TRIBUNALE DI MONZA
FALLIMENTI
Concordato Preventivo
“ARTEC s.r.l.”
In Liquidazione
Con sede in Via Lombardia n. 118, Lissone (MB)
N. 15/2012
Giudice Delegato : Dott. SILVIA GIANI
RAPPORTO DI STIMA
DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
in
LISSONE, Via Lombardia n. 118
Commissario Giudiziale:
Prof. Filippo INSINGA
Tecnici Incaricati:
Arch. Marco BRISCHETTO, arch. Annalisa CAIRO
data di assunzione dell’incarico: 24 settembre 2012
Procedura automatizzata: Meccanizzato Professiona
Concordato Preventivo n. 15/2012
“ARTECH.SRL”
I sottoscritti arch. Marco Brischetto, iscritto all’Albo degli Architetti della Provincia di Milano al n. 8787
e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano e arch. Annalisa Cairo, iscritta all’Albo degli
Architetti della Provincia di Monza e Brianza al n. 546 (ex Albo Architetti di Milano n. 5668) ed
all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Milano e Monza, venivano nominati periti per la stima
sommaria dei beni in LISSONE, via Lombardia n. 118, di proprietà della società in Concordato.
Premesso che l’incarico ricevuto attiene la stima sommaria dei beni immobili a destinazione produttiva
(capannone industriale), ubicati in zona semiperiferica del Comune di Lissone; che per la redazione della
presente stima è stato effettuato regolare sopralluogo congiunto presso l’unità immobiliare e che quindi i
sottoscritti hanno potuto accertare lo stato del comparto immobiliare, la qualità delle finiture e la
tipologia degli impianti; che è stato effettuato accertamento presso i PP.UU in merito a regolarità
amministrative (atti concessori rilasciati dai PP.UU. comunali); che è stata attuata verifica catastale
condotta presso gli Uffici del Territorio; che non sono state eseguite indagini ipotecarie ulteriori rispetto
a quanto fornito dal Commissario Giudiziale; tanto premesso, ad evasione dell’incarico ricevuto, i
sottoscritti hanno redatto la seguente relazione peritale di stima sommaria. Si precisa che stima è riferita
all’attualità, per beni liberi ed immediatamente disponibili.
Beni in LISSONE (MB) - via Lombardia n. 118
1. IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEI BENI OGGETTO DELLA PERIZIA:
Immobile a destinazione produttiva (capannone) costituito da vani per la
lavorazione, uffici e servizi, identificato al N.C.E.U. del Comune di Lissone: Intestazione:
ARTECH SRL con sede in Lisone.
N.C.E.U. del Comune di Lissone: Fg. 1 part. 283 sub. 708, graff alle part.lle 292
e 423, cat. D/7, r.c. € 10.366,00, viale Lombardia n. 118 p. T-1 Dati derivanti da: Variazione
nel classamento del 25/10/2010 n. 65639.1/2010.
Coerenze in corpo della porzione di piano primo, a nord: proprietà di terzi alle part.lle 282 e
424 e, a salto saliente, part. 197; a est: part.lle 284, 302, 12285; a sud: viale Lombardia da
cui si accede, part. 315 e 314, unità immobiliare di proprietà di terzi; a ovest: part. 282, 314
e a salto rientrante, unità immobiliare di proprietà di terzi.
Coerenze in corpo della porzione di piano terreno, a nord, a sud e a ovest: proprietà di terzi
alla part. 283; a est: cortile alla part. 423 di proprietà esclusiva da cui si accede.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA
L’unità immobiliare è costituita da porzione di CAPANNONE USO LABORATORIO ED
ESPOSIZIONE per attività artigianale, ubicata in azzonamento a consolidata vocazione
industriale/artigianale e posta in prossimità di direttrici a forte traffico veicolare (statale 36).
Il comparto immobiliare è costituito da area cortilizia da cui si accede, da un ingresso e vani
di disimpegno e tecnici al piano terreno; al piano primo è presente un ampio salone per la
lavorazione dotato di servizi ed accessori, uffici di rappresentanza ed amministrativi, servizi
ed accessori.
