.
L’appartamento, situato al piano terzo (sottotetto), è composto di:
ingresso-disimpegno; cucina; un ampio soggiorno-pranzo; disimpegno
zona notte; due camere da letto, bagno e ripostiglio (quest’ultimo in
fase di costruzione). L’appartamento è dotato di finestre, in alluminio
anodizzato color grigio e vetro semplice, sia sul lato est che sul lato
ovest. Gli infissi esterni, di alluminio, non sono a taglio termico. Tutti i
locali (ad eccezione dei disimpegni e del ripostiglio) sono dotati di
finestre. I locali hanno un’altezza di m 2,04, in corrispondenza delle
pareti est ed ovest, ed un’altezza massima di m. 2,95 in
corrispondenza del colmo del tetto. L’unità immobiliare si presenta
come un cantiere, per lavori di straordinaria manutenzione, in fase di
esecuzione. I lavori in corso non risultano denunciati al Comune di
Castel di Lama. Le finiture interne, per quanto è in corso, risultano di
buona qualità. Il pavimento nel soggiorno-pranzo è in
porcellanato, di color beige, delle dimensioni
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gres
di cm 33x33. In una
camera vi sono diverse scatole dello stesso materiale. Il quantitativo
sembra sufficiente per la pavimentazione di tutto l’appartamento. Nel
soggiorno pranzo è stato posto in opera un caminetto, con rivestimento
di marmo e sportello anteriore di ferro e vetro, per integrazione
dell’impianto di riscaldamento mediante diffusione di aria calda. Nelle
altre stanze, ad eccezione del bagno, non è stato realizzato il
pavimento. Il massetto in calcestruzzo si presenta allo stato grezzo con
tracce della precedente pavimentazione rimossa. Nel bagno, sono stati
realizzati il pavimento ed il rivestimento, con l’uso di mattonelle di
ceramica, di colore celeste, delle dimensioni di cm.20x20.
Il rivestimento delle pareti ha un’altezza di m. 1,60 (nella doccia
l’altezza è di m.2,00). Il rivestimento è decorato, in alto e sugli spigoli,
con listello in ceramica mezzo tondo di color beige. Il bagno è dotato di
due lavabi tondi incassati in un piano di marmo di color beige fissato ai
lati in una struttura muraria rivestita di mattonelle. Sulla parete è stato
incollato uno specchio con cornice realizzata con listelli in ceramica.
Nel bagno sono presenti: un piatto doccia in ceramica; una vasca in
materiale plastico (non ancora collegata alle tubazioni); vaso e bidet in
ceramica del tipo sospeso (non ancora fissati alla struttura portante). E’
stata realizzata una parete in muratura, che, separa la doccia da un
vano per la lavatrice.
Rispetto alle planimetrie: catastale e del condono edilizio, sono stati
rilevate nuove pareti divisorie. La camera da letto ovest è stata
modificata per poter ottenere un ripostiglio senza finestre.
Pareti e soffitti di tutte le camere sono intonacati al civile e la
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tinteggiatura a tempera è in cattivo stato di manutenzione. Sulle pareti
sono state eseguite (e poi chiuse) le tracce del nuovo impianto
elettrico. Questo è costituito da tubazioni portacavi e scatole elettriche,
prive di cavi elettrici, di interruttori o prese. Sono mancanti anche gli
apparecchi illuminanti.
Il portoncino d’ingresso è di legno tamburato. Le porte interne sono
mancanti e nei vani murari mancano anche i controtelai. Porte e
controtelai sono stati depositati nel fondaco (situato sullo stesso piano).
L’appartamento è dotato di impianto termico autonomo con caldaia
pensile collocata nella cucina. La caldaia è dotata di
tubazione
coassiale, per lo scarico dei fumi all’esterno. Il contatore del gas è
sulla parete esterna del bagno. L’impianto di riscaldamento è con
radiatori in ghisa, a colonne, verniciati di colore bianco. Alcuni radiatori,
rimossi per la nuova verniciatura, sono posati sul pavimento. L’impianto
gas in cucina non è a norma: mancano i fori sulla parete esterna, per
l’entrata dell’aria e per lo scarico dei fumi della cappa di aspirazione al
di sopra di fornelli. L’impianto idro-sanitario è completo ma manca di
rubinetterie nel bagno ed in cucina. L’appartamento è collegato
all’impianto di distribuzione dell’acqua potabile ed alla fogna comunale.
