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TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO
OGGETTO: Esecuzione immobiliare n. 02/2002 - Atto di pignoramento
Ill.mo Sig. Giudice Istruttore, nel procedimento di esecuzione immobiliare
(R.E. n. 02/2002) promosso dalla Cassa di Risparmio di Fermo S.p.A. sostituita dalla
Banca Antonveneta, la S.V. ha nominato il sottoscritto architetto Elisabetta Mariani
quale consulente tecnico di ufficio.
Nell’udienza fissata per il giorno 22 maggio 2008 il sottoscritto ha accettato l’incarico
prestando il giuramento di rito nelle mani della S.V..
RELAZIONE
1. INCARICO
Quesiti formulati dalla S.V. in sede di incarico:
1.
IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA, ALTRE
INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
2.
SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE
3.
STATO DI POSSESSO
4.
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
5.
STIMA DELL’IMMOBILE
2. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI
2.1 - Con raccomandate del 03.07.2008 n.ri 13420287847-0 e 13420287842-5 la
sottoscritta avvertiva le parti interessate che il giorno 11 luglio 2008 alle ore 15:30
si sarebbe recata nel territorio del Comune di San Benedetto del Tronto, in
località Santa Croce, via Papa Urbano n. 11 per dare inizio alle operazioni
peritali.
2.2 - La scrivente C.T.U. provvedeva ad effettuare l’aggiornamento delle visure
relative agli immobili descritti nell’atto di pignoramento, presso l’Agenzia del
Territorio di Ascoli Piceno e ad accertarne la regolarità edilizia ed urbanistica
presso i competenti uffici del Comune di San Benedetto del Tronto.
Provvedeva inoltre ad aggiornare le visure relative agli stessi beni presso la
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Ascoli Piceno.
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3
RISPOSTE AI QUESITI
3.1
IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA VENDITA,
ALTRE INFORMAZIONI PER L’ACQUIRENTE
IL PIGNORAMENTO RIGUARDA:
l’unità immobiliare sita nel territorio del Comune di San Benedetto del Tronto, in
località Santa Croce, via Papa Urbano n. 11, distinta al NCEU del Comune di San
Benedetto del Tronto al foglio 2 con la p.lla 499 sub. 5 (appartamento di civile
abitazione).
CARATTERISTICHE DELLA ZONA - CONTESTO IN CUI SI TROVA:
Il bene pignorato risulta ubicato nel territorio del Comune di San Benedetto del
Tronto, cittadina turistica della riviera, sulla costa adriatica in Provincia di Ascoli
Piceno.
La Contrada Santa Croce, località di ubicazione dei beni immobili pignorati, è situata
sulla colline ad ovest della cittadina; si tratta di una zona che ha acquisito una
vocazione residenziale negli ultimi decenni.
Tale zona, distante circa 3 km dal centro di San Benedetto del Tronto, è ubicata in
un territorio prettamente agricolo, dove però si distinguono aree, come quella in
esame, in cui l’edificazione è attualmente molto attiva; l’edilizia della zona (sia
esistente che in costruzione) è costituita per lo più da edifici isolati, mono o plurifamiliari.
La zona risulta ben servita per quanto riguarda il trasporto pubblico e le vie di
collegamento; è facilmente e comodamente raggiungibile direttamente dal centro di
San Benedetto del Tronto; risulta invece priva di altre tipologie di servizi:
commerciale, scolastico, terziario …
In virtù del luogo di ubicazione, la zona dispone di ampi spazi liberi, a verde, e risulta
adeguatamente distante dalle attività che producono inquinamento sia atmosferico
che acustico.
CORRISPONDENZA
PIGNORAMENTO:
TRA I DATI CATASTALI ATTUALI E QUELLI RIPORTATI NELL’ATTO DI
Si è rilevato che nell’atto di pignoramento l’appartamento in oggetto veniva
identificato come unità in corso di costruzione, mentre alla data odierna, in seguito
ad aggiornamento catastale in atti dal 29.05.2008 (ultimazione di fabbricato urbano)
l’unità immobiliare è identificata con categoria A/2 (civile abitazione).
CONFINI:
L'appartamento presenta tre lati liberi con esposizione a nord, sud ed ovest, mentre
ad est confina con altra proprietà.
ACCESSI:
All’immobile è possibile accedere da via Papa Urbano n. 11, direttamente nella corte
esterna, comune a tutti i sub. dell’edificio.
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PERTINENZE, ACCESSORI E MILLESIMI DI PARTI COMUNI:
Risultano parti in comune con il resto dell'edificio: corte esterna di accesso al
fabbricato e camminamenti al piano terra, ed il vano scala (in comune con il sub. 6).
