COMUNE DI OSIMO

COMUNE DI OSIMO
REALIZZAZIONE DEL NUOVO PLESSO
SCOLASTICO IN ZONA VESCOVARA
STIMA DEL VALORE DEGLI IMMOBILI
ALIENABILI
ISTITUTO BRUNO DA OSIMO
SCUOLA DI CAMPOCAVALLO
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PREMESSA
La presente relazione intende definire la fattibilità economico-tecnica in riferimento ad
un intervento di permuta avente ad oggetto la riconversione, ad altra destinazione d’uso, di
due complessi scolastici siti nel comune di Osimo, a fronte della contestuale costruzione di
un nuovo complesso scolastico, precisamente quello di via Vescovada.
Le scuole esistenti, Istituto Bruno da Osimo ed elementare nella frazione di
Campocavallo, dovranno essere riconvertite ad edilizia residenziale, uffici e negozi
apportando sin dove possibile, variazioni alle previsioni della strumentazione urbanistica
generale ed attuativa vigente nel Comune di Osimo.
I due complessi scolastici esistenti ricadono rispettivamente: il primo nel centro
storico cittadino in prossimità di piazza S. Agostino, il secondo nella frazione di
Campocavallo prospiciente sulla via Jesi.
Per comodità descrittiva le due scuola saranno trattate singolarmente
1.
SCUOLA ELEMENTARE BRUNO DA OSIMO
1.1.
Introduzione
La valutazione dell’operazione economica di cui sopra, non può prescindere
dall’analisi di quanto previsto negli strumenti urbanistici vigenti nel Comune e precisamente il
PRG e le specifiche norme di attuazione presenti nel PPCS (Piano Particolareggiato e di
risanamento del Centro Storico).
Infatti, per potere eseguire interventi edilizi nella scuola Bruno da Osimo, necessita
fare i conti con due specifiche tipologie d’intervento indipendenti, che differiscono tra di loro
per anno di realizzazione, per struttura architettonica esterna ed interna, per meccanismo
resistente, etc.
Lo strumento urbanistico prevede che, per la parte più antica si possa procedere con
una ristrutturazione edilizia, mentre per la zona di recente realizzazione con un adeguamento
ambientale e funzionale. Le proposizioni urbanistiche, nella sostanza si differenziano tra loro,
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non solo per tipologia d’intervento, ma anche per la previsione di destinazione d’uso
assegnata dalla strumentazione urbanistica in discussione.
Si riporta un estratto delle cartografie presenti nel PPCS.
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L’intervento di ristrutturazione edilizia, dovrà necessariamente conformarsi con
quanto normato dall’art. 3 del D.Lgs. n. 301/2002, mentre l’adeguamento ambientale e
funzionale con quanto espresso nelle NTA del PPCS all’art. 21, che per comodità di seguito
viene riportato:
Art. 21
ADEGUAMENTO AMBIENTALE E FUNZIONALE
…..”Sono soggetti ad adeguamento ambientale e funzionale gli edifici che risultano in
contrasto ambientale per configurazione e materiali o anche in contrasto funzionale per
volume ma per i quali, a causa della loro recente costruzione, non è conveniente prevedere
la demolizione.
In tali edifici, in assenza di specifici progetti di adeguamento che li riconducano ad un
limite planivolumetrico accettabile con le caratteristiche generali del centro storico, sono
consentite solo opere di manutenzione ordinaria, piccole modificazioni interne nonché quelle
modificazioni esterne che ne migliorino l’inserimento ambientale”.
Per cui, la strumentazione urbanistica, con questa norma attuativa, chiarisce che
esistono nel centro storico degli involucri, che pur non essendo architettonicamente
rispondenti al contesto ambientale che li circonda, continuino a persistere, sin quando,
un’azione architettonica non li riconduca ad una integrazione ambientale e funzionale nel
contesto in cui oggi persistono.
Nel caso in esame, effettivamente, la parte più recente della scuola non sembra
possedere i canoni estetici delle strutture presenti nel contesto in cui ricade, ma di contro non
appare disarmonica dal un punto di vista plano-volumetrico, quindi, con le opportune
variazioni urbanistiche, in tal senso, si può pensare ad un intervento di demolizione e
ricostruzione, mirante a riproporre un volume congruente con la zona circostante e definito
negli aspetti architettonici, secondo i dettami imposti dalle NTA del PPCS.
Partendo dalle considerazioni prima espresse, che impongono necessariamente una
variante urbanistica, si è definita la previsione che segue.
Una corretta valutazione delle opere da eseguire per la riconversione della scuola,
deve necessariamente avere come punto di partenza, l’ubicazione strategica della struttura e
le condizioni oggettive dei corpi di fabbrica esistenti.
