TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SEZIONE FALLIMENTARE
SENTENZA DI FALLIMENTO
………………………
N. REG. FALLIMENTI ……..
GIUDICE Dr. VITO FEBBRARO
ELABORATO PERITALE
Tecnico incaricato: dott.arch. Carlo Franzelli
Iscritto all’Ordine degli Architetti PPC della Provincia di Como al n. 517
Iscritto all’Albo del Ttribunale di Como al n. 1083
cod.fisc. FRNCRL56R15F205F – P.IVA. 00901810135
con studio a Cantù (CO) – via Reno 1
tel/fax 031390427 – [email protected]
Beni in Como – via Monte Grappa, 4
LOTTO A
1
IDENTIFICAZIONE DEGLI
IMMOBILI OGGETTO DELLA
VENDITA
A Proprietà di 1/3 (333/1000) di porzione di immobile a destinazione
artigianale, sito a Como in via Monte Grappa, 4.
Porzione di immobile a destinazione artigianale composto da
ufficio, bagno, due cantine, magazzino ed area scoperta di pertinenza;
posta al piano terra sviluppa una superficie lorda complessiva1 di
circa mq. 596,38.
Immobile identificato al catasto fabbricati: intestata a ……. (prop.
1/3); ……. (prop. 1/3); ……. (prop. 1/3) – Sezione Camerlata - foglio
8 – mappale 2839 – subalterno 701 – Z.C. 001 – Categoria C/2 –
Classe 3 – rendita €. 865,65 – Coerenze nord strada comunale via
Monte Grappa, est mappale 2839 sub.703, sud mapp. 7810; ovest
mapp. 3205-3207
2
DESCRIZIONE SOMMARIA
Caratteristiche zona
Semicentrale a traffico limitato con scarse aree di
parcheggio; buono l’accesso dalle strade urbane di
collegamento con autostrade
Servizi della zona
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione
primaria e secondaria
Caratteristiche zone limitrofe
A prevalente destinazione residenziale e terziaria
Collegamenti pubblici
Linee urbane di autobus
1
Per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, ovvero l’ingombro complessivo
3
STATO DI POSSESSO
Occupato dal fallito.
4
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1
Vincoli
ed
oneri
.
dell’acquirente
4.1.1 Domande
giuridici
giudiziali
che
resteranno
o
altre
a
carico
trascrizioni
pregiudizievoli:Nessuna
4-1-
Convenzioni matrimoniali e provv.di assegnazione casa
2
coniugale: Nessuna
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.2
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese
.
della procedura
4.2.1 Iscrizioni:
Ipoteca legale pubblicata nella Conservatoria dei RR.II. di
Como il 10-08-2009, con il numero generale 24018;
particolare 5285 iscritta a favore di Equitalia Esatri spa
Milano per la somma di €. 412.295,58 di cui €. 206.147,79
di capitale.
4.2.2 Trascrizioni
Nota di trascrizione del Tribunale di Como per sentenza
dichiarativa di fallimento del 17-07-2012 con numero
generale 20344 e particolare 14324 a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento ………….
4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.3
Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1 Conformità urbanistico edilizia
L’edificio in cui è racchiusa l’unità immobiliare è stato
edificato ante il 1942;– precedentemente alla data di
introduzione della Legge Urbanistica Nazionale n.1150 del
17 agostro 1942. L’impianto della costruzione originale non
è stato variato e quindi conforme alle norme vigenti ante
1942 (Codice Civile).
Il Piano Regolatore del Comune di Como (strumento
urbanistico vigente alla data della presente perizia)
classifica l’area con la seguente destinazione:
B4 – EDILIZIA PREVALENTE SPECIALISTICA CON
DENSITA’ MEDIO ALTA.
4.3.2 Conformità catastale
Con la variazione catastale che ha originato l’attuale
mappale e subalterno (mappale 2839 – subalterno 701) non
vi è alcuna difformità catastale.
5
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese straordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese condominiali scadute: Nessuna
6
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1
Attuali proprietari:
6.2
Precedenti proprietari
Predecessori degli attuali proprietari
6.3
Atti di provenienza
Successione di ……… (n. 17.07.1926;m. 25.08.1988)
denuncia n. 225; vol. 1989; U.R. Como del 22.02.1989
devoluta per Legge.
Successione di ……. (n. 09.02.1960; m. 01.12.1988)
denuncia n. 419; vol. 1989; U.R. Como del 05.04.1989
devoluta per Legge.
Atto divisionale del ……. rep. 54262/20857 Notaio
Massimo Caspani di Como.
7
CARATTERISTICHE DIMENSIONALI E FISICHE
DESTINAZIONE
PARAMETRO
VALORE REALE
COEFFICIENTE
Mq.
VALORE
EQUIVALENTE
Mq.
