OGGETTO: PERIZIA ESTIMATIVA PER IL FALLIMENTO “Omissis “ n

TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (SA)
SEZIONE FALLIMENTARE
Al Giudice Delegato:
Dott. Mario FUCITO
Al Curatore Fallimentare: Avv. Tommaso BARTIROMO
OGGETTO: PERIZIA ESTIMATIVA PER IL FALLIMENTO
“Omissis “ n. 43/2013.
Il sottoscritto architetto Giuseppe Adinolfi domiciliato in Cava de’ Tirreni via Vittorio Veneto n.350
c.a.p. 84013 p.IVA 03971990654, iscritto all’Ordine degli architetti di Salerno con il n.657, avendo
ricevuto nomina di valutatore dal Curatore Avv. Tommaso Bartiromo in merito al fallimento in
oggetto, con autorizzazione n. 3384 del 3/12/2013 per la redazione della relazione di stima dei
beni di proprietà del Sig. Omissis consistenti in:
-
Immobile sito in Via Parco Satriano nel Comune di Angri (SA) – descritto al N.C.E.U. al
Foglio 12 mapp. 791 sub 4, piano secondo interno 3; cat. A/2 cl.2 vani 5 – rendita
catastale €. 400,25. Proprietà Sig. Omissis (foto 1-23-4-5-6-7-8);
-
Autoveicolo per trasporto specifico,furgone isotermico con gruppo frigorifero, marca Iveco
targa CS081FK immatricolato nel 2004, km 553938. Proprietà Sig. Omissis
SAS (foto 9-10-11-12);
-
Autoveicolo per trasporto specifico, furgone isotermico con gruppo frigorifero, marca Iveco
targa FO883125 immatricolato nel 1993, km 618351 Proprietà Sig. Omissis
SAS (foto 13-14-15-16);
-
Cella frigorifera assemblata con pannelli termici dalle dimensioni di 7.00 m x 4.30 m posta
in opera presso Trasporti Rossella Via Petaccia Angri (SA) (foto 17-18-19-20);
-
Oggetti vari di informatica: scrivania porta computer, stampante Samsung con telefono
SF650 FacSimile, stampante Samsung ML2010PR mono laser Printer, monitor Acer V771,
computer LG, modem Alice (foto 21-22-23-24-25);
-
Licenza di autotrasporto
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INDICE
________________________________________________________________________
1. Premessa
Parte I – Identificazione e Descrizione del Bene
2. Descrizione immobile: notizie di carattere generale
3. Caratteristiche dell’edificio e consistenza dell’appartamento
4. Stato di possesso
5. Calcolo consistenza
Parte II - Processo di valutazione
6. Criteri e metodologie estimative
7. Analisi dell’andamento del Mercato Immobiliare
8. Scopo della stima
9. Metodologia estimativa adottata
10. Conclusioni
11. Altri beni
12. Valutazione totale finale
Allegati
1. Premessa
La presente relazione di stima viene eseguita su incarico del giudice delegato del Tribunale di
Nocera Inferiore sezione fallimentare dott. Mario Fucito con autorizzazione n. 3384 del 3/12/2013
in riferimento alla valutazione economica ed analitica della totalità dei beni appartenenti alla
società Omissis, con lo scopo di determinare per l’immobile e per i beni in esame il più
probabile valore di mercato. La valutazione viene effettuata in riferimento all’attualità.
L’immobile è stato oggetto di sopralluogo in data 11/01/2014.
Gli autoveicoli e la cella frigo sono stati oggetto di sopralluogo in data 07/02/2014.
Gli oggetti di studio e di informatica sono stati oggetto di sopralluogo in data 21/03/2014.
Parte I - Identificazione e descrizione dell’appartamento
2. Descrizione immobile: notizie di carattere generale.
L’alloggio oggetto della presente relazione estimativa è situato in Via Parco Satriano nel Comune
di Angri (SA); risulta censito al N.C.E.U. al Foglio 12 mapp. 791, sub 4, in testa al Sig. Omissis
con categoria A/2 cl.2 vani 5 – rendita catastale € 400,25.