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In prima analisi, bisogna infatti considerare, l’elevato pregio della zona in cui ricadono
gli immobili, e, in conseguenza di ciò, la tipologia edilizia da realizzare, che deve
necessariamente essere di tipo residenziale con caratteristiche signorili così come definito
dalla classificazione catastale degli immobili residenziali. Tale condizione deve
inevitabilmente essere punto di partenza per tutte le ulteriori considerazioni da effettuare al
fine di individuare il giusto percorso per divenire ad una corretta analisi sull’intervento da
realizzare e sulla valutazione economica dello stesso.
Ulteriore riflessione a base del percorso di valutazione dell’intervento è data
dall’analisi delle caratteristiche intrinseche degli immobili costituenti la scuola, che risultano
non idonei esteticamente, e prive dei requisiti per l’ottenimento del comfort abitativo tipico
delle case signorili.
Infatti appare chiaro che risulterebbe molto complesso ed assai oneroso imbarcarsi in
una ristrutturazione di tipo pesante sugli immobili esistenti, addivenendo comunque ad un
utilizzo poco attinente agli scopi da raggiungere, per cui si ritiene più semplice intraprendere
un percorso di demolizione e ricostruzione che rispetti la morfologia attuale e le connotazione
estetiche, non tanto dell’edificio scolastico preesistente, di dubbio gusto ed assolutamente
poco contestuale alla zona in cui si trova, ma del contesto storico architettonico delle cortine
che si affacciano sulla piazza. L’intervento architettonico dovrebbe mirare a sintetizzare le
specificità tipiche del centro storico dandone una lettura nuova che non lasci dubbi
interpretativi tra l’antico e la sua interpretazione in chiave moderna e funzionale.
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1.2.
Caratteristiche geometriche dell’edificio
La scuola risulta avere in pianta, una forma di tipo irregolare, risultato di un
inserimento successivo di tali involucri rispetto alle costruzioni storiche limitrofe che seguono
il percorso delle vie Santa Lucia e della via Pompeiana. La scuola è costituita da due
involucri principali, di cui uno, di fattura più antica, realizzato da un piano terra e due
elevazioni fuori terra, mentre l’altro, realizzato certamente in epoca successiva, è costituito
da un piano terra, due elevazioni fuori terra e due seminterrati.
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Dando per scontata la variante urbanistica prima accennata e dovendo attuare un
intervento di riqualificazione e trasformazione complessivo di tutto l’involucro e delle zone
annesse, che eviterebbe cosi
la preservazione di parte del costruito, l’obbiettivo da
raggiungere sarà dato dall’inserimento del nuovo in un contesto storico di particolare
interesse.
Con l’azione urbanistica verranno rispettati i volumi preesistenti, mentre saranno
variati, sia il numero dei livelli d’interpiano, che le rispettive altezze, nonché l’utilizzo del
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sottotetto, in un’ottica progettuale che tenga conto dell’aggiunta di elementi figurativi, atti a
dare un segno di riconoscibilità al nuovo intervento.
L’edificio risulta attualmente avere le seguenti caratteristiche geometriche:
Impalcato
Superficie lorda
Altezza utile
Cubatura utile
Secondo seminterrato
Primo seminterrato
Piano terra
Piano terra
Palestra
Piano primo
Piano primo
190
150
420
620
273
420
620
3,1
3,1
3,35
4,85
6,45
3,35
4
589
465
1407
3007
1760,85
1407
2480
Piano secondo
385
3,35
1289,75
Piano secondo
620
4,3
2666
Sotto tetto
385
2,85
1097,25
Sotto tetto
620
2,6
1612
La superficie totale della scuola è di circa 4.700 mq., con un volume utile di circa
18.000 metri cubi, mentre le aree esterne di pertinenza hanno uno sviluppo complessivo di
circa 1.400 mq.
In un ottica di riutilizzo funzionale degli spazi, seguendo i dettami tipici di funzionalità
delle abitazioni moderne, si possono ridurre come anticipato, gli interpiani, ricavando così, a
parità di volume, un numero di impalcati maggiore rispetto a quelli attualmente presenti.
Senza voler valutare in questa fase, le specifiche quote d’imposta dei nuovi interpiani,
si può sostenere che le superfici lorde ricavabili, in base alle considerazioni prima esposte,
risultano essere di circa 5000 mq.
Ulteriore considerazione, meritevole di attenzione e quella relativa ai parcheggi, che
usualmente rivestono un importanza secondaria in un processo di costruzione residenziale in
aree di espansione, mentre trattandosi di ricostruzione in centro storico ricoprono un ruolo
fondamentale.
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Nel processo di decostruzione, potranno ricavarsi nello spazio sottostante agli
immobili, in assenza di presenze archeologiche, dei box interrati, ai quali vi si potrà accedere,
sfruttando l’attuale gradinata che si diparte dalla strada sottostante.