Sup.reale lorda
39.36
1,00
39.36
MAGAZZINO
Sup.reale lorda
281.28
1.00
281.28
AREA LIBERA
Sup.reale lorda
275.74
1.00
275.74
UFFICIO
e
SERVIZI
7.2
Caratteristiche descrittive
7.2.1
Caratteristiche strutturali
Fondazioni
Fondazioni continue su cordolo in cemento armato ordinario;
condizioni buone
Strutture verticali
Muri portanti in laterizio pieno; condizioni buone
Travi
Travi in cemento armato ordinario; condizioni buone
Solai
Solai gettati in opera; condizioni buone
Coperture
Copertura piana
7.2.2
Componenti edilizie e costruttive
Cancello
Cancello pedonale in ferro a disegno semplice; condizioni
buone
Manto
di
copertura
Copertura piana, con manto impermeabilizzante
Pareti esterne
Finite
con
intonaco
tipo
“Terranova”;
condizioni
sufficienti
Infissi esterni
Per la parte a uffici e ingresso pedonale del magazzino
legno con specchiature a vetro; per l’accesso carraio in
acciaio
Infissi interni
Porte in legno tamburato
Pav. esterna
In lastre di pietra naturale all’ingresso; condizioni buone
In terra battuta per l’area libera
Pav. Interna
In piastrelle di monocottura per quanto attiene la parte
destinata ad uffici e servizi (condizioni buone); in battuto
di cemento per la parte destinata a cantine e magazzino
(condizioni sufficienti)
Plafoni
Intonaco civile per quanto attiene la parte destinata ad
uffici e servizi (condizioni buone); intonaco rustico per la
parte destinata a cantine e magazzino (condizioni
sufficienti)
Rivestimento
Intonaco civile per quanto attiene la parte destinata ad
uffici (condizioni buone) ; piastrelle in monocottura per la
parte destinata a
servizi (condizioni buone); intonaco
rustico per la parte destinata a cantine e magazzino
(condizioni sufficienti)
Portone
di
ingresso
Legno con specchiature a vetro
Davanzali
Davanzali e soglie in serizzo
7.2.3
Impianti
Citofonico
Tipologia: audio – condizioni buone
Gas
Tipologia: sottotraccia, alimentazione a metano; rete di
distribuzione: tubi in rame; condizioni buone
Elettrico
Tipologia:sottotraccia, tensione 220 V, condizioni buone
Fognatura
Tipologia: separata, rete di smaltimento con tubi in PVC,
recapito a rete comunale; ispezionabilità sufficiente; condizioni
buone
Idrico
Tipologia: sottotraccia, alimentazione diretta da rete comunale,
rete di distribuzione in tubi di acciaio; condizioni buone
Termico
Tipologia: autonomo; caldaia murale con alimentazione a
metano; rete di distribuzione tubi in rame; diffusori:
termosifoni in ghisa; condizioni buone.
8
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.1
Criterio di stima
Stima per confronto con immobili aventi analoghe caratteristiche
costruttive, architettoniche, urbanistiche e di stato di manutenzione,
sulla base delle quotazioni correnti e delle effettive possibilità di
realizzo dell’immobile.
8.2
Fonti di informazione
Agenzia del Territorio di Como, Consevatoria dei Registri
Immobiliari di Como, Sportello Unico dell’Edilizia di Como,
Agenzie immobiliari; Quotazioni Osservatorio del marcato
immobiliare della Provincia di Como (Comune di Como); Borsino
immobiliare F.I.M.A.A. e F.I.A.I.P. di Como e riferimento a
compravendite realizzate nella zona.
8.3
Valutazione corpi
Porzione di immobile a destinazione artigianale
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Peso ponderale 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde
equivalenti:
Destinazione
Ufficio e servizi2
Sup.
Valore
Valore
equivalente
unitario
complessivo
39.36
800,00
31.488,00
Magazzino3
281,28
600,00
168.768,00
Area libera4
275,74
600,00
49.633,00
VALORE COMPLESSIVO LOTTO A
VALORE COMPLESSIVO DIRITTO E QUOTA
249.889,00
83.296,33
RIEPILOGO:
2
Pareti e soffitto in intonaco civile per gli uffici; pareti rivestite in ceramica per i servizi;
pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra e porta in legno con specchiature in vetro,
persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
3
Pareti e soffitto in intonaco rustico; pavimento in battuto di cemento; porta in legno; portone
carraio in acciaio
4
Fondo in battuto di cemento con recinzione formata da muretto in cemento armato con
soprastante rete metallica
Destinazione
Valore intero
Valore diritto e quota
medio ponderale
Immobile artigianale
€. 249.889,00
€. 83.296,33
8.4
Adeguamento e correzioni della stima: Nessuna
8.5
Prezzo a base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni
nello stato di fatto in cui si trova:
€. 83.296,33
Beni in Como – via Monte Grappa, 4
LOTTO B
1
IDENTIFICAZIONE DEGLI
IMMOBILI OGGETTO DELLA
VENDITA
A Proprietà di 1/3 (333/1000) di unità immobiliare destinata ad
ufficio al piano primo con annessa autorimessa al piano terreno
sita a Como in via Monte Grappa, 4.
Appartamento destinato ad ufficio composto da cinque camere,
bagno e locale archivio; posto al piano primo sviluppa una superficie
lorda complessiva5 di circa mq. 113,40.
Immobile identificato al catasto fabbricati: intestata a ……. (prop.
1/3); ……… (prop. 1/3); …….. (prop. 1/3) – Sezione Camerlata foglio 8 – mappale 2839 – subalterno 703 – Z.C. 001 – Categoria A/10
– Classe 2 – Consistenza 5,5 vani - Rendita €. 2.030,97 – Coerenze
nord strada comunale via Monte Grappa, est mappale 2839 sub.703,
sud mapp. 7810; ovest mapp. 3205-3207.
Autorimessa posta al piano terra con accesso dalla via monte Grappa.
Immobile identificato al catasto fabbricati: intestata a ……. (prop.
1/3); ……. (prop. 1/3); …….. (prop. 1/3) – Sezione Camerlata - foglio
8 – mappale 2839 – subalterno 702 – Z.C. 001 – Categoria C/6 –
Classe 4 – Consistenza 27 mq - Rendita €. 113,62 – Coerenze nord
strada comunale via Monte Grappa, est mappale 2839 sub.703, sud
mapp. 7810; ovest mapp. 3205-3207.
