la proprietà immobiliare

Q
di
QUADERNI di DIRITTO
IMMOBILIARE
Luigi Grimaldi
Diritti e Doveri
del Proprietario
di Immobili
111
Acquisto e tutela
della proprietà
Rapporti di vicinato
e condominio
Regime edilizio
e illeciti urbanistici
SIMONE
EDIZIONI GIURIDICHE
®
Gruppo Editoriale Esselibri - Simone
Estratto della pubblicazione
Estratto della pubblicazione
Tutti i diritti riservati
Vietata la riproduzione anche parziale
Quaderni di Diritto Immobiliare
I titoli già disponibili
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Acquistare e vendere casa
Diritti e doveri del proprietario di immobili
Costruire e ristrutturare casa
Di prossima pubblicazione
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Locare un immobile ad uso abitativo
Locare un immobile ad uso commerciale
Immobili e fisco
Come si ripartiscono le spese in condominio
La casa ecocompatibile
Aprire e gestire una agenzia immobiliare
Coordinamento redazionale: Dario di Majo
Il catalogo aggiornato è consultabile sul sito: www.simone.it
ove è anche possibile scaricare alcune pagine saggio dei testi pubblicati
Finito di stampare nel mese di settembre 2008
dalla «INK & PAPER» - Via Censi dell’Arco, n. 22 - Cercola (NA)
per conto della «ESSELIBRI S.p.A.» - Via F. Russo, 33/d - 80123 - Napoli
Grafica di copertina a cura di Giuseppe Ragno
PREMESSA
Il volume esamina per grandi linee il regime giuridico della proprietà immobiliare privata, dando conto delle più recenti novità legislative ed evidenziando
gli strumenti di tutela che l’ordinamento mette a disposizione di chi è proprietario o intende diventarlo, specialmente se, in questo secondo caso, l’acquisto del diritto non è conseguenza immediata di una semplice scrittura privata, ma piuttosto l’effetto finale di un procedimento negoziale articolato e
complesso.
Ovviamente non s’è trascurato di dedicare al fenomeno del condominio negli
edifici lo spazio che gli compete di buon diritto oramai da decenni, da quando
cioè «aver casa» in città significa abitare il più delle volte in un edificio di
almeno quattro piani, stando sì ciascuno nella propria abitazione, ma condividendo — possibilmente da buoni vicini — l’uso di quelle parti del fabbricato, nonché di quei servizi, che devono essere necessariamente comuni, come
gli androni, le scale, i pianerottoli, i tetti, o che comuni possono diventarlo,
come l’ascensore e l’antenna tv.
Né si sarebbe potuto ignorare un altro fenomeno di recente nascita, ma diffusissimo nei luoghi di villeggiatura: la multiproprietà.
Gli ultimi capitoli sono dedicati al regime pubblicistico della proprietà, perché la funzione sociale che l’art. 42 della Costituzione le assegna impone non
di rado limitazioni e vincoli ai poteri di godimento e disposizione del proprietario.
Ogni capitolo è preceduto da una breve introduzione agli argomenti trattati.
Gli apparati didattici, concepiti per meglio illustrare le tematiche affrontate o
per richiamare l’attenzione del lettore sui quesiti più frequenti, nonché i numerosi spunti forniti, fanno di quest’opera un efficace strumento di divulgazione, oltre che una preziosa guida teorico-pratica, utile agli addetti ai lavori
e a chiunque altro, proprietario di beni immobili, desideri saperne di più sulla
tutela legale della proprietà immobiliare.
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
3
Estratto della pubblicazione
INDICE
1
La proprietà e il possesso
1.
2.
3.
4.
5.
6.
2
5.
6.
I beni immobili e i diritti reali immobiliari .....................................................................
La proprietà fondiaria .......................................................................................................
I modi di acquisto della proprietà immobiliare .............................................................
I modi di acquisto a titolo derivativo: la compravendita .............................................
4.1 Segue: La compravendita immobiliare ...................................................................
4.2 Segue: La permuta .....................................................................................................
4.3 Segue: La successione per causa di morte .............................................................
4.4 Segue: La donazione ..................................................................................................
4.5 Segue: L’imposta sulle successioni e donazioni .....................................................
I modi di acquisto a titolo originario: l’usucapione ......................................................
5.1 Segue: L’accessione di immobile a immobile .........................................................
La pubblicità immobiliare: la trascrizione .....................................................................
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51
I rapporti di vicinato
1.
2.
3.
4.
5.
6.
4
9
10
12
13
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15
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18
18
19
La proprietà immobiliare
1.
2.
3.
4.
3
Che cos’è la proprietà ....................................................................................................... Pag.
Natura, caratteri ed essenza del diritto di proprietà .................................................... »
2.1 Il divieto degli atti emulativi .................................................................................... »
I beni suscettibili di appropriazione ............................................................................... »
I modi di acquisto della proprietà: rinvio ....................................................................... »
Che cosa s’intende per possesso ..................................................................................... »
5.1 La presunzione di possesso ...................................................................................... »
5.2 La successione nel possesso .................................................................................... »
5.3 Gli effetti del possesso .............................................................................................. »
Il diritto di proprietà nella Costituzione ......................................................................... »
Che cos’è il vicinato ..........................................................................................................
Le distanze nelle costruzioni e dalla linea di confine ...................................................
L’apertura di luci e vedute ................................................................................................
Il regime delle acque .........................................................................................................
La disciplina dell’accesso al fondo .................................................................................
Le immissioni moleste ......................................................................................................
I diritti reali di godimento
1.
2.
3.
Introduzione ......................................................................................................................
Il diritto di superficie ........................................................................................................
2.1 Le prerogative e gli obblighi delle parti ..................................................................
2.2 Vicende estintive della proprietà superficiaria ......................................................
L’enfiteusi ...........................................................................................................................
3.1 L’affrancazione del fondo enfiteutico .....................................................................
3.2 La devoluzione e la ricognizione .............................................................................
5
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Indice
4.
5.
6.
5
3.
4.
Introduzione ......................................................................................................................
Le azioni petitorie: l’azione di rivendicazione ...............................................................
2.1 Segue: L’azione negatoria .........................................................................................
2.2 Segue: L’azione di regolamento dei confini ............................................................
2.3 Segue: L’azione per l’apposizione dei termini tra fondi contigui .........................
Le azioni possessorie ........................................................................................................
3.1 Segue: L’azione di spoglio .........................................................................................
3.2 Segue: L’azione di manutenzione .............................................................................
Le azioni di nunciazione ...................................................................................................
4.1 Segue: La denunzia di nuova opera .........................................................................
4.2 Segue: La denunzia di danno temuto ......................................................................
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I trasferimenti immobiliari
1.
2.
3.
4.
7
52
53
55
55
57
60
62
La difesa della proprietà e del possesso
1.
2.
6
L’usufrutto .......................................................................................................................... Pag.