Accesso e carico/scarico si hanno attraverso la pubblica via Lombardia.
L’immobile risulta edificato in forza di provvedimenti autorizzativi risalenti agli anni
antecedenti al 1988 e successive opere di modifica in forza di opere di manutenzione
straordinaria eseguite nel 1988 e piccole opere di adeguamento e impiantistiche negli anni
successivi.
I vani di lavorazione presentano finiture ed impianti di qualità corrente: impianto di
riscaldamento con diffusori ad aria, serramenti esterni in ferro e doppio vetro, montacarichi
funzionante (7.500 kg); la zona uffici presenta pavimentazione in ceramica monocottura
40x40 fugato, serramenti esterni in alluminio a taglio termico, controsoffittatura per
distribuzione impianti luce e condizionamento, porte e pareti mobili divisorie in alluminio,
pavimentazione in parquet prefinito. Ascensore non funzionante.
Area esterna libera pavimentata in asfalto e completamente recintata. Tettoia in ferro e
copertura in lastre coibentate per sbarco montacarichi.
Lo stato di manutenzione dell’immobile è da considerarsi sufficiente.
Giudice Dr. SILVIA GIANI
Commissario giudiziale: Prof. Filippo INSINGA
Periti: arch. Marco Brischetto e arch. Annalisa Cairo
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Caratteristiche zona: periferica, traffico limitato, parcheggi scarsi.
Caratteristiche zone limitrofe: aree produttive.
La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
Caratteristiche descrittive.
Strutture verticali
(struttura):
Copertura (componente
edilizia):
materiale: c.a. e muratura in blocchi cementizi.
tegoli prefabbricati in c.a.
manto in guaina impermeabile coibentata
inesistente
Gronda (componente
edilizia):
Pluviali e canali
(componente edilizia):
Serramenti interni
(componente edilizia):
in lamiera
Muratura esterna
(componente edilizia):
Pavimentazione interna
(componente edilizia):
Pavimentazione interna
uffici (componente edilizia):
pavimentazione in cemento industriale colorato
Impianto elettrico
(componente edilizia):
Impianti (componente
edilizia):
2.1.
antoni scorrevoli metallici/a battente
porta a battente con antipanico per ingesso scala zona uffici
serramenti interni in alluminio
finitura intonaco di cemento colorato
pavimentazione in parquet prefinito e piastrelle di ceramica 40x40
fugate
elettrico; funzionante. Zona uffici illuminazione ad incasso nel
controsoffitto e torrette a pavimento
riscaldamento; caldaia autonoma per l’intera porzione
diffusori ad aria nei vani di lavorazione
fan coils (riscaldamento/raffrescamento) zona uffici
Oneri di regolarizzazione urbanistico-edilizi e/o catastali
Accertamento di conformità Urbanistico-Edilizia:
difformità riscontrate: nessuna.
Accertamento di conformità Catastale:
difformità riscontrate: lievi difformità di rappresentazione pareti mobili interne uffici.
3. REGOLARITA’ EDILIZIA
Il fabbricato è stato realizzato in forza dei seguenti provvedimenti autorizzativi:
P.E. n. 280/88 del 7/12/1988 – opere di manutenzione straordinaria – protocollo n. 9916.
Autorizzazione n. 45 del 4/11/1999 – allacciamento e scarico fognatura.
Opere interne – prot. 21997 del 17/06/1999 per demolizione e formazione nuovi tavolati,
bagno e antibagno
Comunicazione opere interne in variante alla pratica di cui al prot. 21997 del 17/06/1999
D.I.A. prot. n. 29614 del 13/08/1999 – formazione montacarichi per accesso a piano
primo.
D.I.A. del 14/04/2000 prot. 19960 – spostamento scala esterna di sicurezza.
D.I.A. del 14/04/2000 prot. n. 16961 – formazione di tettoia aperta ad uso autorimessa.
P.E. in Sanatoria n. 32768 del 18/08/2000 – piccole opere a piano terreno e primo.