L’impianto
elettrico
dell’appartamento
è
dotato
di
interruttore
differenziale “salvavita” posto a fianco del contatore Enel, nel quadro
elettrico generale condominiale, al piano terra. Il fondaco è un unico
locale con un’altezza variabile dall’ingresso verso la finestra (non sono
state rilevate le misure perché il locale era pieno di materiali). Le pareti
ed il soffitto sono intonacati con finitura al civile e tinteggiati a tempera.
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Il pavimento è con mattonelle in ceramica delle dimensioni di cm
30x30. Il locale è dotato di: finestra in alluminio e vetro semplice sul
lato est; porta d’ingresso il legno (tamburata), che si apre sul corridoio
condominiale; impianto elettrico.
L’appartamento è parte di un edificio ultimato nel 1973, data
antecedente a quella dell’entrata in vigore della Legge n.373 del
30/04/1976. Questa è la prima legge nazionale per il contenimento del
consumo energetico degli edifici. L’appartamento in questione è quindi
privo di isolamento termico nelle pareti perimetrali e nel solaio di
copertura. Gli infissi di alluminio sono privi di vetrate isolanti. Con
queste caratteristiche, l’appartamento rientra nel caso di scadente
qualità energetica dell’immobile (punto 9 dell’All.A del DM 26/6/2009
Linee Guida Nazionali per la certificazione energetica degli edifici) e si
può affermare che:
l’appartamento è di classe energetica G;
i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti.
Ulteriori Indicazioni:
a) L’appartamento è così distinto al Catasto Fabbricati del Comune di
Castel di Lama: unità immobiliare al terzo piano, con ingresso da Via
Salaria n.xxx ( interno SF01- scala condominiale A) con annesso
fondaco al terzo piano, Foglio xx, particella xxx sub x, Categoria
A/2, Classe 4, Consistenza 6 vani, Rendita € 294,38 (L. 570.000). L’
unità immobiliare è intestata a: xxxxx xxxxx nato ad Ascoli Piceno il
xx/xx/xxxx ( c.f. xxxxxxxxxxxxxxxx), proprietario per 1/1.
Nell’atto
di
pignoramento
immobiliare
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la
descrizione
dell’unità
immobiliare corrisponde con quanto risulta dalla visura catastale
attuale. Quindi una differenza riscontrata rispetto alla documentazione
catastale ed al verbale di pignoramento è quella relativa all’attuale
numero civico: non più n.xxx ma n.xxx (la variazione, secondo i
responsabili dell’ufficio tecnico comunale, dipende da una modifica
della numerazione dei civici). Nell’atto di pignoramento, si dice anche
che: l’appartamento è dotato di tre camere, mentre invece attualmente
risultano solo due camere.
Nella planimetria catastale il sottoscritto ha rilevato alcune differenze
rispetto alla situazione attuale, in quanto è stato: modificato l’ingresso
della sala; ampliato il bagno; diminuita le dimensione di una camera da
letto, per poter realizzare un locale ripostiglio. Nella stesso foglio della
planimetria, è riportata a parte, anche la pianta del locale centrale
termica. Questo locale, nel piano seminterrato, risulta bene comune del
condominio, infatti non è identificato nella visura catastale e nell’atto di
pignoramento (da ricerche effettuate presso l’Ufficio Tecnico Erariale, il
sottoscritto ha constatato che
la pianta della centrale termica è
riportata su tutte le planimetrie dei vari subalterni della particella del
condominio).
b) All’unità immobiliare si accede da
Via Salaria
n.xxx e più
precisamente dal vano scala A.