Come prima accennato si dovrà tener conto, nelle fasi di scavo, della presenza di
murature d’epoca romana, già affioranti in alcune aree del secondo seminterrato.
Tuttavia da un’analisi effettuata sulle carte tecniche di zona, dai sopralluoghi e dalle
differenti quote presenti, si ritiene del tutto fattibile l’azione costruttiva prima espressa.
1.3.
Distinzione funzionale delle superfici
Le quantità dedotte nel paragrafo precedente sono il punto di partenza per attuare un
analisi che distingua le superfici in:
residenziali;
attività commerciali;
box auto.
Tale distinzione è necessaria per l’individuazione del reale capitale ricavabile dalla
vendita dell’immobile.
Partendo ad analizzare i box interrati, si può pensare di effettuare uno scavo che
coinvolga, oltre alla superficie limitata dal perimetro del fabbricato, anche una parte dell’area
libera di pertinenza; la superficie totale disponibile è di circa 2.400 mq, naturalmente non è
pensabile l’utilizzazione di tutta la superficie in quanto sono presenti altre costruzioni limitrofe,
ed anche se teoricamente si potrebbe scavare a confine in fondazione, non appare
opportuno, vista anche la tipologia dei fabbricati viciniori.
Si ritiene conservativa l’ipotesi di lasciare una fascia di rispetto tra i corpi di fabbrica e
lo scavo che preservi i fabbricati da possibili interazioni strutturali tra i fronti di scavo e il bulbo
di scarico trasmesso dalle sovrastrutture ai terreni.
A valle di tali considerazioni, validate da studi approfonditi, senza entrare nel merito
tecnico delle considerazioni su esposte, in quanto non pertinenti con l’oggetto di tale
relazione, si ritiene cautelativamente valida l’ipotesi di riuscire a ricavare una superficie utile
per i box di circa 800 mq; tale valutazione è soggetta anche di un’aliquota scomputata alla
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superficie complessiva che tiene conto dei possibili recuperi di murature antiche da
preservare. È ovvio che tale analisi, non basandosi su scavi e carotaggi effettuati in zona
dovrà essere valutata con il beneficio del dubbio, anche se l’intervento è comunque
sufficientemente attuabile.
Per quanto concerne le superfici commerciali, si è fatta l’ipotesi di collocare tali attività
sul piano terra, sui piani interrati, e sulla palestra, in quanto, tali superfici mal si prestano a
divenire residenziali, e di contro risulterebbero inaccessibili ai veicoli.
Dalle quantità precedentemente dedotte vanno ovviamente decurtate quelle residenziali
comuni come le logge i porticati, i vani scala, gli ascensori e tutte le restanti superfici
necessarie per garantire la fruizione di tutti gli spazi presenti. La superficie commerciale
lorda, risulterà quindi essere di circa 1.500 mq.
Per quanto riguarda la consistenza delle superfici residenziali, esse si possono dedurre
dalla semplice differenza tra quelle totali e quelle commerciali, così come dedotte in
precedenza, in conseguenza di ciò avremo un totale di superfici residenziali di circa 2800 mq.
In sintesi da quanto prima trascritto, le superfici ricavabili a base della presente
relazione in merito all’edificio scolastico Bruno da Osimo, sono:
Definizione superfici
Residenziale
Box auto
Commerciale
1.4.
Superficie lorda
(mq)
2.800
800
1.500
Stima del valore di mercato del bene da realizzare
Per stabilire la fattibilità
dell’operazione economica occorre, in prima analisi,
determinare il prezzo di vendita degli immobili da realizzare, si procederà quindi, al confronto
di tale valore con il costo di demolizione e ricostruzione del fabbricato.
Si ricorda che, tale intervento, è solamente una parte della più complessa operazione,
che comprende anche la riconversione di un altro istituto scolastico in zona Campocavallo e
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la realizzazione di un nuovo complesso scolastico in zona Vescovara, per i quali costi e
procedimenti di stima si rimanda ai paragrafi successivi.
Tornando all’analisi relativa alla riconversione della scuola Bruno da Osimo, per la
determinazione del prezzo di vendita degli immobili, ci si è basati sul metodo sintetico
comparativo, basato su un procedimento alquanto semplice, e cioè: se sul mercato un certo
bene viene contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi si conosce l’entità e le modalità di
pagamento, è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul
mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo.
In realtà, il metodo utilizzato a monte è quello della stima per trasformazione, che
viene applicato allorché sussiste una potenzialità economica del cespite da valutare nel
senso che è economicamente conveniente procedere alla relativa trasformazione in luogo di
mantenerlo nelle sue attuali condizioni. Nel caso in esame, infatti, avremo un bene per il
quale è auspicabile la vendita solo dopo una trasformazione che tenga conto degli standard
qualitativi richiesti in zona. In quest’ottica il metodo sintetico comparativo serve per
determinare solamente il prezzo di vendita del bene già trasformato.