4.1 Diritti, poteri e obblighi dell’usufruttuario ............................................................. »
4.2 Vicende estintive dell’usufrutto ............................................................................... »
L’uso e l’abitazione ............................................................................................................ »
Le servitù prediali ............................................................................................................. »
6.1 Le servitù coattive ..................................................................................................... »
6.2 Le servitù volontarie ................................................................................................. »
La compravendita immobiliare .......................................................................................
1.1 La prassi contrattuale ...............................................................................................
1.2 Chi è il mediatore immobiliare? ..............................................................................
1.3 Il contratto preliminare ............................................................................................
1.4 La caparra confirmatoria e la clausola penale .......................................................
1.5 L’ipotesi della doppia alienazione: la trascrizione del preliminare .....................
1.6 Il rogito .......................................................................................................................
1.7 L’acquisto di immobili da costruire .........................................................................
Il regime delle pertinenze .................................................................................................
2.1 Gli spazi per il parcheggio ........................................................................................
Il leasing immobiliare .......................................................................................................
La nuova disciplina dei trasferimenti a titolo gratuito .................................................
Il condominio negli edifici
1.
2.
3.
6
Cos’è la proprietà condominiale .....................................................................................
L’assemblea di condominio ..............................................................................................
2.1 Segue: Convocazione ordinaria e straordinaria .....................................................
2.2 Segue: L’avviso di convocazione ..............................................................................
2.3 Segue: Le deleghe ......................................................................................................
2.4 Segue: Le deliberazioni assembleari .......................................................................
2.5 Segue: Dissenso del condòmino rispetto alle liti ...................................................
L’amministratore di condominio .....................................................................................
3.1 Segue: La nomina e revoca dell’amministratore ....................................................
3.2 Segue: Le attribuzioni dell’amministratore di condominio ..................................
3.3 Segue: Legittimazione attiva e passiva dell’amministratore di condominio ......
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Indice
4.
5.
6.
7.
8.
8
La multiproprietà
1.
2.
3.
4.
9
Il regolamento di condominio ......................................................................................... Pâg. 119
4.1 Segue: Il regolamento di natura contrattuale ........................................................ » 122
4.2 Segue: La modifica del regolamento ....................................................................... » 123
Le spese condominiali ...................................................................................................... » 124
Le parti comuni ................................................................................................................. » 126
6.1 Segue: L’uso delle parti comuni ............................................................................... » 128
Le innovazioni ................................................................................................................... » 130
Il supercondominio ........................................................................................................... » 132
Che cos’è la multiproprietà immobiliare ........................................................................
La normativa applicabile alla multiproprietà ................................................................
La tutela di chi acquista in multiproprietà .....................................................................
3.1 Il contratto di acquisto e i suoi requisiti .................................................................
3.2 Il documento informativo .........................................................................................
3.3 Il diritto di recesso ....................................................................................................
Il contenuto del diritto di multiproprietà .......................................................................
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193
Il regime pubblicistico della proprietà privata
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Il Testo Unico in materia edilizia ....................................................................................
La tutela del territorio e la pianificazione urbanistica .................................................
2.1 La partecipazione dei privati alla formazione dei piani urbanistici ....................
2.2 Pubblicità, accessibilità e certificazione degli atti ................................................
Il piano regolatore generale (P.R.G.) ..............................................................................
3.1 Il programma di fabbricazione .................................................................................
I piani particolareggiati di esecuzione (P.P.E.) ..............................................................
4.1 I piani di lottizzazione (P.L.) .....................................................................................
Limitazioni e vincoli urbanistici ......................................................................................
5.1 Gli immobili d’interesse culturale ...........................................................................
Il carico urbanistico: che cos’è? ......................................................................................
La contribuzione urbanistica ...........................................................................................
I regolamenti edilizi ..........................................................................................................
10 Il jus aedificandi e la disciplina dell’edilizia
1.
2.
3.
4.
Il diritto di edificare ..........................................................................................................
La nuova classificazione dell’attività edilizia ................................................................
I titoli abilitativi: la denuncia di inizio attività (DIA) ....................................................
3.1 Gli interventi realizzabili mediante denuncia di inizio attività ............................
Il permesso di costruire: ambito di applicazione ..........................................................
4.1 Il permesso di costruire: irrevocabilità, trasferibilità, rinnovabilità, onerosità ....
11 L’espropriazione per pubblica utilità e la tutela del privato
1.
2.
3.
4.
Che cos’è l’espropriazione per pubblica utilità .............................................................
L’indennità di esproprio e la sua determinazione .........................................................
Le altri fasi della procedura espropriativa .....................................................................
La retrocessione dei beni espropriati .............................................................................
7
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Indice
5.
6.
L’occupazione temporanea .............................................................................................. Pag. 193
L’occupazione d’urgenza .................................................................................................. » 194
12 Gli illeciti urbanistici
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Nozione di illecito a soggetti responsabili .....................................................................
1.1 L’ordine di sospensione dei lavori ...........................................................................
Le ipotesi di illecito: le opere realizzate abusivamente ................................................
2.1 Segue: Gli interventi di ristrutturazione abusiva ...................................................
2.2 Segue: Gli interventi realizzati in assenza o in difformità della denuncia di inizio attività alla quale siano subordinati ..................................................................
Le sanzioni civili ................................................................................................................
Le sanzioni penali ..............................................................................................................
Le sanzioni fiscali ..............................................................................................................
Il condono edilizio ............................................................................................................
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APPENDICE LEGISLATIVA
Immobili da costruire
D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122. — Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli
acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210 (Articoli
estratti) ......................................................................................................................................
Immobili d’interesse culturale
D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42. — Codice dei beni culturali e del paesaggio, ai sensi dell’art. 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137 (Articoli estratti) .................................................
Mediatori immobiliari
Legge 3 febbraio 1989, n. 39. — Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958 n. 253,
concernente la disciplina della professione di mediatore. ..................................................
Multiproprietà
D.Lgs. 6 settembre 2005, n. 206. — Codice del consumo, a norma dell’art. 7 della legge 29
luglio 2003, n. 229 (Articoli estratti) .....................................................................................
8
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
1
LA PROPRIETÀ E IL POSSESSO
In questo capitolo, il concetto di proprietà sarà introdotto e analizzato nelle sue linee generali. Si parlerà
dei caratteri essenziali di tale diritto, delle cose che possono divenirne oggetto e delle facoltà attribuite al
proprietario. Si parlerà, poi, del possesso e dei suoi differenti caratteri rispetto alla proprietà. Infine, si
farà cenno alla tutela costituzionale del diritto di proprietà e alla sua funzione sociale.
1.
Che cos’è la proprietà
La proprietà è un diritto: il diritto di godere e disporre di un bene a titolo esclusivo.