2
5
DESCRIZIONE SOMMARIA
Per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, ovvero l’ingombro complessivo
Caratteristiche zona
Semicentrale a traffico limitato con scarse aree di
parcheggio; buono l’accesso dalle strade urbane di
collegamento con autostrade
Servizi della zona
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione
primaria e secondaria
Caratteristiche zone limitrofe
A prevalente destinazione residenziale e terziaria
Collegamenti pubblici
Linee urbane di autobus
3
STATO DI POSSESSO
L’immobile risulta locato …………. con contratto di locazione in data
13.07.1999, registrato a Como in data 13.07.1999. N. 9013, serie 3
4
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1
Vincoli
ed
oneri
.
dell’acquirente
4.1.1 Domande
giuridici
giudiziali
che
o
resteranno
altre
a
carico
trascrizioni
pregiudizievoli:Nessuna
4-1-
Convenzioni matrimoniali e provv.di assegnazione casa
2
coniugale: Nessuna
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.2
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese
.
della procedura
4.2.1 Iscrizioni:
Ipoteca legale pubblicata nella Conservatoria dei RR.II. di
Como il 10-08-2009, con il numero generale 24018;
particolare 5285 iscritta a favore di Equitalia Esatri spa
Milano per la somma di €. 412.295,58 di cui €. 206.147,79
di capitale.
4.2.2 Trascrizioni
Nota di trascrizione del Tribunale di Como per sentenza
dichiarativa di fallimento del 17-07-2012 con numero
generale 20344 e particolare 14324 a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento …………
4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.3
Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1 Conformità urbanistico edilizia
L’edificio in cui è racchiusa l’unità immobiliare è stato
edificato ante il 1942;– precedentemente alla data di
introduzione della Legge Urbanistica Nazionale n.1150 del
17 agostro 1942. L’impianto della costruzione originale non
è stato variato e quindi conforme alle norme vigenti ante
1942 (Codice Civile).
Il Piano Regolatore del Comune di Como (strumento
urbanistico vigente alla data della presente perizia)
classifica l’area con la seguente destinazione:
B4 – EDILIZIA PREVALENTE SPECIALISTICA CON
DENSITA’ MEDIO ALTA.
4.3.2 Conformità catastale
Con la variazione catastale che ha originato l’attuale
mappale e subalterno (mappale 2839 – subalterno 703) non
vi è alcuna difformità catastale.
5
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese straordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese condominiali scadute: Nessuna
6
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1
Attuali proprietari:
6.2
Precedenti proprietari
Predecessori degli attuali proprietari
6.3
Atti di provenienza
Successione di ……… (n. 17.07.1926;m. 25.08.1988)
denuncia n. 225; vol. 1989; U.R. Como del 22.02.1989
devoluta per Legge.
Successione di …….. (n. 09.02.1960; m. 01.12.1988)
denuncia n. 419; vol. 1989; U.R. Como del 05.04.1989
devoluta per Legge.
Atto divisionale del 21.10.2008 rep. 54262/20857 Notaio
Massimo Caspani di Como.
7
CARATTERISTICHE DIMENSIONALI E FISICHE
DESTINAZIONE
PARAMETRO
VALORE REALE
COEFFICIENTE
Mq.
VALORE
EQUIVALENTE
Mq.
UFFICIO
SERVIZI
e
Sup.reale lorda
113.40
1,00
113.40
AUTORIMESSA
7.2
22,30
Sup.reale lorda
1.00
22,30
Caratteristiche descrittive
7.2.1
Caratteristiche strutturali
Fondazioni
Fondazioni continue su cordolo in cemento armato ordinario;
condizioni buone
Strutture verticali
Muri portanti in laterizio pieno; condizioni buone
Travi
Travi in cemento armato ordinario; condizioni buone
Solai
Solai gettati in opera; condizioni buone
Coperture
Copertura con falde a capanna, struttura in legno; condizioni
sufficienti
7.2.2
Componenti edilizie e costruttive
Cancello
Cancello pedonale in ferro a disegno semplice; condizioni
buone
Manto
di Tegole marsigliesi, canali di gronda e pluviali in rame;
copertura
condizioni sufficienti
Pareti esterne
Finite
con
intonaco
tipo
“Terranova”;
condizioni
sufficienti
Infissi esterni
Legno con vetro normale e persiane in legno; condizioni
buone
Infissi interni
Porte in legno tamburato
Pav. esterna
In lastre di pietra naturale all’ingresso; condizioni buone
Pav. Interna
In piastrelle di monocottura ; condizioni buone
Plafoni
Intonaco civile ;condizioni buone
Rivestimento
Intonaco civile per quanto attiene la parte destinata ad
uffici (condizioni buone) ; piastrelle in monocottura per la
parte destinata a servizi (condizioni buone);
Portone
di Legno con specchiature a vetro
ingresso
Davanzali
Davanzali e soglie in serizzo
7.2.3
Impianti
Citofonico
Tipologia: audio – condizioni buone
Gas
Tipologia: sottotraccia, alimentazione a metano; rete di
distribuzione: tubi in rame; condizioni buone
Elettrico
Tipologia:sottotraccia, tensione 220 V, condizioni buone
Fognatura
Tipologia: separata, rete di smaltimento con tubi in PVC,
recapito a rete comunale; ispezionabilità sufficiente; condizioni
buone
Idrico
Tipologia: sottotraccia, alimentazione diretta da rete comunale,
rete di distribuzione in tubi di acciaio; condizioni buone
Termico
Tipologia: autonomo; caldaia murale con alimentazione a
metano; rete di distribuzione tubi in rame; diffusori:
termosifoni in ghisa; condizioni buone.