L’appartamento fa parte di un fabbricato a tre piani fuori terra, l’edificio è situato in posizione
periferica a Sud del territorio comunale lungo la strada comunale Via Parco Satriano, a circa 1,5
Km dal nucleo storico ed a ridosso dell’autostrada A3 Napoli - Reggio Calabria.
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La zona è dotata di un buon numero di parcheggi e molto vicina alle fermate degli autobus che
servono il paese.
3. Caratteristiche dell’edificio e consistenza dell’appartamento.
L’appartamento è ubicato al piano secondo interno 3, di un fabbricato di tre piani fuori terra con
struttura in calcestruzzo armato e laterizio e tompagnature in muratura ordinaria in mattoni forati;
l’architettura dell’edificio è ordinaria, a disegno semplice, con finiture esterne in discreto stato di
conservazione.
L’unità immobiliare di civile abitazione ha ingresso condominiale al piano terreno da atrio comune,
e, tramite scala, si arriva al piano secondo dove è situato l’accesso privato. L’appartamento, di
altezza pari a m.3,00, è composto dai seguenti vani:
- un locale ad uso ingresso
- un vano cucina
- un vano ad uso soggiorno
- un vano ad uso servizio igienico
- un vano ad uso servizio igienico
- un vano ad uso ripostiglio
- un vano ad uso camera da letto
- un vano ad uso camera da letto
- disimpegno
- Balconata
- Terrazza
- Cantina al piano seminterrato.
Confini: a sud altra proprietà; ad ovest, est e nord corte comune;
4. Stato di possesso
L’immobile è pervenuto al sig. Omissis da atto di donazione dell’ 11/11/2009.
La destinazione d’uso indicata nell’atto risulta residenziale.
5. Calcolo della consistenza
Per quanto concerne la consistenza dell’appartamento le superfici sono state rilevate dalle
risultanze del sopralluogo compiuto in data 11/01/2014 presso l’immobile (censito al N.C.E.U. al
Foglio 12 mappale n. 791 sub. 4). L’appartamento ha le seguenti superfici;
un locale ad uso ingresso
mq
6.38
un vano cucina
mq 16.56
un vano ad uso soggiorno
mq 28.55
un vano ad uso servizio igienico
mq
5.05
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un vano ad uso servizio igienico
mq
2.46
un vano ad uso ripostiglio
mq
2.84
un vano ad uso camera da letto
mq 14.67
un vano ad uso camera da letto
mq 16.51
disimpegno
mq
TOT mq
5.48
mq 98.50
Balconata
mq 21.61
Terrazza
mq 20.95
Cantina
mq 12.38
La superficie utile netta somma dei vani è pari a 98,50 metri quadrati.
La superficie utile lorda al netto dei tramezzi è pari a 101.50 metri quadrati.
Parte II - PROCESSO DI VALUTAZIONE
6. CRITERI E METODOLOGIE ESTIMATIVE
Il primo passo verso la formulazione di un giudizio di stima prevede l’individuazione dell’aspetto
economico da considerare, in relazione alle finalità per cui la stima è richiesta. L’individuazione
degli aspetti economici passa attraverso la scelta dell’approccio più adatto alla soluzione del
quesito estimale e in generale si può procedere attraverso:
1. definizione della esigenza concreta alla base del quesito;
2. scopo della stima con riconoscimento delle caratteristiche significative;
3. individuazione del cosiddetto “aspetto economico”;
4. criterio di stima e sue metodologie operative.
