TRIBUNALE DI FIRENZE
Terza Sezione civile
Esecuzioni Immobiliari
Esecuzione Immobiliare : R.G. n° 675/2010
G.E. : Dott. DOMENICO AMMIRATI
Promosso da : ……. Ommissis……..
Contro : ……. Ommissis……..
.
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Premesso che all’udienza del 25 settembre 2012 io sottoscritto Perito Industriale TITO
MORIANI iscritto al Collegio dei Periti Industriali di Firenze al n° 604 con studio
professionale in Empoli (FI), piazza della Vittoria n° 41, sono stato nominato C.T.U. nella
esecuzione citata in epigrafe
-
Che nel corso dell’udienza ho prestato il giuramento di rito in qualità di C.T.U.;
Che nel corso dell’udienza il G.E., visto l’art.173 bis Disp. Att. C.P.C. in qualità di
C.T.U. mi ha affidato il seguente incarico:
“ Proceda l’esperto a :
1. Identificare il bene oggetto del pignoramento, con precisazione
• dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati nel
pignoramento;
ove occorra deve essere provveduto all’aggiornamento anche mediante le
necessarie denunce catastali; sottoscrivendole anche surrogandosi alla proprietà,
anche nel caso di comproprietà;
• riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso riguardanti la
proprietá dell’intero bene, quota di esso (indicando nominativi dei comproprietari)
o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie, usufrutto);
• indichi inoltre quali siano gli estremi delI’atto
eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
di provenienza, segnalando
2. a fornire una descrizione sommaria del bene;
3. Provveda a riferire sullo stato di possesso dell’Immobile con indicazione se è
occupato da terzi del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con
specifica attenzione all’esistenza dei contratti aventi data certa anteriore al
pignoramento ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla
quale egli dovrà verificare la data di registrazione, la data di scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso di rilascio;
4. A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente,
ovvero, in particolare:
• Domande giudiziali sequestri o altre trascrizioni;
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• Debiti per le spese condominiali art.636 comma 2 d.att. c.civ.;
• Atti di asservimento urbanistici , eventuali limiti all’edificabilità o diritti di prelazione;
• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,
con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
• Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione.
5. A verificare l’esistenza di formalità vincoli e oneri, anche di natura
condominiale gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre
trascrizioni pregiudizievoli) che saranno cancellati o comunque non saranno
opponibili all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di
cancellazione a carico della procedura;
6. a verificare la regolarità edilizio e urbanistica del bene nonché l’esistenza
della dichiarazione di agibilità dello stesso , segnalando eventuali difformità
urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si
pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n° 47/85 e n° 724/94 e sui
relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art.40 della L.47/85 ed art.46 del
D.Leg 378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad
edificare o del permesso a costruire e della eventuale concessione/permesso
in sanatoria ( con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la
costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967.
7. Ad indicare il valore dell’Immobile sia libero che occupato indicando :
a) Il valore di mercato;
b) Il prezzo a base d’asta
8. Ad indicare , in caso di pignoramento di quota/di bene indiviso:
a) Il valore come al punto 7, che precede sia dell’intero che della quota/e
pignorata/e;
b) Se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per le sue
caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non
divisibile in natura;
c) Distinguere i valori ai fini fiscali dei terreni e dei fabbricati, onde evitare la
tassazione dell’intera base imponibile con l’aliquota più elevata del 15%.
9. Ad indicare il regime impositivo della vendita;
10. a provvedere ove necessario ai sensi dell’art. 6 d.leg. 192/05 come modificato
dal d.leg. 311/06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione
energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, detrarre,
dal prezzo base d’asta , la somma di 3.000,00 €., ponendo all’acquirente
l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di qualificazione
energetica;
11. Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.
Tutto ciò premesso
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Avendo acquisito la documentazione in data 25.09.2012 questo perito ha proceduto
all’esame della documentazione ipo-catastale prodotta dalla parte ed ha eseguito le
dovute indagini presso i competenti uffici dell’Agenzia del Territorio di Firenze e della
Conservatoria dei Registri Immobiliari di Firenze..
In data 26.10.2012 con raccomandata A.R. ho invitato le parti a presenziare all’inizio delle
operazioni peritali e sopralluogo per il giorno 05.11.2012 alle ore 16,00
Alla data fissata si è proceduto al sopralluogo ed alla misurazione dell’appartamento posto
all’ultimo piano del fabbricato con accesso da via San Martino 9 occupato …….
Ommissis……... Successivamente in data
9 novembre 2012 si è proceduto al
sopralluogo ed alla misurazioni dei rimanenti immobili dei quali uno, e più specificatamente
in via Attavanti snc, occupato della coniuge ……. Ommissis……..nonostante abbia la
destinazione a magazzino.
Sulla base della documentazione reperita avendo ricercato, accertato, ed acquisito ogni
necessario dato amministrativo-tecnico-economico per il conseguente giudizio di stima, il
sottoscritto presenta la propria.
RELAZIONE PERITALE
In relazione ai quesiti posti
Quesito n° 1
Identificare il bene oggetto del pignoramento, con precisazione
• dei confini e dei dati catastali e della loro corrispondenza a quelli indicati
nel pignoramento;
ove occorra deve essere provveduto all’aggiornamento anche mediante le
necessarie denunce catastali; sottoscrivendole anche surrogandosi alla
proprietà, anche nel caso di comproprietà;
• riporti gli estremi dell’atto di pignoramento e specifichi se lo stesso
riguardanti la proprietá dell’intero bene, quota di esso (indicando nominativi
dei comproprietari) o altro diritto reale
(nuda
proprietà, superficie,
usufrutto);
• indichi inoltre quali siano gli estremi dell’atto di provenienza, segnalando
eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
Risposta al quesito 1
Lotto “A” Appartamento posto al piano secondo di un più ampio fabbricato
posto nel Comune di Castelfiorentino, via San Martino n° 9, (all.4)
•
Confini: parti condominiali, via san Martino, Via San Lorenzo, s.s.a.
