Perizia (doc 383 kB)

Ing. Vincenzo Zaffarano
Via Dino Angelini 62 - 63100 Ascoli Piceno
tel/fax n. 0736.259761 - cell. n. 347.3335658
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Safety Manager certificato UNI CEI EN ISO/IEC 17024:2004
p. IVA 01470320449
Ingegneria della Prevenzione e della Sicurezza, Ingegneria Civile, Acustica
TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
PER LA CONSULENZA TECNICA RELATIVA AL PROCEDIMENTO
DI ESECUZIONE IMMOBILIARE R.E. N. 136/2009 PROMOSSO
DALLA BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.
CONTRO XXXXXXXXXXXXX
GIUDICE DELL’ESECUZIONE DOTT. RAFFAELE AGOSTINI
bollo
I
N
D
I
C
E
1 - premesse
2 - quesiti
3 - attività peritali
4 - risposte ai quesiti
5 - stima dell’immobile
6 - descrizione riepilogativa
7 - elenco documenti allegati
pag. 2
pag. 2
pag. 4
pag. 5
pag. 9
pag. 10
pag. 11
La relazione si compone di n. 11 pagine e di n. 12 allegati
I
L
C.
T.
U.
Ascoli Piceno, 24 giugno 2010
Ing. Vincenzo Zaffarano
Safety Manager certificato
Via Dino Angelini, 62 - 63100 Ascoli Piceno
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1. PREMESSE
Nell'udienza del 19/02/2010 lo scrivente Dott. Ing. Vincenzo Zaffarano veniva nominato dal Giudice
dell'Esecuzione Dott. Raffaele Agostini quale Consulente Esperto nel procedimento di esecuzione
immobiliare pendente presso il Tribunale di Ascoli Piceno e iscritto al Ruolo delle Esecuzioni al n.
136/09, concernente l’esecuzione immobiliare promossa dalla Banca Nazionale del Lavoro S.p.A.
contro i Sig.ri xxxxxxxxxxxxx; l'inizio delle operazioni peritali avveniva in data 12/05/2010.
Il procedimento in epigrafe concerne l'unità immobiliare ubicata in Spinetoli (AP), Via Salaria n. 68,
località Pagliare del Tronto, consistente in un appartamento sito al piano terzo dell'immobile e
censito al Catasto dei Fabbricati del medesimo Comune al Foglio n. 8, particella n. 178, sub. 12,
categoria A/2 classe 3.
2. QUESITI
2.1. Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre informazioni per l’acquirente
specificando se il pignoramento riguarda l’intera proprietà del bene o una quota di esso (evidenziando, in tale evenienza, i
nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale, descriva l’esperto l’immobile pignorato (comune, località, via, nu mero
civico, piano, numero interno, caratteristiche interne ed esterne, contesto in cui si trova – ad es. parte di un condominio o
altro complesso immobiliare con parti comuni, caratteristiche generali della zona e servizi da essa offerti), con
indicazione:
a) della superficie, dei confini e dei dati catastali attuali verificando la corrispondenza di tali dati con quelli riportati
nell’atto di pignoramento;
b) degli accessi;
c) delle eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (es. posti auto comuni, giardino, ecc.);
d) dell’importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione (spese condominiali ordinarie), delle eventuali spese
condominiali straordinarie già deliberate ma non ancora scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla dat a
della perizia;
e) della utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale;
f) se il debitore esecutato è coniugato e, in caso affermativo, relazionando sullo stato patrimoniale dei coniugi e
riferendo se l’immobile pignorato faccia parte del fondo patrimoniale eventualmente costituito dai coniugi e/o se, per
sua provenienza, debba ritenersi facente parte della comunione dei beni ex artt. 159 e ss. Cod. civ.;
2.2. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria dell’immobile
Acquisisca il certificato di destinazione urbanistica ove ricorra il caso previsto dall’art. 30, comma 2, del d.p.r. 6 giugno
2001 n. 380. Fornisca gli estremi della concessione/licenza ad edificare o del permesso di costruire nonché della
eventuale concessione/permesso in sanatoria o dichiari che la costruzione è iniziata prima del 1 settembre 1967; indichi
eventuali pratiche edilizie in corso; verifichi la regolarità del bene sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza d i opere
abusive, accerti l’eventuale sanabilità degli abusi riscontrati ai sensi delle leggi 47/1985, 724/1994 e 326/2003 calcolando
i relativi costi della sanatoria; accerti la situazione sanitaria dell’immobile fornendo gli estremi dei provvedimenti di
abitabilità/agibilità.
