Inpgi e Fondo immobiliare. La minaccia più seria per la stabilità
finanziaria dell’Istituto viene dal Fondo immobiliare che è stato creato e
dalla sua valutazione. Ritengo che ogni forma di plusvalenza contabile
che è stata ottenuta dalla rivalutazione degli immobili conferiti al Fondo
sia foriera di possibili pesantissime minusvalenze future se, al momento
di una eventuale cessione, si verificasse che per condizioni di mercato
o per altri motivi quei valori non fossero allineati a quelli che uno o più
compratori fossero disposti a pagare.
lettera di Nicola Borzi
24.7.2015 - Cari colleghi, qualcuno mi conosce, per chi non sa chi io sia
mi presento: sono un giornalista di Plus24, il settimanale di finanza e
risparmio del Sole 24 Ore. Tra le vicende che ho seguito nel corso degli
anni (scrivo per Plus24 dal 2003), c’è l’evoluzione dei fondi di
previdenza complementare nel settore bancario e l’impatto dell’
investimento immobiliare sui loro patrimoni. Nel 2012, da candidato per
le elezioni Inpgi, denunciai pubblicamente – due anni prima dell’
intervento della magistratura – l’operazione Sopaf indicando in 7
milioni e mezzo il danno per le casse del nostro istituto previdenziale.
Come qualcuno ricorderà, fui attaccato e minacciato di querela dai
vertici Inpgi.
Non torno quindi su quella vicenda, perché la mia posizione è arcinota.
Dico solo che trovo vergognoso che il presidente Camporese non abbia
trovato la decenza di fare un passo indietro, sospendendosi almeno
dalla carica, e che il Cda dell’Istituto continui a sostenerlo.
Credo che sia la magistratura ordinaria che quella contabile avranno
modo di chiarire qual è la situazione e spero che la Corte dei Conti sarà
inflessibile nel reclamare il recupero del danno erariale da chiunque ha
responsabilità in questa vicenda per le sue funzioni di amministrazione
e di controllo.
Mi preme però sottolineare un punto, che emerge ormai con chiarezza
dalle analisi di molti osservatori, non ultimo dall’articolo odierno di
Auci.
Sul futuro dell’Inpgi non pende solo la spada di Damocle dei conti che
subiscono i riflessi della crisi dell’editoria e l’erosione per il
pagamento degli interventi di assistenza alle crisi aziendali.
La minaccia più seria per la stabilità finanziaria dell’Istituto, a mio
avviso, viene dal Fondo immobiliare che è stato creato e dalla sua
valutazione. Ritengo che ogni forma di plusvalenza contabile che è stata
ottenuta dalla rivalutazione degli immobili conferiti al Fondo sia foriera
di possibili pesantissime minusvalenze future se, al momento di una
eventuale cessione, si verificasse che per condizioni di mercato o per
altri motivi quei valori non fossero allineati a quelli che uno o più
compratori fossero disposti a pagare.
Su Plus24 come sul Sole 24 Ore da anni i miei colleghi segnalano i
rischi dell’investimento immobiliare dei fondi previdenziali ma, più in
generale, la fase di estrema difficoltà nel disinvestimento dal mattone
dei fondi immobiliari quotati. Nei prossimi mesi molti fondi previdenziali
dovranno ridurre alla soglia di legge la quota del patrimonio investita
nel mattone, oggi eccedentaria. Non solo: dopo aver ottenuto un
prolungamento della loro durata istituzionale (cosiddetto “grace
period” o “periodo di grazia”), che è stato concesso per non portare
a un eccesso di offerta di immobili sul mercato in una fase di quotazioni
molto basse, molti fondi immobiliari quotati nei prossimi mesi
arriveranno comunque a scadenza e inonderanno il mercato delle loro
proprietà. Certo, non in tutti i casi si tratta di immobili con le
caratteristiche di quelli detenuti dal Fondo Inpgi. Ma sicuramente sul
mercato arriverà, quasi simultaneamente, una notevole massa di
proprietà immobiliari messe in vendita per motivi diversi.
Vi lascio immaginare quale sarà l’effetto sui prezzi.
E’ la questione del Fondo immobiliare Inpgi e della sua valutazione,
credetemi, il più pressante problema che il nostro Istituto si troverà a
dover affrontare. Da come sarà gestito questo strumento deriveranno
ricadute che saranno di impatto fondamentale per il futuro delle nostre
pensioni.
Vi allego qualche articolo del Sole 24 Ore e di Plus24 su questo tema.
Resto disponibile per un confronto,
buona giornata
Nicola Borzi
Plus24 – Il Sole 24 Ore
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Dal Sole 24 Ore dell’11 giugno 2015 – Casa24 / Mondo Immobiliare
Normativa - Il mattone pesa sui fondi pensione
Evelina Marchesini
http://www.banchedati.ilsole24ore.com/img/spacer.gif
LA
LENTE DELLA CONSOB SI STA INSISTENTEMENTE POSIZIONANDO SUGLI
INVESTIMENTI DEI FONDI PENSIONE NEL MATTONE. IN PARTICOLARE, L’ISTITUTO DI
VIGILANZA STA PASSANDO AI RAGGI X L’ASSET ALLOCATION IN QUOTE DI FONDI
IMMOBILIARI, ATTIVITÀ CHE SONO ANDATE VIA VIA AUMENTANDO NEI PORTAFOGLI DEI
FONDI PENSIONE, CHE SECONDO CONSOB «INVESTONO IN MODO MASSICCIO LE LORO
RISORSE NEI FONDI IMMOBILIARI: RAPPRESENTANO CIRCA UN QUARTO DEL TOTALE
DI PATRIMONIO GESTITO DAI FONDI IMMOBILIARI».