SPESE CONDOMINIALI:
Non si riscontra l’esistenza di una gestione condominiale per cui non risultano nè
millesimi di proprietà, nè pagamenti per spese condominiali.
UTILIZZAZIONE PREVISTA DALLO STRUMENTO URBANISTICO:
L’utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico è Zona Artigianale di Espansione,
e risponde alla normativa tecnica del vigente PRG/90 - art. 41 N.T.A.
IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI OGGETTO DI VENDITA
IDENTIFICAZIONE CATASTALE:
Ente urbano, porzione di fabbricato sito in San Benedetto del Tronto (AP), località
Santa Croce, via Papa Urbano n. 11, costituito dai beni distinti al N.C.E.U. del
Comune di San Benedetto del Tronto al foglio n. 2 con la particella 499:
− sub. 5 appartamento di civile abitazione, categoria A/2 (destinazione abitativa),
classe 4^, piano 1°, consistenza 7 vani, rendita catastale €. 668,81
SUPERFICIE:
La consistenza metrica e dimensionale del bene è così definita:
•
appartamento piano primo
superficie utile appartamento:
superficie balconi:
superficie lorda appartamento:
mq 113.80
mq 81.60
mq 127.15
DESCRIZIONE DEL BENE:
I beni oggetto di pignoramento costituiscono una porzione di uno stabile costruito
nell’ultimo decennio del secolo scorso. Si tratta di un edificio costituito da tre piani
fuori terra ed uno seminterrato.
Con struttura portante in telaio di cemento armato, presenta prospetti semplici
caratterizzati dalla presenza di ampi terrazzi; gli orizzontamenti sono in laterocemento compreso quello di copertura; le falde del tetto presentano il manto in
tegole.
L’immobile dispone di un vano scala privo di ascensore il quale collega i livelli terra,
primo e secondo.
Il materiale di finitura esterna delle facciate è l’intonaco; gli infissi sono in alluminio
con sistema di oscuramento realizzato con persiane in legno.
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Sia internamente che esternamente l'edificio risulta in buono stato d’uso e
conservazione.
Il bene pignorato è costituito da:
appartamento al piano primo
L'appartamento al piano primo risulta costituito da un ingresso, quasi direttamente
sulla zona pranzo-soggiorno, una cucina, due camere da letto e due servizi igienici;
risulta inoltre dotato di quattro balconi, uno su ciascun lato di esposizione
dell’appartamento; il terrazzo della zona notte, esposto a sud-est, presenta notevoli
dimensioni.
Sui balconi risulta posta in opera una pavimentazione in monocottura per
esterni/gres; le balaustre sono parzialmente in cemento a vista ed in parte in metallo
zincato ad elementi verticali.
La superficie utile dell'appartamento risulta essere di mq 113.80; la superficie a
balconi invece è di mq 81.60; l'altezza media dei locali è di cm 270; lo spessore
medio dei muri esterni è di cm 30, mentre le pareti divisorie sono da cm 10.
Sia nella zona giorno che nella zona notte risulta posta in opera una pavimentazione
in pietra (marmo-travertino); nei bagni piastrelle in ceramica sia per i pavimenti che
per i rivestimenti.
Tutte le pareti ed il soffitto risultano intonacate; il rivestimento della cucina è in
piastrelle di ceramica.
Sono da segnalare alcuni fenomeni di condensa rilevati sul soffitto della zona giorno,
dovuti alla carenza di adeguata coibentazione sul lastrico soprastante.
Gli infissi interni sono tutti in legno tamburato laccato; gli infissi esterni invece sono
in alluminio, con persiane in legno.
Tutti gli impianti tecnologici risultano essere a norma.
3.2
SITUAZIONE EDILIZIO-URBANISTICA E SANITARIA DELL’IMMOBILE
Dagli accertamenti effettuati dalla sottoscritta presso l’archivio delle pratiche edilizie
del Comune di San Benedetto del Tronto, relativamente ai beni immobili in oggetto,
risultano depositate le seguenti pratiche edilizie:
− C.E. n. 396 del 12.11.1992
La situazione riscontrata in sede di sopralluogo è conforme ai precedenti edilizi
sopra citati.
Attualmente non risultano pratiche edilizie in corso o opere abusive; si afferma la
regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico e sanitario.
3.4
VINCOLI ED ONERI GIURIDICI
Su tutti i beni non gravano usufrutti, servitù, o altri oneri.
Si riferisce, inoltre, che sui beni pignorati non esistono altri oneri e vincoli relativi
alle tipologie di seguito elencate:
- Vincoli ed oneri di natura condominiale
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-
Vincoli artistici, storici, di inalienabilità, di indivisibilità
Diritti demaniali
Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura
Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale
Le trascrizioni e iscrizioni gravanti sui beni pignorati corrispondono a quelli riportati
nell’atto di pignoramento.