2.3. Stato di possesso
Accerti se l’immobile è libero ovvero occupato, precisando se è occupato da terzi e a che titolo o dal debitore; ove esso
sia occupato in base ad un contratto di affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione del contratto e la sua
scadenza, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio.
2.4. Vincoli ed oneri giuridici
Indichi l’esistenza sul bene pignorato di vincoli ed oneri giuridici distinguendo, mediante elencazione separata, quelli che
resteranno a carico dell’acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura menzionando,
per questi ultimi, i costi a ciò presumibilmente necessari; l’esperto dovrà, in ogni caso, pronunciarsi esplicitamente, in
senso affermativo o negativo, sull’esistenza dei seguenti oneri o vincoli:

che resteranno a carico dell’acquirente:
 vincoli (solo in quanto trascritti ) ed oneri di natura condominiale;
 domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni;
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
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 vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità;
 esistenza di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici;
 atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;
 convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge.
che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura della procedura:
 iscrizioni (a spese dell’acquirente);
 pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli (a spese dell’acquirente);
 difformità catastali (a spese della procedura).
2.5. Stima dell’immobile
Determini il valore commerciale dell’immobile secondo la migliore scienza ed esperienza del settore immobiliare di
riferimento, per tipologia, classe, ubicazione, stato di fatto ed epoca di alienazione indicando, comunque, il criterio di
stima utilizzato nonché le fonti di informazioni utilizzate per la stima; esponga, altresì, analiticamente i dovuti adeguamenti
e le necessarie correzioni della stima precisando, in maniera distinta quelli:
a) per l’abbattimento forfetario in relazione alla differenza fra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori
catastali e l’assenza di garanzia per vizi occulti e le eventuali spese condominiali insolute (decurtazione minima del
10 % del valore dell’immobile),
b) per lo stato d’uso e manutenzione dell’immobile,
c) per lo stato di possesso (sopra sub 3),
d) per i vincoli e gli oneri non eliminabili dalla procedura (sopra sub 4) e per quelli che saranno eliminati ma a spese
dell’acquirente (sopra sub 4),
e) per l’eventuale necessita di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi,
f) per altri oneri e pesi;
se del caso, il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni e correzioni, deve essere espresso prefigurando le due
diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione catastale siano assunti dalla procedura ovvero siano lasciati
interamente a carico dell’acquirente.
Rediga infine una dettagliata descrizione riepilogativa del bene ai fini della formazione del bando d’asta e del decreto di
trasferimento dell’immobile.
Il Giudice dell’Esecuzione dispone, inoltre, che l’esperto:
a) prima di ogni altra attività controlli la completezza dei documenti di cui all’art. 567, secondo comma, c.p.c.
segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei e sospendendo temporaneamente le operazioni
peritali;
b) comunichi per iscritto a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore, al creditore procedente e ai
comproprietari la data e il luogo di inizio delle operazioni peritali;
c) ove il pignoramento abbia ad oggetto più beni, valuti l’opportunità di formare per la vendita uno o più lotti; in caso
affermativo, predisponga i lotti e, ove necessario, identifichi i nuovi confini e provveda, altresì, previa autorizzazione
del Giudice, alla realizzazione del relativo frazionamento; ove siano formati più lotti, l’esperto redigerà, dopo aver
descritto, in termini generali, l’intero compendio immobiliare pignorato, in fascicoletti separati, tante relazioni quanti
sono il lotti individuati rispondendo in ciascuna di esse ai quesiti sopra riportati;
d) ove il pignoramento abbia ad oggetto una quota, fornisca il proprio motivato parere sulla comoda divisibilità del bene
individuato, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; in caso negativo al
fine di assumere determinazioni ex art. 600 comma 2° c.p.c., fornisca brevi osservazioni in ordine alla riuscita della
vendita della quota indivisa stessa, ovvero alla probabilità che essa frutterà ricavi pari o maggiori del valore della
quota, determinando ai sensi dell’art. 568 c.p.c.