Si chiariscono in seguito, alcune fondamentali considerazioni alla base del valore
determinato in seguito come prezzo di vendita del bene.
Il valore che si deve determinare si può considerare come un prezzo futuro, la stima,
altro non è, che una previsione di formazione di prezzo; i valori sono quindi i prezzi attesi,
mentre i prezzi che si sono formati per i contratti già eseguiti sono prezzi storici.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare occorre considerare che ogni cespite gode
di un suo monopolio di posizione che lo rende unico nel suo genere, nel senso che non può
esistere un altro bene avente le stesse caratteristiche di ubicazione, consistenza, situazione
giuridica ed amministrativa, caratteristiche tipologiche o finiture in impianti, ecc.. Si possono,
comunque reperire i prezzi "fatti" di immobili assimilabili per ubicazione e parificabili per
caratteristiche, consistenza, ecc.
Ovviamente non si può presumere che un solo prezzo fatto possa rappresentare
validamente l’andamento del mercato; occorre la presenza di una pluralità di prezzi tali da
poter formare una "scala di valori".
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Nel caso in oggetto vi sarà anche una diversificazione del valore delle varie porzioni
del bene in base alla destinazione d’uso, ma anche in funzione di alcuni parametri correttivi
come l’esposizione, le pertinenze, ecc. Per il livello di valutazione che si vuole individuare
nella presente relazione, è sufficiente distinguere il bene in funzione delle varie destinazioni
d’uso, rimandando ad analisi future eventuali coefficienti correttivi che valutino le differenze
tra varie porzioni del bene da alienare in funzione dei coefficienti correttivi in quanto tali
diversificazioni non comportano una significativa variazione del valore complessivo dei beni.
A valle di tali considerazioni è stata effettuata una campagna di indagine per
conoscere i prezzi di vendita dei beni similari nella medesima zona, sono stati perfezionati i
prezzi storici ricavati in funzione di alcuni coefficienti correttivi che tenessero conto delle
condizioni specifiche dei beni alienati; si è in definitiva raggiunto un prezzo medio di vendita
al mq di circa 3.500 €. Nella determinazione di detto prezzo, ritenuto che l’intervento possa
considerarsi di tipo pubblico, visto anche che l’obbiettivo finale è dato dalla realizzazione
della scuola Vescovara, non è stata considerata la tassa sul costo di costruzione, che appare
opportuno non debba essere corrisposto da parte dell’impresa alla stazione appaltante.
Nella specifica condizione bisogna anche considerare che l’intervento riguarda una
struttura sufficientemente grande e complessa, dove verranno allocate anche strutture
commerciali e studi professionali, che sono di fatto un volano per l’incremento di valore dei
beni da alienare, bisogna quindi considerare che se 3.500 €/mq è il prezzo medio di vendita
ricavato per appartamenti residenziali con rifiniture signorili, ma venduti singolarmente, nel
caso in esame la parte di bene residenziale da alienare avrà un valore superiore. Non è,
comunque, facilmente quantificabile tale condizione migliorativa che resta indicativa di un
eventuale frazione suppletiva di vendita.
Occorre altresì considerare, che l’interro complesso scolastico ha delle aree di
pertinenza al fabbricato che assommano a circa 1.400 mq; tali aree, è auspicabile che siano
asservite alla sola superficie residenziale, facendone crescere, oltre al costo medio a metro
quadro che verrà stimato nei paragrafi successivi, anche il valore; infatti in esse si possono
allocare strutture di servizio come attrezzature sportive o giochi per bambini, ovvero verde
privato attrezzato, ovvero ogni qualsivoglia attività di contorno all’edilizia residenziale.
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Tale area, che suddivisa sulla superficie residenziale incide per circa 0,40 mq/mq, può
essere valutata come un’aliquota da aggiungere al prezzo di vendita finale; l’incremento di
valore da apportare al prezzo di vendita della superficie residenziale per le pertinenze prima
menzionate viene individuato pari al 10% del valore di vendita al metro quadro
precedentemente ricavato.
Quanto finora descritto ha lo scopo di determinare il futuro prezzo di alienazione al
metro quadro delle superfici residenziali; medesimo ragionamento di confronto si è portato
avanti per la determinazione del prezzo di vendita dei box auto e delle superfici commerciali
trovando rispettivamente:
•
box auto ……………… 1.700/2.100 €/mq
•
negozi ………………. 2.800/3.400 €/mq
Per la valutazione dei locali relativi al bene oggetto della valutazione si ritiene
cautelativamente utile adottare il valore medio rispetto agli intervalli su riportati.