«Dalla vigilanza della Consob sulle Sgr - ha fatto notare il commissario
Anna Genovese nel corso di un•faudizione davanti alla Commissione
parlamentare di controllo sulla previdenza - sono emerse alcune
situazioni di gravità». Ad iniziare dal fenomeno dei fondi immobiliari
•gveicolo•h, costituiti cioè da un numero ristretto di partecipanti per
beneficiare del regime fiscale favorevole. «In un caso, che ha portato al
commissariamento della Sgr, una serie di conflitti d•finteresse ha
provocato pregiudizi economici per il patrimonio del fondo immobiliare
senza che gli investitori previdenziali, presenti negli organismi
consultivi dei fondiimmobiliari e finanche nel Cda, fossero in grado di
intervenire. Anche in un altro caso di Sgr immobiliare gli enti
previdenziali sembrano aver subito ingenti pregiudizi patrimoniali» ha
affermato il commissario Genovese, che ha aggiunto come «situazioni
di analoga gravità non sono invece emerse nei casi di rapporti di
gestione tra Sgr vigilate Consob e fondi pensione negoziali e
preesistenti». Insomma, un avvertimento; ma dove andrà a parare? E
come si inserisce nel quadro attuale del mercato dei fondi immobiliari
italiani?
L•fintervento Consob va letto anche nel contesto delle preoccupazioni
sui fondi immobiliari in scadenza: ai circa 5,8 miliardi di euro di
patrimonio dei veicoli quotati in scadenza fino al 2021, si andrebbero ad
aggiungere le quote di fondi riservati in eccedenza nel portafoglio dei
fondi pensione. Lo schema di regolamento in materia di investimento
delle risorse finanziarie degli enti previdenziali, in attuazione
dell•farticolo 14, comma 3, del Dl 98/2011, prescrive agli enti stessi di
contenere gli investimenti diretti in beni immobili e diritti reali
immobiliari entro il tetto del 20% del patrimonio complessivo.
Dall•fentrata in vigore del decreto (è il 1•‹luglio 2015 la prima data utile
per l•fentrata in vigore del provvedimento) gli enti avranno cinque anni
di tempo per mettersi in regola. Le stime del mercato sono dunque di
circa 800 milioni di euro di immobili che andranno sul mercato nei
prossimi cinque anni. E non è tutto. Tempi ancora più stretti, sempre per
gli enti, per il tetto sugli investimenti indiretti: in base al provvedimento
anche gli investimenti nei fondi immobiliari chiusi (nell•fambito degli
Oicr alternativi) non dovranno superare il 30% delle disponibilità
complessive; in questo caso, gli enti dovranno adeguarsi al predetto
limite entro 18 mesi. Il totale investito dalle Casse e dagli Enti in fondi
immobiliari è stimato in 6,5 miliardi e supera abbondantemente la nuova
soglia imposta. Terreno minato, dunque? «L•faudizione della Consob
presso la Commissione parlamentare di controllo sull•fattività degli
enti previdenziali rappresenta uno spartiacque importante per il
risparmio gestito nel nostro Paese: sancisce il riconoscimento di una
collaborazione ormai consolidata tra le autorità di controllo e i principali
operatori dell•findustria immobiliare italiana presenti in
Assoimmobiliare - commenta, interpellato dal Sole 24 Ore, Emanuele
Caniggia, consigliere delegato dell•fAssociazione e a.d. di IdeaFimit
Sgr -. La dottoressa Genovese ha infatti sottolineato come non esistano
casi di anomalia gestoria in tutte le realtà vigilate da Consob e Banca
d•fItalia che gestiscano investimenti degli enti previdenziali italiani, a
testimonianza del fatto che il costante e reciproco confronto tra
l•fAssociazione, le Sgr e le autorità di vigilanza ha prodotto risultati più
che positivi». Secondo Caniggia, inoltre, l•fintroduzione anche nel
nostro Paese, della nuova normativa europea sui fondi alternativi, non
potrà che rafforzare questi principi di trasparenza degli intermediari e
dei gestori nei confronti di un mercato sempre più vasto, aperto ad
investitori previdenziali italiani e internazionali.
La tabella in questa pagina, elaborata da Scenari Immobiliari, fotografa
gli investimenti dei fondi pensione nei fondi immobiliari italiani in base
agli ultimi dati disponibili. «Si tratta di investimenti importanti, che
hanno trasformato e migliorato l•fefficienza gestionale dei patrimoni
immobiliari degli enti - sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari
Immobiliari -. In realtà i sette miliardi investiti dai fondi pensione
rappresentano il 18% dei Nav dei fondi italiani. È stata una
trasformazione •gepocale•h da gestioni interne spesso costose e poco
efficaci alle gestioni professionali delle Sgr, sempre scelte con gare
competitive. E va sottolineato che il tema dei conflitti di interesse delle
Sgr è stato risolto dal nuovo regolamento di Banca d•fItalia (decreto n.