Nel caso in esame, la stima degli immobili è richiesta nell’ambito di una procedura fallimentare e,
pertanto, la finalità va identificata nella loro caratteristica di essere “scambiati”, in virtù della “utilità
economica” che essi stessi possano dispiegare. Ne concerne che l’aspetto economico da
riguardare vada individuato nella ricerca del cosiddetto “più probabile valore di mercato” con la
corrispondente stima del più probabile prezzo a cui, in condizioni di ordinarietà, i beni possano
essere scambiati. Il criterio di stima, in tal caso, si identifica negli schemi di formazione dei prezzi,
rappresentati da una funzione della domanda e dell’offerta di beni analoghi nel particolare e
specifico mercato; tra le metodologie operative che la disciplina estimativa continua a riconoscere
per la determinazione del valore di mercato degli immobili urbani, rilevante importanza pratica
assume il cosiddetto “procedimento sintetico o diretto”, sostanzialmente fondato sulla
“comparazione” tra il complesso delle caratteristiche dell’unità in esame e quelle di altri beni
analoghi di cui siano accertati i prezzi verificatisi, al tempo di riferimento della stima stessa, in
occasione di trasferimenti di proprietà. L’ampiezza dei riferimenti e delle rilevazioni sui prezzi fanno
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sì che il suddetto metodo di confronto resti il più congeniale per la stima dei fabbricati, essendo
ancora possibile esprimere giudizi estimativi obiettivi e, generalmente, validi nonostante la crisi
registrata nei mercati immobiliari, dovuta tanto all’alterazione del rapporto domanda/offerta quanto
ai problemi connessi alle più generali condizioni economiche.
Il valore di mercato può essere anche determinato, per via “analitica”, con la “comparazione
indiretta” ossia mediante la capitalizzazione della rendita netta al saggio d’investimento
riconosciuto dal mercato: naturalmente, la rendita netta deve essere già essa un “valore di
mercato”, ossia conseguente ad un canone di locazione che sia espressione della libera
contrattazione delle parti.
La valutazione richiesta sarà eseguita nel seguito con riferimento fondamentale alla prima
delle due metodologie (comparazione diretta).
PROCEDIMENTO SINTETICO DI COMPARAZIONE DIRETTA
Condizione essenziale per la validità del metodo diretto è che l’intero complesso delle
caratteristiche qualitative e quantitative del bene da stimare, venga definito con attenzione,
scegliendo tra i dati storici disponibili per la comparazione - nell’ambito dell’attenta delimitazione
geografica, del particolare mercato omogeneo di riferimento - soltanto quelli che più evidentemente
mostrano analogie fisiche, merceologiche ed economiche con il bene da stimare e che, inoltre, non
presentino alterazioni effetto di sollecitazioni “soggettive”. La possibilità di reperire dati storici
obiettivi, nei cui confronti operare la comparazione, risulta spesso non facile, soprattutto per la
consolidata tendenza dei soggetti economici a falsare, evidentemente ai fini fiscali, i prezzi
effettivamente concordati. Utili elementi di riferimento possono essere acquisiti mediante indagini e
contatti con operatori del mercato immobiliare, professionisti e imprenditori, con dati che riflettano i
prezzi “effettivamente” riscossi e pagati in operazioni di compravendita e, in ogni caso, acquisibili
come elementi di conoscenza certa delle fonti interpellate. Ulteriori elementi vengono forniti dalle
offerte di vendita delle agenzie immobiliari, che appaiono da tempo in continua espansione e che
man mano vanno occupando uno spazio anche mediatico sempre crescente. Apprezzabile
contributo, in termini di trasparenza del mercato, è stato dato negli ultimi anni dalla diffusione e
dalla facile consultazione della banca dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia
del Territorio e di analoghe elaborazioni, pubblicate periodicamente, a cura di agenzie immobiliari
e società di studi economici operanti su scala nazionale. Sulla formazione del giudizio di valore,
con particolare aderenza alla operazione estimativa in oggetto, rilevante importanza assumono le
caratteristiche di LOCALIZZAZIONE cioè:
ubicazione dell’immobile rispetto al centro urbano e sua “visibilità”;
densità edilizia e “tono” degli edifici circostanti;
livello dei collegamenti viari e dei servizi di trasporto pubblico;
presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, uffici pubblici, …);
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presenza di esercizi commerciali al dettaglio;
livello di qualificazione dell’ambiente esterno, disponibilità di verde pubblico,
amenità del sito, assenza di inquinamento.