Ed è fra le più antiche prerogative umane, poiché il concetto di «appropriazione»,
vale a dire dell’atto con cui una persona fisica o giuridica s’impadronisce direttamente di una cosa di cui ha bisogno ovvero ne acquisisce in altro modo il dominio, è
noto agli uomini fin dai tempi in cui cominciarono ad aggregarsi spontaneamente
per formare gruppi stabili e organizzati.
Il diritto di proprietà, dunque, nasce e si evolve con l’uomo. Le antiche civiltà lo
riconoscevano giuridicamente come prerogativa essenziale dell’individuo in quanto
fondamento etico ed espressione della sua stessa autonomia e, ammettendo che
oggetto di dominio potessero essere anche altri esseri umani (i c.d. schiavi), ponevano tale prerogativa a fondamento della società.
La più antica forma di proprietà privata di cui la nostra civiltà giuridica abbia memoria è il mancipio (mancipium), il dominio assoluto e sovrano che il diritto romano
arcaico attribuiva al capofamiglia (pater familias) e che questi esercitava su persone e cose. Ciò trovava la sua ragion d’essere nel fatto che, nella concezione patriarcale romana, la famiglia (familia) era un gruppo parentale esteso, dotato di salde
fondamenta ed economicamente autosufficiente, nell’ambito del quale il capofamiglia esercitava la sua autorità sui figli, sulla propria moglie e su quella dei figli a lui
sottoposti, nonché sugli schiavi e sulle cose.
Con l’andar del tempo, poi, all’idea del mancipio come potere sovrano e indiscusso
del capofamiglia andò sostituendosi quella di appartenenza patrimoniale e già in età
monarchica, alla fine del VI sec. a.C., si era delineata la potestà su cose e schiavi
(dominium) come situazione a sé stante rispetto alle potestà familiari. Diversi secoli più tardi, in età imperiale, il dominio comincerà a essere indicato anche con il
termine «proprietà» (proprietas).
Due sono le concezioni che, nel corso delle storia, si sono contese il campo in merito al problema della proprietà privata e del suo riconoscimento. La prima, di derivazione liberale, è legata all’idea che l’iniziativa economica deve essere lasciata alla
libera concorrenza fra i privati (laissez-faire), dovendo la pubblica autorità garanti-
9
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
re i diritti e le libertà fondamentali dell’individuo e limitarsi per il resto al mantenimento dell’ordine interno e alla difesa del territorio, astenendosi da qualsiasi forma
d’intervento nell’economia. Il fine dello Stato, secondo questa concezione, è di rimuovere gli ostacoli che impediscono al cittadino di migliorare, crescere e diventare più ricco secondo le proprie capacità e il proprio talento: la libertà economica si
sostanzia non solo nella libertà dei mercati, ma anche nella proprietà privata.
L’altra concezione, di derivazione socialista, vede nella proprietà privata la principale causa della disuguaglianza economica fra i consociati e ne propugna pertanto
l’abolizione, in tutto o in parte, a vantaggio di un regime sociale fondato sulla proprietà collettiva: l’idea di fondo è quella di una società senza classi sociali, in cui
l’interesse e il bene comuni prevalgono sugli interessi privati e sulle aspettative di
profitto dei singoli individui, specialmente attraverso l’abolizione della proprietà
privata dei mezzi di produzione, come per esempio la terra. L’ideologia socialista è
entrata in crisi in seguito al processo di rinnovamento politico ed economico che ha
portato al disfacimento dei regimi comunisti in Europa.
La nostra Costituzione repubblicana, nel mettere l’accento sui diritti economici e
sociali e sulla loro effettiva garanzia, afferma che la proprietà privata se da un lato è
riconosciuta e garantita dalla legge, in guisa che sia accessibile a tutti, dall’altro può
essere sottoposta nell’interesse pubblico a limitazioni più o meno intense per quanto riguarda il suo esercizio e la sua estensione.
L’art. 42 Cost. esprime il principio in base al quale deve essere assicurata la funzione sociale della proprietà (v. più avanti §6): gli interessi individuali del proprietario passano in secondo piano rispetto a quelli della collettività sociale e ad altri valori costituzionalmente garantiti, come il lavoro, la salute, l’ambiente, la tutela del paesaggio e del patrimonio storico-artistico. Il legislatore, dal canto suo, ha il compito
di determinare i modi di acquisto e di godimento della proprietà a seconda delle
caratteristiche e della funzione di ciascun bene.
2.
Natura, caratteri ed essenza del diritto di proprietà
La proprietà è in primo luogo un diritto reale. C’è da chiedersi quale significato
debba assegnarsi all’aggettivo «reale». Il termine deriva dal latino res, che vuol
dire «cosa». Ne deriva che la proprietà è il diritto che il «proprietario» — com’è
chiamato il soggetto, privato o pubblico, che di tale diritto è titolare — esercita
relativamente a una cosa, la quale costituisce l’oggetto del suo potere di godimento e disposizione. Tuttavia, come spiegheremo da qui a poco, non tutte le cose
possono formare oggetto di proprietà, ma possono divenirlo soltanto quelle suscettibili di appropriazione e cioè quelle cose che nel linguaggio giuridico si definiscono «beni» (v. più avanti §5).
10
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
La proprietà e il possesso
La realità, intesa come «inerenza» a una cosa, ha per necessari corollari l’immediatezza del rapporto con quella cosa e la sua assolutezza. Immediatezza perché il
diritto è direttamente esercitato dal titolare, senza cioè l’interposizione di prestazioni altrui. Assolutezza perché il diritto impone agli altri membri della collettività sociale un generale dovere di osservanza, in virtù del quale può essere rivendicato e
fatto valere nei confronti di chicchessia, sicché nessuno può ledere la posizione
giuridica del proprietario, frapponendo ostacoli al suo libero godimento o privandolo della disponibilità della cosa.
L’art. 832 c.c. definisce la proprietà come il diritto di godere e disporre di una cosa
in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico.
Da tale definizione si evince che al proprietario sono riconosciuti:
a) il diritto di godere, ossia di decidere se, come e quando utilizzare la cosa conformemente alla destinazione assegnatale dal legislatore (così, per esempio, si
può decidere di costruire purché il suolo sia edificabile, mentre non è possibile
ottenere il relativo permesso ove trattasi di suolo a destinazione agricola);
b) il diritto di disporre, ossia il potere di alienare la cosa (es. venderla), devolverla per testamento o costituire sulla stessa diritti reali limitati a favore di altri
(es. servitù, superficie, usufrutto etc.).
Le facoltà di godimento e disposizione non esauriscono tuttavia il contenuto del
diritto, ma costituiscono soltanto i normali poteri attribuiti al proprietario, il quale
ha per legge anche altre prerogative, come per esempio il diritto a che la pubblica
amministrazione non gli espropri i beni se non per motivi d’interesse generale e
previa corresponsione di una giusta indennità.