30 del 5 marzo 2015) e non dovrebbero più esserci anomalie nel
sistema».
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Dal Sole 24 Ore del 9 aprile 2015 / Norme e tributi
Professionisti. Online e facilmente consultabili costi e rendimenti
Operazione trasparenza per le Casse di previdenza
HTTP://WWW.BANCHEDATI.ILSOLE24ORE.COM/IMG/SPACER.GIF
Operazione trasparenza per le Casse di previdenza dei professionisti.
Per effetto di due documenti approvati dall’assemblea dei presidenti,
nei prossimi mesi gli enti previdenziali attiveranno delle aree specifiche
sui rispettivi siti internet in cui verranno messe a disposizione in modo
facilmente consultabile una serie di informazioni riguardanti la gestione
delle Casse stesse o utili agli iscritti per tenere sotto controllo gli
investimenti.
La novità ruota intorno al Codice etico e al Codice per la trasparenza
che hanno ricevuto il via libera dei vertici delle diciannove realtà riunite
nell’Adepp (Associazione degli enti previdenziali privati) che
rappresenta 1,4 milioni di iscritti. Per quanto riguarda l’
amministrazione, nelle aree web realizzate ad hoc e chiamate «Cassa
trasparente», verranno pubblicati dati quali il costo della struttura, gli
stipendi degli organi, i curricula del personale. Sul fronte dell’attività
previdenziale vera e propria si potranno controllare i rendimenti e i costi
degli investimenti fatti dagli enti per rivalutare il patrimonio, nonché le
norme che regolano l’accesso alla pensione. Anche i professionisti, al
pari della generalità dei lavoratori, negli ultimi anni hanno dovuto fare i
conti con un innalzamento dei requisiti contributivi e anagrafici per l’
accesso alla pensione.
Il valore dei beni mobiliari e immobiliari degli enti privatizzati è ingente.
Secondo il più recente rapporto Adepp, a fine 2013 ammontavano a 60
miliardi di euro a valori contabili che corrispondono a quasi 64 miliardi
a valori di mercato. Di questi un terzo viene destinato ai fondi, quasi un
quinto in titoli di Stato e poco più del 10 per cento in immobili.
In molti casi, alcune di queste informazioni, come quelle relative alle
regole di previdenziali, sono già disponibili sui siti delle Casse. L’
operazione, quindi, in larga parte più che determinare la pubblicazione
di nuovi elementi consisterà in una sorta di riordino. «Si tratta di dati ha spiegato Andrea Camporese, presidente dell’Adepp - che in molti
casi esistono già ma non sono compattati, rendiamo i vari capitoli più
visibili».
Alcuni enti, invece, dovranno implementare delle nuove sezioni per
adeguarsi ai Codici appena approvati. A vigilare sul rispetto e l’
applicazione ci sarà un “responsabile della trasparenza”, che ogni
Cassa dovrà individuare.
L’iniziativa sarà presentata ufficialmente a maggio, in collaborazione
con i ministeri vigilanti, quello dell’Economia e quello del Lavoro, e
con l’Autorità anticorruzione.
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La lente della Consob si sta insistentemente posizionando sugli
investimenti dei fondi pensione nel mattone. In particolare, l’Istituto di
vigilanza sta passando ai raggi X l’asset allocation in quote di fondi
immobiliari, attività che sono andate via via aumentando nei portafogli
dei fondi pensione, che secondo Consob «investono in modo massiccio
le loro risorse nei fondi immobiliari: rappresentano circa un quarto del
totale di patrimonio gestito dai fondi immobiliari».
«Dalla vigilanza della Consob sulle Sgr - ha fatto notare il commissario
Anna Genovese nel corso di un’audizione davanti alla Commissione
parlamentare di controllo sulla previdenza - sono emerse alcune
situazioni di gravità». Ad iniziare dal fenomeno dei fondi immobiliari “
veicolo”, costituiti cioè da un numero ristretto di partecipanti per
beneficiare del regime fiscale favorevole. «In un caso, che ha portato al
commissariamento della Sgr, una serie di conflitti d’interesse ha
provocato pregiudizi economici per il patrimonio del fondo immobiliare
senza che gli investitori previdenziali, presenti negli organismi
consultivi dei fondiimmobiliari e finanche nel Cda, fossero in grado di
intervenire. Anche in un altro caso di Sgr immobiliare gli enti
previdenziali sembrano aver subito ingenti pregiudizi patrimoniali» ha
affermato il commissario Genovese, che ha aggiunto come «situazioni
di analoga gravità non sono invece emerse nei casi di rapporti di
gestione tra Sgr vigilate Consob e fondi pensione negoziali e
preesistenti». Insomma, un avvertimento; ma dove andrà a parare? E
come si inserisce nel quadro attuale del mercato dei fondi immobiliari
italiani?