4. PROVENIENZA
Attuali proprietari
La proprietà del bene è desunta dagli atti a rogito Notaio dott.ssa Enrica Bettaglio, rep. n. 36250
del 26/06/200 e rep. n. 35225 del 20/07/1999, ai quali si fa riferimento relativamente alle clausole
in esso trascritte (all. 4).
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Commissario giudiziale: Prof. Filippo INSINGA
Periti: arch. Marco Brischetto e arch. Annalisa Cairo
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5. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO
Criteri di stima
Si precisa che la stima di seguito esposta deriva da rilievi effettuati in loco dai periti nominati; a
seguito di attente indagini di mercato, le valutazioni sono state definite per comparazione ad
immobili aventi, ove possibile, i medesimi requisiti, caratteristiche, tipologie, ubicazione e
consistenze. Le superfici verificate, come consuetudine, sono quelle commerciali, comprensive
delle murature perimetrali ed a mezzaria di quelle divisorie. I valori finali scaturiti devono essere
considerati come quelli più probabili in ipotesi di immediata collocazione sul mercato, facendo
rilevare che, in considerazione dell’attuale situazione immobiliare stagnante una ipotesi di vendita a
breve termine non potrebbe che risentire di tale condizione.
DETERMINAZIONE DELLE SUPERFICI LORDE COMMERCIALI BENI IN LISSONE
FG. 1 PART. 283 SUB. 708 GRAFF PART.LLE 292 E 423
Porzione di capannone ad
Sup. lorda
Coeff. di
Superficie lorda commerciale
uso artigianale, uffici oltre
(mq.)
ponderazione
ponderata (mq.)
servizi e accessori
Piano terreno
Vano scala, centrale termica,
83,00
0,50
41,50
atrii con servitù
Tettoia aperta
171,21
0,25
42,80
Cortile (con manufatti)
893,20
0,10
89,32
Piano primo
Laboratorio
1.492,39
0,90
1.343,15
Uffici
387,96
1,00
387,96
SOMMANO (superfici
1.904,73
coperte)
La stima verrà effettuata ai valori di mercato, fatta salva ogni più opportuna verifica relativa alla
eventuale sussistenza di vincoli e/o gravami, non valutabili, allo stato, con precisione.
La stima, in particolare, trae origine nella determinazione della superficie lorda di ciascuna
porzione del fabbricato, distinta per destinazioni funzionali che, nel caso in questione, sono
riconducibili a quattro principali categorie: area cortilizia, vani destinati ad attività produttiva, vani
ad uso ufficio e vani pertinenziali e per accessori (centrale termica, depositi, spazi occupati da
ascensori ecc.). Poiché il fabbricato è sito in zona produttiva e ha vocazione, per l’appunto,
soltanto produttiva si preferisce ricondurre la stima, come usualmente avviene nella pratica
professionale, ad un unico valore unitario ricavato per comparazione di retta attraverso indagini di
mercato riferite ad edifici similari per caratteristiche intrinseche oltre che per caratteristiche
estrinseche. Gli uffici ricavati in fabbricati a principale vocazione produttiva (e funzionali allo
svolgimento di tale attività) non possiedono, infatti, un valore di mercato tipico per gli edifici
terziari in quanto è impensabile che una ridotta porzione ad ufficio ricavata all’interno di un
edificio produttivo possa essere utilizzato a fini terziari svincolato dall’attività manifatturiera
condotta nella porzione di edificio ad essa destinata. Per tale motivo si ritiene opportuno rilevare
un prezzo medio unitario per immobili industriali (con, all’interno, presenti porzioni ad uso
ufficio) e differenziare il valore così trovato per mezzo di opportuni coefficienti al fine di
considerare nella valutazione il miglior livello di finitura delle porzioni ad uso terziario.
Tali coefficienti di ponderazione sono esposti nella prima tabella sopra riportata: si precisa, inoltre,
che anche le aree esterne cortilizie vengono ponderate con un coefficiente (pari a 0,1) e pertanto
“omogeneizzate” alle superfici coperte di cui sono pertinenza: tale coefficiente è non solo
suggerito dalla pratica estimativa ma anche dal DPR 138 del 1998 (legge sulla riforma catastale).