Si può affermare che l’essenza della proprietà sta proprio nella sua pienezza, nell’ampiezza e nella tendenziale indeterminatezza dei poteri che il proprietario può
esercitare: nella misura in cui non rechi danno agli altri, e nel rispetto degli obblighi
e dei limiti imposti dalla legge, egli può tutto perché la pienezza dei suoi poteri gli
consente ogni lecita utilizzazione del bene.
Il diritto si conserva potenzialmente integro nella sua essenza anche quando le facoltà che la legge attribuisce al proprietario restano compresse dalla costituzione di
altri diritti, come accade per esempio nell’ipotesi dell’usufrutto (dove viene meno il
godimento) o in quella del sequestro (dove a venire meno è il potere di disposizione); in situazioni del genere, la proprietà, lungi dall’estinguersi, sopravvive virtualmente intatta, per riespandersi nuovamente, ritrovando in tal modo la sua primitiva
pienezza, quando vengono rimosse le cause che l’avevano affievolita. Ecco perché,
sotto quest’aspetto, si parla di elasticità del diritto di proprietà.
La proprietà è perpetua, non conoscendo alcun limite temporale, e imprescrittibile: il suo mancato esercizio non ne determina di per sé l’estinzione né la perdita
11
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
(es. si può essere proprietari di un appartamento e non andarci ad abitare né darlo in
locazione), che può prodursi soltanto per l’altrui usucapione.
Attributi essenziali del diritto di proprietà
Realità
La proprietà è un diritto che ha per oggetto una cosa.
Immediatezza
Il proprietario esercita il proprio diritto sulla cosa godendone e disponendone direttamente e non per interposta persona.
Assolutezza
La proprietà è un diritto che s’impone alla generalità dei consociati, per
cui può essere fatto valere e rivendicato nei confronti di chiunque.
Pienezza
Il proprietario può fare della cosa tutto ciò che non sia espressamente
vietato.
Elasticità
Il proprietario conserva virtualmente integre le proprie facoltà anche
quando la legge gli impone delle limitazioni o dei vincoli (di natura privatistica o pubblicistica), cessati i quali le facoltà si riespandono, riacquistando la loro originaria estensione.
Perpetuità
Il diritto di proprietà non è soggetto a prescrizione temporale.
2.1
Il divieto degli atti emulativi
Abbiamo detto che nei confini del lecito e nei limiti imposti dalla legge il proprietario può tutto. Ciò che il proprietario non può è abusare del suo diritto. Rientrano in
tale divieto tutti quegli atti di esercizio della proprietà che non hanno altra finalità se
non quella di recar nocumento o molestia ad altri: è il caso, per esempio, di chi
costruisca un muretto al solo scopo di limitare la vista panoramica del vicino. Il
legislatore parla propriamente di atti di emulazione, vietandoli esplicitamente (art.
833 c.c.).
Affinché un atto possa dirsi «emulativo», nell’accezione legislativa del termine, devono ricorrere due elementi:
a) l’uno oggettivo, cioè l’assenza di utilità per il proprietario oppure l’esistenza di
una oggettiva sproporzione tra il pregiudizio altrui e l’utilità per il proprietario;
b) l’altro soggettivo, cioè l’animus aemulandi o nocendi, ossia l’intenzione di nuocere oppure di recare molestia ad altri.
Il fondamento del divieto sta nell’esigenza normativa, costituzionalmente affermata, di assicurare che il diritto di proprietà persegua interessi socialmente apprezzabili. Di conseguenza il proprietario che compia un atto costituente eserci-
12
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
La proprietà e il possesso
zio del suo diritto, senza che quest’atto persegua un interesse socialmente rilevante, ed anzi persegua un fine pregiudizievole, compie un atto emulativo vietato dalla legge.
È onere del controinteressato (nell’es. riportato: il vicino) dimostrare che l’atto non
ha alcuna utilità pratica. Una volta che il carattere emulativo dell’atto sia stato accertato, sorge a carico di chi lo ha posto in essere l’obbligo di ripristinare la precedente situazione e di risarcire il danno.
F.A.Q.
Può qualificarsi come atto «emulativo» la pretesa a che il
vicino osservi l’obbligo contrattualmente assunto di rispettare una determinata distanza nel costruire, se la violazione di tale distanza non arreca al contestatore alcun danno concreto ed effettivo?
La risposta è no. Non può parlarsi, in tal caso, di atto emulativo perché la pretesa di
chi lamenta la violazione trae legittimo fondamento dall’accordo contrattualmente
intervenuto tra i due proprietari e con il quale questi hanno inteso disciplinare, limitatamente alla distanza da osservare nelle costruzioni, il loro rapporto di vicinato.
Tale accordo, ai sensi dell’art. 1374 c.c., ha forza di legge tra le parti e le vincola non
soltanto a quanto è nel medesimo espresso, ma anche a tutte le conseguenze che ne
derivano secondo la legge o, in mancanza, secondo gli usi normativi e l’equità. Pertanto le parti sono tenute a osservarlo senza alcuna possibilità di disattendere gli
impegni presi attraverso la sua stipulazione, né possono scioglierlo se non a seguito
di un nuovo accordo (c.d. mutuo consenso) o per le cause ammesse dalla legge (es.
il recesso).
3.
I beni suscettibili di appropriazione
Abbiamo precedentemente accennato a come la nozione giuridica di bene non coincida con quella naturalistica di cosa. Nel linguaggio giuridico, infatti, si definisce
«bene» soltanto quella cosa, materiale o immateriale, che possa formare oggetto di
diritti (art. 810 c.c.).
Non tutte le cose sono beni in senso giuridico. Le cose che possono formare
oggetto di diritto sono soltanto quelle suscettibili di appropriazione, vale a dire
tutte quelle cose che possono entrare a far parte del patrimonio di un soggetto
ed essere commercializzate: non sono cose in senso giuridico le res extra commercium, ossia quei beni che sono comuni a tutti, come l’aria, la luce solare,
l’acqua marina etc.
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
13
Capitolo Primo
Ciò premesso, c’è da chiedersi quali beni possano formare oggetto del diritto di proprietà. Per il diritto romano, la proprietà (dominium) poteva avere per oggetto le
cose commerciabili sia mobili (animali, statue, attrezzi etc.), sia immobili (case, edifici, fondi etc.); per le res immobiles, si richiedeva inoltre che si trovassero entro i
confini italici (in agro italico).