c) E’ esistente il condominio, di millesimi e parti comuni, denominato
“Condominio Via Salaria n.xxx”. Il condominio è dotato di parti
comuni indivisibili quali: cortile, l’androne d’ingresso, scala, compresi
gli ambienti del sottotetto di passaggio per l’accesso a quelli di
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proprietà individuale, il locale caldaia, il vano contatori dell’acqua,
vano quadro elettrico generale.
d) lo scrivente ha ricevuto informazioni da parte dell’Amministratore del
condominio, ottenendo copia di: regolamento di condominio; tabelle
millesimali
originali,
frazionamento
della
tabelle
millesimali
proprietà
del
modificate,
precedente
dopo
il
proprietario
dell’appartamento. Dallo stesso ha avuto una relazione sulle spese
di gestione a carico del Sig. xxxxx xxxxx. Le spese ordinarie relative
all’esercizio di gestione 01/08/08-31/08/09 sono pari a € 145,18;
quelle dell’esercizio 01/08/07-31/07/08 sono pari a € 2'085,36; quelle
dell’esercizio 01/08/2006-31/07/07 sono pari a € 307,74, per un
saldo complessivo al 31/07/09 di € 2'543,31. Le spese straordinarie
sono state deliberate ed eseguite nell’esercizio di gestione 2007-08.
Non vi sono altri lavori di straordinaria manutenzione deliberati.
Le quote millesimali spettanti all’unità immobiliare interessata sono
le seguenti: Tab.“A” spese generali mill.71,180. Tab.“B” spese scala
ed ascensore mill.177,850.
e) da ricerca effettuata presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Castel di
Lama: l’area dove è sito l’edificio di civile abitazione, ricade nella
zona SA-xxx del PRG vigente, ormai completamente edificata con
indice Uf= 1,00 mq./mq.
f) Il debitore esecutato all’epoca dell’acquisto dell’appartamento (rogito
del Notaio xxxxxxxx xxxxxxxx del xx/xx/xxxx rep.xxxx) risulta di stato
civile libero e non risultano trascritte convenzioni matrimoniali.
2)
Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria dell’immobile.
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Non è stato acquisito il certificato di destinazione urbanistica perché
non ricorre il caso previsto dall’art.30, comma2, del D.P.R. 6 giugno
2001 n.380. Per quanto riguarda la concessione/licenza edilizia si
precisa che l’edificio di civile abitazione in questione, è stato edificato in
seguito al rilascio delle Licenze Edilizie n. xx del 26/11/19xx, n.xx del
16/11/19xx, n.xx del 6/09/19xx e della successiva variante n.xx del
2/03/19xx da parte del Sindaco di Castel di Lama.
Nella cartella edilizia,
è contenuto un foglio, firmato della Guardia
Comunale, che in data 16/04/19xx accertava che la Ditta titolare della
licenza edilizia aveva apportato alcune modifiche relative tra l’altro a
variazioni dell’altezza interna dei locali del piano attico ed ad apertura
di alcune finestre sui prospetti est ed ovest dello stesso piano. Negli
elaborati grafici allegati alla licenza edilizia di variante sono riportate a
matita tali nuove aperture. Poi, in data
07/12/19xx, il Sindaco del
Comune di Castel di Lama, ottenuto il parere favorevole dell’Ufficiale
Sanitario, con prot.n.xxx, rilasciava la dichiarazione di abitabilità
dell’edificio costruito in Via Salaria (senza numero). In questa
dichiarazione non sono citati appartamenti al piano terzo.
Presso lo stesso Comune esiste una pratica per concessione in
sanatoria riguardante il sottotetto ( pratica n.xxx/1 Prot.n.xxxx del
28/03/xx con n.prog. xxxxxxxxxx). Nella relazione descrittiva sullo stato
dei lavori, il tecnico Geom. xxxxxx xxxxxxxxxx dichiara che: “Il piano
terzo sottotetto da soffitta non abitabile è stato trasformato in
appartamento costituito dai seguenti vani: soggiorno, cucina, bagno,
due camere ed un fondaco”. La concessione edilizia a sanatoria è la
Pag. 12
n.xxx/xx rilasciata dal Sindaco del Comune di Castel di Lama in data
24/11/19xx. Non esistono pratiche edilizie in corso. Da verifiche
eseguite presso l’Ufficio Tecnico, non risultano irregolarità per quanto
riguarda il profilo urbanistico. Le difformità edilizie, riscontrate
nell’appartamento, si dovranno sanare presentando una D.I.A.E. a
sanatoria ed un versamento di € 516,45 a favore dell’Amministrazione
Comunale.