Si tratta di un’ampia serie di caratteristiche, evidentemente assai variabili in funzione della
dimensione e del livello urbano di un centro abitato, ed è altrettanto evidente che il grado di
presenza di tali caratteristiche sostanzialmente non dipende da un’azione della proprietà né dalla
diversa cura manutentiva/migliorativa che si mostra nei confronti di un bene: eppure, i valori di
mercato risultano fortemente influenzati dal complesso di tali “condizioni esterne”.
Un secondo gruppo di condizioni da considerare è costituito dalle “caratteristiche di posizione”,
riferite alla specifica unità immobiliare e che, pertanto, saranno diverse per ciascuna unità di uno
stesso edificio. Con motivazioni ed effetti sostanzialmente analoghi a quanto visto per le
caratteristiche di localizzazione, in questo gruppo, le caratteristiche che influenzano il valore di
mercato sono sinteticamente le seguenti:
l’orientamento prevalente dell’unità immobiliare;
la panoramicità;
la luminosità;
la prospicienza;
l’altezza dal piano stradale.
Un terzo gruppo di condizioni è costituito dalle “caratteristiche tipologiche” e comprende:
età dell’edificio e sue caratteristiche architettoniche;
tipologia e condizioni statiche delle strutture, delle coperture e delle rifiniture;
caratteristiche compositive e manutentive delle unità (distribuzione, forma e dimensione degli
ambienti interni e dei servizi) ovviamente in relazione alla naturale destinazione d’uso delle stesse;
caratteristiche e condizioni degli impianti tecnologici.
7. Analisi dell’andamento del Mercato Immobiliare.
Il paese di Angri è una località dell’agro nocerino-sarnese con vocazione agricola ed una principale
vocazione residenziale; La zona in oggetto è collocata in una zona di recente costruzione, molto
vicina alle fermate degli autobus che servono il centro.
Per quanto concerne l’immobile oggetto di stima, essendo inserito in un’area periferica, lo stesso
ha una fascia di vendibilità più limitata rispetto agli immobili ubicati in zone centrali.
Infine l’attuale andamento del mercato immobiliare, in conseguenza della crisi generale, ha
comportato una flessione delle compravendite.
8. Scopo della stima
La presente relazione di stima viene eseguita su incarico del giudice delegato del Tribunale di
Nocera Inferiore sezione fallimentare dott. Mario Fucito con autorizzazione n. 3384 del 3/12/2013
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in riferimento alla valutazione economica ed analitica della totalità dei beni appartenenti alla
società Omissis, con lo scopo di determinare per l’immobile e per i beni in esame il più
probabile valore di mercato.
Per cui lo scopo della stima si identifica con la determinazione del valore venale dell’immobile.
9. Metodologia estimativa adottata
La metodologia estimativa adottata è quella del “criterio del più probabile valore di mercato” che
appare il più idoneo a realizzare lo scopo della stima, in quanto esprime il rapporto tra una quantità
di moneta e un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e dall’offerta di quel
bene sul mercato. La stima verrà, pertanto, definita con il “procedimento di stima sintetico”,
facendo riferimento per le quotazioni immobiliari, ai dati rilevati attraverso indagini mirate ad
accertare i valori di mercato di unità immobiliari dello stesso tipo ed effettuate sul posto e
considerato, per il comune di Angri, nel periodo Marzo 2014, un valore medio di mercato che
oscilla da 1.650,00 €/mq a 1.750,00 €/mq.