L’intervento Consob va letto anche nel contesto delle preoccupazioni
sui fondi immobiliari in scadenza: ai circa 5,8 miliardi di euro di
patrimonio dei veicoli quotati in scadenza fino al 2021, si andrebbero ad
aggiungere le quote di fondi riservati in eccedenza nel portafoglio dei
fondi pensione. Lo schema di regolamento in materia di investimento
delle risorse finanziarie degli enti previdenziali, in attuazione dell’
articolo 14, comma 3, del Dl 98/2011, prescrive agli enti stessi di
contenere gli investimenti diretti in beni immobili e diritti reali
immobiliari entro il tetto del 20% del patrimonio complessivo. Dall’
entrata in vigore del decreto (è il 1°luglio 2015 la prima data utile per l
’entrata in vigore del provvedimento) gli enti avranno cinque anni di
tempo per mettersi in regola. Le stime del mercato sono dunque di circa
800 milioni di euro di immobili che andranno sul mercato nei prossimi
cinque anni. E non è tutto. Tempi ancora più stretti, sempre per gli enti,
per il tetto sugli investimenti indiretti: in base al provvedimento anche
gli investimenti nei fondi immobiliari chiusi (nell’ambito degli Oicr
alternativi) non dovranno superare il 30% delle disponibilità
complessive; in questo caso, gli enti dovranno adeguarsi al predetto
limite entro 18 mesi. Il totale investito dalle Casse e dagli Enti in fondi
immobiliari è stimato in 6,5 miliardi e supera abbondantemente la nuova
soglia imposta. Terreno minato, dunque? «L’audizione della Consob
presso la Commissione parlamentare di controllo sull’attività degli enti
previdenziali rappresenta uno spartiacque importante per il risparmio
gestito nel nostro Paese: sancisce il riconoscimento di una
collaborazione ormai consolidata tra le autorità di controllo e i principali
operatori dell’industria immobiliare italiana presenti in
Assoimmobiliare - commenta, interpellato dal Sole 24 Ore, Emanuele
Caniggia, consigliere delegato dell’Associazione e a.d. di IdeaFimit
Sgr -. La dottoressa Genovese ha infatti sottolineato come non esistano
casi di anomalia gestoria in tutte le realtà vigilate da Consob e Banca d
’Italia che gestiscano investimenti degli enti previdenziali italiani, a
testimonianza del fatto che il costante e reciproco confronto tra l’
Associazione, le Sgr e le autorità di vigilanza ha prodotto risultati più
che positivi». Secondo Caniggia, inoltre, l’introduzione anche nel
nostro Paese, della nuova normativa europea sui fondi alternativi, non
potrà che rafforzare questi principi di trasparenza degli intermediari e
dei gestori nei confronti di un mercato sempre più vasto, aperto ad
investitori previdenziali italiani e internazionali.
La tabella in questa pagina, elaborata da Scenari Immobiliari, fotografa
gli investimenti dei fondi pensione nei fondi immobiliari italiani in base
agli ultimi dati disponibili. «Si tratta di investimenti importanti, che
hanno trasformato e migliorato l’efficienza gestionale dei patrimoni
immobiliari degli enti - sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari
Immobiliari -. In realtà i sette miliardi investiti dai fondi pensione
rappresentano il 18% dei Nav dei fondi italiani. È stata una
trasformazione “epocale” da gestioni interne spesso costose e poco
efficaci alle gestioni professionali delle Sgr, sempre scelte con gare
competitive. E va sottolineato che il tema dei conflitti di interesse delle
Sgr è stato risolto dal nuovo regolamento di Banca d’Italia (decreto n.
30 del 5 marzo 2015) e non dovrebbero più esserci anomalie nel
sistema».
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Dal Sole 24 Ore del 9 aprile 2015 / Norme e tributi
Professionisti. Online e facilmente consultabili costi e rendimenti Operazione trasparenza per le Casse di previdenza
http://www.banchedati.ilsole24ore.com/img/spacer.gif
OPERAZIONE TRASPARENZA PER LE CASSE DI PREVIDENZA DEI PROFESSIONISTI.
PER EFFETTO DI DUE DOCUMENTI APPROVATI DALL’ASSEMBLEA DEI PRESIDENTI, NEI
PROSSIMI MESI GLI ENTI PREVIDENZIALI ATTIVERANNO DELLE AREE SPECIFICHE SUI
RISPETTIVI SITI INTERNET IN CUI VERRANNO MESSE A DISPOSIZIONE IN MODO
FACILMENTE CONSULTABILE UNA SERIE DI INFORMAZIONI RIGUARDANTI LA GESTIONE
DELLE CASSE STESSE O UTILI AGLI ISCRITTI PER TENERE SOTTO CONTROLLO GLI
INVESTIMENTI.
