Diapositiva 1

Elementi di estimo di base
per la fattibilità dei progetti 1
Venezia, 27 febbraio 2014
Prof. Antonella Faggiani
Arch. Valeria Ruaro, collaboratrice alla didattica
[email protected]
Valutazione economico finanziaria del progetto
Corso di laurea magistrale in Architettura e culture del progetto
Dipartimento di Culture del Progetto
La metodologia estimativa
 La metodologia estimativa rappresenta l’insieme delle tecniche e
degli strumenti attraverso cui si formula il giudizio di stima
 Alcuni elementi di base:


Principi dell’estimo
Aspetti economici (o basi di valore) di un bene
 Nell’ambito della valutazione economica del progetto due sono le basi
di valore rilevanti:


Valore di mercato
Valore di costo
 Il valore di trasformazione rappresenta un valore derivato dai precedenti
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prof. Antonella Faggiani Lezione #2
Price Cost &Value (IVS)
 Price is the amount asked, offered or paid for an asset

Because of the financial capabilities, motivations or special interests of a
given buyer or seller, the price paid may be different from the value
which might be ascribed to the asset by others
 Cost is the amount required to acquire or create the asset


When that asset has been acquired or created, its cost is a fact
Price is related to cost because the price paid for an asset becomes its
cost to the buyer
 Value is not a fact but an opinion of either:


the most probable price to be paid for an asset in an exchange,
Or the economic benefits of owning an asset.
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Il valore di mercato
 Per Valore di Mercato (IVS 1) si intende l’ammontare stimato






a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta e acquistata,
alla data di valutazione,
da un venditore e da un acquirente entrambi interessati alla transazione,
a condizioni concorrenziali,
dopo un’adeguata commercializzazione
in cui le parti abbiano agito entrambe in modo informato, con cautela e
senza coercizioni
 La valutazione del valore di mercato deve determinare il più
conveniente e migliore utilizzo possibile dell'immobile (ipotesi di
highest and best use)
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Valore di costo (Vc)
 Caratteristica del bene: possibilità di produrre il bene determina un
valore di costo (Vc)
 Criteri di stima: somma dei valori di mercato dei singoli fattori
concorrenti alla produzione (Fp)
 Lo scopo: determinare preventivamente il costo di un’opera, verifica a
consuntivo del costo
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I procedimenti di stima
 I procedimenti di stima, che seguono dal metodo comparativo,
possono essere distinti in:


procedimenti diretti o sintetici
procedimenti indiretti o analitici
 Il procedimento diretto è utilizzabile se è possibile reperire dati
economici (prezzi/valori) relativi a beni analoghi a quello oggetto di
stima (comparativi)
 In assenza di dati economici che consentano una comparazione
diretta, la stima avviene attraverso un procedimento indiretto

Ogni base di valore si caratterizza per specifici procedimenti
diretti/indiretti
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Il postulato della permanenza delle condizioni
 Ogni operazione di stima - diretta o indiretta - si svolge in
base:


alle condizioni note al momento di riferimento
in base a quanto è prevedibile relativamente al cambiamento
legato alle forze di tipo permanente note (tendenze
strutturali)
 Non sono prese in considerazione nella stima le forze
transitorie e contingenti
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La stima del valore di mercato
 In funzione dei dati disponibili, il valore di mercato può essere stimato
attraverso diverse famiglie di procedimenti
 Procedimenti diretti