8
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.1
Criterio di stima
Stima per confronto con immobili aventi analoghe caratteristiche
costruttive, architettoniche, urbanistiche e di stato di manutenzione,
sulla base delle quotazioni correnti e delle effettive possibilità di
realizzo dell’immobile.
8.2
Fonti di informazione
Agenzia del Territorio di Como, Consevatoria dei Registri
Immobiliari di Como, Sportello Unico dell’Edilizia di Como,
Agenzie immobiliari; Quotazioni Osservatorio del marcato
immobiliare della Provincia di Como (Comune di Como); Borsino
immobiliare F.I.M.A.A. e F.I.A.I.P. di Como e riferimento a
compravendite realizzate nella zona.
8.3
Valutazione corpi
Porzione di immobile a destinazione ufficio
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Peso ponderale 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde
equivalenti:
Destinazione
Ufficio e servizi6
Autorimessa7
Sup.
Valore
Valore
equivalente
unitario
complessivo
113,40
1.600,00
181.440,00
22,30
300,00
6.690,00
VALORE COMPLESSIVO LOTTO B
VALORE COMPLESSIVO DIRITTO E QUOTA
188.130,00
62.710,00
RIEPILOGO:
Destinazione
Valore intero
Valore diritto e quota
medio ponderale
Immobile ad uffici
8.4
6
€. 188.130,00
€. 62.710,00
Adeguamento e correzioni della stima:
Pareti e soffitto in intonaco civile per gli uffici; pareti rivestite in ceramica per i servizi;
pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra e porta in legno con specchiature in vetro,
persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
7
Pareti e soffitto in intonaco rustico; pavimento in battuto di cemento; portone carraio in
acciaio
Essendo l’immobile locato con contratto in essere si decurta il
valore della stima nella misura del 10%, adeguando il valore intero
a €. 169.317,00 ed il valore di diritto e quota a €. 56.439,00
8.5
Prezzo a base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni
nello stato di fatto in cui si trova:
€. 56.439,00
Beni in Como – via Salita Quarcino, 11
LOTTO C
1
IDENTIFICAZIONE DEGLI
IMMOBILI OGGETTO DELLA
VENDITA
A Proprietà di 1/3 (333/1000) di appartamento al piano primo con
annessa cantina al piano seminterrato sito a Como in via Salita
Quarcino, 11
Appartamento composto da soggiorno, cucina, camera da letto,
disimpegno e bagno; posto al piano primo e cantina al piano interrato
sviluppa una superficie lorda complessiva8 di circa mq. 87,00.
Immobile identificato al catasto fabbricati: intestata a ……. (prop.
1/3); ……….. (prop. 1/3); ………. (prop. 1/3) – Sezione Borghi foglio 6 – mappale 1282 – subalterno 3 – Z.C. 1 – Categoria A/2 –
Classe 4 – Consistenza 4 vani - Rendita €. 846,99 – Coerenze nord
strada comunale via Salita Quarcino, est parti comuni condominiali,
sud mapp. 1282 sub. 4; ovest strada comunale via Salita Quarcino.
2
DESCRIZIONE SOMMARIA
Caratteristiche zona
Ottimo contesto semicentrale a traffico limitato
ma con scarse aree di parcheggio;
Servizi della zona
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione
primaria e secondaria
Caratteristiche zone limitrofe
A prevalente destinazione residenziale
Collegamenti pubblici
Linee urbane di autobus
3
8
STATO DI POSSESSO
Per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, ovvero l’ingombro complessivo
L’immobile risulta occupato da ………, proprietaria per 1/3, anche per la
riserva a favore del coniuge. (art. 540 CC)
4
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1
Vincoli
ed
oneri
.
dell’acquirente
4.1.1 Domande
giuridici
giudiziali
che
o
resteranno
altre
a
carico
trascrizioni
pregiudizievoli:Nessuna
4-1-
Convenzioni matrimoniali e provv.di assegnazione casa
2
coniugale: Nessuna
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.2
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese
.
della procedura
4.2.1 Iscrizioni:
Ipoteca legale pubblicata nella Conservatoria dei RR.II. di
Como il 10-08-2009, con il numero generale 24018;
particolare 5285 iscritta a favore di Equitalia Esatri spa
Milano per la somma di €. 412.295,58 di cui €. 206.147,79
di capitale.
Atto di pignoramento pubblicato nella Conservatoria dei
RR.II. di Como il 04-08-2008, con numero generale 25707
e particolare 16151, a favore di CENTRO EDILE
srl/Albese; pignoramento notificato il 26.07.2008 rep.
2653/2008 del Tribunale di Como per €. 7.027,16 di
capitale
4.2.2 Trascrizioni
Nota di trascrizione del Tribunale di Como per sentenza
dichiarativa di fallimento del 17-07-2012 con numero
generale 20344 e particolare 14324 a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento ………….
4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.3
Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1 Conformità urbanistico edilizia
L’edificio in cui è racchiusa l’unità immobiliare è stato
edificato con regolare Licenza Edilizia rilasciata dal
Comune dal Como.
Il Piano Regolatore del Comune di Como (strumento
urbanistico vigente alla data della presente perizia)
classifica l’area con la seguente destinazione:
B2 – AGGLOMERATI URBANI E CASE IN LINEA
ISOLATE O EDIFICI ISOLATI A DENSITA’ MEDIOALTA
A
PREVALENTE
TIPOLOGIA
E
DESTINAZIONE RESIDENZIALE
4.3.2 Conformità catastale
Si è verificato, in sede di sopralluogo, la conformità
catastale tra lo stato di fatto e quanto dichiarato.