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All’N.C.E.U. del Comune di Castelfiorentino il bene è correttamente intestato per
½ al Sig. ……. Ommissis…….. e per ½ alla Sig.……. Ommissis……..in regime di
comunione dei beni;
Il bene è geometricamente rappresentato al foglio di mappa n° 52, particella n°
178, subalterno n° 300, categoria A/3, classe 2, vani 5 , rendita 400,25 €. , Via
San Martino n° 9 , P2. (all.2-3),
Lotto “B” Appartamento posto al piano terreno di un più ampio fabbricato posto
nel Comune di Castelfiorentino, via San Lorenzo n° 11.(all.8) A causa di una non
rispondenza stato dei luoghi e la rappresentazione catastale questo C.T.U. ha
provveduto alla presentazione corretta dello stato dei luoghi tenendo conto degli
atti abilitativi rilasciati dall’amministrazione Comunale. Pertanto il lotto si scinderà
in due distinti lotti ,uno adibito ad abitazione, l’altro a locale di deposito. (all.11)
Confini: stessa proprietà, Via San Martino , via San Lorenzo, s.s.a
All’N.C.E.U. del Comune di Castelfiorentino il bene è correttamente intestato per
½ al Sig. ……. Ommissis…….. e per ½ alla Sig.……. Ommissis……..in regime di
comunione dei beni;
Il bene era geometricamente rappresentato al foglio di mappa n° 52, particella n°
178, subalterno n° 301, categoria A/4, classe 3, vani 4 , rendita 247,90 €.,
via
San Lorenzo n°11 , PT-S1 .
A seguito della variazione DOCFA per divisione n° Protocollo n.° FI0317377 del
11.12.2012 eseguita presso l’ Agenzia del Territorio di Firenze l’appartamento
assume la nuova rappresentazione geometrica come al seguito indicata:
-
Foglio di mappa n° 52, particella n° 178, subalterno n° 500, categoria A/3,
classe 2, vani 3 , superficie catastale 60 mq. rendita 240,15 €.,
via San
Lorenzo n°11 , PT-S1 ,( All.7-8)
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Lotto “C” Locali ad uso deposito posti al piano terreno di un più ampio fabbricato
ubicato nel Comune di Castelfiorentino. a detto locale si accede da via San
Martino 9. (All.14). Detto magazzino si compone di un locale da cui si accede
dall’atrio condominiale in comunicazione con i locali descritti al lotto “B” per mezzo
di una scala e uno stretto e lungo disimpegno ad oggi adibito a cucina per il
predetto lotto “B”. sempre dal locale principale si raggiunge un altro piccolo
disimpegno ad “L” da cui si può accedere al locale bagno. (All.11)
Confini: stessa proprietà, via S. Martino, parti condominiali, s.s.a.
All’N.C.E.U. del Comune di Castelfiorentino il bene è correttamente intestato per
½ al Sig. ……. Ommissis…….. e per ½ alla Sig. ……. Ommissis…….. in regime di
comunione dei beni;
Il bene era geometricamente rappresentato al foglio di mappa n° 52, particella n°
178, subalterno n° 301, categoria A/4, classe 3, vani 4 , rendita 247,90 €.,
via
San Lorenzo n°11 , PT-S1 .
-
A seguito della variazione DOCFA per divisione e parziale cambio di destinazione
d’uso n° Protocollo n.: FI0317377 del 11.12.2012 eseguita presso l’ Agenzia del
Territorio di Firenze l’appartamento assume la nuova rappresentazione
geometrica come al seguito indicata:
-
Foglio di mappa n° 52, particella n° 178, subalterno n° 501, categoria C/2,
classe 4, consistenza 45 mq. , superficie catastale 45 mq. rendita 123,17 €.,
via San Martino n°9 , PT ,
Lotto “D” Locali ad uso deposito posti al piano terreno di un più ampio fabbricato
ubicato nel Comune di Castelfiorentino. a detto locale si accede da via Attavanti
snc. (All.18-20)
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Confini: via Attavanti ,vicolo comunale, parti condominiali da più lati, s.s.a.
All’N.C.E.U. del Comune di Castelfiorentino il bene è correttamente intestato per
½ al Sig. ……. Ommissis…….. e per ½ alla ……. Ommissis……..in regime di
comunione dei beni;
Il bene era geometricamente rappresentato al foglio di mappa n° 52, particella n°
170, subalterno n°4, categoria C/2, classe 4, consistenza 37 mq. , rendita 101,28
€. Via Attavanti n° 25/R , PT.
A seguito della variazione DOCFA per diversa distribuzione degli spazi interni n°
FI 0306159 del 06.12.2012 eseguita presso l’ Agenzia del Territorio di Firenze il
magazzino assume la nuova rappresentazione geometrica come al seguito
indicata:
-
foglio di mappa n° 52, particella n° 170, subalterno n°4, categoria C/2, classe
4, consistenza 37 mq. , superficie catastale 52 mq. rendita 101,28 €. Via
Attavanti n° s.n.c., PT. (All.16-20)
Lotto “E” Locali ad uso deposito posti al piano terreno di un più ampio fabbricato
ubicato nel Comune di Castelfiorentino. a detto locale si accede da via Attavanti
5/R (all.22-23)
Confini: via Attavanti , prop. Mazzoni, prop. Bacciarelli parti condominiali da più
lati, s.s.a.