Stime monoparametriche



confronto diretto con l’impiego di campioni significativi (gaussiana)
scala dei prezzi noti
stime pluriparametriche

punti di merito
 Procedimenti indiretti

Capitalizzazione dei redditi
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Analisi dei dati e tecniche operative
 In linea generale, a seguito dell’analisi di mercato, sono le condizioni
che si possono presentare sono diversificate
 In linea generale, uno schema può essere:
1. I dati sono numerosi si procede al procedimento fondato sulla
distribuzione di frequenza dei dati
2. Il procedimento per punti di merito si adatta ai casi in assenza di un
campione rigorosamente omogeneo
3. I dati reperiti sono esigui si procede con
A. il procedimento denominato scala dei prezzi noti
B. o mediante normalizzazione dei prezzi
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1. Procedimento fondato sulla distribuzione di
frequenza
 Nel caso si disponga di numerosi dati di beni analoghi a quello di
stima si procede alla costruzione della curva di distribuzione di
frequenza
 I casi in cui ci si può trovare sono due:
A. La curva di distribuzione presenta un andamento gaussiano
B. La curva presenta un andamento difforme da quello gaussiano
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A. Distribuzione normale
dei valori
I prezzi raccolti evidenziano la
natura statisticamente
significativa del campione e
l’esistenza di un valore
massimamente frequente
compreso tra 2.000 e 2.500 euro al
L_MQ:
mq=prezzo/mq
 Se la distribuzione dei valori è
di tipo “normale”

Il valore medio coincide con
l’intervallo di maggior
frequenza (valore modale)
180
160
 allora il valore di stima è pari
alla media aritmetica dei dati
raccolti
120
100
No.ofobservations
Vm = (P1 + P2 + … + Pn)/n
140
80
60
40
20
0
-0.5
0 0.5
1 1.5
2 2.5
3 3.5
4 4.5
5 5.5
6 6.5
7
Upper Boundaries (x < bo
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B. Distribuzione non normale dei valori
 La raccolta dei dati permette di ricostruire una curva dei valori di tipo
non normale
 In questo caso il valore medio della distribuzione e il valore di
massima frequenza, ovvero la moda, sono diversi
 L’analisi critica dei prezzi rilevati permette di migliorare il campione
di partenza attraverso
 l’eliminazione di casi anomali
 oppure integrando il campione con nuovi dati
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Distribuzione plurimodale
PREZ_MQ
 In questo caso la curva ha
andamento bimodale
30
25
No. of observations
 Valore modale
 26 rilevazioni sono
comprese tra 600 e 800
€/mq
 20 rilevazioni da 1.200 a
1.400 €/mq.
20
15
10
5
0
200
400
600
800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
Upper Boundaries (x < boundary)
Valid N
PREZ_MQ
Expected
Normal
 Il valore medio è pari a
1.014 €/mq
 È necessaria un’analisi
critica dei dati
Media
Minimum
Maximum
113
1.014
389
1.809
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2. Il procedimento per punti di merito
 Rappresenta un procedimento sintetico/comparativo che consente di
pervenire al più probabile valore di mercato anche in assenza di un
campione rigorosamente omogeneo
 Si fonda sull’analisi delle caratteristiche che determinano il prezzo di
un bene
 Si può procedere mediante due metodi:
A. Metodo “additivo”
B. Metodo “moltiplicativo”
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Le caratteristiche dei beni
 Le caratteristiche di un immobile possono essere articolate in:

caratteristiche posizionali estrinseche
 Qualificazione infrastrutturale: accessibilità
 Qualificazione ambientale

caratteristiche posizionali intrinseche
 Panoramicità, orientamento, soleggiamento

Caratteristiche intrinseche o tecnologiche
 Tipologia, stato conservativo ed età

caratteristiche produttive
 Stato di occupazione
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Modelli operativi
Stime sintetiche
pluriparametriche
Modello additivo
Modello moltiplicativo
Bene analogo
massimo
Bene analogo medio
V? = Pmax * somma
K
V? = Vmedio *
prodotto K
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2B. Modello moltiplicativo
 Una variante al metodo additivo fa riferimento a tutte le
caratteristiche che contribuiscono al valore del bene dell’immobile ma