e) se l’immobile o gli immobili non risultano accatastati (il che, salva l’ipotesi di vendita in un unico lotto dell’intera area
pignorata e di tutte le edificazioni soprastanti, è d’impedimento alla stessa pronuncia della ordinanza di vendita)
sospenda le operazioni peritali e, prontamente, informi il creditore precedente presentantando istanza al Giudice per
l’autorizzazione all’accatastamento;qualora non risultano corretti o siano incompleti i dati contenuti nella misura
catastale attuale, esegua le variazioni necessarie o determini i valori mancanti procedendo all’aggiornamento del
catasto;
f) acquisisca – a ciò espressamente autorizzato – direttamente presso i rispettivi competenti uffici i documenti mancanti
che siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico (visure, certicati, planimetrie, ecc.) con l’unica esclusione
della documentazione di cui all’art. 567, comma 2, c.p.c. che deve essere prodotta dalla parte a pena di decadenza;
l’esperto è altresì autorizzato a servirsi della propria autovettura per i sopralluoghi e per gli accessi presso i
competenti uffici;
g) accerti e provveda a fornire la certificazione e/o Attestazione energetica ai sensi del D.M. del Ministero dello Sviluppo
Economico del 26 giugno 2009 (linee Guida Nazionali sulla Certificazione Energetica – Direttiva Europea
2002/91/CE).
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3. ATTIVITÀ PERITALI
3.1. Operazioni peritali
Nell’espletamento dell’incarico conferitomi, il sottoscritto Perito convocava le parti, con
raccomandata a/r del 30/04/2010, all’inizio delle operazioni peritali per il giorno 12/05/2010, alle ore
15:00, presso l'immobile di cui è causa.
Dopo alcuni tentativi infruttuosi, stanti i ripetuti rifiuti opposti dall'esecutato Sig. xxxx alle richieste di
accedere all’immobile, il sottoscritto poteva effettuare l’accesso al detto immobile solo il 28 maggio
2010; contestualmente, predisponeva istanza di proroga al Giudice delle Esecuzioni ai termini di
consegna della relazione peritale. Nel mentre, provvedeva ad effettuare presso i competenti uffici le
visure, le ispezioni e gli accertamenti necessari ai fini del quesito; in particolare, relativamente
all'immobile di cui è causa sono stati acquisiti:
1) visura catastale (all. n. 1) presso l’Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno;
2) planimetria catastale 1:200 dell'unità immobiliare fg. 8, part. 178 sub 12 (all. n. 2);
3) estratto di mappa catastale 1:2000 (all. n. 3);
Inoltre, si provvedeva ad acquisire presso l'Ufficio Tecnico Comunale di Spinetoli la seguente
documentazione:
4) concessione edilizia del Comune di Spinetoli, prot. n. 41/91 del 28/01/1976, con annesse tavole
di progetto (all. n. 5);
5) concessione edilizia rilasciata dal Comune di Spinetoli, prot. n. 183/78 del 19/04/1978, con
annesse tavole di progetto (all. n. 6);
6) autorizzazione di abitabilità e agibilità rilasciata dal Comune di Spinetoli, prot. 1807/78 del
28/09/1978 relativa al fabbricato di Vai Salaria n. 68 (all. n. 7);
7) concessione edilizia in sanatoria del Comune di Spinetoli, prot n. 407/91 del 29/01/1991, con
annesse tavole di progetto (all. n. 8).
Inoltre, si assumevano dagli atti le ispezioni ipotecarie, le iscrizioni, le trascrizioni e le rettifiche
presso l’Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno, attestate nel certificato notarile Dr. Fulvio Carnicelli
di Maglie (LE), il tutto riportato nell'allegato n. 4.
3.2. Esame dello stato dell'immobile esecutato
L’unità immobiliare consiste in un appartamento posto al piano terzo dell'immobile di Via Salaria n.