All’N.C.E.U. del Comune di Castelfiorentino il bene è correttamente intestato per
½ al Sig. ……. Ommissis…….. e per ½ alla Sig. ……. Ommissis……..in regime di
comunione dei beni;
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Il bene è geometricamente rappresentato al foglio di mappa n° 52, particella n°
171, subalterno n°23, categoria C/2, classe 4, consistenza 28 mq. , rendita 76,64
€. Via Attavanti n° 5/R , PT. (all.21-22)
Tutti i beni sono oggetto di Trascrizione Atto di Pignoramento del 11 ottobre 2010
numero di repertorio 12011/2012 registrato all’ufficio provinciale di Firenze registro
generale n° 8127 e registro particolare n° 4986 Detto atto riporta correttamente
l’intestazione dei bene , la loro intestazione e rappresentazione catastale come
indicato al paragrafo precedente.
•
I beni oggetto di perizia risultano di proprietà per la quota di 500/1000 di …….
Ommissis……..
•
Gli immobili ad uso ufficio posti nel Comune di Castelfiorentino contraddistinti ai
lotti “A” , “B” ,
“C” e “D” sono pervenuti all’attuale proprietà dal …….
Ommissis……..con atto Rogato Carlo Alberto Castagna in Firenze in data 4 febbraio
1989 repertorio n° 22.620 trascritto a Volterra in data 27/02/1989 al registro particolare
n° 970.
•
Quanto all’immobile identificato al lotto “D” è pervenuto all’attuale proprietà dalla
……. Ommissis…….. con atto Rogato Corrado Arangio di Castelfiorentino in data 12
Marzo 1998 rep. N° 16.532/5.1888 , trascritto a Volterra il 1° Aprile 1998 al n° 1.221 di
registro particolare
• Quanto all’immobile identificato al lotto “E” è pervenuto all’attuale proprietà dal …….
Ommissis…….. in virtù di atto di compravendita ricevuto dal Notaio Corrado Arangio
di Castelfiorentino in data 1° Giugno 1993 rep n° 10.478/3.081, trascritto a Volterra il
14 Giugno 1993 al n° 2.171 di registro particolare.
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Quesito n° 2
a fornire una descrizione sommaria del bene;
Risposta al quesito 2
Lotto “A”
Unità Immobiliare ad uso Abitazione posta al piano Secondo ed ultimo di un più ampio
fabbricato con accesso da via San Martino n° 9 . Detto appartamento si compone di tre
ampi vani, un locale cucina, un piccolo ripostiglio, un disimpegno ed un bagno,
L’appartamento si presenta in sufficiente stato di manutenzione con allacciamento ad i
servizi principali, pavimenti in graniglia e ceramica, infissi in vetro singolo senza elementi
di oscuramento esterni composti da persiane in PVC. Il fabbricato dov’è posto l’immobile è
fornito di allaccio alla rete elettrica, all’impianto di fognatura comunale, alla rete di
distribuzione di acqua e gas, alla rete telefonica.
DESCRIZIONE
Sala pranzo e
Soggiorno
Ripostiglio
Cucina
WC
Dis
Camera 1
Camera 2
TOTALE
Superficie Utile
mq.
15,12
0.65
6,18
5,43
3.84
17,79
12,94
61,95
Lotto “B”
Unità Immobiliare ad uso Abitazione posta al piano terreno di un più ampio fabbricato con
accesso da via San Martino n° 9. Detto appartamento si compone di tre vani, un
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ripostiglio, un disimpegno ed un piccolo bagno, Dal locale soggiorno , comunicante con il
lotto “C” ; diparte una scala che permette di raggiungere un altro ampio bagno posto al
piano interrato.
L’appartamento si presenta in sufficiente stato di manutenzione con allacciamento ad i
servizi principali, pavimenti in graniglia e ceramica, infissi in vetro singolo senza elementi
di oscuramento esterni. Il fabbricato dov’è posto l’immobile è fornito di allaccio alla rete
elettrica, all’impianto di fognatura comunale, alla rete di distribuzione di acqua e gas, alla
rete telefonica.
DESCRIZIONE
Cucina-Tinello
Camera
Ripostiglio
Bagno
TOTALE
Superficie Utile
mq.
10,56
15,15
5,80
6,95
38,46
Lotto “C”
Locali ad uso deposito posto al piano terreno con accesso da via S.Martino n°9 a mezzo
atrio condominiale. Detto magazzino si compone di un vano, a cui si accede ad un
disimpegno che a sua volta permette l’accesso ad un locale bagno . Sempre dal predetto
vano si può accedere , a mezzo scale ad un più piccolo vano posto ad una quota più
bassa e in comunicazione con il Lotto “B” .
I locali di deposito si presentano in sufficiente stato di manutenzione con allacciamento ad
i servizi principali, pavimenti in ceramica, infissi in vetro singolo senza elementi di
oscuramento esterni. Il fabbricato dov’è posto l’immobile è fornito di allaccio alla rete
elettrica, all’impianto di fognatura comunale
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Il locali attualmente sono così occupati : il vano principale , il disimpegno ed il bagno sono
utilizzati da deposito dagli attuali proprietari mentre il piccolo vano ( scale comprese)
comunicante con il lotto “B” è utilizzato dagli affittuari del predetto lotto come cucina.