Analogamente è stato apportato l’abbattimento al 25% della superficie della tettoia esterna che,
per quanto di recente realizzazione, è caratterizzata da una carpenteria leggera in assenza di
coibentazioni, infissi, e particolari finiture.
Le indagini di mercato condotte per immobili con destinazione produttiva siti in aree limitrofe e la
consultazione di mercuriali hanno portato ad individuare un valore unitario di mercato pari a €
700,00/mq. Tale valore è tuttavia da riferire ai prezzi medi di vendita “sperati” al momento
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dell’avvio di una compravendita. Mentre negli anni passati dal prezzo medio atteso al prezzo
effettivamente pagato potevano registrarsi lievi scostamenti (al massimo dell’ordine del 5%), al
momento attuale la riduzione del prezzo atteso si attesta intorno al 12% per gli edifici residenziali
con tempi di attesa pari a circa 8 mesi. L’attuale andamento del mercato immobiliare nel settore
produttivo la cui crisi è fortemente accentuata dall’attuale crisi economico-finanziaria che ha
penalizzato il settore manifatturiero. In tale settore la riduzione del prezzo atteso (rilevato quale
media di prezzi nel mercato immobiliare) raggiunge anche l’ordine di grandezza del 15%.
Nel caso in questione, inoltre, devono rilevarsi alcune specificità tali da ridurre il valore di mercato
sopra individuato:
- il bene oggetto di stima è una porzione di un bene di maggiore dimensioni con cui condivide la
copertura e le fondazioni (costituendo, di fatto, una comunione su alcune parti comuni);
- l’immobile in questione è inoltre ubicato al primo piano di un fabbricato di due piani fuori terra
(piano terra e primo), riducendo con ciò l’appetibilità di uno spazio produttivo per motivi di
logistica produttiva;
- l’immobile presenta una vetustà superiore alla ordinarietà e tale da rendere necessario un
abbattimento del valore in ragione del 20%.
Ne consegue come il congruo prezzo unitario rilevabile per immobili similari sia pari a €
630,00/mq. (inferiore del 10% rispetto al prezzo delle mercuriali) risultando la valutazione del
bene nel suo complesso ad € 971.000,00 come meglio evidenziato nella tabella che segue.
STIMA BENI IN LISSONE
FG. 1 PART. 283 SUB. 708 GRAFF PART.LLE 292 E 423
Sup.
Porzione di capannone ad
Valore
Coeff.vetustà
Valore complessivo
uso artigianale, uffici oltre commerciale
(€/mq.)
(mq.)
servizi e accessori
Piano terreno
Vano scala, centrale termica,
41,50
630,00
0,80
€
20.916,71
atrii con servitù
Tettoia aperta
42,80
630,00
0,80
€
21.572,10
Cortile (con manufatti)
89,32
630,00
1,00
€
56.271,65
Piano primo
Laboratorio
1.343,15
630,0
0,80
€ 676.948,26
Uffici
387,96
630,0
0,80
€ 195.529,36
SOMMANO
€ 971.000,00 (arr.)
Si precisa inoltre che, in sede di vendita giudiziaria, alla valutazione di seguito espressa sarà
applicata una decurtazione, sul prezzo finale, pari al 20% in base d’asta. Il valore finale in base
d’asta, al netto delle decurtazioni, sarà pertanto pari a complessivi:
Vm = € 971.000,00 – 20% Vm = € 971.000,00 - € 194.200,00 = € 777.000,00 (valore arrotondato
alle 1.000 euro)
6.
ALLEGATI:
1. Stradario del Comune di Lissone
2. Documentazione catastale
3. Regolarità edilizia
4. Titoli di provenienza
5. Documentazione fotografica
6. Nota spese e onorari dei periti
Venerdì, 16 novembre 2012
i periti
arch. Marco Brischetto
arch. Annalisa Cairo
Giudice Dr. SILVIA GIANI
Commissario giudiziale: Prof. Filippo INSINGA
Periti: arch. Marco Brischetto e arch. Annalisa Cairo
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