5
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese straordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese condominiali scadute: Nessuna
6
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1
Attuali proprietari:
6.2
Precedenti proprietari
Predecessori degli attuali proprietari
6.3
Atti di provenienza
Successione di ……… (n. 17.07.1926;m. 25.08.1988)
denuncia n. 225; vol. 1989; U.R. Como del 22.02.1989
devoluta per Legge.
Successione di …….. (n. 09.02.1960; m. 01.12.1988)
denuncia n. 419; vol. 1989; U.R. Como del 05.04.1989
devoluta per Legge.
7
CARATTERISTICHE DIMENSIONALI E FISICHE
DESTINAZIONE
PARAMETRO
VALORE REALE
COEFFICIENTE
Mq.
VALORE
EQUIVALENTE
Mq.
CUCINA
Sup.reale lorda
14.44
1,00
14.44
SOGGIORNO
Sup.reale lorda
19.36
1.00
19.36
DISIMPEGNO
Sup.reale lorda
13.27
1.00
13.27
CAMERA
Sup.reale lorda
24.80
1.00
24.80
BAGNO
Sup.reale lorda
5.60
1.00
5.60
BALCONI
Sup.reale lorda
27.08
0.30
8.12
CANTINA
Sup.reale lorda
4.56
0.25
1.14
7.2
Caratteristiche descrittive
7.2.1
Caratteristiche strutturali
Fondazioni
Fondazioni dirette continue in cemento armato ordinario;
condizioni buone
Strutture verticali
Muri in cemento armato al piano seminterrato; struttura
portante fuori terra costituita da ossatura portante in cemento
armato; condizioni buone
Travi
Travi in cemento armato ordinario realizzate in spessore di
solaio; condizioni buone
Solai
Travetti prefabbricati armati a traliccio, interasse 50 cm.
altezza 20+4; condizioni buone
Coperture
7.2.2
Copertura con piana
Componenti edilizie e costruttive
Cancello
Cancello pedonale in ferro a disegno semplice; condizioni
buone
Manto
copertura
di Pavimentazione
piana
con
manto
di
impermeabilizzazione realizzato con guaina; condizioni
buone
Pareti esterne
Finite con intonaco tipo “Terranova”e parti con rivestite;
condizioni buone
Infissi esterni
Legno con vetro normale e tapparelle
in legno;
condizioni buone
Infissi interni
Porte in legno tamburato
Pav. esterna
In lastre di pietra naturale all’ingresso; condizioni buone
Pav. Interna
In piastrelle di monocottura ; condizioni buone
Plafoni
Intonaco civile ;condizioni buone
Rivestimento
Intonaco
civile
(condizioni
buone);
piastrelle
in
monocottura per la parte destinata a servizi (condizioni
buone);
Portone
di
ingresso
Legno con specchiature a vetro
Davanzali
Davanzali e soglie in serizzo
7.2.3
Impianti
Citofonico
Tipologia: audio – condizioni buone
Gas
Tipologia: sottotraccia, alimentazione a metano; rete di
distribuzione: tubi in rame; condizioni buone
Elettrico
Tipologia:sottotraccia, tensione 220 V, condizioni buone
Fognatura
Tipologia: separata, rete di smaltimento con tubi in PVC,
recapito a rete comunale; ispezionabilità sufficiente; condizioni
buone
Idrico
Tipologia: sottotraccia, alimentazione diretta da rete comunale,
rete di distribuzione in tubi di acciaio; condizioni buone
Termico
Tipologia: autonomo; caldaia murale con alimentazione a
metano; rete di distribuzione tubi in rame; diffusori:
termosifoni in ghisa; condizioni buone.
8
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.1
Criterio di stima
Stima per confronto con immobili aventi analoghe caratteristiche
costruttive, architettoniche, urbanistiche e di stato di manutenzione,
sulla base delle quotazioni correnti e delle effettive possibilità di
realizzo dell’immobile.
8.2
Fonti di informazione
Agenzia del Territorio di Como, Consevatoria dei Registri
Immobiliari di Como, Sportello Unico dell’Edilizia di Como,
Agenzie immobiliari; Quotazioni Osservatorio del marcato
immobiliare della Provincia di Como (Comune di Como); Borsino
immobiliare F.I.M.A.A. e F.I.A.I.P. di Como e riferimento a
compravendite realizzate nella zona.
8.3
Valutazione corpi
Immobile a destinazione residenziale
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Peso ponderale 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde
equivalenti:
Destinazione
Valore
Valore
equivalente
unitario
complessivo
Cucina9
14.44
2.000,00
28.880,00
Soggiorno10
19.36
2.000,00
38.720,00
Disimpegno11
13.27
2.000,00
26.540,00
Camera da letto12
24.80
2.000,00
49.600,00
5.60
2.000,00
11.200,00
Bagno13
9
Sup.
Pareti e soffitto in intonaco civile; pareti angolo cottura rivestite in ceramica;
pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra e porta in legno, persiane in legno, radiatori
in acciaio, porte interne in legno tamburato
10
Pareti e soffitto in intonaco civile; pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra in
legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
11
Pareti e soffitto in intonaco civile; pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra in
legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
12
Pareti e soffitto in intonaco civile; pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra in
legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
13
Soffitto in intonaco civile; pareti rivestite fino ad un’altezza di circa mt. 2,00, dotato di
lavabo-vater-bidet-vasca; finestra in legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte
interne in legno tamburato
Balcone14
8,12
2.000,00
16.240,00
Cantina15
1.14
2.000,00
2.280,00
VALORE COMPLESSIVO LOTTO C
173.460,00
VALORE COMPLESSIVO DIRITTO E QUOTA
57.820,00
RIEPILOGO:
Destinazione
Valore intero
Valore diritto e quota
medio ponderale
Immobile residenziale
8.4
€. 173.460,00
€. 57.820,00
Adeguamento e correzioni della stima:
Essendo l’immobile occupato con riserva a favore del coniuge si
decurta il valore della stima nella misura del 10%, adeguando il
valore intero a €. 156.114,00 ed il valore di diritto e quota a €.