La novità ruota intorno al Codice etico e al Codice per la trasparenza
che hanno ricevuto il via libera dei vertici delle diciannove realtà riunite
nell•fAdepp (Associazione degli enti previdenziali privati) che
rappresenta 1,4 milioni di iscritti. Per quanto riguarda
l•famministrazione, nelle aree web realizzate ad hoc e chiamate «Cassa
trasparente», verranno pubblicati dati quali il costo della struttura, gli
stipendi degli organi, i curricula del personale. Sul fronte dell•fattività
previdenziale vera e propria si potranno controllare i rendimenti e i costi
degli investimenti fatti dagli enti per rivalutare il patrimonio, nonché le
norme che regolano l•faccesso alla pensione. Anche i professionisti, al
pari della generalità dei lavoratori, negli ultimi anni hanno dovuto fare i
conti con un innalzamento dei requisiti contributivi e anagrafici per
l•faccesso alla pensione.
Il valore dei beni mobiliari e immobiliari degli enti privatizzati è ingente.
Secondo il più recente rapporto Adepp, a fine 2013 ammontavano a 60
miliardi di euro a valori contabili che corrispondono a quasi 64 miliardi
a valori di mercato. Di questi un terzo viene destinato ai fondi, quasi un
quinto in titoli di Stato e poco più del 10 per cento in immobili.
In molti casi, alcune di queste informazioni, come quelle relative alle
regole di previdenziali, sono già disponibili sui siti delle Casse.
L•foperazione, quindi, in larga parte più che determinare la
pubblicazione di nuovi elementi consisterà in una sorta di riordino. «Si
tratta di dati - ha spiegato Andrea Camporese, presidente dell•fAdepp che in molti casi esistono già ma non sono compattati, rendiamo i vari
capitoli più visibili».
Alcuni enti, invece, dovranno implementare delle nuove sezioni per
adeguarsi ai Codici appena approvati. A vigilare sul rispetto e
l•fapplicazione ci sarà un •gresponsabile della trasparenza•h, che
ogni Cassa dovrà individuare.
L•finiziativa sarà presentata ufficialmente a maggio, in collaborazione
con i ministeri vigilanti, quello dell•fEconomia e quello del Lavoro, e
con l•fAutorità anticorruzione.
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Dal Sole 24 Ore del 24 marzo 2015 / Inserto •gSalone del risparmio•h
Previdenza. Nuovi limiti agli investimenti - Fondi pensione in manovra
sul quasi «ex-703» - C•fè tempo fino a maggio 2016 per adeguarsi - Le
nuove frontiere - Dalla diversificazione sui mercati emergenti agli hedge
fund, dai fondi di private equity alle merci - i pionieri - Tra i primi a
muoversi i fondi negoziali Laborfonds, Eurofer, Fondapi, PrevAer e
Solidarietà Veneto
Gianfranco Ursino
HTTP://WWW.BANCHEDATI.ILSOLE24ORE.COM/IMG/SPACER.GIF
Il primo passo per allargare i propri confini di investimento è stato fatto
da quasi tutti i fondi pensione e qualcuno sta anche per raggiungere la
meta. L’attesa revisione delle norme sui criteri e limiti di investimento,
contenute nell’ormai fatidico Decreto ministeriale 703/1996, è finalmente
arrivata nel novembre scorso con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale
del Decreto ministeriale 166/2014 che detta le nuove regole prudenziali
per l’investimento delle risorse di tutte le forme pensionistiche, fatta
eccezione per i Pip (Piani individuali pensionistici), per i quali valgono
le regole d’investimento delle compagnie di assicurazione previste dal
Dlgs 209/2005. Per i fondi preesistenti, invece, continuano ad applicarsi
le deroghe fissate dal Decreto ministeriale 62/2007, limitatamente alla
possibilità di gestire direttamente le risorse, stipulare contratti
assicurativi e investire direttamente in immobili, nei limiti e con le
modalità stabilite nella normativa di adeguamento.
Focus sui negoziali
Il Dm 166/2014 ha quindi esteso anche ai fondi chiusi negoziali il
ventaglio di opportunità per migliorare il proprio profilo di
rischio/rendimento. «Negli anni - spiega Antonio Iaquinta, responsabile
business istituzionale Italia di State Street Global Advisors - l’
evoluzione dei mercati finanziari aveva creato una forte distorsione fra il
mondo reale e gli ambiti di manovra consentiti finanziariamente ai fondi
pensione». Per esempio, l’investimento nei Paesi emergenti finora era
assolutamente proibito per i fondi negoziali. Una possibilità che adesso
via via possono cogliere. Per adeguarsi alle nuove regole c’è ancora
più di un anno di tempo, esattamente fino a tutto il mese di maggio del
2016.
Nei mesi scorsi quasi tutti i fondi hanno fatto il primo passo con l’
adeguamento dello statuto alle direttive previste dal Dm 166/14. Sono
pochi però quelli già attrezzati con una struttura idonea per cogliere, in
tutto o in parte, le nuove opportunità di investimento.
I pionieri
Dopo l’adeguamento statutario un altro passaggio importante è la
modifica della politica d’investimento. Ad oggi, però, non sono molti i
fondi che hanno intrapreso questa direzione. L’occasione arriverà nei
prossimi mesi quando per molti fondi giungeranno alla triennale
scadenza i documenti delle politiche d’investimento.