Nell’ordinamento attuale, la gamma dei beni suscettibili di appropriazione rimane
relativamente vasta. Vi rientrano:
a) i beni corporali, cioè tutti quelli dotati di materialità e che pertanto possono
essere fisicamente toccati, come per esempio gli edifici, gli arredi, i gioielli, il
denaro;
b) i beni incorporali, cioè quelli privi di materialità, ma che possono essere comunque percepiti con i sensi, perché rappresentano generalmente il risultato di
un processo creativo, come per esempio i segni distintivi dell’impresa (ditta, insegna e marchio), le opere dell’ingegno, le invenzioni industriali;
c) i beni consumabili, cioè quelli che possono essere usati una sola volta, perché
la loro utilità si esaurisce una volta per tutte in un singolo atto d’impiego, come
per esempio il denaro e i generi alimentari;
d) i beni inconsumabili, i quali, a differenza delle cose consumabili, si prestano a
una utilizzazione ripetuta nel tempo (es. un appartamento, un terreno coltivabile);
e) i beni immobili, cioè il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi, gli edifici e
le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio, e in genere tutto
ciò che è naturalmente o artificialmente incorporato al suolo (art. 812, comma 1,
c.c.);
f) i beni mobili, cioè quelli la cui categoria, rispetto agli immobili, si determina per
esclusione così come dispone l’ultimo comma dell’art. 812 c.c.
La proprietà dei beni, se questi sono fruttiferi, si estende ai frutti che essi sono in
grado di produrre direttamente o indirettamente. Il legislatore distingue tra:
a) frutti naturali, quelli che provengono direttamente dalla cosa, vi concorra o
meno l’opera dell’uomo, come per esempio i prodotti agricoli, la legna, i parti
degli animali, i prodotti di miniere, cave e torbiere (art. 820, comma 1, c.c.).
b) frutti civili, quelli che si ricavano dalla cosa come corrispettivo del godimento
che altri ne abbia, come per esempio gli interessi dei capitali depositati in banca,
i canoni enfiteutici, di affitto o di locazione, le rendite vitalizie e ogni altra rendita
(art. 820, comma 3, c.c.).
I frutti naturali appartengono al proprietario della cosa che li produce, eccetto
che la loro proprietà sia attribuita ad altri, come avviene per esempio per i frutti
naturalmente caduti dai rami protesi sul fondo del vicino, i quali appartengono
al proprietario del fondo su cui cadono, ovvero come si verifica nell’ipotesi di
usufrutto, in cui l’usufruttuario ha il diritto di godere e usare della cosa altrui,
14
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
La proprietà e il possesso
facendone propri i frutti e tutte le utilità che essa può dare (art. 981 c.c.). Colui
cui spetta di far propri i frutti naturali ne acquista la proprietà separandoli dalla
cosa fruttifera principale e non prima di quel momento. I frutti civili, invece, si
acquistano per effetto della maturazione, che avviene giorno per giorno, in ragione della durata del diritto di godimento attribuito ad altri: maturano giorno
per giorno, per esempio, gli interessi di una somma di denaro data a prestito o
depositata in banca.
4.
I modi di acquisto della proprietà: rinvio
Appartengono a tale categoria tutti quei fatti giuridici che determinano l’acquisto
della proprietà. Si parla di modi di acquisto a titolo originario quando l’acquisto non ha alcuna relazione con il diritto di un precedente proprietario, come nel
caso dell’usucapione, e di modi di acquisto a titolo derivativo se il diritto si
trasmette da un soggetto a un altro in virtù di un rapporto giuridico di derivazione,
che può essere per esempio una compravendita, una donazione o un acquisto ereditario.
Approfondiremo il discorso nel capitolo seguente, con specifico riferimento alla
proprietà immobiliare.
5.
Che cosa s’intende per possesso
Il possesso è una situazione di fatto. Il possessore non ha la titolarità del diritto, ma
di fatto lo esercita, comportandosi come se ne fosse il titolare.
A titolo esemplificativo si può ipotizzare il caso di chi, occupando alla luce del sole
un fondo che non gli appartiene, lo delimita con una recinzione e comincia a coltivarlo, comportandosi esattamente come si comporterebbe il legittimo proprietario
del fondo.
L’art. 1140 c.c. definisce il possesso come il potere sulla cosa che si manifesta in
un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale.
Può dunque accadere che il proprietario abbia la disponibilità materiale di un suo
bene oppure che a disporre di quel bene, talvolta anche contro la sua volontà, sia un
terzo estraneo, che ne abbia il possesso. Il discorso vale perfino per un’ipotesi come
quella del furto: il derubato è privato del possesso e quindi del potere di fatto sulla
cosa, pur conservandone la proprietà.
L’ipotesi normale ovviamente è quella in cui il proprietario o il titolare di altro diritto
reale abbia anche il possesso della cosa, in modo che il diritto e il corrispondente
possesso siano riuniti nella medesima persona.
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
15
Capitolo Primo
Il legislatore prevede che si possa possedere direttamente o per mezzo di altra
persona, la quale abbia la detenzione della cosa (art. 1140, comma 2, c.c.). Il
concetto di detenzione è ben diverso da quello di possesso, anche se le due situazioni hanno in comune una relazione fisica con la cosa (corpus). Nella detenzione, infatti, manca l’intenzione di esercitare un diritto reale (animus possidendi): così, per esempio, il locatario di un immobile ne ha la detenzione e non
certo il possesso.
La distinzione tra possesso e detenzione ha rilevanza soprattutto per quanto riguarda gli effetti giuridici e gli strumenti di tutela che la legge ricollega alla situazione
possessoria: questa gode di una più ampia tutela rispetto alla detenzione.
Chi detiene una cosa può acquistarne il possesso, mutando il titolo che legittima
la sua relazione fisica con la cosa (c.d. interversione del possesso). Ciò può
avvenire:
a) in seguito a un accordo negoziale, in virtù del quale il proprietario-possessore
aliena la cosa a chi già la detiene, in guisa che il detentore ne acquisisca anche il
possesso (traditio brevi manu): per esempio, il locatore vende al conduttore
(detentore) l’immobile locato;
b) in seguito a un trasferimento per causa di morte: per esempio, il detentore di
un immobile ne acquista per successione ereditaria la proprietà, mutando automaticamente la propria detenzione in possesso.
Ma può anche aversi l’ipotesi inversa, quella cioè in cui si verifica il mutamento del
possesso in detenzione (constitutum possessorium): per esempio, il proprietario
vende a un terzo un bene, mobile o immobile, stipulando contestualmente in proprio favore un contratto di usufrutto che gliene assicuri il possesso.
Non possono servire di fondamento all’acquisto del possesso gli atti compiuti con
l’altrui tolleranza. Questa regola vale specialmente nei rapporti di vicinato, perché se così non fosse si scoraggerebbe qualsiasi atto di cortesia tra vicini: non è
pensabile quindi che possa cominciare a possedere agli effetti di un’eventuale usucapione (Cap. II, §5) colui il quale, grazie a quello che potremmo definire un buon
rapporto di vicinato, passi saltuariamente attraverso la proprietà del vicino di casa
per accedere ad altri locali.
16
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
IN PRATICA
La proprietà e il possesso
5.1
Il potere immediato sulla cosa presuppone il c.d. impossessamento, che si
realizza mediante la materiale apprensione del bene (se mobile) o l’immissione in esso (se immobile) ovvero mediante la consegna o il rilascio da parte
del precedente possessore.
