perizia tecnica 269 (pdf 516 kB)

TRIBUNALE DI NAPOLI
SEZIONE DISTACCATA DI PORTICI
PROCEDURA N. 296/05 PROMOSSA DA omissis E omissis CONTRO omissis
G.E. DOTT.ssa ANGELA ARENA
C.T.U. DOTT.ssa GEMMA MARINO
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
TRIBUNALE DI NAPOLI SEZ. DISTACCATA DI PORTICI
PROCEDURA N. 296/05 PROMOSSA DA omissis E omissis CONTRO omissis.
G.E. DOTT.ssa ANGELA ARENA
C.T. U. DOTT.ssa GEMMA MARINO
La sottoscritta Dott. Gemma Marino iscritta all’Ordine del Collegio dei Ragionieri e Periti
Commerciali di Napoli al n. 2331 e all’Albo dei Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di
Napoli al n. 2855, veniva nominata Consulente Tecnico d’Ufficio per la causa in epigrafe.
All’udienza del 03/07/06 prestava il giuramento di rito e riceveva il seguente mandato:
Il C.T. U. esaminati gli atti, sentite le parti ed i loro eventuali consulenti tecnici:
1. Esaminata la documentazione acquisita ed espletati gli opportuni accertamenti presso gli
uffici dei pubblici registri immobiliari, individuati, con riferimento ai titoli di
provenienza, i beni oggetto della massa da dividere e ne verifichi l’attuale appartenenza
alle parti in causa, specificando la misura di ciascuna quota;
2. Descriva dettagliatamente i beni stessi e ne dia la rappresentazione grafica e fotografica;
3. Predisponga un progetto di comoda divisione con eventuali conguagli in denaro;
4. Ove i beni non siano comodamente divisibili, dia adeguata spiegazione di detta
indivisibilità e determini il loro attuale valore di mercato, chiarendo dettagliatamente i
concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata;
5. Rilevi se gli immobili presentino, o meno, i requisiti che ne garantiscono la legittimità
urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28.2.85 n. 47 e succ.
modif.
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Eventualmente: determini il corrispettivo del godimento degli immobili da parte dei
condividenti che ne abbiano avuto l’uso esclusivo;
1. Esaminata la documentazione acquisita ed espletati gli opportuni accertamenti
presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari, individuati, con riferimento ai
titoli di provenienza, i beni oggetto della massa da dividere e ne verifichi
l’attuale appartenenza alle parti in causa, specificando la misura di ciascuna
quota;
La sottoscritta Dott.ssa Gemma Marino, ricevuto il mandato comincia le operazioni peritali con
un sopralluogo presso l’immobile oggetto di stima , basilare per la verifica della consistenza e
dello stato di conservazione, per poi poter fare le sue dovute valutazioni . Difatti allega nella
perizia tecnica una serie di foto oltre che una planimetria dello stato di fatto e una planimetria
catastale . Successivamente effettua delle ricerche presso gli uffici dei pubblici registri
immobiliari dove verifica i titoli di provenienza e l’attuale appartenenza.
Ubicazione: Via Ausiello n. 11, piano 1°.
Consistenza: superficie commerciale 40,00 mq. ( scheda valutazione n. 1);
Confini: Confina con cortile Ausiello e vano scala
Dati catastali:, Fl. 13, p.lla 493 sub.16, cat. A/4, classe 1, consistenza 3 vani, rendita catastale
€ 75,92. Intestato a omissis, omissis, omissis (Visura catastale).
Valore del bene: € . 52.000,00.(Ved. Scheda valutazione)
Valore di ciascuna quota delle parti in causa è pari a €. 17.333,33 (Ved. Scheda valutazione)
2. Descriva dettagliatamente i beni stessi e ne dia la rappresentazione grafica e
fotografica;
Il bene oggetto di stima è costituito da n. 1 appartamento, situato in Ercolano (Na), più
precisamente alla Via Ausiello n. 11 .
Il cespite in cui è inserito il bene in argomento, fa parte di un fabbricato edilizio costituito da una
serie di abitazioni che prospettano tutte su di una corte centrale ed ha un entrata principale costituita
da un grande portone in legno con androne, che porta in tale corte interna, ciò lo si evince anche
dalle foto allegate . L’intero complesso realizzato nei primi del 900, si presenta in cattivo stato di
conservazione.
Il bene oggetto di valutazione, più in dettaglio, è ubicato sopra il portone di entrata, difatti sulla
destra di chi entra dalla strada, è inserito un vano scala che conduce davanti alla porta d’ingresso
dell’appartamento in questione, ad esso e quindi anche all’intero complesso, si accede direttamente
da Via Ausiello varcando il portone che porta al cortile interno sul quale prospetta il bene preso in
esame.
La zona in cui insiste il bene in argomento, è centrale al paese in quanto fa parte di quello che è
parte del centro antico, difatti da questa zona si è poi sviluppata tutto il resto della città di Ercolano.
Urbanisticamente oggi tale zona si presenta non curata e molto fatiscente sia per l’aspetto dei
fabbricati ma anche dalla manutenzione quasi inesistente da parte del Comune delle piccole stradine
che la circondano, quindi tutto ciò incide non poco sul valutazione del bene oggetto di perizia .
Descritto brevemente il contesto in cui è inserito il bene oggetto di causa, la scrivente procederà alla
descrizione e stima, premettendo i criteri oggettivi che hanno portato alla loro valutazione.
Dall’analisi dei prezzi medi di vendita si deduce un valore unitario per immobili piccoli usati e in
mediocri condizioni di €/mq. 1.300,00.