DESCRIZIONE
Locale di
deposito 1
Locale di
deposito 1
Disimpegno
W.C.
TOTALE
Superficie Utile
mq.
13,52
6,40
5,69
1.90
27,51
Lotto “D”
Locali ad uso magazzino posto al piano terreno di un più ampio fabbricato con accesso da
via Attavanti snc meglio localizzato come la prima porta a destra dell’ingresso
condominiale contraddistinto dal civico 11 per chi guarda il fabbricato da via Attavanti.
Detto locali si compongono dal vano principale attestante sulla predetta via da cui, a
mezzo porta, si raggiunge un altro locale con piccola finestra da cui , salendo due scalini si
raggiunge un piccolo disimpegno che disbriga l’accesso al bagno e l’accesso ad un altro
ampio vano senza prese di luce esterne in cui è presente un pozzo di cui non è stato
possibile risalire alla proprietà e che attualmente viene usato dai proprietari come locale di
sgombero.
I locali di deposito si presentano in buono stato di manutenzione con allacciamento ad i
servizi principali, pavimenti in ceramica, infissi in vetro singolo senza elementi di
oscuramento esterni. Il fabbricato dov’è posto l’immobile è fornito di allaccio alla rete
elettrica, all’impianto di fognatura comunale, all’impianto telefonico e del gas.
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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Il locali al momento del sopralluogo erano occupati dalla comproprietaria Sig. …….
Ommissis……..come abitazione principale anche se la stessa risulta essere residente
nell’appartamento descritto al lotto “A” come indicato dal certificato di residenza rilasciato
dall’Uffico Anagrafe del Comune di Castelfiorentino.
DESCRIZIONE
Locale di
deposito 1
Locale di
deposito 1
Disimpegno
W.C.
TOTALE
Superficie Utile
mq.
17,59
13.73
2.38
2.49
36,19
Lotto “E”
Locale ad uso magazzino posto al piano terreno con accesso da via Attavanti 5/r). Detto
magazzino si compone di un unico vano a forma di “L” attestante su via Attavanti, da cui
trova l’accesso. Il magazzino è privo di qualsiasi servizio ed è utilizzato dagli attuali
proprietari.
DESCRIZIONE
Magazzino
TOTALE
Superficie Utile
mq.
26,83
26,83
Quesito n° 3
Provveda a riferire sullo stato di possesso dell’Immobile con indicazione se è
occupato da terzi del titolo in base al quale avvenga l’occupazione con specifica
attenzione all’esistenza dei contratti aventi data certa anteriore al pignoramento
ed in particolare se gli stessi siano registrati, ipotesi rispetto alla quale egli dovrà
verificare la data di registrazione, la data di scadenza del contratto, la data di
scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato
della causa eventualmente in corso di rilascio;
Risposta al quesito 3
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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• Il lotto “A” alla data del sopralluogo è occupato, senza contratto di locazione,
dalla Sig.ra Di Carlo Elisa (figlia dei comproprietari) , Sig. Iacono Orazio (coniuge di
Di Carlo Elisa), Iacono Mattia figlio di DiCarlo Elisa e Iacono Orazio.
• Il lotto “B” alla data del sopralluogo era presente nell’appartamento una Signora
non identificabile perché priva di documenti, presumibilmente di provenienza Est
Europea la quale non parla e comprende la lingua Italiana. Detto appartamento
risulta occupato dal Sig. GASHI NEZIR nato in Kossovo (EE) il 14/05/1976 in forza
del contratto di affitto stipulato in data 21 febbraio 2012 e registrato all’ Agenzia
delle Entrate di Poggibonsi il 4 Marzo 2011 n° 789 serie III
e pertanto
successivamente alla data del pignoramento. Il contratto di locazione, che ha
natura transitoria, ha una durata di anni uno ma al punto 3 è prevista la seguente
clausola “
Il locatore ha l’onere di confermare il verificarsi dell’evento e della
dichiarazione che ha giustificato la stipula del presente contratto di natura
transitoria tramite lettera raccomandata A/R da inviarsi al conduttore nel termine di
giorni 30 prima della scadenza del contratto. In caso di mancato invio lettera ovvero
nel venir meno delle condizioni che hanno giustificato la transitorietà, il contratto si
intende ricondotto alla durata prevista dell’art.2, comma 1, della Legge n° 431/98. In
ogni caso ove il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla
scadenza e non lo adibisca, nel termine di sei mesi dalla data in cui ha riacquistato
la detta disponibilità, agli usi espressamente dichiarati nel contratto, il conduttore
avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle condizioni di cui all’art.
2.comma 1 legge n° 431/1998 o, in alternativa, ad un risarcimento pari a trentasei
mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito” (All.10) Ho interrogato sulla
circostanza Sig. ……. Ommissis…….. che mi ha dichiarato di non aver inviato la
raccomandata prevista sulla predetta clausola.
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Pagina 12
• Il lotto “C” alla data del sopralluogo nei locali ad uso magazzino sono utilizzati in
parte dai proprietari come deposito ed in parte dati in locazione come abitazione al
conduttore del lotto “B”. Allo scopo si produce una planimetria in cui la parte locata
è campita in colore Rosso. (All.11)
• Il lotto “D” alla data del sopralluogo è occupato dalla comproprietaria Sig.ra …….
Ommissis……..come abitazione principale nonostante i locali abbiano una
destinazione di uso a magazzino e non esista ad oggi un atto abilitativo che ne
giustifichi l’attuale uso.