La giurisprudenza ha precisato che la relazione di fatto con la cosa non esige
che questa abbia con il possessore un contatto fisico continuativo, ma è sufficiente che il possessore abbia la possibilità, quando voglia, di impiegare,
secondo le sue determinazioni, l’oggetto del possesso da lui mantenuto e continuato, finché altri non glielo sottragga (Cass. 23-10-1969, n. 3470).
Nella locazione immobiliare, per esempio, il locatore non ha con l’immobile
locato un contatto materiale continuativo, ma ciò non toglie che egli continui
ad averne — per il tramite del conduttore (detentore qualificato) — il possesso e dunque quel potere di signoria che gli consente di ispezionarlo in qualsiasi momento.
La presunzione di possesso
Il legislatore detta per il possesso regole innanzitutto di carattere temporale.
Una prima regola è quella della presunzione iniziale di possesso, in base alla
quale, se non si prova che il titolare del potere di fatto sulla cosa ha cominciato a
esercitarlo come semplice detenzione, allora si presume che ne abbia il possesso
(art. 1141, comma 1, c.c.).
Il fondamento di tale regola è da ricercare nel fatto che non sempre all’inizio è possibile comprendere se alla materiale disponibilità della cosa si accompagna anche
l’effettiva intenzione di esercitare su di essa la proprietà o un altro diritto reale, così
come esigerebbe l’art. 1140 c.c.
La prova contraria può essere fornita risalendo al titolo giuridico che all’inizio legittimava il rapporto fisico con il bene — tale titolo è solitamente la proprietà, ma può
anche essere un diritto reale limitato (es. una servitù) — al fine di stabilire se di
mera detenzione si tratta effettivamente oppure di possesso; nel primo caso, il detentore può sempre dimostrare che l’iniziale detenzione si è successivamente tramutata in possesso.
Una seconda regola è quella di presumere il possesso intermedio a favore del possessore attuale che abbia posseduto anche in tempo più remoto (art. 1142 c.c.). Quanto al possesso attuale, invece, il legislatore afferma che esso non fa presumere
quello anteriore, salvo che il possessore abbia un titolo (es. un atto di proprietà), nel
qual caso si presume che abbia cominciato a possedere dalla data del titolo (art.
1143 c.c.).
17
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
5.2
La successione nel possesso
IL
5.3
LO
L’art. 1146 c.c. prevede due forme di conC AV I L
giunzione per consentire al possessore attuale di giovarsi degli effetti di un precedente possesso.
Innanzitutto, alla morte del possessore,
Il successore a titolo particolare, per atto
il possesso continua automaticamente
tra vivi o per causa di morte, non può
nell’erede con la stessa identica carattegiovarsi del principio dell’accessio posrizzazione ideologica (v. più avanti la disessionis se il suo titolo di acquisto è stato dichiarato invalido o è stato risolto. È il
stinzione tra possesso di buona e mala
caso del cessionario di un immobile il cui
fede) e con effetto dal giorno dell’aperatto traslativo sia sciolto o posto nel nultura della successione: al riguardo si parla per una causa prevista dalla legge, o
la propriamente di «successione nel
del legatario chiamato a succedere in
possesso».
base a un testamento nullo perché privo
In secondo luogo, il successore a titolo
dei requisiti formali prescritti dalla legge.
particolare, sia per atto tra vivi sia per
causa di morte — nella successione mortis causa, tale qualità compete soltanto al legatario, il quale subentra in uno o più
beni singolarmente determinati — può unire al proprio possesso quello del suo autore per goderne gli effetti.
In questo secondo caso si parla di «accessione del possesso», anziché di successione, perché la continuità tra i due possessi, ciascuno dei quali conserva la propria connotazione psicologica, non è automatica, ragion per cui il successore a titolo particolare ha soltanto la facoltà di unire al suo possesso quello del proprio dante causa
(infatti, potrebbe anche non avere alcun interesse a farlo, come ben potrebbe verificarsi nell’ipotesi in cui il successore fosse in buona fede e il defunto il mala fede).
Gli effetti del possesso
Da qui a poco vedremo che l’effetto di maggiore rilevanza che l’ordinamento ricollega al possesso consiste nel determinare, in presenza di specifici requisiti oggettivi e
soggettivi, l’acquisto per usucapione (Cap. II, §5).
Gli altri effetti, invece, sono da ricondurre all’ipotesi in cui il legittimo proprietario
del bene posseduto da terzi ne rivendichi in giudizio la titolarità — esamineremo
nella sede appropriata attraverso quali strumenti possa farlo — e l’azione da lui intrapresa abbia esito positivo.
Chi è tenuto a restituirgli il bene, infatti, ha diritti e obblighi che differiscono a seconda dell’atteggiamento psicologico del proprio possesso e precisamente a seconda che abbia posseduto ignorando di ledere il legittimo diritto del proprietario ovvero ben consapevole di arrecargli un danno.
18
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
La proprietà e il possesso
Pertanto, in caso di accoglimento della domanda proposta dal proprietario, il possessore:
a) se di buona fede, ha il diritto di fare propri i frutti naturali separati e i frutti
civili maturati fino al momento della domanda giudiziale, mentre deve restituire quelli percepiti dopo tale momento, nonché rispondere sempre da tale momento di quelli che avrebbe potuto percepire con l’ordinaria diligenza e che invece sono andati perduti (art. 1148 c.c.);
b) se di mala fede, invece, ha l’obbligo di restituire tutti i frutti percepiti, e che
avrebbe potuto percepire, fin dal momento in cui ha iniziato a possedere.
Dal canto suo, il possessore, sia di buona che di mala fede, ha diritto al rimborso
delle spese sostenute per la produzione dei frutti da restituire, nonché di quelle fatte
per le riparazioni straordinarie (art. 1150, comma 1, c.c.); parimenti ha diritto a
un’indennità per i miglioramenti apportati alla cosa, purché sussistano al tempo
della restituzione (art. 1150, comma 2, c.c.).
Il possessore di buona fede ha il diritto di non restituire la cosa al proprietario rivendicante (c.d. diritto di ritenzione) finché non gli siano corrisposte le indennità
dovutegli, purché ne abbia fatto domanda nel corso del giudizio promosso dallo
stesso proprietario e abbia fornito una prova delle spese sostenute e dei miglioramenti apportati (art. 1150, comma 2, c.c.).
6.
Il diritto di proprietà nella Costituzione
La nostra Costituzione circonda di molte cautele il diritto di proprietà, riconoscendo in primo luogo la possibilità di una coesistenza tra la proprietà privata e quella
pubblica (art. 42 Cost.).