Tuttavia ci sono fondi negoziali che hanno già fatto enormi passi in
avanti. C’è un piccolo gruppo che ha già le carte in regole per fare la
gestione diretta: Laborfonds, Eurofer, Fondapi, PrevAer e il fondo
pensione regionale Solidarietà Veneto. Molti fondi fino adesso sono
stati a osservare alla finestra, stanno studiando la situazione ed
essendo un mercato che si muove in genere a ondate, adesso è
presumibile che questa strada almeno sulla carta sarà percorsa a breve
da tutti.
I nuovi limiti
«In linea generale - continua Iaquinta - gli investimenti devono
conformarsi a criteri di sana e prudente gestione, efficienza,
diversificazione, massimizzazione dei rendimenti e contenimento dei
costi. A tali criteri generali, la nuova disciplina affianca alcuni limiti
quantitativi, in linea con le disposizioni di derivazione comunitaria». Le
regole prudenziali viaggiano su un doppio binario: da una parte occorre
considerare l’esposizione massima che il fondo può avere in
percentuale rispetto al proprio patrimonio, dall’altra parte c’è da
tener presente anche la quota massima che il fondo pensione può
detenere dello strumento target in cui investe (vedi grafico a lato).
Per esempio, l’investimento in fondi alternativi (Fia) deve essere
contenuto entro il limite del 20% delle disponibilità complessive del
fondo pensione e del 25% del valore del Fia. Poi c’è da considerare
che c’è sempre un limite del 30% considerando tutti gli strumenti non
quotati in mercati regolamentati e quindi se investe per esempio il 25%
delle proprie masse in fondi di private equity il fondo pensione può
investire 5% in minibond.
Rispetto alla precedente disciplina, il nuovo regolamento espande il
novero degli strumenti finanziari nei quali le forme pensionistiche
possono investire, seguendo l’innovazione finanziaria. A essere
ampliate in modo significativo sono in particolare le tipologie di
investimenti in fondi alternativi: non solo fondichiusi immobiliari, ma
anche hedge fund, fondi di private equity e altro. Anche in conseguenza
della revisione della normativa comunitaria. In più i limiti agli
investimenti sono circoscritti agli investimenti in strumenti finanziari
non negoziati su mercati regolamentati o connessi con merci. Inoltre è
stato previsto il tetto massimo del 30% all’esposizione del portafoglio
investimenti in valute diverse dall’euro. A tali regole si affiancano le
previsioni di limite di concentrazione già esistenti: i titoli emessi dallo
stesso emittente devono essere contenuti al 5% (10% in caso di
strumenti emessi da soggetti appartenenti ad un unico gruppo).
Nuove frontiere di investimento che i fondi pensione potranno valicare
solo se introdurranno procedure adeguate e struttura organizzative da
“graduare” in relazione alla dimensione delle forme pensionistiche,
alla complessità della gestione effettuata, alla politica di investimento
adottata e ai rischi ad essa associati.
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Dal Sole 24 Ore del 13 marzo 2015 – Norme e tributi
Previdenza. L’indagine della Covip. Casse, patrimonio in crescita ma
troppi immobili nell’attivo
Federica Micardi
http://www.banchedati.ilsole24ore.com/img/spacer.gif
LE CASSE DI PREVIDENZA DEI PROFESSIONISTI HANNO UN PATRIMONIO DI QUASI 66
MILIARDI, INVESTITO PER IL 30% IN IMMOBILI. È QUANTO RILEVA LA COVIP
NELL’INDAGINE PRESENTATA ALLA COMMISSIONE PARLAMENTARE DI CONTROLLO
SULL’ATTIVITÀ DEGLI ENTI. UNA MONTAGNA DI DENARO SU CUI LA COVIP DEVE
VIGILARE, ANCHE SE PER ORA LO FA SENZA GLI ADEGUATI STRUMENTI NORMATIVI,
VISTO CHE COME SCRIVE LA STESSA COMMISSIONE «ALLO STATO NON ESISTE
ANCORA UNA SPECIFICA DISCIPLINA IN MATERIA DI INVESTIMENTO DELLE RISORSE DA
PARTE DELLE CASSE PROFESSIONALI». DISCIPLINA CHE INVECE ESISTE PER I FONDI
DELLA PREVIDENZA COMPLEMENTARE - SEMPRE VIGILATI DA COVIP - CHE HANNO
GARANTITO RENDIMENTI DEL 7% CONTRO L’1,3% REGISTRATO DAL TFR.
Nella relazione viene rilevato che gli investimenti in immobili delle
Casse superano il 30% del patrimonio, quando la percentuale
prudenziale dovrebbe essere intorno al 20% dato l•felevato grado di
illiquidità di questi investimenti. In effetti si registra una riduzione del
3,5% rispetto al 2012, in parte compensata dall•fincremento della
componente rappresentata dai fondi immobiliari dentro cui sono
confluiti cespiti prima detenuti direttamente; operazioni che, sottolinea,
il presidente Covip, Francesco Massicci, «sovente portano a rilevare
cospicue plusvalenze contabili (...) le quali tuttavia, differentemente da
quelle derivanti da vere e proprie operazioni di vendita, non
rappresentano proventi monetari effettivi».
