Approfondimenti I contratti preliminari applicazione dell’imposta di registro e dell’IVA Il contratto preliminare è uno strumento negoziale spesso utilizzato: soprattutto nel campo delle compravendite immobiliari, è prassi consueta far precedere l’atto di vendita da un “compromesso”. L’elevato numero di atti non registrati comporta, oltre all’evasione dell’imposta di registro direttamente connessa al contratto preliminare, la sottrazione al Fisco di una parte della base imponibile. Per evitare quindi che nei contratti definitivi non venga rappresentato l’effettivo corrispettivo delle operazioni, il Legislatore ha previsto che “…se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato”. La Finanziaria 2007 obbliga inoltre gli agenti immobiliari a richiedere la registrazione delle scritture private non autenticate (contratti preliminari, proposte di acuito/vendita, contratti di locazione e comodato), e prevede che essi siano obbligati in solido al pagamento dell’imposta dovuta. Nel dettaglio, la registrazione dei contratti preliminari deve essere registrata nel termine fisso entro 20 giorni dalla data dell’atto e applicando un’imposta in misura fisse di euro 168. Eventuali disposizioni accessorie incluse nel preliminare che non rientrano nel contenuto minimo dello stesso (che è costituito dall'assunzione dell'obbligo di stipulare il contratto definitivo), come per esempio le clausole che prevedono il pagamento di acconti di prezzo non soggetti a Iva o di dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria, sono soggette ad autonoma tassazione in sede di registrazione del preliminare: per gli acconti di prezzo si applica un’imposta del 3%, per le caparre confirmatorie un’imposta dello 0,50%. Le imposte corrisposte a tali titoli potranno poi essere detratte dall’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Se inoltre si verifica il caso di un c.d. “contratto preliminare improprio”, ovvero di un contratto il cui contenuto non è l’assunzione dell’obbligo di stipula del contratto definitivo, ma piuttosto il vero e proprio trasferimento della proprietà immobiliare, l’ufficio finanziario applicherà l’imposta proporzionale di registro prevista per il trasferimento del bene o la costituzione del diritto. Tale interpretazione è fedele al principio espresso nell’articolo 20 del Dpr 131/1986, secondo il quale "l’imposta va applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici degli atti presentati per la registrazione, anche se non vi corrisponda il titolo o la forma apparente". La natura e gli effetti giuridici dell’atto sono rilevanti anche ai fini IVA, poiché condizionano la definizione del momento di effettuazione delle operazioni e, di conseguenza, i connessi obblighi di fatturazione, registrazione e liquidazione dell’imposta. Se quindi in connessione alla stipula del preliminare vengono effettuati pagamenti a titolo di acconto sul prezzo, l’operazione si considera effettuata alla data del pagamento e limitatamente all’importo pagato, con l’obbligo per l’imprenditore di emettere fattura per la somma riscossa. In questo casi si applicherà il criterio di alternatività e pertanto le operazioni soggette a Iva non saranno imponibili agli effetti del Registro, risultando dovuta la sola imposta fissa. A cura di Ergon Imprese - una divisione di Ergon Services servizi per le professioni e per le aziende s.r.l. Via G. Ferrero, 20 – 20143 Milano Tel 02.81.311.34/02.81.34.997/02.89.11.507 ::: Fax 02.81.67.44 ::: C.F./P.IVA/Registro Imprese: 03759460961 ::: REA Milano 1701071 ::: 10.000,00 i.v. Capitale sociale €