Al legislatore ordinario viene demandato il compito di disciplinarne i modi di acquisto, di godimento e i limiti, al fine di renderla accessibile a tutti e di assicurarne la
funzione sociale. Il riferimento al concetto di funzione sociale della proprietà è
fondamentale: gli interessi individuali del proprietario sono posposti a quelli della
collettività sociale e agli altri valori costituzionalmente garantiti (es. il lavoro, la
salute, l’ambiente etc.) la cui salvaguardia può giustificare l’imposizione di limitazioni più o meno intense al godimento della proprietà privata, come per esempio il
divieto di edificare per non deturpare il paesaggio, oppure, se si tratta di beni di
interesse storico-artistico, il divieto di venderli liberamente stante la prelazione di
cui gode lo Stato.
Il principio della funzione sociale della proprietà trova applicazione anche in materia di condominio negli edifici, dove la coesistenza di proprietà individuali e di
parti comuni indivise comporta che ciascun condòmino abbia la proprietà esclusiva
19
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Primo
di un piano o di una sua porzione e un diritto di comproprietà sulle parti comuni, dal
cui uso, come vedremo, nessuno può essere escluso nemmeno con il suo consenso,
fatta eccezione per quei beni che siano suscettibili di utilizzo e godimento separato.
In base a una legge che espressamente lo preveda, la proprietà privata può essere
espropriata per motivi di interesse generale (es. per la costruzione di un’autostrada). L’art. 42 Cost. enuncia a chiare lettere le condizioni che devono sussistere affinché un esproprio possa considerarsi legittimo affermando che:
a) occorre una norma di legge che di volta in volta attribuisca all’autorità amministrativa il potere di sottrarre il bene al privato, determinando contestualmente
limiti, oggetto e condizioni del provvedimento ablatorio;
b) al proprietario espropriato deve essere corrisposta una giusta indennità, commisurata al valore di mercato del bene espropriato, a titolo di ristoro per il sacrificio subìto;
c) deve esistere un motivo d’interesse generale che giustifichi il sacrificio della proprietà privata.
La questione della giusta indennità, oggetto di vivaci dibattiti, è stata fatta oggetto
di speciale considerazione da parte del legislatore, che ha proposto nel corso del
tempo soluzioni diverse, anche in relazione alle caratteristiche fisiche dei suoli da
espropriare, ossia a seconda che l’indennizzo riguardasse suoli edificabili o suoli
agricoli.
La Corte costituzionale ha affermato il principio secondo il quale l’indennità pagata
al proprietario espropriato non deve necessariamente corrispondere al valore di
scambio che il bene di cui è stato privato avrebbe in una libera contrattazione di
mercato, ma deve però consistere in una somma che non sia meramente simbolica,
e cioè tale da compensare il sacrificio effettivamente sopportato dal proprietario.
20
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
2
LA PROPRIETÀ IMMOBILIARE
In questo capitolo, verranno definiti i concetti di bene immobile e di proprietà immobiliare. Si parlerà
della proprietà fondiaria e quindi dei modi di acquisto della proprietà immobiliare. Si dirà degli acquisti
a titolo derivativo, esaminandone i principali istituti (compravendita, permuta, donazione, successione
per causa di morte), e altrettanto si farà per gli acquisti a titolo originario, esaminandone i fatti costitutivi (usucapione e accessione). Infine, si parlerà dell’istituto della trascrizione e delle esigenze che è volto
a soddisfare.
1.
I beni immobili e i diritti reali immobiliari
La nozione di «beni immobili» è espressamente fornita dal comma 1 dell’art. 812
c.c., ai sensi del quale sono immobili il suolo, le sorgenti e i corsi d’acqua, gli alberi
(che però cessano di essere considerati immobili, per divenire mobili, con il distacco dal suolo o quando formino oggetto di un contratto che li contempli per l’epoca in
cui saranno divelti), gli edifici e le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo
transitorio, e in genere tutto ciò che naturalmente o artificialmente è incorporato al
suolo.
Sono reputati immobili — prosegue il comma 2 del medesimo articolo — i mulini, i
bagni e gli altri edifici galleggianti quando sono saldamente assicurati alla riva o
all’alveo e sono destinati a esserlo in modo permanente per la loro utilizzazione.
Il criterio adottato dal legislatore per identificare i beni immobili è quello della fissità: sono immobili tutte le cose che non si possono trasportare da un luogo a un altro
senza che ne sia alterata la consistenza e quindi, oltre al suolo, tutte le altre cose che
naturalmente o artificialmente fanno corpo con il suolo (così Trabucchi).
L’art. 813 c.c. afferma che le disposizioni di legge concernenti i beni immobili, salvo
che lo stesso legislatore disponga diversamente, si applicano anche ai diritti reali
che abbiano per oggetto tali beni e, come vedremo, alle azioni relative: questa norma
è la conferma di come anche i diritti possano essere considerati, al pari delle cose,
beni patrimoniali. Tuttavia, affinché un diritto possa definirsi immobiliare, non è
sufficiente che abbia per oggetto un bene immobile ma è altresì necessario che appartenga al novero dei diritti reali. Diversamente, laddove taluno dei suddetti requisiti dovesse difettare, non di diritto immobiliare dovrebbe parlarsi, ma di diversa
situazione giuridica, riconducibile ad altrettanto diversa disciplina normativa.
21
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
Capitolo Secondo
2.
La proprietà fondiaria
La proprietà fondiaria, alla cui regolamentazione il codice civile dedica gli artt. 840922, è quella che ha per oggetto un fondo, cioè un appezzamento di terreno la cui
estensione, indipendentemente dal fatto che si tratti di fondo rustico o fondo urbano, è fisicamente delimitata nello spazio.
La proprietà fondiaria si estende in senso orizzontale nell’ambito dei propri confini
e verticalmente al sottosuolo e allo spazio aereo sovrastante, fino alla profondità e
all’altezza entro le quali può essere utilmente sfruttata. Dicevano gli antichi romani
che il dominium si estendeva fino alle stelle e fino agli inferi (usque ad sidera,
usque ad inferos), appunto per indicare che in senso verticale l’estensione della
proprietà è tendenzialmente illimitata. Quest’ultimo principio è tuttora valido. Tuttavia, il proprietario non può opporsi ad attività che si svolgono ad un’altezza o profondità tale da non danneggiarlo e non interferire con il suo diritto.
Dopo aver dettato le norme di carattere generale, il codice civile distingue due figure di proprietà fondiaria:
a) la proprietà rurale (artt. 846-868 c.c.);
b) la proprietà edilizia (artt. 869-872).
La disciplina codicistica della proprietà rurale, in verità, è rimasta in larga parte
inoperante perché relativa a tematiche — quali i piani di riordinamento, le esigenze
di bonifica, i vincoli idrogeologici e di difesa fluviale — ampiamente disciplinate
dalla legislazione speciale, che ha avuto come obiettivi prioritari il miglioramento
della produttività della terra, attraverso la sua corretta redistribuzione, e la realizzazione di equi rapporti sociali tra il proprietario del fondo e chi il fondo lo coltiva.