Nel futuro, quando il provvedimento che il Mef sta elaborando sarà
operativo, le Casse dovranno attenersi a una serie di comportamenti
•gvirtuosi•h, come specificare la strategia di investimento, indicare gli
obiettivi e i rischi in un documento che andrà pubblicato sul sito
dell•fente. La Covip fa, però, presente che: «non essendo ancora
presente una specifica disciplina in materia ... i comportamenti seguiti
da questi ultimi risultano piuttosto eterogenei». In pratica sono poche le
Casse che oggi adottano comportamenti in linea con il provvedimento
in arrivo. In merito all•fidea di investire i patrimoni delle Casse e dei
fondi di previdenza complementare nell•feconomia reale Covip ricorda
che «gli organi di governo devono essere capaci di selezionare e
monitorare progetti di investimento adeguati, sulla base dei propri
obiettivi di redditività e rischio».
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Da Plus24 – Il Sole 24 Ore del 7 marzo 2015
Le infinite difficoltà dei fondi immobiliari
Gianfranco Ursino
HTTP://WWW.BANCHEDATI.ILSOLE24ORE.COM/IMG/SPACER.GIF
Il 2014 è stato un anno a due facce per i fondi immobiliari: bene in
Borsa, ma da dimenticare dal punto di vista gestionale. Le quotazioni a
Piazza Affari hanno registrato un guadagno medio del 7,2%, contro una
discesa del valore patrimoniale indicato in bilancio del -7,3%. È quanto
emerge dall’analisi dei rendiconti di fine anno condotta da NoRisk per
Plus24 sui 24 fondi immobiliari quotati che nel complesso gestiscono
un patrimonio di 4 miliardi di euro e un attivo di circa 6 miliardi (si veda
la tabella).
Nel corso del 2014 le Sgr hanno continuato ad allineare al ribasso le
proprie valutazioni (in media del 5,9%) con la difficile situazione del
mercato. Tra le righe dei bilanci affiorano con evidenza locatari che per
ridurre i costi di affitto cambiano ufficio o chiedono forti sconti, ma
anche free rent e manutenzioni straordinarie a carico dei fondi. E se sul
mercato milanese, nonostante alcuni “deal” importanti, lo sfitto è
aumentato, a Roma invece la situazione sta migliorando, almeno in
centro.
In Borsa a ridare fiato alle quotazioni sono state le Opa lanciate con
alterne fortune su alcuni fondi. Unicredito Immobiliare Uno (Uiu) ha
guadagnato il +15%, ma meno delle attese se si considera che
nonostante l’Opa continua a trattare con uno sconto del 25%, per di
più con un’elevata liquidità in portafoglio derivante dalla vendita di
Milan Prime Office (Mpo) che comporterà un deciso rimborso di
capitale, ma con un cashflow destinato a scendere. Il fondo non genera
abbastanza liquidità dalla sua operatività, visti i costi e i canoni ridotti al
lumicino, con due immobili oggetto di importanti piani di riconversione.
«Abbiamo deciso di distribuire 120 milioni - affermano da Torre Sgr anche se alla data d’approvazione del rendiconto dalla vendita di Mpo
sono affluiti solo 115 milioni. L’ulteriore liquidità è ancora nella
partecipata Stremmata e sarà girata a Uiu nel corso del 2015 tramite
distribuzione di riserve. Inoltre dobbiamo ancora incassare il
corrispettivo differito della cessione di Mpo, fino a un massimo di 7
milioni. È nostra intenzione mantenere la liquidità disponibile per le
opere di riconversione di Boncompagni e Dehon, circa 50 milioni, che
sono alla base della proroga del fondo». Da segnalare anche che la
società Brembo a fine 2014 non ha esercitato l’opzione di riacquisto
della sede che rimane in pancia al fondo.
Atlantic1, l’altro fondo oggetto d’Opa, è riuscito a ottenere buone
performance, accompagnate da un’abbondante distribuzione di
proventi e rimborsi di capitale. Il monte-canoni è cresciuto rispetto al
2013 (yield 8,1%), ma da giugno 2015 diverrà effettiva la disdetta di
contratti di locazione di tre supermercati di proprietà del fondo gestito
da Idea Fimit. Da considerare inoltre che il 30% del valore dei contratti
di affitto è in scadenza nei prossimi 3 anni. Degna di nota anche la
sensibile riduzione dei costi di gestione che, dal 2017, saranno pari solo
a 0,35% annui. Quasi un Etf. Il fondo Atlantic2, invece, ha registrato
ampie svalutazioni (12 milioni di euro) e ha subito perdite ingenti (38
milioni) dalle vendite realizzate nel 2014 a prezzi distanti da quelli
stimati dall’esperto indipendente.
Amundi Re Europa nel 2014 ha registrato un incremento del Nav dell’
8,3% e un balzo del 37% in Borsa. Tuttavia la Sgr ha ridotto il dividendo
semestrale dai consueti 50 a 15 euro pro quota, forse in virtù delle due
disdette giunte su due cespiti importanti che contribuivano a circa il
10% del monte-canoni annuo. E trovare nuovi conduttori non è facile.
Le quotazioni di Polis restano molto distanti dal Nav (sconto pari al
56,7%), con oneri di gestione immobiliare che hanno raggiunto livelli
rilevanti considerando il livello di sfitto. «Il tema è oggetto di attenzione fanno sapere da Polis - anche in considerazione dell’approssimarsi del
periodo di grazia. Stiamo esaminando tutte le opzioni per contenere in
prospettiva i costi».