Risultano le seguenti formalita’ la cui cancellazione sarà a carico della parte
acquirente:
TRASCRIZIONI
Nota n. 69 del 08.01.2002
Titolo: verbale di pignoramento immobili
A favore: Cassa di Risparmio di Fermo S.p.A.
Immobili: siti in San Benedetto del Tronto, via Papa Urbano n. 11 – Fg. 2 p.lla 499
sub. 5
ISCRIZIONI
Nota n. 456 del 31.05.1994 - Ipoteca volontaria
Titolo: concessione a garanzia di mutuo
Importo: Lire 208.000.000 (€ 107.423,04)
Soggetto a favore: UCB – Credicasa S.p.a.
Immobili: beni siti in San Benedetto del Tronto, via Papa Urbano n. 11 – Fg. 2 p.lla
499 sub. 5
STIMA DELL’IMMOBILE
3.5
Al fine della determinazione del più probabile valore di mercato dei beni oggetto di
pignoramento sono stati adottati i criteri di valutazione a valore venale, a costo di
costruzione e a reddito, elaborando il valore medio tra quelli risultanti dai tre distinti
criteri. Per quanto riguarda la stima del valore venale e del canone annuo si è fatto
riferimento ai prezzi di mercato sia per le compravendite che per le locazioni,
utilizzando i valori stabiliti dal libero mercato mediante indagine presso gli operatori
immobiliari. La stima a costo di costruzione è stata redatta secondo quanto indicato
dalle fonti ufficiali.
Nella determinazione del valore commerciale degli immobili si è inoltre considerato:
1. che non ci sono abbattimenti forfettari in relazione alla differenza tra oneri
tributari calcolati sul prezzo pieno anzichè sui valori catastali, nè assenza
della garanzia per vizi occulti e spese condominiali insolute;
2. che gli immobili presentano un discreto stato d’uso e manutenzione;
3. che lo stato di possesso risultante dalle indagini effettuate è quello di cui al
punto 3.3 della presente;
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4. che non esistono vincoli e oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,
mentre il pignoramento e le altre trascrizioni pregiudizievoli di cui al punto 3.4
saranno eliminati a spese dell’acquirente;
5. che non vi è la necessità di bonifica da eventuali rifiuti tossici o nocivi;
Tanto premesso e considerato, il sottoscritto, sulla scorta di quanto inoltre emerso
nella visita agli immobili, dagli atti consultati, ed acquisiti tutti gli elementi ritenuti
necessari per l’espletamento dell’incarico affidatogli, stima il più probabile valore di
mercato con riferimento alla data attuale ed alle attuali condizioni di mercato della
località in esame.
Pertanto il valore finale dei beni risulta determinato come segue:
(pagina seguente)
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P 1° – appartamento
Fg. 2, p.lla 499 sub 5
ENTE URBANO
Stima a valore venale
a
b
Appartamento
Balconi
mq
mq
127,15
81,60
x
x
1.350,00
675,00
Sommano
euro
"
171.652,50
55.080,00
"
226.732,50
Stima a costo di costruzione
a
b
Volume Piano Primo
Balconi
mc
mq
381,45
81,60
x
x
260,00 = euro
300,00
"
sommano
99.177,00
24.480,00
123.657,00
Stima a reddito
Canone annuo
a ded. imposte e tasse 10%
a ded. spese generali 5%
euro
"
"
euro
capitalizzazione al tasso del 2.5%
euro 227.800,00
Stima a valore venale
Stima a costo di
costruzione
Stima a reddito
6.700,00
-670,00
-335,00
5.695,00
£
"
226.732,50
123.657,00
"
227.800,00
sommano
Media delle stime
euro
578.189,50 :
3,00 =
192.729,83
Valore medio proposto
€
192.729,83
Valore di piena proprietà
euro
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€
227.800,00
in
c.t.
192.700,00
192.700,00
DESCRIZIONE RIEPILOGATIVA PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D’ASTA
ED IL TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE
APPARTAMENTO - diritti di piena proprietà
- immobile sito nel Comune di San Benedetto del Tronto (AP), località Santa Croce,
via Papa Urbano n. 11, distinti al foglio 2 con la p.lla 499 sub. 5:
costituito da:
_ appartamento al piano primo composto da ingresso, zona pranzosoggiorno, cucina, disimpegno, due camere da letto, due bagni, e quattro
balconi – superficie lorda mq 127.15 + mq 81.60 di balconi;
Valore del bene = € 192.700,00
Ascoli Piceno, 09.09.2008
Il C.T.U. (Arch. Elisabetta Mariani)
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