10. Conclusioni
In definitiva, si stabilisce come prezzo base il valore di 1.650,00 €/mq considerando i fattori
caratteristici, quali esposizione, luminosità, e, soprattutto l’ubicazione, ed applicando al prezzo
base i coefficienti relativi a età, qualità e stato di conservazione e manutenzione, ottenendo il “più
probabile valore di mercato”. Sulla base di quanto richiesto, per l’edificio di cui trattasi, il più
probabile
valore
di
mercato
risulta
essere
pari
ad
€.
165.000,00
(Euro
centosessantacinquemila/00), esaminato nella situazione di fatto in cui si trova.
11. Descrizione e Valutazione altri Beni
Il metodo adottato per la stima dei beni elencati successivamente, passa attraverso una accurata
indagine tra produttori, rivenditori, aziende specializzate ed operatori del mercato specifico.
-
autoveicolo per trasporto specifico, furgone isotermico con gruppo frigorifero, marca Iveco
targa CS081FK immatricolato nel 2004 Proprietà Omissis
Il più probabile valore di mercato risulta essere pari a € 3.000,00 (Euro tremila/00);
-
autoveicolo per trasporto specifico, furgone isotermico con gruppo frigorifero, marca Iveco
targa FO883125 immatricolato nel 1993 Proprietà Sig. Omissis
Il più probabile valore di mercato risulta essere pari a € 2.000,00 (Euro duemila/00);
-
cella frigorifera assemblata con pannelli termici delle dimensioni di 7.00m x 4.30m posta in
opera presso Trasporti Rossella in via Petaccia di Angri (SA).
Il più probabile valore di mercato risulta essere pari a € 3.000,00 (Euro tremila/00).
Per quanto riguarda le attrezzature di ufficio presenti nella sede in Via Renato Raiola n.83 di Angri
ed in particolare:
scrivania porta computer, stampante Samsung con telefono SF650 FacSimile, stampante
Samsung ML2010PR mono laser Printer, monitor Acer V771, computer LG, modem Alice,
il più probabile valore di mercato risulta essere pari a € 150,00 (Euro centocinquanta/00).
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Per quanto riguarda la Licenza di Autotrasportatore (n. SA/7110048/N) dopo aver verificato alla
Provincia di Salerno al settore Trasporti ed alla motorizzazione di Salerno, si è del parere che la
stessa possa avere un valore di mercato pari a € 3.000,00 (Euro tremila/00).
12. VALUTAZIONE TOTALE FINALE
APPARTAMENTO
AUTOVEICOLO CS081FK
AUTOVEICOLO FO883125
CELLA FRIGORIFERO
ATTREZZATURE DI UFFICIO
LICENZA AUTOTRASPORTI
€
€
€
€
€
€
165.000,00
3.000,00
2.000,00
3.000,00
150,00
2.000,00
PER UN TOTALE DI
€
175.150,00 (centosettantacinquemilacentocinquanta,00)
Con quanto esposto si ritiene di avere compiutamente assolto la funzione peritale attribuita.
Fatto, letto e sottoscritto in Cava de’ Tirreni, lì 28/04/2014
Arch. Giuseppe ADINOLFI
_______________________
Allegati
1. Istanza nomina stimatore
2. Visure catastali
3. Planimetria appartamento coni ottici
4. Planimetria appartamento
5. Documentazione fotografica
6. Copia carta di circolazione autoveicolo tg. FO8831235
7. Copia carta di circolazione autoveicolo tg. CS081FK
8. Copia Licenza autotrasporto
9. Certificato di proprietà autoveicolo targato CS081FK
10. Certificato di proprietà autoveicolo targato FO883125
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FOTO n.1
FOTO n.3
FOTO n.4
FOTO n.5
FOTO n.6
FOTO n.7
FOTO n.2
FOTO n.8
4,17
4,03
6,91
4,11
s/p
k
vano scala
i
2,80
H= 3.00 m
2,36
2,80
rip
1,42
3,95
PLAMIMETRIA scala 1:100
L1
4,02
4,13
L2
2,00
1,34
2,00
0,91
wc
2,68
wc
1,00
2,01
2,51