Il conduttore che cede l’azienda è responsabile per i debiti del nuovo
conduttore subentrante
di Patrizio Cataldo
Come noto, in base all’articolo 36 della legge Equo Canone, il conduttore può cedere il contratto di
locazione, anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta l’azienda, fermo
l’obbligo di comunicare al locatore la cessione a mezzo raccomandata a.r.
Il legislatore ha inteso, in tal modo, favorire il trasferimento dei complessi aziendali, derogando alla
normativa generale del codice civile che richiede la necessità del consenso alla cessione da parte del
contraente ceduto. Tuttavia, l’articolo 36 sopra indicato prevede, a tutela del locatore, sia la possibilità
di opporsi alla cessione, entro 30 giorni dalla comunicazione del conduttore, nel caso in cui sussistano
“gravi motivi” sia la facoltà di agire - salvo patto contrario - nei confronti del conduttore cedente
qualora il conduttore subentrante non adempia le obbligazioni nascenti dal contratto di locazione.
A quest’ultimo proposito una recente decisione della Corte di Cassazione (ordinanza n. 23111/2015)
ha statuito che il conduttore cedente è responsabile nei confronti del locatore in caso di mancato
pagamento del canone da parte del conduttore cessionario/subentrante, anche nel caso in cui la
morosità di quest’ultimo sia relativa alle successive rinnovazioni del contratto di locazione.
In particolare, la Suprema Corte ha confermato la condanna di una società che aveva ceduto un ramo
aziendale unitamente al relativo contratto di locazione ben 15 anni prima della data
dell’inadempimento del nuovo conduttore, sul presupposto che la rinnovazione del contratto di
locazione non comporta la nascita di un nuovo contratto, bensì la prosecuzione del precedente, che
rimane identico nel suo contenuto.
Alla luce di quanto sopra, quando si negoziano contratti di cessione di aziende o di rami aziendali,
che implicano il contestuale passaggio del contratto di locazione dei locali ove insiste l’azienda o un
suo ramo, si suggerisce di prestare la dovuta attenzione alla responsabilità solidale del conduttore
uscente rispetto alle obbligazioni del subentrante, soprattutto al fine di evitare inattesi e sgraditi
esborsi, talvolta anche a distanza di molti anni (rectius: lustri), suscettibili di incidere in misura
significativa sui piani di sviluppo dell’operatore.
Il rischio del conduttore cedente di essere chiamato a rispondere per le obbligazioni del subentrante
può essere tuttavia mitigato e gestito in fase negoziale in vari modi.
La migliore soluzione è quella di riuscire ad ottenere una liberatoria da parte del locatore nei confronti
del conduttore uscente secondo quanto previsto dallo stesso articolo 36: ovviamente, tale soluzione
implica un atteggiamento collaborativo da parte del locatore che, in sostanza, dovrà prestare il proprio
consenso alla cessione.
In alternativa, il cedente può chiedere al conduttore subentrante il rilascio di una garanzia da parte di
un istituto bancario o di una società del gruppo di appartenenza dell’acquirente (ad esempio la holding
company), da escutersi nel caso di per inadempimento del conduttore subentrante.
Resta il fatto che la cessione del contratto di locazione, unitamente all’azienda o ad un suo ramo,
rappresenta un’operazione i cui rischi sono spesso sottovalutati dagli operatori in sede di negoziazione
e redazione di tali accordi, in cui l’attenzione delle parti è di solito polarizzata sulla quantificazione e
sulle modalità di pagamento del c.d. key money ovvero del corrispettivo pagato dal cessionario per
ottenere la disponibilità dei locali.