52.038,00,00
8.5
Prezzo a base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni
nello stato di fatto in cui si trova:
14
€. 52.038,00
Pavimentazione in piastrelle di monocottura, parapetto in acciaio a disegno semplice
Pareti, soffitto in intonaco rustico; pavimentazione in piastrelle, accesso con cancelletto
metallico
15
Beni in Como – via Salita Quarcino, 11
LOTTO D
1
IDENTIFICAZIONE DEGLI
IMMOBILI OGGETTO DELLA
VENDITA
A Proprietà di 1/3 (333/1000) di appartamento al piano secondo con
annessa autorimessa al piano seminterrato sito a Como in via
Salita Quarcino, 11
Appartamento composto da soggiorno, cucina, due camere da letto,
disimpegno e due bagni; posto al piano secondo sviluppa una
superficie lorda complessiva16 di circa mq. 125,66 .
Autorimessa al piano seminterrato sviluppa una superfici lorda di
circa 18 mq.
Appartamento identificato al catasto fabbricati: intestata a ………
(prop. 1/3); ……… (prop. 1/3); ………. (prop. 1/3) – Sezione Borghi
- foglio 6 – mappale 1282 – subalterno 5 – Z.C. 1 – Categoria A/2 –
Classe 4 – Consistenza 5 vani - Rendita €. 1.058,74 – Coerenze nord
strada comunale via Salita Quarcino, est parti comuni condominiali,
sud mapp. 1282 sub. 6; ovest strada comunale via Salita Quarcino.
Autorimessa identificata al catasto fabbricati: intestata a ……
(prop. 1/3); ……… (prop. 1/3); ……… (prop. 1/3) – Sezione Borghi
- foglio 6 – mappale 1282 – subalterno 12 – Z.C. 1 – Categoria C/6 –
Classe 6 – Consistenza 16 mq - Rendita €. 127,26 – Coerenze nord
strada comunale via Salita Quarcino, est, ovest, sud: parti comuni
condominiali.
16
Per superficie lorda si intende comprensiva delle murature, ovvero l’ingombro complessivo
2
DESCRIZIONE SOMMARIA
Caratteristiche zona
Ottimo contesto semicentrale a traffico limitato
ma con scarse aree di parcheggio;
Servizi della zona
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione
primaria e secondaria
Caratteristiche zone limitrofe
A prevalente destinazione residenziale
Collegamenti pubblici
Linee urbane di autobus
3
STATO DI POSSESSO
L’immobile risulta occupato dal fallito.
4
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1.
Vincoli
ed
oneri
giuridici
che
giudiziali
o
resteranno
a
carico
dell’acquirente
4.1.1 Domande
altre
trascrizioni
pregiudizievoli:Nessuna
4-1-
Convenzioni matrimoniali e provv.di assegnazione casa
2
coniugale: Nessuna
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.2.
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese
della procedura
4.2.1 Iscrizioni:
Ipoteca legale pubblicata nella Conservatoria dei RR.II. di
Como il 10-08-2009, con il numero generale 24018;
particolare 5285 iscritta a favore di Equitalia Esatri spa
Milano per la somma di €. 412.295,58 di cui €. 206.147,79
di capitale.
Atto di pignoramento pubblicato nella Conservatoria dei
RR.II. di Como il 04-08-2008, con numero generale 25707
e particolare 16151, a favore di CENTRO EDILE
srl/Albese; pignoramento notificato il 26.07.2008 rep.
2653/2008 del Tribunale di Como per €. 7.027,16 di
capitale
4.2.2 Trascrizioni
Nota di trascrizione del Tribunale di Como per sentenza
dichiarativa di fallimento del 17-07-2012 con numero
generale 20344 e particolare 14324 a favore della Massa
dei Creditori del Fallimento …………..
4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.3
Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1 Conformità urbanistico edilizia
L’edificio in cui è racchiusa l’unità immobiliare è stato
edificato con regolare Licenza Edilizia rilasciata dal
Comune dal Como.
Il Piano Regolatore del Comune di Como (strumento
urbanistico vigente alla data della presente perizia)
classifica l’area con la seguente destinazione:
B2 – AGGLOMERATI URBANI E CASE IN LINEA
ISOLATE O EDIFICI ISOLATI A DENSITA’ MEDIOALTA
A
PREVALENTE
TIPOLOGIA
E
DESTINAZIONE RESIDENZIALE
4.3.2 Conformità catastale
Si è verificato, in sede di sopralluogo, la conformità
catastale tra lo stato di fatto e quanto dichiarato.
5
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese straordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese condominiali scadute: Nessuna
6
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1
Attuali proprietari:
6.2
Precedenti proprietari
Predecessori degli attuali proprietari
6.3
Atti di provenienza
Successione di …….. (n. 17.07.1926;m. 25.08.1988)
denuncia n. 225; vol. 1989; U.R. Como del 22.02.1989
devoluta per Legge.
Successione di ……… (n. 09.02.1960; m. 01.12.1988)
denuncia n. 419; vol. 1989; U.R. Como del 05.04.1989
devoluta per Legge.
7
CARATTERISTICHE DIMENSIONALI E FISICHE
DESTINAZIONE
CUCINA
PARAMETRO
Sup.reale lorda
VALORE
COEFFICIENTE
VALORE
REALE
EQUIVALENTE
Mq.
Mq.