I valori ricavati dalle analisi precedenti sono anche confortati dai dati forniti dalle
pubblicazioni OMI (Osservatorio Mercato Immobiliare) e dai dati riportati negli archivi
dell’Agenzia del Territorio relativamente alle quotazioni immobiliari nelle compravendite
registrate.
Riassumendo, i valori unitari al metro quadro, ottenuti e suddivisi per le diverse
destinazioni d’uso, a valle di tutte le considerazioni su esposte, risultano:
• residenziale ..………… 3.850 €/mq
• box auto ……………… 1.900 €/mq
•
negozi ………………. . 3.200€/mq
moltiplicando i valori unitari appena ottenuti per le superfici ricavabili dalla ricostruzione del
fabbricato avremo:
Definizione superfici
Residenziale
Box auto
Commerciale
Superficie
(mq)
2.800,00
800,00
1.500,00
Prezzo futuro di vendita dei beni
Prezzo unitario
(€/mq)
€
3.850,00
€
1.900,00
€
3.200,00
Totale
€
€
€
€
Valore globale
(€)
10.780.000,00
1.520.000,00
4.800.000,00
17.100.000,00
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1.5.
Valutazione del costo di demolizione e ricostruzione
La determinazione del costo di demolizione è facilmente ricavabile in quanto è
corretto riferirsi ad una specifica voce di Prezzario Regionale – Regione Marche – che
contempla la demolizione di interi fabbricati; in tale voce, per fabbricati posti all’interno del
centro edificato, il costo di demolizione, risulta di 25,00 €/mc, omnicomprensivi di trasporto e
conferimento a discarica del materiale di risulta.
Da tale costo bisogna decurtare gli utili d’impresa, pari al 15%. La demolizione risulta
così avere un costo unitario, comprensivo degli oneri della sicurezza, di 19,50 €/mc , per cui
avremo complessivamente:
C Demol. = 21,25 x 18.000 = 382.500 €
Per quanto concerne il valore del costo di costruzione sono presenti, in letteratura
tecnica, diverse formule che permettono di ricavarlo a partire da costi di costruzione di
strutture analoghe realizzate nel passato. In tal senso sono di grande aiuto i numeri indici
ISTAT della variazione dei costi di costruzione che misurano le variazioni del costo di
costruzione intervenute in un certo intervallo di tempo a partire da un anno base in cui l’indice
assume valore uguale a 100 (1990).
dove:
Pi = prezzo del bene in un determinato periodo (mese, anno)
Pb = Prezzo del bene in un periodo detto periodo base100
Il livellamento cronologico dei costi risulta essere:
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dove:
Ca = Costo aggiornato
Cs = Costo storico
Ia = Indice aggiornato
Is = Indice storico
Nel caso in esame, tuttavia si conosce il costo di costruzione attuale per tipologie edilizie
similari, è risultano quindi di contorno le considerazioni suesposte.
Nella seguente tabella si sintetizzano i costi di costruzione per le varie tipologie:
COSTO
TIPOLOGIA
Residenza
Terz. E com.
Parcheggi
interrati
€/mq
€
€
€
1.250,00
1.000,00
1.100,00
A tali valori bisogna sottrarre il 15% relativo all’utile d’impresa che porta, in definitiva, ai
valori complessivi riportati nella seguente tabella:
TIPOLOGIA
Residenza
Terziario e
Commerciale
Parcheggi interrati
Superficie
2.800,00
€
COSTO
1.250,00
1.200,00
€
1.000,00
€
1.200.000,00
800,00
€
1.100,00
€
880.000,00
€
5.580.000,00
Costo di
trasformazione
Totale
Costo Stimato
€
3.500.000,00
Concludendo, per la scuola Bruno da Osimo si è determinato:
•
il prezzo futuro di vendita dei beni da alienare;
•
il costo di trasformazione di tali beni (demolizione e ricostruzione)
A seguire verranno esplicate le considerazioni alla base della valutazione della scuola
elementare della frazione di Campocavallo.
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2.
SCUOLA ELEMENTARE CAMPOCAVALLO
2.1.
Introduzione
La scuola elementare Campocavallo si trova nell’omonimo quartiere posto circa a
3,5 km dal centro di Osimo. Essa è costituita da una struttura portante in muratura a due
elevazioni oltre la palestra.
2.2.
Caratteristiche geometriche dell’edificio
La scuola ha, in pianta, una forma rettangolare con lati rispettivamente di 21,50 m x
10,70 m; la palestra risulta essere strutturalmente indipendente dal corpo scolastico
principale ed ha anch’essa forma rettangolare con dimensioni di 14,50 m x 10,00 m; sono
presenti, dei servizi di pertinenza, connessi alla palestra, di forma triangolare aventi una
superficie lorda di circa 18,00 mq.