68 a Pagliare del Tronto, facente parte del complesso di tre edifici denominato "Santarelli"; esso è
articolato in un soggiorno, una cucina, due camere da letto un bagno ed un terrazzo perimetrale;
costituisce pertinenza dell'unità immobiliare un fondaco ubicato al piano interrato.
Come anche riscontrabile dalle fotografie allegate, l’unità mostra uno stato di conservazione grosso
modo adeguato alla sua età (oltre 30 anni), anche se alcuni elementi come gli infissi esterni in legno
mostrano evidenti carenze di manutenzione.
La struttura della palazzina di Via Salaria n. 68, nella quale è contenuto l'appartamento degli
esecutati, è stata realizzata con pilastri e travi in c.a.; i solai sono in laterocemento; le pareti esterne
da 30 cm sono in blocchi di laterizio termico con intonacatura in premiscelato sui lati esterno ed
interno; le pareti interne da 10 cm sono in laterizio a 6 fori; la copertura dell'ultimo livello è di tipo
piano, con un solaio in laterocemento con guaina bituminosa con finitura alluminio.
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L'appartamento è corredato di un balcone perimetrale lungo le tre
pareti esterne, di larghezza compresa fra 2,00 e 2,13 m,
pavimentato con piastrelle10 x 20 in gres e copertine dei davanzali
in cotto; una porzione di ca. 8,30 mq, in corrispondenza della portafinestra della cucina, è coperta con lastre di vetroresina traslucide;
a ridosso del divisorio con la limitrofa proprietà sul lato sud, in
corrispondenza della cucina, è presente un lavandino fornito di
acqua calda e fredda, accanto al quale sono presenti gli attacchi di
alimentazione e scarico della lavatrice.
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bollo
All'interno, le finiture sono di tipo economico; la pavimentazione è in piastrelle di monocottura
ceramica, e nella zona cucina alla pavimentazione originaria è stata sovrapposto uno strato di
piastrelle, come visibile nelle foto, che ha determinato un dislivello di circa 15 mm; le pareti interne
ed i soffitti sono tutte intonacati e tinteggiati a tempera, ad esclusione delle pareti del bagno e della
cucina che sono rivestite in monocottura ceramica; gli infissi interni sono in legno di abete, con vetri
semplici float da 4 mm, che mostrano sui lati esterni i segni di un incipiente degrado dovuto
all'assenza di manutenzione negli ultimi anni.
L'immobile in esame è servito dalle utenze di elettricità, acqua, gas, fognatura e telefono; gli
impianti e i relativi componenti sono quelli originari, e non sono state riscontrate modifiche
sostanziali; data anche l'età della loro realizzazione, per essi non sono state reperite dichiarazioni di
conformità in attuazione della legge n. 46/1990; la caldaia di marca SIME è di tipo C, installata sul
balcone in posizione protetta dalle intemperie, e insieme all'impianto a gas risulta sfornita di
dichiarazioni di conformità, di libretto della caldaia e di verifica periodica dei fumi.
3.3. Provenienza dei beni
Il bene in oggetto è pervenuto agli esecutati in forza di atto di compravendita del 29/03/2006 del
Notaio Dr. Nazzareno Cappelli, trascrizione del 31/03/2010, Registro Particolare n. 2468.
4. RISPOSTE AI QUESITI
4.1. Identificazione e descrizione del bene oggetto di vendita.
4.1.a) Superficie, confini e dati catastali attuali
L'unità pignorata è ubicata al terzo piano dell'immobile sito nel Comune di Spinetoli (AP), località
Pagliare del Tronto, in Via Salaria n. 68, interno 10 scala A, ed è censita al Catasto Fabbricati del
medesimo Comune al foglio n. 8, particella n. 178 sub. 12 ,categoria A/2, classe 3.
L’unità immobiliare per civile abitazione ha superficie commerciale pari a 89,97 metri quadrati, ed
una altezza netta interna pari a 2,50 m; a tale superficie occorre aggiungere quella del balcone che
circonda l’appartamento sui tre lati nord, est e sud, la cui estensione netta è pari a 70,44 mq.