15.56
1,00
15.56
SOGGIORNO
Sup.reale lorda
31.00
1.00
31.00
DISIMPEGNO
Sup.reale lorda
20.32
1.00
20.32
CAMERA
Sup.reale lorda
19.82
1.00
19.82
CAMERA
Sup.reale lorda
24.00
1.00
24.00
BAGNO
Sup.reale lorda
6.00
1.00
6.00
BAGNO
Sup.reale lorda
6.00
1.00
6.00
BALCONI
Sup.reale lorda
23,20
0,30
6.96
AUTORIMESSA
Sup.reale lorda
18.00
1.00
18.00
7.2
7.2.1
Caratteristiche descrittive
Caratteristiche strutturali
Fondazioni
Fondazioni dirette continue in cemento armato ordinario;
condizioni buone
Strutture verticali
Muri in cemento armato al piano seminterrato; struttura
portante fuori terra costituita da ossatura portante in cemento
armato; condizioni buone
Travi
Travi in cemento armato ordinario realizzate in spessore di
solaio; condizioni buone
Solai
Travetti prefabbricati armati a traliccio, interasse 50 cm.
altezza 20+4; condizioni buone
Coperture
7.2.2
Copertura con piana
Componenti edilizie e costruttive
Cancello
Cancello pedonale in ferro a disegno semplice; condizioni
buone
Manto
copertura
di
Pavimentazione
piana
con
manto
di
impermeabilizzazione realizzato con guaina; condizioni
buone
Finite con intonaco tipo “Terranova”e parti con rivestite;
Pareti esterne
condizioni buone
Infissi esterni
Legno con vetro normale e tapparelle
in legno;
condizioni buone
Infissi interni
Porte in legno tamburato
Pav. esterna
In lastre di pietra naturale all’ingresso; condizioni buone
Pav. Interna
In piastrelle di monocottura ; condizioni buone
Plafoni
Intonaco civile ;condizioni buone
Rivestimento
Intonaco
civile
(condizioni
buone);
piastrelle
in
monocottura per la parte destinata a servizi (condizioni
buone);
Portone
di
ingresso
Legno con specchiature a vetro
Davanzali
Davanzali e soglie in serizzo
7.2.3
Impianti
Citofonico
Tipologia: audio – condizioni buone
Gas
Tipologia: sottotraccia, alimentazione a metano; rete di
distribuzione: tubi in rame; condizioni buone
Elettrico
Tipologia:sottotraccia, tensione 220 V, condizioni buone
Fognatura
Tipologia: separata, rete di smaltimento con tubi in PVC,
recapito a rete comunale; ispezionabilità sufficiente; condizioni
buone
Idrico
Tipologia: sottotraccia, alimentazione diretta da rete comunale,
rete di distribuzione in tubi di acciaio; condizioni buone
Termico
Tipologia: autonomo; caldaia murale con alimentazione a
metano; rete di distribuzione tubi in rame; diffusori:
termosifoni in ghisa; condizioni buone.
8
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.1
Criterio di stima
Stima per confronto con immobili aventi analoghe caratteristiche
costruttive, architettoniche, urbanistiche e di stato di manutenzione,
sulla base delle quotazioni correnti e delle effettive possibilità di
realizzo dell’immobile.
8.2
Fonti di informazione
Agenzia del Territorio di Como, Consevatoria dei Registri
Immobiliari di Como, Sportello Unico dell’Edilizia di Como,
Agenzie immobiliari; Quotazioni Osservatorio del marcato
immobiliare della Provincia di Como (Comune di Como); Borsino
immobiliare F.I.M.A.A. e F.I.A.I.P. di Como e riferimento a
compravendite realizzate nella zona.
8.3
Valutazione corpi
Immobile a destinazione residenziale
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Peso ponderale 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde
equivalenti:
Destinazione
Sup.
Valore
Valore
equivalente
unitario
complessivo
Cucina17
11.56
2.000,00
23.120,00
Soggiorno18
31,00
2.000,00
62.000,00
Disimpegno19
20,32
2.000,00
40.640,00
Camera da letto20
19.82
2.000,00
39.640,00
Camera da letto21
24,00
2.000,00
48.000,00
Bagno22
6.00
2.000,00
12.000,00
Bagno23
6.00
2.000,00
12.000,00
Balcone24
6.96
2.000,00
13.690,00
18,00
corpo
25.000,00
Autorimessa25
VALORE COMPLESSIVO LOTTO D
VALORE COMPLESSIVO DIRITTO E QUOTA
276.090,00
92.030,00
RIEPILOGO:
Destinazione
Valore intero
Valore diritto e quota
medio ponderale
Immobile artigianale
17
€. 276.090,00
€. 92.030,00
Pareti e soffitto in intonaco civile; pareti angolo cottura rivestite in ceramica;
pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra e porta in legno, persiane in legno, radiatori
in acciaio, porte interne in legno tamburato
18
Pareti e soffitto in intonaco civile; pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra in
legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
19
Pareti e soffitto in intonaco civile; pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra in
legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
20
Pareti e soffitto in intonaco civile; pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra in
legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
21
Pareti e soffitto in intonaco civile; pavimentazione in piastrelle di ceramica; finestra in
legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte interne in legno tamburato
22
Soffitto in intonaco civile; pareti rivestite fino ad un’altezza di circa mt. 2,00, dotato di
lavabo-vater-bidet-vasca; finestra in legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte
interne in legno tamburato
23
Soffitto in intonaco civile; pareti rivestite fino ad un’altezza di circa mt. 2,00, dotato di
lavabo-vater-bidet-vasca; finestra in legno, persiane in legno, radiatori in acciaio, porte
interne in legno tamburato
24
Pavimentazione in piastrelle di monocottura, parapetto in acciaio a disegno semplice
25
Pareti, soffitto in intonaco rustico; pavimentazione in piastrelle, accesso con cancelletto
metallico
8.4
Adeguamento e correzioni della stima: Nessuna
8.5
Prezzo a base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni
nello stato di fatto in cui si trova:
.