• Il lotto “E” alla data del sopralluogo è utilizzato come magazzino .
Quesito n° 4
A verificare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ovvero, in particolare:
• Domande giudiziali sequestri o altre trascrizioni;
• Debiti per le spese condominiali art.636 comma 2 d.att. c.civ.;
• Atti di asservimento urbanistici , eventuali limiti all’edificabilità o diritti di
prelazione;
• Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa
coniugale, con precisazione della relativa data e della eventuale trascrizione;
• Altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,
uso, abitazione.
Risposta al quesito 4
-
Alla data odierna non sono presenti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari
di Firenze sequestri o trascrizioni che resteranno a carico dell’acquirente;
-
Non sono trascritti provvedimenti di assegnazione della casa coniugale e/o
convenzioni matrimoniali che limitino l’uso del bene;
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-
Il bene è pervenuto per atto di compravendita dell’attuale proprietà nello stato di
fatto e di diritto in cui si trova , con accessori e pertinenze, usi,diritti e servitù attive
e passive e parti comuni pro-quota come per legge.
Quesito n° 5
A verificare l’esistenza di formalità vincoli e oneri, anche di natura condominiale
gravanti sul bene (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni
pregiudizievoli) che saranno cancellati o comunque non saranno opponibili
all’acquirente al momento della vendita, con relativi oneri di cancellazione a
carico della procedura;
Risposta al quesito 5
-
Trascrizione Atto di Pignoramento del 24 luglio 2010 numero di repertorio
12011/2010 registrato all’ufficio provinciale di Firenze presentazione n° 9 registro
generale n° 8127 e registro particolare n° 4986
-
I fabbricati dove sono posti gli immobili non sono gestiti da amministratore
condominiale.
Quesito n° 6
a verificare la regolarità edilizio e urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso , segnalando eventuali difformità
urbanistiche, edilizie e catastali. Ove consti l’esistenza di opere abusive, si
pronunci sull’eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n° 47/85 e n° 724/94 e sui
relativi costi. Fornisca le notizie di cui all’art.40 della L.47/85 ed art.46 del D.Leg
378/01: indichi in particolare gli estremi della concessione/licenza ad edificare o
del permesso a costruire e della eventuale concessione/permesso in sanatoria (
con indicazione dei relativi costi), ovvero dichiari che la costruzione è iniziata
prima del 1° settembre 1967.
Risposta al quesito 6
Tutti i fabbricati oggetto della perizia sono stati costruiti in epoca remota comunque
antecedente al 1° Settembre 1967 .Successivamente a tale data, relativamente al “lotto
B” sono stati presentati i seguenti atti abilitativi:
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- Concessione Edilizia in Sanatoria L.47/85 prot.8960 n° 1773/88/1 per cambio di
destinazione d’uso e ristrutturazione per una porzione di appartamento meglio
identificata con colore verde nella planimetria allegata.
- Modifiche interne presentate ai sensi dell’art.26 Legge 47/85 prot. 2842 del 5 Marzo
1988.
- Modifiche interne presentate ai sensi dell’art.26 Legge 47/85 prot. 4700 del 16 Aprile
1988.
Nessun immobile possiede la certificazione di abitabilità o agibilità.
All’Agenzia del Territorio esiste una rappresentazione errata del lotto “B” in quanto è
stata inserita una porzione di immobile non oggetto di sanatoria e di cui non esistono
atti abilitativi che possano legittimare l’accorpamento.
Sempre all’Agenzia del Territorio esiste una planimetria del lotto “D” che non
rappresenta correttamente i locali.
Pertanto questo perito ha proceduto , in surrogazione del proprietario, ad effettuare le
variazioni catastali necessarie per permettere l’eventuale vendita dell’Immobile.
Quesito n° 7
Ad indicare il valore dell’Immobile sia libero che occupato indicando :
a) Il valore di mercato;
b) Il prezzo a base d’asta
Risposta al quesito 7
Si è scelto quale metodo di stima per determinare il più probabile valore di mercato, quello
della “ stima sintetico comparativa” che determina il valore mediante comparazione del
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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bene oggetto di stima con transazioni recenti relative a beni analoghi presenti nella zona,
quindi la determinazione dei valori unitari anche in considerazione dei fattori di influenza,
positivi o negativi, riscontrati dall’analisi dell’Immobile.
La ricerca dei parametri significativi è stata effettuata analizzando i dati pubblicati
dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari a cura del Dipartimento del Territorio Direzione dei
Servizi Tecnici Erariali con le dovute correzioni ed aggiustamenti determinabili dai vari
fattori d’influenza riscontrati confrontati con i reali prezzi di mercato.
Dall’Analisi degli ultimi dati disponibili dall’Osservatorio dei Valori Immobiliari cura del
Dipartimento del Territorio Direzione Centrale dei Servizi Tecnici Erariali anno 2012 1°
semestre, si estraggono in relazione alla zona urbana e alla tipologia di utilizzo, i seguenti
valori indicativi:
Lotto “A”
Provincia: FIRENZE
Comune: CASTELFIORENTINO
Fascia/zona: Centrale/CENTRO STORICO
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico
Destinazione: Residenziale
Tipologia
Valore
Valori Locazione
Mercato
Stato
Superficie
Superficie
(€/mq x mese)
(€/mq)
conservativo
(L/N)
(L/N)
Min
Max
Min
Max
NORMALE
1500 1900 L
5,6
7,2
N
Abitazioni civili
Abitazioni di tipo
NORMALE
economico
1300
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
1800
L
4,9
6,8
N
Pagina 16
Dalla ulteriore analisi dei fattori obbiettivi d’influenza si è determinato, per l’immobile
oggetto di stima, nella
media nell’arco dei valori di mercato possibili, pertanto per
l’immobile specifico si è stimato un valore di mercato di €. 1.500,00 al metro quadro di
superficie netta.