Per quanto riguarda la situazione statica dell’edificio di civile
abitazione, si precisa che è stato redatto il certificato di collaudo delle
strutture
portanti
dell’edificio.
Questo
documento
è
citato
nell’autorizzazione di abitabilità e si trova all’interno della cartella
edilizia dell’edificio. Lo scrivente, durante il sopralluogo, ha rilevato
una difformità nella forma e lunghezza degli abbaini del sottotetto.
Pertanto, si è recato presso gli uffici dell’ex Genio Civile della Provincia
di Ascoli Piceno, e poi presso l’Archivio di Stato di Ascoli Piceno, dove
è stata archiviata la pratica. Consultati gli elaborati grafici ed ottenuta
copia degli stessi, riscontrava che: i disegni erano riferiti ad un
organismo edilizio, conforme al progetto architettonico (allegato alla
licenza edilizia n. xx/19xx del Comune di Castel di Lama), ma non
completamente corrispondente alla situazione reale. Nel progetto
depositato presso l’ex Genio Civile, nel disegno del solaio di copertura,
vi sono n.3 abbaini sul lato est e n.2 abbaini sul lato ovest; nella realtà
esiste: un solo lungo abbaino sul fronte est dell’edificio ed un solo
lungo abbaino sul fronte opposto ovest. Risultano anche diverse
altezze in alcuni pilastri dell’ultimo piano e diverse dimensioni in alcune
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travi di sostegno del solaio di copertura. Per le difformità riscontrate
nelle strutture in cemento armato dell’ultimo piano, sarà necessario
redigere un certificato di idoneità statica.
3)
Stato di possesso.
L’unità immobiliare al piano terzo dell’edificio di Via Salaria n.xxx, non è
occupata
da
tempo,
come
confermato
dall’Amministratore
del
condominio e da alcuni condomini. Il Sig. xxxxx xxxxx è residente ad
Ascoli Piceno, come da notifica riportata in fondo all’atto di
pignoramento e come risulta
dalle ricevute delle raccomandate A/r
spedite dal sottoscritto.
4)
Vincoli ed oneri giuridici.
Il C.T.U. dall’esame dei documenti e dalle informazioni ricevute in
merito all’esistenza di oneri e vincoli può scrivere che:
Dalle visure eseguite presso gli sportelli dell’Agenzia del Territorio
di Ascoli Piceno, Servizio di Pubblicità Immobiliare (Conservatoria
dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno) non esistono domande
giudiziali e non vi sono altre formalità a carico del debitore
esecutato oltre a quelle, indicate nella relazione ipocatastale del
Notaio xxxxx xxxxxx xxxxxxx (allegata agli atti del procedimento di
esecuzione immobiliare), di seguito elencate:
1) ipoteca volontaria di €123'949,66 a garanzia della somma di €
61'974,83 iscritta in Ascoli Piceno il 29/03/xx al n.xxx di
formalità a favore di xxxxx xxxxxxxx S.p.a. con sede a Milano
………ed a carico di xxxxx xxxxx, nato in Ascoli Piceno il
xx/xx/xx, codice fiscale: xxx xxx xxxxx xxxxx;
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2) ipoteca legale di € 21'161,58 per un capitale di € 10'580,79
iscritta in Ascoli Piceno il 12/09/xx al n.xxxx di formalità a
favore di xxxxxxxxx xxxxxx xxx S.p.A. con sede in S.Benedetto
del Tronto, ……………. ed a carico di xxxxx xxxxx, nato in
Ascoli Piceno il xx/xx/xx, codice fiscale: xxx xxx xxxxx xxxxx;
3) verbale di pignoramento di immobili trascritto in Ascoli Piceno il
2/11/xx al n.xxxx di formalità a favore di xxxxxxxx xxxx con
sede a Milano, codice fiscale xxxxxxxxxxx.