€. 92.030,00
Beni in Brunate (Co)
LOTTO E
1
IDENTIFICAZIONE DEGLI
IMMOBILI OGGETTO DELLA
VENDITA
A Proprietà di 1/3 (333/1000) di terreno sito a Brunate (CO) in zona
non urbanizzata.
Terreno mantenuto a bosco ceduo sviluppa una superficie
complessiva di circa mq. 5.360,00 .
Terreno identificato al catasto terreni: intestato a …….. (prop. 1/3);
………. (prop. 1/3); ……… (prop. 1/3) – foglio 9 – mappale 210 –
Qualità: Bosco Ceduo – Classe 2 – Superficie 5360 -
Reddito
Domenicale €.2,77; Reddito Agrario €. 2,21 – Coerenze nord mappale
209, est strada consortile, sud mappale 211; ovest mappale 212.
2
DESCRIZIONE SOMMARIA
Caratteristiche zona
Zona boschiva
Servizi della zona
La zona non è urbanizzata
Caratteristiche zone limitrofe
Zone boschive
Collegamenti pubblici
Nessuno
3
STATO DI POSSESSO
Il terreno non risulta occupato ne usato per scopi agricolo-produttivi
4
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
4.1
Vincoli
ed
oneri
.
dell’acquirente
4.1.1 Domande
giuridici
giudiziali
pregiudizievoli:Nessuna
che
o
resteranno
altre
a
carico
trascrizioni
4-1-
Convenzioni matrimoniali e provv.di assegnazione casa
2
coniugale: Nessuna
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico: Nessuno
4.1.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.2
Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese
.
della procedura
4.2.1 Iscrizioni:
Ipoteca legale pubblicata nella Conservatoria dei RR.II. di
Como il 10-08-2009, con il numero generale 24018;
particolare 5285 iscritta a favore di Equitalia Esatri spa
Milano per la somma di €. 412.295,58 di cui €. 206.147,79
di capitale.
4.2.2 Trascrizioni
Nota di trascrizione del Tribunale di Como per sentenza
dichiarativa di fallimento del 17-07-2012 con numero
generale 20344 e particolare 14324 a favore della Massa dei
Creditori del Fallimento ………….
4.2.3 Altre trascrizioni: Nessuna
4.2.4 Altre limitazioni d’uso: Nessuna
4.3
Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale
4.3.1 Conformità urbanistico edilizia
Il terreno, costituito da un bosco ceduo, è allo stato
naturale.
Lo strumento Urbanistico vigente nel Comune di Brunate lo
classifica come zona E AGRICOLO BOSCHIVA.
4.3.2 Conformità catastale
Si è verificato, in sede di sopralluogo, la conformità
catastale tra lo stato di fatto e quanto dichiarato.
5
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
Spese ordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese straordinarie di gestione dell’immobile: Nessuna
Spese condominiali scadute: Nessuna
6
ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI
6.1
Attuali proprietari:
6.2
Precedenti proprietari
Predecessori degli attuali proprietari
6.3
Atti di provenienza
Successione di ……… (n. 17.07.1926;m. 25.08.1988)
denuncia n. 225; vol. 1989; U.R. Como del 22.02.1989
devoluta per Legge.
Successione di ………. (n. 09.02.1960; m. 01.12.1988)
denuncia n. 419; vol. 1989; U.R. Como del 05.04.1989
devoluta per Legge.
7
CARATTERISTICHE DIMENSIONALI E FISICHE
DESTINAZIONE
PARAMETRO
VALORE REALE
COEFFICIENTE
Mq.
VALORE
EQUIVALENTE
Mq.
BOSCO CEDUO
7.2
Sup.reale lorda
5.360,00
Caratteristiche descrittive
1,00
5.360,00
Condizioni
del Bosco ceduo non coltivato
fondo
8
VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
8.1
Criterio di stima
Stima per confronto con immobili aventi analoghe caratteristiche
costruttive, architettoniche, urbanistiche e di stato di manutenzione,
sulla base delle quotazioni correnti e delle effettive possibilità di
realizzo dell’immobile.
8.2
Fonti di informazione
Agenzia del Territorio di Como, Consevatoria dei Registri
Immobiliari di Como, Sportello Unico dell’Edilizia di Como,
Agenzie immobiliari; Quotazioni Osservatorio del marcato
immobiliare della Provincia di Como (Comune di Como); Borsino
immobiliare F.I.M.A.A. e F.I.A.I.P. di Como e riferimento a
compravendite realizzate nella zona.
8.3
Valutazione corpi
Terreno boschivo
Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Peso ponderale 1
Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde
equivalenti:
Destinazione
Bosco ceduo
Sup.
Valore
Valore
equivalente
unitario
complessivo
5.360,00
VALORE COMPLESSIVO LOTTO E
1,20
6.432,00
6.432,00
VALORE COMPLESSIVO DIRITTO E QUOTA
2.144,00
RIEPOLOGO:
Immobile
Valore intero
Valore diritto e quota
medio ponderale
Immobile artigianale
€. 6.432,00
€. 2.144,00
8.4
Adeguamento e correzioni della stima: Nessuna
8.5
Prezzo a base d’asta del lotto
Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni
nello stato di fatto in cui si trova:
€. 2.144,00
Cantù, il 12.11.2012
IL PERITO
(arch. Carlo Franzelli)