Il complesso Santarelli è situato lungo la Strada Statale 4 Salaria, il cui tratto che attraversa l'abitato
di Pagliare del Tronto è denominato Via Salaria, in prossimità dell'incrocio con Via I° Maggio;
l'immobile oggetto della presente relazione è mostrato nella figura 1.
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L'unità immobiliare esecutata occupa la porzione est del terzo ed ultimo piano dell'edificio più
settentrionale del Complesso Santarelli (riconoscibile nell'immagine aerea di fig. 1 nell'ovale verde),
e confina con l'altra unità immobiliare di proprietà xxxxx (censita al foglio n. 8, particella n. 178, sub.
11), oltre che con il vano scala e gli spazi condominiali, salvo altri.
La superficie e i dati catastali riportati nell’atto di pignoramento sono conformi a quelli riscontrati.
Fig. 1 – vista planimetrica (da Google Maps); con B è indicato l'edificio di Via Salaria n. 68.
4.1.b) Accessi
L’accesso all'immobile è unico ed avviene dal portone condominiale, al civico n. 68 di Via Salaria;
superata una rampa di 4 scalini, e varcato il portone condominiale, si deve percorrere la scalinata, a
rampa unica di 19 scalini per ciascun piano, fino al terzo piano; il portoncino d'ingresso
all'appartamento è ubicato di fronte all'ultima rampa di scale.
L'accesso al fondaco, posto al piano interrato, avviene dalla medesima scala condominiale.
4.1.c) Eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni
Costituisce pertinenza della suddetta unità un locale di deposito (fondaco) posto al piano interrato
del medesimo immobile, catastalmente incluso nel medesimo subalterno dell'appartamento, di
superficie commerciale pari a 6,90 mq e altezza netta interna pari a 3,70 m.
Premesso che la ripartizione millesimale è stata effettuata rispetto a tutte e tre le palazzine del
complesso Santarelli, la quota millesimale di pertinenza dell'unità immobiliare esecutata è pari a
9,51 millesimi.
4.1.d) Importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione
Previa verifica presso l'Amministratore Condominiale Geom.xxxxx, le spese condominiali ordinarie
prevedono una rata trimestrale di 47,00 €, oltre a quelle ordinarie quali le utenze di energia, gas,
telefono e acqua, e le spese di depurazione fognaria.
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4.1.e) Utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale: non ricorre.
4.1.f) Stato civile e patrimoniale del debitore esecutato
I debitori esecutati, xxxxxx nato a xxxxxxxxxxo il xxxxxxx, in qualità di mutuatario e xxxxxx nata a
xxxxxxx il xxxxxxxxxin qualità di mutuataria, per la quota pari ad ½ ciascuno della piena proprietà
risultano avere contratto matrimonio con regime di comunione dei beni, come previsto dalla legge
19 maggio 1975, n. 151 (Riforma del diritto di famiglia).
Lo stato patrimoniale dei debitori Sigg.rixxxxxxxxxx vede come unico bene in esso presente
l'immobile esecutato, come è desumibile dalla visura di cui all'allegato n. 1.
4.2. Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria dell’immobile
4.2.a) certificato di destinazione urbanistica: non ricorre.
4.2.b) estremi della concessione / licenza / permesso di costruire, e della eventuale
concessione / permesso in sanatoria
Risultano le seguenti concessioni edilizie rilasciate dal Comune di Spinetoli, su progetto dell'Ing.
xxxxx:
-
concessione edilizia prot. n. 41/91 del 28/01/1976, con annesse tavole di progetto (all. n. 5);
-
concessione edilizia prot. n. 183/78 del 19/04/1978, con annesse tavole di progetto (all. n. 6);
autorizzazione di abitabilità e agibilità prot. 1807/78 del 28/09/1978 (all. n. 7);
concessione edilizia in sanatoria prot n. 407/91 del 29/01/1991, con annesse tavole di progetto
(all. n. 8).
4.2.c) eventuali pratiche edilizie in corso: non risultano esservi pratiche edilizie in corso.
