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I contratti preliminari
applicazione dell’imposta di registro e dell’IVA
Il contratto preliminare è uno strumento negoziale spesso utilizzato: soprattutto nel campo delle compravendite
immobiliari, è prassi consueta far precedere l’atto di vendita da un “compromesso”.
L’elevato numero di atti non registrati comporta, oltre all’evasione dell’imposta di registro direttamente connessa
al contratto preliminare, la sottrazione al Fisco di una parte della base imponibile. Per evitare quindi che nei
contratti definitivi non venga rappresentato l’effettivo corrispettivo delle operazioni, il Legislatore ha previsto
che “…se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di
quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta
dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato”.
La Finanziaria 2007 obbliga inoltre gli agenti immobiliari a richiedere la registrazione delle scritture private non
autenticate (contratti preliminari, proposte di acuito/vendita, contratti di locazione e comodato), e prevede che
essi siano obbligati in solido al pagamento dell’imposta dovuta.
Nel dettaglio, la registrazione dei contratti preliminari deve essere registrata nel termine fisso entro 20 giorni dalla
data dell’atto e applicando un’imposta in misura fisse di euro 168. Eventuali disposizioni accessorie incluse nel
preliminare che non rientrano nel contenuto minimo dello stesso (che è costituito dall'assunzione dell'obbligo di
stipulare il contratto definitivo), come per esempio le clausole che prevedono il pagamento di acconti di prezzo
non soggetti a Iva o di dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sono soggette ad autonoma tassazione
in sede di registrazione del preliminare: per gli acconti di prezzo si applica un’imposta del 3%, per le caparre
confirmatorie un’imposta dello 0,50%. Le imposte corrisposte a tali titoli potranno poi essere detratte
dall’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Se inoltre si verifica il caso di un c.d. “contratto preliminare improprio”, ovvero di un contratto il cui contenuto
non è l’assunzione dell’obbligo di stipula del contratto definitivo, ma piuttosto il vero e proprio trasferimento
della proprietà immobiliare, l’ufficio finanziario applicherà l’imposta proporzionale di registro prevista per il
trasferimento del bene o la costituzione del diritto. Tale interpretazione è fedele al principio espresso nell’articolo
20 del Dpr 131/1986, secondo il quale "l’imposta va applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici
degli atti presentati per la registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente".
La natura e gli effetti giuridici dell’atto sono rilevanti anche ai fini IVA, poiché condizionano la definizione del
momento di effettuazione delle operazioni e, di conseguenza, i connessi obblighi di fatturazione, registrazione e
liquidazione dell’imposta. Se quindi in connessione alla stipula del preliminare vengono effettuati pagamenti a
titolo di acconto sul prezzo, l’operazione si considera effettuata alla data del pagamento e limitatamente
all’importo pagato, con l’obbligo per l’imprenditore di emettere fattura per la somma riscossa. In questo casi si
applicherà il criterio di alternatività e pertanto le operazioni soggette a Iva non saranno imponibili agli effetti del
Registro, risultando dovuta la sola imposta fissa.
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