In data 07/08/20xx è stata presentata una rettifica a
Trascrizione Contro - registro Particolare xxxx Registro
Generale xxxx Pubblico ufficiale del Tribunale di Ascoli Piceno Repertorio 1 del 02/10/20xx
ATTO
ESECUTIVO
O
CAUTELARE
–
VERBALE
DI
PIGNORAMENTO DI IMMOBILI – Immobili siti in CASTEL DI
LAMA (AP). “La presente rettifica (una copia viene allegata alla
presente relazione), viene eseguita in conseguenza dell’erronea
indicazione, nell’originaria nota di trascrizione, della data di
nascita dell’esecutato xxxxx xxxxx e del suo codice fiscale”.
Per quanto riguarda quelli che resteranno a carico dell’acquirente:
Non esistono vincoli ed oneri di natura condominiale oltre a quelli
indicati nel regolamento di condominio, ed oltre alle quote
condominiali non ancora versate indicate dall’Amministratore del
condominio;
Non esistono vincoli storici ed artistici. Non esistono vincoli di
inalienabilità o indivisibilità.
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Non esistono diritti demaniali o derivanti da usi civici.
Non esistono atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura.
Non
esistono
convenzioni
matrimoniali e
provvedimenti
di
assegnazione della casa al coniuge.
Per quanto riguarda quelli che saranno cancellati o regolarizzati al
momento della vendita a cura della procedura:
I costi per le cancellazioni, dell’atto di pignoramento e delle
formalità concernenti le ipoteche (volontaria e legale), risultano
presumibilmente pari ad € 2'000,00 (inseriti al punto d - a spese
dell’acquirente).
I costi per sanare le difformità catastali riscontrate e per la D.I.A.E
a sanatoria, sono presumibilmente pari a € 2'900,00. (inseriti al
punto d - a spese dell’acquirente).
5) Stima dell’Immobile.
La stima degli immobili è stata effettuata in base alla stima sintetica,
analizzando i valori di mercato di alcuni immobili nella zona. I valori,
sono riferiti ad immobili della stessa epoca di costruzione e sono stati
reperiti presso un’agenzia di consulenza immobiliare. Una verifica è
stata fatta, utilizzando il procedimento per valori tipici (si prendono in
esame le caratteristiche che determinano il prezzo di mercato delle
abitazioni: posizionali, tecnologiche e produttive). L’analisi per punti di
merito può aiutare nella verifica del valore di mercato ottenuto con il
precedente procedimento. Il valore degli immobili nel Comune di Castel
di Lama, della stessa epoca di costruzione ed ubicati nella stessa
zona, è di € 680,00 al metro quadro. Moltiplicando questo valore
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unitario per le superfici lorde dell’unità immobiliare, si ottiene il valore
complessivo a cui poi sono state applicate le detrazioni previste nel
disciplinare d’incarico.
Mentre per l’appartamento si considera la superficie lorda per intero,
per il fondaco la superficie lorda viene computata a metà:
Appartamento =
mq. 139,80x 1= mq. 139,80
fondaco
mq. 11.74x 0,5=mq.
SOMMANO mq. 145,67 x € 680,00=
Il
valore
viene
arrotondato
a
5,87
€ 99'055,60
€
99'000,00
(diconsi
euro
novantanovemila/00)
Al valore riferito alla piena proprietà, si applicano le seguenti detrazioni
indicate nell’attuale quesito posto dal Giudice dell’Esecuzione:
a) per abbattimento forfettario per differenza oneri tributari ed
assenza garanzia vizi occulti
e per la presenza di spese
condominiali insolute: -13%= € 12'877,23
b) per: stato d’uso e manutenzione dell’immobile; redazione del
certificato di idoneità statica e dei certificati di conformità degli
impianti elettrico e gas : –13% = € 12'877,23
c) per lo stato di possesso = nessuna detrazione
d) per i vincoli ed oneri, non eliminabili dalla procedura e che saranno
eliminati dall’acquirente: redazione e presentazione di D.I.A.E. in
sanatori; per
sanare le difformità catastali; per cancellazione
Iscrizioni, Ipoteche e Pignoramenti: -5%= € 4'952,78
e) per l’eventuale necessità di bonifica da eventuali rifiuti tossici o
nocivi = nessuna detrazione
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f)
per altri oneri o pesi = nessuna detrazione
Sommano le detrazioni per un importo di € 30'707,24
Resta il valore netto dell’unità immobiliare= € 68'292,86
Il
valore
viene
arrotondato
a
€
68'000,00
(diconsi
euro
sessantottomila/00)
Per quanto riguarda le due diverse ipotesi d’assunzione degli oneri di
variazione catastale (a carico dalla procedura o dell’acquirente): il CTU
ritiene che gli oneri debbano essere lasciati a carico dell’acquirente.