4.2.d) regolarità del bene sotto il profilo urbanistico
Le unità immobiliari del terzo piano, originariamente consistenti in un unico locale a destinazione
d'uso di lavatoi e stenditoi, con il progetto di variante di cui alla concessione edilizia del 19/04/1978
vennero suddivise in più locali aventi ancora destinazione d'uso di locali di sgombero, lavatoi e
stenditoi; la struttura venne ultimata come previsto da quest'ultima concessione, ed il Sindaco di
Spinetoli concesse in data 28/09/1978 l'autorizzazione di abitabilità e agibilità prot. 1807.
La procedura di condono e la conseguente concessione edilizia in sanatoria del 29/01/1991 n.
407/91 consentirono la trasformazione della destinazione d'uso dei locali del terzo piano in civile
abitazione; non risulta, a fronte del cambio di destinazione d'uso, essere stato mai richiesto il
certificato di agibilità.
Non risulta infine regolarmente autorizzata la copertura di una porzione del terrazzo di ca. 8,30 mq,
realizzata in corrispondenza della cucina con lastre in vetroresina.
4.3. Stato di possesso
L'immobile in causa risulta occupato dai debitori esecutati coniugi xxxxxxxxxx e xxxxxxxxma, e dai
tre figli della suddetta coppia, presso il quale essi hanno eletto residenza.
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4.4. Vincoli ed oneri giuridici
Sul bene pignorato gravano vincoli ed oneri di natura condominiale di seguito indicati; a seguito di
colloqui con l'Amministratore Condominiale Geom. xxxxxx (), si è accertato che i debitori esecutati
risultano morosi con il condominio per tutte le rate condominiali a partire dal 2008 ad oggi, e che il
debito consolidato per il periodo 2008-2009 ammonta a 820,00 €, ed il debito totale per rate
condominiali scadute al 30/06/2010 ammonta a 1.014,00 €.
Non risulta gravante alcun vincolo artistico, storico, di inalienabilità o indivisibilità; non vi è esistenza
di diritti demaniali (diritti di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici; non vi sono atti di
asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; non vi sono convenzioni matrimoniali e
provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge.
Sul bene pignorato grava la seguente trascrizione del 08/09/2009, Registro Generale 7779,
Registro Particolare 5033, per ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo, che
sarà cancellata o regolarizzata al momento della vendita a cura della procedura.
4.5. certificazione e/o attestazione energetica ai sensi del D.M. 26/06/2009
Ai sensi del capitolo 9 delle Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici, di cui
all'allegato A del Decreto 26 giugno 2009 del Ministero dello Sviluppo Economico, nei casi in cui le
condizioni costruttive e la vetustà dell'immobile siano tali da lasciarne ragionevolmente supporre
una scadente qualità energetica, il proprietario dell'edificio può ottemperare agli obblighi di legge in
materia di certificazione delle prestazioni energetiche attraverso una propria dichiarazione in cui
attesta che la classe energetica è la G e che i costi per la gestione energetica sono molto alti; il cap.
9 dell'allegato A del D.M. 26/06/2009 recita infatti:
"per gli edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1000 m2 e ai soli fini di cui al comma 1.bis,
dell’articolo 6, del decreto legislativo, mantenendo la garanzia di una corretta informazione
dell’acquirente, il proprietario dell’edificio, consapevole della scadente qualità energetica
dell’immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in
cui afferma che:
- l’edificio è di classe energetica G;
- i costi per la gestione energetica dell’edificio sono molto alti;
Entro quindici giorni dalla data del rilascio di detta dichiarazione, il proprietario ne trasmette copia
alla Regione o Provincia autonoma competente per territorio."
Per l'immobile in esame si può con certezza affermare che la qualità energetica è scadente, in
quanto la copertura e le pareti esterne sono prive di sistemi coibenti di qualsiasi tipo, e gli infissi
hanno un'elevata trasmittanza a causa della scadente tenuta all'aria delle battute e delle sigillature,
oltre che dei vetri singoli da 4 mm.
Pertanto, ritenendo che la classe energetica di appartenenza dell'immobile esecutato debba essere
la G, e che i costi per la gestione energetica siano molto alti, non si produce la prevista
certificazione energetica; il futuro proprietario provvederà a trasmettere copia di apposita
dichiarazione alla Regione Marche.