Abitazione
61,95 mq..x 1.500,00 €/mq = 92.925,00 €. (totale stima provvisoria)
Considerato che l’Immobile oggetto di stima è stato realizzato da oltre 50 anni, si è
valutato un decremento applicabile per vetustà del 5% sul valore calcolato, pertanto si
avrà
92.925,00 €. x 5% = 4.646,25 €.
92.925,00 €.- 4.646,25 €.= 88.278,75 €.
.
A questo importo vengono detratte le spese necessarie per l’acquisizione dell’Attestazione
di Certificazione Energetica (A.C.E.) ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs 192/05, come modificato
dal D. Leg 311/06, di cui l’appartamento ad oggi è sprovvisto. Dette spese sono indicate a
titolo forfettario per un importo di €.3.000,00, ponendo a carico dell’acquirente l’onere di
dotare l’immobile acquistato dell’Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.)
88.278,75 €. – 3.000,00 €. = 85.278,75 €.
a) Il valore dell’immobile viene determinato per eccesso in 86.000,00 €. dicasi
Ottanteseimilaeuro.
Determinazione del prezzo a base d’asta
Tenuto conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in contanti, il deposito per
partecipare, le procedure e le spese giudiziarie ed infine il periodo recessivo del mercato
immobiliare, si ritiene che il prezzo d’asta debba essere svalutato ulteriormente di una
percentuale pari al 5%.
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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86.0000 €. x 5% = 4.300,00 €.
86.000,00 €. – 4.300,00 €. = 81.700,00 €. Che si arrotonda per eccesso a 82.000,00 €.
b) Pertanto il prezzo a base d’asta sarà determinato per la quota di 1/2 in €.
82.000,00/2 = 41.0000 €. dicasi Quarantaunmilaeuro. Prezzo omnicomprensivo delle
spese necessarie per l’acquisizione dell’Attestazione di Certificazione Energetica (A.C.E.)
Lotto “B”
Provincia: FIRENZE
Comune: CASTELFIORENTINO
Fascia/zona: Centrale/CENTRO STORICO
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico
Destinazione: Residenziale
Tipologia
Stato
conservativo
Abitazioni civili NORMALE
Abitazioni di tipo
NORMALE
economico
Valore
Valori Locazione
Mercato
Superficie
Superficie
(€/mq x mese)
(€/mq)
(L/N)
(L/N)
Min
Max
Min
Max
1500 1900 L
5,6
7,2
N
1300
1800
L
4,9
6,8
N
Dalla ulteriore analisi dei fattori obbiettivi d’influenza si è determinato, per l’immobile
oggetto di stima, una posizione nella
media nell’arco dei valori di mercato possibili,
pertanto per l’immobile specifico si è stimato un valore di mercato di €. 1.500,00 al metro
quadro di superficie netta.
Abitazione
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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36,19 mq..x 1.500,00 €/mq = 54.285,00 €. (totale stima provvisoria)
Considerato che l’Immobile oggetto di stima è stato realizzato da oltre 50 anni, si è
valutato un decremento applicabile per vetustà del 5% sul valore calcolato, pertanto si
avrà
54.285,00 €. x 5% = 2.714,25, €.
54.285,00 €.- 2.714,25 €.= 51.570,75 €.
.
A questo importo vengono detratte le spese necessarie per l’acquisizione dell’Attestazione
di Certificazione Energetica (A.C.E.) ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs 192/05, come modificato
dal D. Leg 311/06, di cui l’appartamento ad oggi è sprovvisto. Dette spese sono indicate a
titolo forfettario per un importo di €.3.000,00, ponendo a carico dell’acquirente l’onere di
dotare l’immobile acquistato dell’Attestato di Certificazione Energetica (A.C.E.)
51.571,75 €. – 3.000,00 €. = 48.571,75 €.
a) Il valore dell’immobile viene determinato in 48.571,75 €.
Determinazione del prezzo a base d’asta
Tenuto conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in contanti, il deposito per
partecipare, le procedure e le spese giudiziarie ed infine il periodo recessivo del mercato
immobiliare, si ritiene che il prezzo d’asta debba essere svalutato ulteriormente di una
percentuale pari al 5%.
48.201,75€. x 5% = 1.810,00 €.
48.201,75 €. – 1.810,00 €. = 46.761,75 €. che si arrotonda per eccesso a 47.000,00 €.
b) Pertanto il prezzo a base d’asta sarà determinato per la quota di 1/2 in €.
47.000,00/2
=
omnicomprensivo
23.500,00
delle
€.
spese
dicasi
necessarie
Ventitremilacinquecentoeuro.
per
l’acquisizione
Prezzo
dell’Attestazione
di
Certificazione Energetica (A.C.E.)
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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Nel caso che il contratto di affitto stipulato successivamente alla data del pignoramento
risultasse efficace il valore della quota dell’immobile avrebbe una ulteriore decurtazione
del 20% pertanto il valore risulterà
23.500 €. X 20%= 4.700 €.