La scrivente, prima di passare alla descrizione e alla valutazione dei beni oggetto di stima, riferisce
che l’appartamento versa in mediocre stato di manutenzione e le fotografie mostrano in linea
generale quello che è lo stato dei luoghi. Detto ciò, si procede alla descrizione e alla valutazione del
bene.
Immobile 1° piano via Ausiello n. 11 Ercolano:
Descrizione.
L’immobile è situato al primo piano dell’edificio con scala posta a destra per chi viene dalla strada.
Confina con cortile Ausiello e con vano scala.
L’appartamento presenta una superficie complessiva commerciale di mq. 40,00 circa, è composto
da: due vani utili, un locale cucina, ed un bagno. Tutti i locali affacciano sul cortile interno tranne il
soggiorno che presenta una finestra sul cortile ed un piccolo balconcino sulla strada sopra l’arcata
del portone di entrata. I pavimenti in tutti gli ambienti sono in piastrelle di monocottura.
Gli infissi esterni sono in alluminio mentre quelli interni in legno.
Le foto documentano lo stato in cui versa l’appartamento.
L’appartamento in questione è riportato al N.C.E.U. di Napoli al Fl. 13, p.lla 493 sub 16, cat A/4,
classe 1 consistenza 3 vani, e rendita catastale € 72,92.
Stima sintetica.
Come già precisato, il valore unitario medio ricavato per comparazione diretta, deve essere
opportunamente corretto mediante caratteristiche che tengono conto di fattori relativi alla
localizzazione, alla tipologia, ai servizi, alle parti comuni, alla dimensione, allo stato di
manutenzione ecc, del bene in questione.
In base a tutti questi coefficienti, cui si rimanda alla scheda di valutazione n. 1 è risultato il valore
commerciale dell’immobile pari a €. 52.000,00.
Le foto mostrano lo stato in cui versa l’appartamento.
3. Predisponga un progetto di comoda divisione con eventuali conguagli in denaro;
A tale quesito la scrivente non ha potuto essere esauriente poiché come si può notare da subito, sia
dalla planimetria e che dalle foto allegate, l’immobile è molto piccolo difatti misura all’incirca
40,00 mq abitabili ed è impossibile fare un progetto di massima diverso da come si presenta lo stato
attuale, quindi per motivi tecnici si può determinare solo il valore di mercato del bene per poi
consentirne la commerciabilità.
4. Ove i beni non siano comodamente divisibili, dia adeguata spiegazione di detta
indivisibilità e determini il loro attuale valore di mercato, chiarendo dettagliatamente i
concreti elementi di stima e di confronto assunti a sostegno della valutazione effettuata;
Come precisato nel quesito precedente per le dimensioni davvero piccole dell’ appartamento in
questione, la scrivente ritiene impossibile una divisione dell’immobile quindi si deve determinare il
valore di mercato del bene chiarendo gli elementi di stima.
La ricerca del più probabile valore di mercato degli immobili di cui alla presente Consulenza,
consiste nel determinare il più probabile prezzo da assumere, attraverso una comparazione con beni
dotati delle medesime caratteristiche e analoghi a quello oggetto di stima. Il valore di mercato può
essere stimato soltanto attraverso una comparazione con prezzi storicamente determinatesi. Occorre
dunque definire un mercato di riferimento, in quanto, il giudizio di valore può essere correttamente
emesso, solo se il bene in questione è tale da essere comparato a quelli analoghi, appartenenti allo
stesso mercato.
Il reperimento dei dati di riferimento, è quindi un’operazione prioritaria. Occorre quindi interpretare
i dati reperiti e poi adattarli al caso in esame. Le caratteristiche che influenzano in maniera più o
meno marcata il valore di mercato, possono così sintetizzarsi: caratteristiche di localizzazione, di
posizione, tipologiche, di servizi ecc.
Il bene oggetto di stima, come detto precedentemente dalla scrivente, è ubicato al 1° piano
dell’edificio sito in via Ausiello n. 11 ad Ercolano (Na).
Poiché l’immobile , oggetto della presente consulenza, appartiene ad una stessa area omogenea
territorialmente, si sono ricavati (attraverso indagini di mercato), i prezzi relativi ad appartamenti, in
edifici per età e tipologia, analoghi a quello in esame. Bisogna precisare che non ci sono molti dati a
disposizione, in quanto, i pochi elementi ricavati sono relativi ad immobili di dimensioni simili in
condizioni mediocre internamente.
Dall’analisi dei prezzi medi di vendita si deduce un valore unitario per appartamenti piccoli usati e
in mediocri condizioni di €/mq. 1.300,00.
5. Rilevi se gli immobili presentino, o meno, i requisiti che ne garantiscono la legittimità
urbanistica e ne consentano la commerciabilità ai sensi della L. 28.2.85 n. 47 e succ.
modif.
In merito a tale quesito, la scrivente ricorda che, l’epoca di costruzione del bene oggetto di
stima risulta essere antecedente al 1900 quando ancora non c’era alcuna legge che regolava la
legittimità degli strumenti urbanistici, quindi non esiste alcun tipo di documento che ne
garantisce la legittimità urbanistica, pertanto la commerciabilità è indipendente da quella che
potrebbe essere la parte legale urbanistica.
Il valore totale del bene pignorato è pari a € . 52.000,00.
La scrivente, pertanto ringrazia la S.V.I. per la fiducia accordatale, e resta a disposizione per
qualsiasi chiarimento dovesse necessitare.
Il Consulente
Napoli, lì 18/09/06
Dott. Gemma Marino