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5. STIMA DELL’IMMOBILE
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Nel caso in esame si effettuerà una stima al valore di mercato
per comparazione diretta, riferita al mese di giugno 2010,
tenendo conto della quotazione immobiliare fornita dall'Agenzia
del Territorio per il 2° semestre 2009 e dei valori ricavati dalla
media delle compravendite immobiliari rilevati presso locali
agenzie di intermediazione.
I dati informativi di input del processo estimativo sono:
- il mercato elementare omogeneo, ossia la porzione di territorio entro cui si possano considerare
di scarso interesse le variazioni nelle caratteristiche estrinseche dei beni che lo compongono; il
mercato elementare omogeneo è quello degli immobili residenziali di Pagliare di Spinetoli;
- il parametro significativo, unità di misura convenzionale attraverso cui trovano espressione i dati
monetari unitari e la quantificazione dei beni, fissato nella superficie commerciale, come definita
nel paragrafo 4.4. della norma UNI 10750 "Servizi Agenzie Immobiliari. Requisiti del Servizio".
- i beni similari al contorno, ossia i beni affini a quello oggetto di stima, negli aspetti oggetto di
apprezzamento dal mercato, ed appartenenti al medesimo mercato elementare omogeneo,
rappresentati dalle abitazioni civili e di quelle di tipo economico;
- prezzo che con maggior frequenza si è verificato nel medesimo mercato.
L'equazione estimale che si utilizzerà è la seguente: Vmb = po x Scb, dove:
Vmb = valore di mercato del bene oggetto di stima;
po = prezzo unitario ordinario rilevato dal mercato;
Scb = superficie convenzionale del bene oggetto di stima, riferita alla superficie commerciale.
Per il prezzo unitario si ricorre alle quotazioni immobiliari rilevate nel mercato elementare omogeneo
sopra indicato, che forniscono una forchetta di valori compresi fra 950,00 e 1.250,00 euro al metro
quadrato di superficie commerciale; tale quotazione si differenzia leggermente da quelle proposte
dall'Agenzia del Territorio; la Banca dati delle quotazioni immobiliari aggiornata al 2° semestre 2009
(v. allegato n. 11), indica infatti per appartamenti di civile abitazione in stato conservativo normale
ubicati nel Comune di Spinetoli, zona periferica di Pagliare, un valore di mercato riferito alla
superficie lorda commerciale compreso fra 940 e 1150 €/mq per abitazioni di tipo economico, e fra
1100 e 1350 €/mq per abitazioni civili.
Benché l'appartamento sia stato classificato in categoria A2, la sua attuale classificazione dovrebbe
essere posizionata in categoria A3; l'altezza netta interna inferiore allo standard urbanistico minimo
di 2,70 m, la mancanza di certificato di abitabilità e di agibilità, le considerazioni sulle dotazioni
presenti, la scadente qualità energetica unitamente agli alti costi di gestione energetica, nonché lo
stato di usura dell'immobile suggeriscono di fare riferimento ad abitazioni di tipo economico, con
una quotazione posizionata all'estremo inferiore della forchetta dei valori di mercato riferito alle
abitazioni di tipo economico (940 ÷ 1150 €/mq); pertanto, si può ragionevolmente assumere per po il
valore minimo della suddetta forchetta di valori pari a 940,00 €/mq.
Per il calcolo della superficie convenzionale Scb, oltre alla superficie lorda commerciale
dell'appartamento pari a 89,97 mq, occorre considerare le superfici commerciali delle pertinenze
esclusive (terrazza) e dei vani accessori non comunicanti (fondaco), calcolate in ossequio al D.P.R.
n. 138/1998, mediante i coefficienti seguenti:
- terrazza, 50% per i primi 25 mq di superficie, e 25% per la quota eccedente;
- fondaco, 25% (in quanto non comunicante);
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Scb = 89,97 + 25 x 0,50 + (70,44 - 25) x 0,25 + 6,90 x 0,25 = 115,55 mq.