Egli, infatti, dovrà nominare dei tecnici di sua fiducia, per redigere la
documentazione (comprese le planimetrie catastali aggiornate).
L’acquirente dovrà versare l’importo necessario per la cancellazione
delle ipoteche e del pignoramento e per il pagamento delle spese
condominiali insolute.
Descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando
d’asta e del decreto di trasferimento dell’immobile:
Lotto n.1
“ Appartamento al piano terzo ( scala A ) di un edificio di civile
abitazione sito nel Comune di Castel di Lama, frazione Villa
S.Antonio, in Via Salaria n.xxx, con annesso locale fondaco al
piano terzo.
Il tutto descritto al Catasto Fabbricati di detto
Comune con i seguenti identificativi:
Appartamento al piano terzo, scala A, foglio xx, particella
xxx, subx, categoria A/2, cl.4, vani 6, Rendita Euro 294,38.
L’ unità immobiliare, negli atti del Catasto Fabbricati citato,
risulta intestata a xxxxx xxxxx, nato ad Ascoli Piceno il
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xx/xx/xxxx (c.f. xxxxxxxxxxxxxxxx), proprietario per 1/1, ed
è confinante con vano scala, proprietà xxxxxxxxx xxxxxx e
xxxxxxxx xxxxx xxxxxxxxxx, Via Salaria, salvo altri”;
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Il C.T.U. tanto doveva riferire per l’espletamento dell’incarico ricevuto e
resta a disposizione dell’Ill.mo Giudice dell’Esecuzione del Tribunale
per qualsiasi eventuale chiarimento.
Dichiara inoltre che la presente relazione viene depositata presso la
Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Ascoli Piceno
in originale e due copie.
RIEPILOGO ALLEGATI:
1. fotocopie delle ricevute delle raccomandate a/r.;
2. verbale di sopralluogo;
3. elaborato fotografico: foto esterne dell’edificio e foto interne
dell’appartamento;
4. elaborato grafico con planimetrie delle unita immobiliari;
5. planimetrie e visure catastali;
6. certificati ispezioni presso la Conservatoria dei RR.II. di A.P.;
7. copia: dell’ultima Licenza Edilizia, del Certificato di abitabilità,
della Concessione Edilizia in Sanatoria; dell’accertamento della
Guardia Comunale in data 16/04/19xx; dell’elaborato grafico
allegato all’ultima licenza edilizia(parte relativa all’appartamento
oggetto del procedimento); dell’elaborato grafico allegato alla
Concessione Edilizia in sanatoria;
8. copia: delle attestazioni della denuncia lavori al Genio Civile di
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Ascoli Piceno e
del collaudo statico; dell’elaborato grafico
relativo alle strutture in cemento armato del solaio di copertura;
9. copia della lettera, raccomandata a mano, dell’Amministratore
del Condominio “Via Salaria xxx” e del regolamento di
condominio;
10. Copia della lettera concernente la consegna delle chiavi presso
la Cancelleria delle Esecuzioni del Tribunale di Ascoli Piceno;
11. Dichiarazione del sottoscritto di aver trasmesso copia della
presente perizia alle parte interessate al procedimento.
ASCOLI PICENO lì 10/10/2009
Il C.T.U.
Arch. Franco Fanini
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