Il corpo di fabbrica principale ha un meccanismo resistente costituito da setti murari
continui realizzati in muratura e legati con malta cementizia, il piano terra ha un’altezza utile
di 4,50 m mentre il piano primo ha un’altezza utile di 3,50 m; lo sviluppo delle superfici in
pianta è rispettivamente di 232,00 mq per il piano terra, 194,00 mq per il piano primo, oltre ad
un terrazzo posto al pino primo avente un sviluppo di 35,70 mq; esiste anche un locale
tecnico posto al piano terra avente una superficie di 14,40 mq.
La palestra ha una struttura portante in acciaio in mediocre stato di conservazione, ha
un’altezza utile di 5,00 m con sistema di copertura realizzato con tetto a due falde; lo sviluppo
della superficie lorda è di 142,00 mq, mentre i servizi annessi hanno un’altezza utile di 2,70
m ed uno sviluppo di 18,00 mq. Oltre alle strutture menzionate, la scuola, ha un’area esterna
di pertinenza di 1.700,00 mq.
Riassumendo le informazioni di carattere geometrico sopra descritte avremo:
Impalcato
Piano terra
Piano Primo
Palestra
Servizi Palestra
Superficie
lorda
Altezza utile
Cubatura utile
232
194
142
18
4,5
3,5
5
2,7
1.044,00
679
710
48,6
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Una prima valutazione sulle strutture esistenti mostra una differenza costruttiva tra la
palestra e il corpo di fabbrica principale che di fatto impedisce una riconversione
dell’immobile rivisto in un ottica d’intervento globale.
Infatti l’ipotesi di preservare l’esistente non appare economicamente vantaggiosa in
quanto, se da un canto sarebbe possibile preservare la struttura principale in muratura,
anche se l’essere in muratura la rende intrinsecamente difficile da riconvertire, d’altro canto
appare impossibile preservare la palestra che risulta avere un cattivo stato di conservazione,
che rende l’opera di adeguamento e riconversione funzionale molto onerosa.
Non è altresì percorribile l’ipotesi di demolire la palestra e conservare il corpo di
fabbrica in muratura in quanto le due strutture sono accostate l’una a l’altra, ed in
conseguenza di ciò le opere da porre in essere a salvaguardia della struttura da preservare
sono tali da rendere l’intervento non economicamente conveniente.
Appare quindi maggiormente conveniente eseguire anche per la scuola
Campocavallo un intervento di demolizione e ricostruzione, così come già ipotizzato per la
scuola Bruno da Osimo.
Il lotto attualmente ricade in zona avente la seguente destinazione:
…..“F2 – Zone delle attrezzature con bacino di utenza inferiore rispetto alle F1
……“F2.2 zone delle attrezzature, prevalentemente edificate, per attrezzature
dell’istruzione”……..;
i lotti adiacenti hanno invece la seguente destinazione d’uso:
…“B2 – Parti con impianto incompleto”….. “B2.2 – In contesti a valenza
ambientale”…..
È quindi sulla base di una variante urbanistica si può affermare che la destinazione d’uso
del lotto F2-2, possa essere variata in nella zona omogenea B2-2, per la quale, le norme di
attuazione del PRG prevedono i seguenti indici urbanistici:
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Dalla tabella precedente si evince che nel lotto in questione possono identificarsi i
seguenti indici.
IF
IC
N° piani Hmax
(mc/mq) (mq/mq) fuori terra
1,35
0,3
3
10
Metri
quadri
lotto
2106,4
Cubatura
realizzabile
2843,64
Max dim. In
pianta
631,92
Nell’operazione di ricostruzione occorre naturalmente verificare i distacchi dai fabbricati
limitrofi e rispettare gli allineamenti già presenti.
Una prima ipotesi di inserimento di una nuova struttura nel lotto di terreno che rispetti le
limitazioni imposte dalle norme tecniche consente l’inserimento di una sagoma di 280 mq con
altezza di 10 metri. Si può infatti prevedere di insediare nella nuova costruzione, attività
commerciali o artigianali al piano terra ed abitazioni ai piani primo e secondo. Lo sviluppo
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totale vedrà quindi attività commerciali per complessivi 260 mq e edilizia residenziale per 520
mq in considerazione degli spazi utili per i servizi annessi all’edilizia residenziale (scale
ascensore etc.).
2.3.