Il valore di mercato è pari pertanto a:
Vmb = po x Scb = 940,00 €/mq x 115,55 mq = 108.617,00 euro.
Il valore di stima di 108.617,00 € deve essere depurato dell'esposizione debitoria nei confronti del
condominio, attualmente ammontante a 1.014,00 €, e prudenzialmente delle successive due rate
trimestrali di 47,00 €/cd, per un totale di 1.108,00 €; il valore reale netto di stima dell'immobile
esecutato è pertanto pari a:
108.617,00 – 1.108,00 = 107.509,00 €
dicansi centosettemila cinquecentonove euro e zero centesimi
6. DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA AI FINI DELLA FORMAZIONE DEL BANDO
D’ASTA E DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
LOTTO UNICO
Appartamento posto al piano terzo e ultimo di una palazzina sita nel comune di Spinetoli (AP) in
località Pagliare del Tronto, in Via Salaria n. 68, composto da ingresso, soggiorno, cucina abitabile,
due camere da letto ed un bagno, per complessivi 89,69 metri quadrati di superficie commerciale,
altezza interna netta pari a 2,50 m, con terrazzo perimetrale su tre lati di superficie netta pari a
70,44 mq e con esposizione sui lati nord, est e sud, senza ascensore; l'unità immobiliare è
completata da un fondaco di superficie di 6,90 mq e altezza netta interna pari a 3,70 m, posto al
piano sottostrada e con accesso dal vano scala della medesima palazzina.
L’immobile è identificato al foglio n. 8, particella n. 178, sub 12, del catasto dei fabbricati del
Comune di Spinetoli, categoria A/2, classe 3.
L’unità immobiliare, la cui edificazione è stata ultimata nel 1978, ha variato la propria destinazione
d'uso in civile abitazione in forza di concessione edilizia in sanatoria prot. n. 407/91 del 29/01/1991,
e si presenta in stato di normale conservazione, con infissi esterni in abete in condizioni di
conservazione mediocre; l'appartamento è dotato di impianto autonomo di riscaldamento con
caldaia a gas di tipo C ubicata all'esterno.
La classe energetica dell'unità immobiliare è la G; ai sensi del capitolo 9 dell'allegato A del D.M.
26/06/2009, l'acquirente provvederà a trasmettere alla Regione Marche, entro quindici giorni dal
decreto di trasferimento, una dichiarazione attestante le classe energetica G e livelli molto alti dei
costi di gestione energetica dell'unità.
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7. ELENCO DEI DOCUMENTI ALLEGATI ALLA RELAZIONE
All. 1)
All. 2)
All. 3)
All. 4)
visura catastale per l'immobile pignorato presso l’Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno
planimetria catastale 1:200 dell'unità immobiliare fg. 8, part. 178 sub 12
estratto di mappa catastale 1:2000
Certificato notarile Dr. Fulvio Carnicelli di Maglie (LE) attestante le risultanze delle visure catastali e
dei registri immobiliari presso l’Agenzia del Territorio di Ascoli Piceno
All. 5)
concessione edilizia del Comune di Spinetoli, prot. n. 41/91 del 28/01/1976, con annesse tavole di
progetto
All. 6)
concessione edilizia rilasciata dal Comune di Spinetoli, prot. n. 183/78 del 19/04/1978, con annesse
tavole di progetto
All. 7)
All. 8)
autorizzazione di abitabilità e agibilità rilasciata dal Comune di Spinetoli, prot. 1807/78 del 28/09/1978
All. 9)
All. 10)
All. 11)
All. 12)
concessione edilizia in sanatoria del Comune di Spinetoli, prot n. 407/91 del 29/01/1991, con annesse
tavole di progetto
comunicazione di inizio delle operazioni peritali e documenti correlati
convocazione di operazioni peritali e documenti correlati
risultato della consultazione della banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Agenzia del Territorio
CD Rom contenente la perizia, i sopra elencati allegati, e le fotografie effettuate dal CTU
Nel CD Rom allegato è inserita anche la presente perizia in formato Adobe Acrobat.
Ascoli Piceno, 24 giugno 2010
In fede, il Consulente Tecnico
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