23.500 €. – 4.700 €. = 18.800. €.
b) Pertanto il prezzo a base d’asta sarà determinato (arrotondato per eccesso) per la
quota di 1/2 in 19.000 €. dicasi Diciannovemilacinquecentoeuro.
Lotto “C”
Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 1
Provincia: FIRENZE
Comune: CASTELFIORENTINO
Fascia/zona: Centrale/CENTRO STORICO
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico
Destinazione: Commerciale
Valore Mercato
Valori Locazione
Superficie
Superficie
(€/mq)
(€/mq x mese)
(L/N)
(L/N)
Min
Max
Min
Max
Magazzini NORMALE
520
1000
L
2,6
5
N
Negozi
NORMALE
1300
2000
L
6,5
10,1
N
Dalla ulteriore analisi dei fattori obbiettivi d’influenza si è determinato, per l’immobile
Stato
Tipologia
conservativo
oggetto di stima, una posizione oltre la media nell’arco dei valori di mercato possibili,
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
Pagina 20
pertanto per l’immobile specifico si è stimato un valore di mercato di €. 1.000,00 al metro
quadro di superficie netta.
Abitazione
27,51 mq..x 1.000,00 €/mq = 27.510,00 €. (totale stima provvisoria)
Considerato che l’Immobile oggetto di stima è stato realizzato da oltre 50 anni, si è
valutato un decremento applicabile per vetustà del 5% sul valore calcolato, pertanto si
avrà
27.510,00 €. x 5% = 1.375,50 €.
27.510,00 €.- 1.375,50 €.= 26.134,50 €.
A questo importo non vengono detratte le spese necessarie per l’acquisizione
dell’Attestazione di Certificazione Energetica (A.C.E.) ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs 192/05,
come modificato dal D. Leg 311/06, in quanto non dovuto.
Determinazione del prezzo a base d’asta
Tenuto conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in contanti, il deposito per
partecipare, le procedure e le spese giudiziarie ed infine il periodo recessivo del mercato
immobiliare, si ritiene che il prezzo d’asta debba essere svalutato ulteriormente di una
percentuale pari al 5%.
26.134,50€. x 5% = 1.306,72 €.
26.134,50 €. – 1.306,72 €. = 24.827,78 €. che si arrotonda per eccesso a 25.000,00 €.
b) Pertanto il prezzo a base d’asta sarà determinato per la quota di 1/2 in €.
25.000,00/2 = 12.500,00 €. dicasi Dodicimilamilacinquecentoeuro.
Lotto “D”
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 1
Provincia: FIRENZE
Comune: CASTELFIORENTINO
Fascia/zona: Centrale/CENTRO STORICO
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico
Destinazione: Commerciale
Valore Mercato
Valori Locazione
Superficie
Superficie
(€/mq)
(€/mq x mese)
(L/N)
(L/N)
Min
Max
Min
Max
Magazzini NORMALE
520
1000
L
2,6
5
N
Negozi
NORMALE
1300
2000
L
6,5
10,1
N
Dalla ulteriore analisi dei fattori obbiettivi d’influenza si è determinato, per l’immobile
Tipologia
Stato
conservativo
oggetto di stima, una posizione oltre la media nell’arco dei valori di mercato possibili,
pertanto per l’immobile specifico si è stimato un valore di mercato di €. 1.000,00 al metro
quadro di superficie netta.
Abitazione
36,19 mq..x 1.000,00 €/mq = 36.190,00 €. (totale stima provvisoria)
Considerato che l’Immobile oggetto di stima è stato ristrutturato recentemente e non si
applicheranno i coefficienti riduttivi di vetustà
A questo importo non vengono detratte le spese necessarie per l’acquisizione
dell’Attestazione di Certificazione Energetica (A.C.E.) ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs 192/05,
come modificato dal D. Leg 311/06, in quanto non dovuto.
Determinazione del prezzo a base d’asta
Tenuto conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in contanti, il deposito per
partecipare, le procedure e le spese giudiziarie ed infine il periodo recessivo del mercato
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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immobiliare, si ritiene che il prezzo d’asta debba essere svalutato ulteriormente di una
percentuale pari al 5%.
36.190,00 €. x 5% = 1.809,50 €.
36.190,00 €. – 1.809,50 €. = 34.380,50 €. che si arrotonda per eccesso a 35.000,00 €.
b) Pertanto il prezzo a base d’asta sarà determinato per la quota di 1/2 in €.
35.000,00/2 = 17.500,00 €. dicasi Diciasettemilacinquecentoeuro.
Lotto “E”
Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 1
Provincia: FIRENZE
Comune: CASTELFIORENTINO
Fascia/zona: Centrale/CENTRO STORICO
Codice di zona: B1
Microzona catastale n.: 1
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico
Destinazione: Commerciale
Tipologia
Stato
conservativo
Magazzini NORMALE
Negozi
NORMALE
Valore Mercato
Valori Locazione
Superficie
(€/mq)
(€/mq x mese)
(L/N)
Min
Max
Min
Max
520
1000
L
2,6
5
1300
2000
L
6,5
10,1
Superficie
(L/N)
N
N
Dalla ulteriore analisi dei fattori obbiettivi d’influenza si è determinato, per l’immobile
oggetto di stima, una posizione oltre la media nell’arco dei valori di mercato possibili,
pertanto per l’immobile specifico si è stimato un valore di mercato di €. 800,00 al metro
quadro di superficie netta.