Distinzione funzionale delle superfici
Le superfici ricavate nel precedente paragrafo, così come già detto per la scuola
Bruno da Osimo, sono il punto di partenza per un’analisi critica sulla possibile destinazione
d’uso dei locali riconvertiti. In un’ottica di riunificazione della palestra con il corpo di fabbrica
principale sembra favorevole l’ipotesi di destinare l’intera cubatura posta al piano terra ad
attività commerciali e ad insediamenti artigianali di piccola entità; mentre è ipotizzabile la
realizzazione di insediamenti residenziali al piano primo. Precisamente si potrebbero
realizzare due appartamenti aventi circa 90 mq cadauno di superficie lorda ed un terrazzo di
pertinenza di circa 18 mq cadauno.
Nella valutazione bisogna anche considerare l’area esterna di pertinenza di 1.700 mq
che andrebbe in gran parte alle attività commerciali mentre una piccola parte sarebbe
destinata ai parcheggi per i residenti.
2.4.
Stima del valore di mercato del bene da realizzare
Per la determinazione del valore di mercato relativo alla scuola Campocavallo
valgono le stesse considerazioni già esplicate per l’Istituto Bruno da Osimo, quindi si
riportano sinteticamente, nella seguente tabella, i valori dei possibili prezzi di vendita
suddivisi per destinazione d’uso:
•
Commerciale e servizi ………………… 1..500 – 2.000 €/mq
•
Residenziale …………………………… ..1.400 – 2.200 €/mq
19
utilizzando il valore medio degli intervalli sopra riportati ed moltiplicando tale valore per le
superfici ricavate e suddivise nelle varie destinazioni d’uso così come meglio esplicato in
precedenza si ottiene:
Definizione superfici
Residenziale
Commerciale
Terreno per attività
comm.
Superficie
520,00
260,00
1.300,00
Prezzo unitario
€
1.800,00
€
1.750,00
€
450,00
Totale
2.5.
Valore globale
€
936.000,00
€
455.000,00
€
585.000,00
€
1.976.000,00
Valutazione del costo di demolizione e ricostruzione
La determinazione del costo di demolizione, così come già eseguito per l’Istituto
Bruno da Osimo, è facilmente ricavabile dal Prezzario Regionale. Considerando del tutto
applicabili le considerazioni esposte in precedenza sulle riduzioni e gli incrementi da
apportare ai prezzi del prezzario si ottiene, in definitiva:
C Tot Demol. = 21,25 x 2.481,60 = 52.734,00 €
Per quanto concerne il valore del costo di costruzione per tipologie edilizie similari,
considerando che nello specifico si andranno a realizzare due appartamenti con rifiniture
normali, e considerando già decurtati gli utili d’impresa, avremo:
TIPOLOGIA
Residenza
Commerciale
Superficie
€
520,00
€
260,00
€
€
COSTO
950,00
807,50
Totale
Costo Stimato
€
494.000,00
€
209.950,00
€
703.950,00
20
3.
NUOVO POLO SCOLASTICO IN VIA VESCOVARA OSIMO
Per l’insediamento del nuovo polo scolastico sito in via Vescovara è stato redatto il
progetto definitivo, che è attualmente in possesso dell’amministrazione comunale.
Occorre prima di entrare nel merito della valutazione economica dell’intervento
riportare alcune informazioni che chiariscano l’organismo costruttivo previsto in progetto.
La zona Vescovara è situata a Sud-Est del centro abitato, il PRG vigente in gran
parte la individua come area destinata ad attrezzature pubbliche. Allo stato attuale essa è
raggiungibile dalla viabilità esistente, mentre sarà ben collegata tramite una strada prevista
nella strumentazione urbanistica vigente.
L’area sulla quale si interviene misura complessivamente mq. 25.500, essa anche se
non vincolata amministrativamente, presenta una realtà paesistica inconfutabile. Il lotto di
terreno di forma poligonale tagliato dalla strade di piano guarda il centro abitato di Osimo.
Tale circostanza ha reso più laboriosa la dislocazione della scuola sul terreno, considerato
anche che essa dovrà svilupparsi su di una superficie di ben mq.11.000 circa.
Il concetto distributivo è quello tipico del campus, ogni zona comune o specifica è
raggiungibile da qualsiasi parte dell’area. Al fine di garantire uno stretto rapporto urbano con
l’area degli impianti sportivi è stato individuato, ma non inserito nel progetto, un percorso
pedonale, che può identificarsi anche come “percorso vita”. Esso dipartendosi dall’area
scolastica, perverrà ad un nodo dal quale, tramite un sinuoso sentiero porterà l’utente allo
spiazzo antistante il sottopasso, dal quale, tramite una rampa con pendenza inferiore all’8%,
supererà il dislivello per trovarsi su di un ponticello sul torrente e raggiungere facilmente la
zona degli impianti sportivi. Un percorso caratterizzato da circostanze ambientali con spazi di
sosta ed indicazioni, tale da renderlo anche istruttivo.