considera un valore medio
il coefficiente che sintetizza il contributo delle caratteristiche K è il
prodotto dei coefficienti attribuiti ai singoli gruppi
 K =(Kpe*Kpi*Kt*Ke)
 La formula
Vm di stima = Vmedio * K
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Un esempio
Valore medio fornito da
fonti dirette o indirette
Coefficiente di differenziazione:
Se il bene oggetto di stima presenta caratteristiche
superiori alla media K > 1
inferiori alla media K<1
nella media K = 1
V medio unitario (euro/mq comm)
5.600
Bene oggetto di stima
Caratteristiche del bene oggetto di stima
C. posizionali estrinseche
C. posizionali intrinseche
C. intrinseche
C. produttive
Coefficiente sintetico
Kpi
Kpe
Ki
Ke
prodotto K
Valore unitario ponderato (euro/mq comm)
Vm = Vmedio*K
1,1
1,1
0,75
1,0
0,9
5.082
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I coefficienti moltiplicatori
 I coefficienti moltiplicatori consentono di ponderare i valori medi di
riferimento per stimare il valore di beni con caratteristiche diverse da
quelle del bene di riferimento



Se si assume un coefficiente inferiore di 1 si considera il bene di stima
inferiore rispetto al bene di riferimento
Coeff. maggiori di 1 indicano il bene di stima superiore al bene di
riferimento
Il coeff. è pari ad 1 se i beni sono perfettamente analoghi sotto un certo
profilo.
 Problema: stimare correttamente i coefficienti
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Il problema della determinazione dei
coefficienti
 Al fine di limitare l’aleatorietà nella stima dei coefficienti è possibile
impiegare:

L’analisi dei dati forniti dalle fonti indirette
 O serie di prezzi di compravendita

Le indicazioni delle pubblicazioni specializzate nel settore
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Coefficienti per le caratteristiche intrinseche
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3A. La scala dei prezzi noti
 Nel caso non sia possibile reperire numerose transazioni si procede
mediante la formazione di una scala di prezzi noti.
 Il procedimento prevede


La rilevazione dei dati storici
in relazione alle
caratteristiche dei beni
compravenduti;
La costruzione della “scala dei
prezzi noti” di beni analoghi a
quello da stimare
 L’operazione estimativa consiste
ne

Inserimento del bene da
stimare nel “gradino”
corrispondente alla maggiore
analogia, risultando Vn = Pn
 ad esempio P1> P2> P3> Pn>
Pn+1
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3B. Normalizzazione dei prezzi
 La determinazione del più probabile valore di mercato del bene
oggetto di stima avviene attraverso il sistematico riconoscimento
degli elementi di analogia e diversità tra questo ed i beni di
riferimento (comparables)
 Nell’ipotesi in cui i beni di riferimento presentino delle differenze
rispetto al bene oggetto di stima è possibile ricorrere a coefficienti di
ponderazione (o di differenziazione) che consentono di stabilire una
corretta comparazione tra i due beni.
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Le fasi operative
 Sotto il profilo operativo si tratta di
1.
2.
3.
4.
Effettuare l’analisi del mercato per il reperimento di prezzi (P1, P2, Pn)
riferiti a beni analoghi per caratteristiche localizzative ed intrinseche.
Procedere al confronto tra il bene oggetto di stima ed i beni analoghi.
Stimare il coefficiente di ponderazione sintetico (K1, K2, Kn) ottenuto
dal prodotto dei coefficienti associati a ciascuna caratteristica
formulazione del più probabile valore di mercato unitario
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Un esempio: ufficio a Padova
 L’ufficio oggetto
3
di stima



È localizzato
in zona
Tribunale
1.000 mq/
comm
Nuovo
Bene
oggetto di
stima
4
5
1
2
Prezzo
Beni
Consistenza
Prezzo totale
parametrico
comparables
Localizzazione Stato manutentivo
(mq)
(euro)
(euro/mq)
1
Fiera
Buono
160
320.000
2.000
2
Fiera
Buono
160
300.000
1.875
3
Stazione
Buono
130
270.000
2.077
Valutazione economico
finanziaria
Corso di laurea magistrale in130
Architettura e culture260.000
del progetto 2013_14
4
Stazione del progetto,
Buono
2.000– prof. Antonella
Faggiani
Lezione
#2
5
Tribunale
Ottimo
2.684
5.000.000
1.863
La matrice di normalizzazione e la stima del
valore