Abitazione
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
Pagina 23
26,83 mq..x 800,00 €/mq = 21.464,00 €. (totale stima provvisoria)
Considerato che l’Immobile oggetto di stima è stato ristrutturato recentemente e non si
applicheranno i coefficienti riduttivi di vetustà
A questo importo non vengono detratte le spese necessarie per l’acquisizione
dell’Attestazione di Certificazione Energetica (A.C.E.) ai sensi dell’art. 6 del D.Lgs 192/05,
come modificato dal D. Leg 311/06, in quanto non dovuto.
Determinazione del prezzo a base d’asta
Tenuto conto dei meccanismi d’asta quali il pagamento in contanti, il deposito per
partecipare, le procedure e le spese giudiziarie ed infine il periodo recessivo del mercato
immobiliare, si ritiene che il prezzo d’asta debba essere svalutato ulteriormente di una
percentuale pari al 5%.
21.464,00 €. x 5% = 1.073,20 €.
21.464,00 €. – 1.073,20 €. = 20.390 €. che si arrotonda per eccesso a 21.000,00 €.
b) Pertanto il prezzo a base d’asta sarà determinato per la quota di 1/2 in €.
21.000,00/2 = 10.500,00 €. dicasi Diecimilamilacinquecentoeuro.
Quesito n° 8
Ad indicare , in caso di pignoramento di quota/di bene indiviso:
a) Il valore come al punto 7, che precede sia dell’intero che della quota/e
pignorata/e;
b) Se il compendio pignorato può essere diviso in natura o sia per le sue
caratteristiche e tenuto conto del numero delle quote da considerare non
divisibile in natura;
c) Distinguere i valori ai fini fiscali dei terreni e dei fabbricati, onde evitare la
tassazione dell’intera base imponibile con l’aliquota più elevata del 15%.
Risposta al quesito 8
a) L’atto di pignoramento è stato eseguito sulla quota di ½ dei beni.
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
Pagina 24
b) Per le caratteristiche dei beni in compendio pignorati non può essere diviso in
natura in quanto i beni non sono divisibili.
c) Non è necessario provvedere alla suddivisione indicata in quanto non sussistono
tali necessità.
Quesito n° 9
Ad indicare il regime impositivo della vendita
Risposta al quesito 9
La vendita del bene oggetto di stima, in quanto proprietà di soggetto privato, non
sarà soggetta ad I.V.A. ma ad imposta di registro.
Quesito n° 10
a provvedere ove necessario ai sensi dell’art. 6 d.leg. 192/05 come modificato
dal d.leg. 311/06, ad acquisire, ove esistente, la relativa documentazione
energetica prevista dalla normativa suindicata. Laddove mancante, detrarre,
dal prezzo base d’asta , la somma di 3.000,00 €., ponendo all’acquirente
l’onere di dotare l’immobile acquistato dell’attestato di qualificazione
energetica;
Risposta al quesito 10
Gli immobili oggetto di stima sono sprovvisti dell’ Attestazione Certificazione
Energetica prevista dalle vigenti normative. Quindi è stato provveduto a scalare dal
valore degli immobili, ove occorra, la somma di 3.000,00 €/cadauno,. necessaria
ad acquisire tale certificazione che sarà a carico della parte acquirente.
Quesito n° 11
Ad effettuare un riepilogo in caso di più lotti.
Risposta al quesito 11.
Lotto “A” : Appartamento posto al piano secondo di via San Martino n° 9
Valore di stima (quota ½)
41.000,00 €.
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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Lotto “B” : Appartamento posto al piano terreno via San Lorenzo n° 11
Valore di stima (quota ½)
23.500,00 €.
Valore di stima (quota ½)
Nell’ipotesi che risultasse efficace il contratto di affitto esistente
19.000,00 €.
Lotto “C” : Locali ad. uso locali di deposito posti al piano terreno di via San Martino n° 9
Valore di stima (quota ½)
12.500,00 €.
Lotto “D”: Locali ad uso di deposito posti al piano terreno in via Attavanti s.n.c.
Valore di stima (quota ½)
17.500,00 €.
Lotto “E” : Locali ad uso di deposito posti al piano terreno in via Attavanti 5/r.
Valore di stima (quota ½)
10.500,00 €.
Valore di stima 105.000,00 €. ( locali liberi)
Valore di stima 100.500,00 €. ( lotto B locato)
Ritenuto di aver assolto all’incarico ricevuto si chiude la presente relazione che si
compone di n° 28 pagine dattiloscritte e n° 23 Allegati
Empoli li Dicembre 2012
Il C.T.U.
p.e. Tito Moriani
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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ALLEGATI :
All. 1 Comunicazione inizio operazioni peritali
Lotto “A”
All. 2 Visura Catastale
All. 3 Planimetria Catastale
All. 4 Estratto di Mappa
All. 5 Documentazione Fotografica
Lotto “B”
All. 6 Visura Catastale
All. 7 Planimetria Catastale
All. 8 Estratto di mappa
All. 9 Documentazione Fotografica
All. 10 Contratto di locazione
All. 11 Planimetria
Lotto “C”
All. 11 Visura Catastale
All. 12 Planimetria Catastale
All. 13 Estratto di mappa
All. 14 Documentazione Fotografica
Lotto “D”
All. 15 Visura Catastale
All. 16 Planimetria Catastale
All. 17 Estratto di mappa
All. 18 Documentazione Fotografica
All. 19 Planimetria stato attuale
Lotto “E”
All. 20 Visura Catastale
All. 21 Planimetria Catastale
All. 22 Estratto di mappa
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
Pagina 27
All. 23 Documentazione Fotografica
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Perito Edile Tito Moriani
Esecuzione Immobiliare n° 675/2010
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