Questi obiettivi sono stati perseguiti con l’epocale riforma agraria degli anni ’50,
che limitava l’estensione del latifondo, e con tutti i successivi interventi legislativi,
i quali, dando attuazione all’art. 44 Cost., hanno anteposto la figura del coltivatore
diretto a quella del proprietario e concentrato in capo al primo anche la titolarità
del suolo, mettendo in atto — attraverso provvedimenti di espropriazione — trasferimenti coattivi dei terreni dai proprietari ai lavoratori agricoli, e nel contempo
hanno favorito, con riguardo alle terre incolte, la formazione di consorzi e cooperative tra i coltivatori.
Decisamente deficitaria, passando alla proprietà edilizia, è la disciplina che il codice
civile dedica a tale figura: quattro articoli appena, relativi alla previsione dei piani
regolatori (art. 869 c.c.) e dei comparti (art. 870 c.c.), la formazione dei quali ultimi è stata peraltro assai sporadica in passato, alle norme di edilizia e di ornato
pubblico (art. 871 c.c.) e alle conseguenze della loro violazione (art. 872 c.c.). Né
22
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione
La proprietà immobiliare
sembrerebbe far di meglio la carta costituzionale, che si limita a riconoscere e garantire in maniera generica la proprietà privata, demandando per il resto al legislatore ordinario il compito di determinarne i modi di acquisto e di godimento e i limiti,
affinché ne sia assicurata la funzione sociale e l’accessibilità a chiunque (art. 42,
comma 2, Cost.). Tuttavia, dal combinato disposto di tale precetto con quello contenuto nell’art. 47 — che circonda di particolare favore il risparmio popolare, cioè
quello destinato non ad entrare nel circolo economico, ma piuttosto a venire impiegato per l’acquisto di beni strumentali, come la casa, il podere da coltivare etc. — si
ricavano due principi fondamentali e fra loro interconnessi:
a) il principio in base al quale l’attività edificatoria che il proprietario svolge sul
proprio suolo deve essere normativamente disciplinata;
b) il principio per il quale il c.d. «diritto alla casa», essenziale per la formazione e
la vita della famiglia, deve essere garantito a tutti e adeguatamente promosso.
Questi due principi, finora fatti propri e sviluppati dalla legislazione speciale di attuazione, stanno vivendo al giorno d’oggi un’autentica crisi d’identità, che li pone
sempre più al centro del dibattito politico e istituzionale.
3.
I modi di acquisto della proprietà immobiliare
Come accennato nel precedente capitolo, rientrano in tale categoria tutti quei fatti o
atti al cui verificarsi la legge ricollega, quale effetto giuridicamente rilevante, l’acquisto del diritto di proprietà relativamente a una cosa mobile o immobile.
I modi di acquisto della proprietà sono contemplati con espressa elencazione dall’art. 922 c.c. e, a seconda che il diritto venga acquistato o meno da un precedente
titolare, sono da ricondurre a due grandi categorie:
a) acquisti a titolo derivativo, in cui la proprietà di un bene si trasmette da un
soggetto (c.d. «dante causa») a un altro (c.d. «avente causa» o acquirente), in
virtù di un rapporto giuridico di derivazione, il quale è inquadrabile nel fenomeno
della successione per causa di morte o riportabile ad atti negoziali traslativi quali
la compravendita, la permuta, la donazione;
b) acquisti a titolo originario, in cui l’acquisto della proprietà non dipende dall’eguale diritto di un precedente titolare, perché non è derivato da quello ma nasce per effetto di altre vicende acquisitive; in materia di beni immobili e diritti
immobiliari, sono modi di acquisto a titolo originario l’usucapione e l’accessione.
Gli acquisti a titolo derivativo sono soggetti a due importanti principi di carattere
generale:
— nessuno può trasferire ad altri un diritto più ampio di quello di cui effettivamente è titolare né può trasferirgli diritti che non ha: l’usufruttuario, per esemQUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
23
Capitolo Secondo
pio, titolare di un diritto reale su cosa altrui (quello di farne propri i frutti), non
può alienare a terzi la piena proprietà del bene, ma può cedere loro soltanto l’usufrutto;
— la risoluzione o la dichiarazione di nullità che colpisce il titolo d’acquisto del
dante causa fa venire meno, travolgendolo, anche l’acquisto dell’avente causa:
così, per esempio, se io acquisto un appartamento da un soggetto al quale la proprietà dell’immobile è stata trasferita in base a un negozio nullo per difetto di
forma scritta, la sentenza che dichiara la nullità di tale negozio travolge anche il
mio acquisto; per lo stesso principio, se si accerta che un soggetto non aveva
diritto ad acquistare iure hereditario una certa cosa, viene meno anche il diritto
di chi l’abbia da lui acquistata successivamente.
4.
I modi di acquisto a titolo derivativo: la compravendita
La compravendita è il contratto che ha per oggetto il traferimento della proprietà di una cosa o il trasferimento di altro diritto (reale o di credito) verso
il corrispettivo di un prezzo. È questa la definizione generale fornita dall’art.
1470 c.c.
A differenza di quanto avviene in altri ordinamenti giuridici, come per esempio in
quello tedesco, nel nostro ordinamento vige il principio del consenso traslativo, in virtù del quale il contratto si perfeziona in conseguenza del semplice consenso manifestato dalle parti. Questo vuol dire che, se oggetto della compravendita è una cosa (mobile o immobile), il prodursi dell’effetto reale — consistente nel
trasferimento della proprietà — non richiede la consegna della cosa, ma consegue
al semplice consenso manifestato dai contraenti: la consegna, come pure il pagamento del prezzo, è invece relegata al rango di prestazione attuativa del rapporto
contrattuale, la cui mancata esecuzione determina la risoluzione del contratto per
inadempimento.
Ciò non toglie che i due momenti, quello della conclusione e quello dell’esecuzione,
seppur concettualmente distinti, coincidono nella maggior parte dei casi, in special
modo nella compravendita di cose mobili (es. generi alimentari, capi di abbigliamento, oggetti di uso quotidiano etc.), in cui la consegna della merce venduta e il
pagamento del prezzo avvengono contestualmente alla conclusione del negozio di
acquisto, che in queste ipotesi non richiede forma scritta. Vedremo però che in alcuni casi, come per esempio nella vendita di cose future (es. edificio da costruire),
l’effetto traslativo non è conseguenza immediata del consenso manifestato dalle parti
ma si produce soltanto successivamente, per cui l’efficacia della vendita non è reale
bensì obbligatoria, poiché il venditore si obbliga a fare tutto quanto è necessario
perché il compratore acquisti la proprietà della cosa venduta.
La conclusione del contratto comporta l’assunzione di precise obbligazioni per entrambe le parti. Il compratore deve pagare il prezzo e, salvo patto contrario, farsi
24
QUADERNI DI DIRITTO IMMOBILIARE
Estratto della pubblicazione