A partire dall’analisi delle caratteristiche del bene oggetto di stima rispetto ai
comparables, la matrice di normalizzazione pondera viene effettuato
mediante l’impiego di coefficienti :


Se il bene oggetto di stima presenta caratteristiche superiori al comparable il
coefficiente è maggiore di 1;
Viceversa, se il bene oggetto di stima presenta caratteristiche inferiori rispetto al
comparable il coefficiente è minore di 1.
sales adjustment grid
Caso
1
2
3
4
5
Prezzo
parametrico
(euro/mq)
2.000
1.875
2.077
2.000
1.863
C. posizionali
estrinseche
1,05
1,05
0,95
0,95
1
C.
Coefficiente
intrinseche sintetico
1,05
1,103
1,05
1,103
1,05
0,998
1,05
0,998
1
1
Media
Valori
ponderati
2.205
2.067
2.072
1.995
1.863
2.040
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Il valore di costo
 Il valore di costo attiene all’aspetto
economico di un bene nella
prospettiva del processo edilizio
 Nella produzione edilizia la
struttura dei costi assume forme
diverse in funzione dei soggetti che
intervengono nel processo
produttivo:


Il Costo di costruzione è riferito
all’impresa di costruzione
Il Costo di produzione è riferito al
promotore dell’intervento edilizio
I soggetti
Imprenditore
Promotore
Imprenditore
Costruttore
Costo totale
di produzione
Ctot
Costo di
costruzione
Cc
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Il Costo di costruzione
 Il costo di costruzione rappresenta la somma delle spese che, al
momento della stima, un impresa edilizia deve sostenere per
realizzare un prodotto edilizio o intervento attraverso un processo
edilizio
 Il costo di costruzione si compone di:
 il costo tecnico di costruzione (Ctk) che remunera dei fattori produttivi
legati alla realizzazione dell’intervento edilizio (materiali, manodopera,
noli e trasporti)
 I costi indiretti (costi generali di funzionamento del cantiere e le spese
generali dell’impresa e l’utile dell’impresa)
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Stime del costo di costruzione e livello di
progettazione


La stima del valore di costo può avvenire attraverso:
 procedimenti sintetici
 procedimenti analitici
La scelta del procedimento è legata:
 alla qualità e quantità di informazioni di cui disponiamo circa il progetto
Livello di
definizione progettuale
Procedimento
Obiettivo
Progetto preliminare
attività di ideazione
Sintetico
Preventivo sommario
Progetto esecutivo
Analitico
CME
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Il procedimento sintetico
 Il procedimento sintetico di stima del più probabile valore di costo è
sviluppato in modo analogo alla stima del più probabile valore di
mercato
 Nel caso si disponga di un data base di una certa ampiezza, sarà
eventualmente possibile procedere all’analisi dei dati e all’analisi
della distribuzione di frequenza

cfr. principio di ordinarietà/principi dell’estimo
 Nel caso si disponga di un numero modesto di casi, si potrà procedere
alla stima attraverso un procedimento analogo a quello della scala dei
prezzi noti

i casi riferiti a produzioni di beni analoghi possono essere desunti
direttamente da imprese di costruzione oppure tramite la più
selezionata letteratura di settore
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La fonte del prezziario del Collegio di
Milano
 Per stime di carattere sintetico una fonte di grande interesse è
rappresentata dai volumi curati dal Collegio degli Ingegneri e
Architetti di Milano

Pubblicato da 14 anni, i volumi del Collegio forniscono una
documentazione informativa sui costi delle opere compiute relative
ad una serie di interventi di diversa destinazione
 I valori riportati nei prezziari devono essere considerati indicativi
e utilizzati tenendo presente che particolari situazioni di mercato
possono influire sui costi di costruzione
 Tuttavia, essi consento di formulare stime sommarie del più
probabile valore di costo con sufficiente attendibilità
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