Prof. Alberto Pavan
Politecnico di Milano
Principi di Estimo
Milano, 16 gennaio 2015
Camera di Commercio
Principi economici
SCARSITÀ
DOMANDA
OFFERTA
CONSUMO
PRODUZIONE
UTILITÀ
16/01/2015
PROFITTO
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Economia ed Estimo
ECONOMIA
ESTIMO
CONSUMO
Beni privati
VALORE DI MERCATO
Beni pubblici
VALORE D'USO
PRODUZIONE
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VALORE DI COSTO
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Mercato, stima, valore
Prezzo
Valore di mercato
Market value
Valore di convenienza
Fair value (IVS)
Special value
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Principi estimativi
SCOPO
DIPENDENZA DEL VALORE
DALL’ASPETTO ECONOMICO
COMPARAZIONE
UNICITA’ DEL METODO DI VALUTAZIONE
PREZZO
STORICITA’ DEL DATO DI RIFERIMENTO
PREVISIONE
CARATTERE PROBABILISTICO DELLA
VALUTAZIONE
PERMANENZA
INVARIANZA DELLE CONDIZIONI AL
CONTORNO
ORDINARIETÀ
MAGGIOR FREQUENZA
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DATI D’INGRESSO
Epoca passata o presente a cui riferire la
valutazione
Porzione di territorio entro cui siano considerabili
di scarsa rilevanza le variazioni di natura tecnicoeconomica
Beni similari a quello oggetto di valutazione
negli aspetti tecnico-economici apprezzati dal
mercato
Unità di misura convenzionale attraverso la quale
è definita le quantità monetaria unitaria (€/m2;
€/m3; ecc.)
Maggior frequenza statistica del dato storico di
riferimento: dato ordinario
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PERIODO
MERCATO ELEM.
OMOGENEO
BENI SIMILARI
PARAMETRO SIGN.
SCALA DEI PREZZI
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VALUTAZIONE FONDI 2006-2008
2006: 70% n.1 esperto
85% DCF
2007: 65% n.2 esperti
7% Capitalizzazione
2008: 75% n.3 esperti
6% Comparazione
250 mln €
20 da 12,5 mln €
0,2 ‰
50.000,00 €
2.500,00 €
2,0 ‰ (Tab. F)
500.000,00 €
25.000,00 €
75 €/h
4 gg/uomo
40 gg/uomo
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CONSUMO BENI PRIVATI
VALORE DI MERCATO
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CURVE DI DOMANDA E OFFERTA
settore immobiliare
Fasi:
Valori
p
1 - Espansione
trend
D’
2 - Stabilizzazione
O
3 - Contrazione
O’’
4 - Recupero
D
1
2
3
4
Tempo
Ciclo immobiliare
e’
e’’
e
p
q
D = domanda
O = offerta
p = prezzo
q = quantità
e = prezzo di equilibrio
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D
O
e
q
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CICLO DI MERCATO
settore immobiliare
trend
2
p
1
3
2
3
4
1
4
p = prezzo
q = quantità
1 = espansione
2 = stabilizzazione
3 = contrazione
4 = recupero
0
q
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Mutui, compravendite, illiquidità
Andamento numero di compravendite residenza
ANNO
Fonte: EURISC
Fonte: NOMISMA I 2011 – Grado di illiquidità (1997=100)
TOT. 6M
TOT.
2011
296.792
-5,28%
//
//
2010
313.340
4,42%
611.878
0,40%
2009
300.089
-14,88%
609.456
-10,90%
2008
352.534
-14,92%
684.034
-15,43%
2007
414.337
-5,75%
808.827
-6,96%
2006
439.632
4,94%
869.308
1,26%
2005
418.921
3,48%
858.476
3,68%
2004
404.822
//
828.037
8,65%
2003
//
//
762.085
0,07%
2002
//
//
761.522
11,78%
2001
//
//
681.264
-1,33%
2000
//
//
690.478
2008/2011
-30,66% 2008/2010
//
-25,93%
Fonte: Agenzia del Territorio
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Mercato dei mutui
Andamento mutui erogati
- 11% (2011)
Vm 240/260 k€
Fin. 136/138 k€
Andamento importi erogati
54% Fin. /Vm
40% Rinegoz.