La palestra, considerato che potrà essere utilizzata anche in orari non scolastici e
collaborare alle esigenze d’impiantistica sportiva locale, avrà un proprio accesso.
Il progetto prevede l’insediamento i due scuole, una scuola elementare ed una media
con rispettivamente 10 e 12 aule oltre alle aule speciali previste per le attività laboratoriali. Le
scuole saranno collegate direttamente con il corpo palestra tramite un sottopassaggio in
parte illuminato naturalmente ed in parte tramite bocche di lupo, opportunamente collocate.
21
Per maggiori chiarimenti sulla progettazione della scuola si rimanda al progetto
definitivo già in possesso dell’amministrazione comunale.
Per la realizzazione della scuola si è determinato un importo a base d’asta di
6.190.824,92; da tale cifra bisogna decurtare gli utili d’impresa che essendo pari al 15%
ammontano a 928.623,74 €, a tale somma non viene calcolata la spesa relativa all’esproprio
in quanto tale costo verrà affrontato dal Comune di Osimo, che resterà proprietaria dell’area,
mentre si deve necessariamente prevedere un incremento dei prezzi in quanto il progetto
definitivo è del 2005, tale incremento può essere stimato intorno al 10%.
Il costo di costruzione della scuola, a valle delle considerazioni su esposte, risulta in
definitiva ammontare a:
Costo costruzione scuola Vescovara:
€ 6.190.824,92 –
€
928.623,74 +
€
526.220,12 =
€ 5.788.421,30
4. ONERI FINANZIARI E COMMISSIONI DI VENDITA
L’intervento nella sua generalità verrà sviluppato in anni quattro, pertanto appare chiaro che
debba essere considerato il costo del denaro posto a base dell’operazione, che può essere
forfetariamente nel suo complesso stimato nel 4% di € 14.120.509,80(costo dell’operazione)
pari ad € 564.820,39.
Inoltre bisogna considerare il costo delle commissioni e della pubblicità per avviare le vendite
immobiliari. Tale costo è stimabile nel 3% dell’importo di vendita dei beni, pertanto avremo €
18.052.500,00 x 3% = € 541.575,00.
22
5.
CONCLUSIONI
Nei precedenti paragrafi si sono stimati i costi relativi alla trasformazione degli edifici
scolastici Bruno da Osimo e Campocavallo, oltre al costo per la realizzazione della Scuola in
via Vescovara,per cui il costo totale sarà il seguente:
Costo Demolizione/Ricostruzione
ovvero Costruzione
Scuola
Bruno da Osimo
Campocavallo
Vescovara
€
€
€
5.962.500,00
756.684,00
5.788.421,30
Inoltre, per la scuola Vescovara le spese tecniche assommano complessivamente a:
€
773.447,13
ed incidono, rispetto al base d’asta per un 12.49 %. Per cui, ipotizzando anche per
gli altri interventi un valore analogo, si ottiene una somma totale delle spese
tecniche pari a:
Scuola
Bruno da Osimo
Campocavallo
Vescovara
Totale
Costo
Aliquota
Demolizione/Ricostruzione progettazione e
o Costruzione
D.L.
€
€
€
€
5.962.500,00
756.684,00
5.788.421,30
12.507.605,30
12,49%
12,49%
Totale
Costo della
prestazione
€
€
€
€
744.921,49
94.535,88
773.447,13
1.612.904,50
si riporta in sintesi di seguito il quadro riassuntivo di quanto finora determinato per la
valutazione della fattibilità economica dell’intervento:
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Costo
Demolizione/Ricostruzi
one o Costruzione
Prezzo di vendita
Bruno da Osimo
Campocavallo
€
€
5.962.500,00
756.684,00
€ 16.076.500,00
€ 1.976.000,00
€
€
10.114.000,00
1.219.316,00
Vescovara
€
5.788.421,30
-
-€
5.788.421,30
Spese Tecniche dei
tre interventi
€
1.612.904,50
-
-€
1.612.904,50
Costo area
Vescovara
€
900.000,00
-€
900.000,00
Oneri finanziari
€
564.820,39
-€
564.820,39
Costo commissioni
€
541.575,00
-€
€
541.575,00
2.918.389,81
Scuola
Totale
Differenza Costi/Ricavi
In conclusione l’utile lordo del soggetto attuatore dell’azione finanziaria si attesterà a
circa € 2.918.389,81 per un investimento complessivo di € 14.120.509,80, pari a circa il
21,00%.
Pertanto, il valore da porre a base di gara di vendita degli immobili in questione sarà pari ad
€ 6.563.609,61, valore ottenuto sottraendo al ricavo complessivo, il costo di costruzione,
gli oneri finanziari, le commissioni, le spese tecniche e l’utile d’impresa.
24