Da segnalare infine la decisione di Aedes Bpm di chiedere alle authority
un ulteriore mese di tempo per approvare il rendiconto di fine anno.
Contattata la società ha preferito non rispondere perché la motivazione è
price sensitive. Intanto il fondo continua ad essere negoziato, senza
essere sospeso in Borsa.
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Da Plus24 – Il Sole 24 Ore del 4 ottobre 2014
Fondi chiusi immobiliari - Dietro le esitazioni dei gestori real estate. Ci
sono tanti temi ancora aperti su cui le Sgr immobiliari attendono dal Mef
i necessari chiarimenti
Gianfranco Ursino
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ALLA
FINE L'«AIUTO» DEL GOVERNO PER PROROGARE LA VITA DEI FONDI
IMMOBILIARI IN VIA STRAORDINARIA È ARRIVATO LO SCORSO AGOSTO, SEPPUR IN
EXTREMIS, ALL'INTERNO DEL DECRETO COMPETITIVITÀ. EPPURE AD OGGI NESSUNA
SOCIETÀ DI GESTIONE HA COLTO L'OPPORTUNITÀ DI INSERIRE NEL REGOLAMENTO DEI
FONDI LA PROROGA BIENNALE, ESTENDIBILE FINO A FINE DICEMBRE 2017, QUINDI
OLTRE I DUE ANNI, PER I FONDI IN SCADENZA ENTRO IL 31 DICEMBRE 2015, ANCHE
PER EFFETTO DELL'EVENTUALE ESERCIZIO DELLA PROROGA ORDINARIA. TERMINE
ULTIMO PER SOTTOPORRE LA MODIFICA ALL'ASSEMBLEA È IL 31 DICEMBRE 2014.
MENO DI TRE MESI.
I gestori mostrano quindi una certa perplessità a raccogliere il
salvagente lanciato dal Governo. Un'esitazione legata alle risposte che,
attraverso le associazioni di categoria, attendono dal Mef, in merito ad
alcuni dubbi interpretativi che il testo del decreto Competitività non
chiarisce. «Per esempio non è chiaro se possano accedere ai benefici
della proroga straordinaria anche i fondi per cui sia già stato deliberato
il periodo di grazia massimo di tre anni, o ancora se il provvedimento
riguardi solo i fondi retail o anche i fondi riservati», afferma Emanuele
Caniggia, Ad di IDeA Fimit Sgr che per il fondo Delta ha deliberato lo
scorso 8 settembre, dopo la pubblicazione del decreto sulla proroga
straordinaria, il cosiddetto periodo di grazia che consente
un'estensione massimo di tre anni, ma solo per completare lo
smobilizzo degli investimenti. «Il motivo dominante che ha
caratterizzato la nostra decisione dipende dal fatto che tre anni di grazia
ci consentono una finestra temporale di un anno più lunga rispetto al
provvedimento del Governo e 12 mesi in più, in questa congiuntura che
stiamo attraversando, sono molto importanti al fine di valorizzare
quanto più possibile gli asset del fondo. In secondo luogo perché
abbiamo tempo fino a dicembre di quest'anno per accedere ai benefici
del provvedimento e non escludo che vi ricorreremo per Delta o per altri
nostri fondi». Uno dei temi aperti è proprio quello relativo ai fondi che
possono usufruire della proroga: da come è scritta la norma l'intervento
governativo va oltre le iniziali richieste di Assogestioni e la proroga non
si applica solo ai fondi di imminente scadenza, ma a tutti purché venga
deliberata la modifica al regolamento entro fine anno. Anche un fondo
che per esempio scade nel 2020 può quindi avvalersi della possibilità di
adottare un prolungamento di due anni, lasciando poi libertà al
Consiglio di amministrazione di adottarlo entro la scadenza.
Ma i temi aperti su cui i gestori attendono chiarimenti, non riguardano
solo l'ambito di applicazione della proroga. Anche in via informale,
secondo quanto risulta a Plus24, le società di gestione attendono
delucidazioni su come comportarsi in merito alle commissioni di
incentivazione accantonate e non prelevate. Sul punto le Sgr sono in
fibrillazione, perché potrebbe generare per loro un mancato gettito, tutto
a favore dei sottoscrittori.
C'è poi la necessità di avere delucidazioni sulle modalità di
convocazione dell'assemblea dei quotisti, anche per quei fondi che
attualmente non prevedono tale organismo nel loro regolamento. Infine
Assogestioni ha dato disponibilità a Borsa Italiana di chiarire i termini
del delisting in relazione alla scadenza delfondi. Tendenzialmente,
senza una proroga effettiva, la quotazione cessa alla data di scadenza
del fondo. Così perlomeno è stato per il fondo Bnl Immobiliare Crescita,
la cui liquidazione è finita nelle aule dei tribunali (vedi Plus24 di sabato
scorso, 27 settembre 2014). Per il bene di tutti, dai gestori ai quotisti, è
bene quindi fornire al più presto e su tutti i fronti i necessari chiarimenti.