Fonte: EURISC - Il Sistema CRIF di Informazioni Creditizie
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Fonte: Corriere Economia
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ANALISI STORICA DEL MERCATO
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UTILITA’ MARGINALE DECRESCENTE
60 m2
90 m2
120
m2
90.000,00 €
1.500,00 €/m2
126.000,00 €
1.400,00 €/m2
1.200,00 €/m2
156.000,00 €
1.300,00 €/m2
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1.500,00 €/m2
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1.000,00 €/m2
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FORMAZIONE DEL PREZZO
PREZZO NATURALE
PREZZO
EXTRAPROFITTO
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EXTRAPROFITTO IMMOBILI
p
D
D’
O
O’’
e’
e
q
nuove imprese
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D = domanda
O = offerta
p = prezzo
q = quantità
e = prezzo naturale
e’= prezzo di mercato
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ESTRAPROFITTO SUOLI: RENDITA
SCARSITA’
ASSOLUTA
DIFFERENZIALE
POSIZIONE
FERTILITA’
ACCESSIBILITA’
INTERAZIONE
SOCIALE
SERVIZI
INFORMAZIONI
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INVESTIMENTI / RENDITA URBANA
ATTRATTIVITA’ DEGLI
INVESTIMENTI NEL MONDO
VALORE DEGLI
IMMOBILI NEL MONDO
ACCESSO AL CREDITO
ACCESSO AL CREDITO
PRESSIONE FISCALE
PRESSIONE FISCALE
INFRASTRUTTURE
INFRASTRUTTURE
CAPITALE UMANO
STOCK DI BENI
FLESSIBILITA’ DEL LAVORO
CONGIUNTURA
GREEN ECONOMY
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EFFICIENZA ENERGETICA
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Valore di mercato: definizione
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Valore di mercato: definizione
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CONSUMO BENI PRIVATI
PROCEDIMENTO
MERCATO
comparazione diretta
market comparison app.
punti di merito/valori tipici
regressione multipla
complementare
COSTO
REDDITO
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comparativi indiretti
APPROCCIO
trasformazione (HBU)
riproduzione / surrogazione
capitalizzazione dei redditi
flussi di cassa (DCF)
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Valore immobiliare approcci estimativi
Approccio al mercato
Valore
Comparazione
Mercato attivo
Approccio al reddito
Capitalizzazione
Valore
Beni strumentali
Approccio al costo
Valore
Trasformazione/riprod.
Sviluppo/realizzo
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APPROCCI ESTIMATIVI
MERCATO
COSTO
REDDITO
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In ragione della libera espressione di
apprezzamento del bene nel mercato
In ragione dell’allocazione delle risorse
necessarie alla produzione del bene
In ragione della capacità del bene di
produrre reddito
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CRITERI ESTIMATIVI
CRITERIO (SCOPO)
ASPETTO ECONOMICO
VALORE DI MERCATO
CONSUMO
VALORE DI COSTO
PRODUZIONE
VALORE SOCIALE
USO
VALORE DI TRASFORMAZIONE
FATTIBILITA’
VALORE DI RIPRODUZIONE
ESISTENZA
VALORE COMPLEMENTARE
SINERGIA
VALORE DI CAPITALIZZAZIONE
RENDIMENTO
VALORE FUNZIONALE
PRESTAZIONE
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CRITERIO E METODO
VALORE DI MERCATO
APPROCCIO AL MERCATO
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APPROCCIO AL MERCATO
Valore
Comparazione monoparametrica
Comparazione pluriparametrica
Valore
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Posizione
Piano
Pertinenze
Verde
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Affaccio
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COMPARAZIONE DIRETTA
Valore di mercato
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COMPARAZIONE DIRETTA
MERCATO
PERIODO
SIMILITUDINE
PARAMETRO
PREZZO
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