STUDIO HOMO FABER
ARCH. GIORGIO VASSALLO
Progettazione architettonica - certificazioni energetiche - direzione dei lavori –
- valutazioni immobiliari – sicurezza – pratiche catastali -
San Donato Milanese lì 05/05/14
Spett.le
Comune di San Donato Milanese
c.a. Sportello Unico per le Imprese
Presentazione dell’intervento di realizzazione di un insediamento produttivo –
Hotel raccordo autostradale- a San Donato milanese.
-Relazione tecnico descrittiva delle varianti apportate a seguito della II°
conferenza dei servizi del 3 Aprile 2014 -
Studio Homo Faber-Albo Architetti- Lodi n° 318- Certificatori Energetici CENED n°7714P.IVA 06327930969- Tel 02. 49790644 Fax. 02. 49790678 E.Mail [email protected]
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INDICE PER ARGOMENTI:
A) Varianti richieste da VV.F.
1) Scale ultimi piani.
2) Posizione centrale termofrigorifera.
3) Posizione della cabina di trasformazione
4) Adeguamento U.S.
5) Adeguamento canali areazione.
B) Verifica grafica fasce di rispetto da linea ferroviaria
C) Inserimento sezione di progetto edile nella sezione stratigrafica idrogeologica
D) Valutazione impatto dei pozzi geotermici. Relazione geologo e dati principali
E) Varianti richieste dal gestore per allaccio alla rete fognaria
F) Aree verdi Parametri variati sup. Filtrante, sup. Coperta
G) Verifica dei principali indici urbanistici.
ALLEGATI PRESENTATI:
1) Integrazione relazione del progettista
2) Integrazione Relazione geologica con analisi idrogeologica
3) Atto d’obbligo Soc. Autostrade
Tavole aggiornate:
Breve descrizione argomenti trattati
a) Tav. A03 Hotel Verif. ( Verifica posizione cabina trasf.su area privata, griglie areazione e
ampliamento interrato su sup. drenante, dimensioni area cabina elettrica in cessione)
b) Tav. A04 Plan Tavola Verde (Verifica distanze dal confine e tipo di piante)
c) Tavole A05.1/2/3 Planimetria Generale (Cabina ENEL ruotata e conforme richieste, cabina di trasf.,
spostamento 2 alberi e posizione nuove griglie di areazione).
d) Tavole A07.1/2/3 Pianta P. int. (Volume interrato centrale termofrigorifera, integrazione depositi
biciclette, Plenum vent. Meccanica)
e) Tav. A.07.4 Pianta P.T e P.P (Griglie di areazione e U.S.)
f) Tavole A.07.5/6/7 Pianta piani dal secondo al settimo ( scala sud piano settimo, scala centrale
aperta e divisori interni)
g) Tav. A.07.8 Pianta piano copertura (Evacquatori fumo e camini)
h) Tav. A08 Linea vita (tolta dal terrazzo P.8° con aggiunta parapetto)
i) Tav.A.09. Calcolo RAI (Verifica a tutti i piani per spostamenti muri divisori e nuove U.S.)
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j) Tav. A.10.1 Planimetrie verifiche accessi disabili
k) Tavole A.12.1/2/3 Prospetti (Parapetto terrazzo P.8°, volume tecnico scala Sud, camini ed
evacquatori)
l) Tavole A.13.1/2/3 Sezioni (Scala SUD e centrale)
m) Tavola 20140205 Rete fognatura Rev. 02.Pint.
n) Tavola 20140205 Rete fognatura Rev. 02.Planimetria
A )- Varianti
al progetto richiesta dall’adeguamento al progetto in
fase di valutazione da parte dei VV.F.
A seguito della richiesta espressa al parere ostativo da parte dei VV.F sono state apportate le seguenti
modifiche al progetto.
1) Scale dal sesto al nono piano:
Conforme alla doppia esigenza di, garantire almeno due vie d’esodo a prova di fumo in qualunque
punto dell’edificio, si è prolungato, in altezza il vano scale sud, fino a permetterne l’ accesso dalla
terrazza posta al settimo piano. Tale terrazza sarà pertanto raggiungibile con un percorso all’aperto
anche dall’ottavo piano, ultimo con permanenza di persone. (Vedi Tav. N° A.07.06 Plan. Dal 2° al
7°).
Nel computo complessivo le porzioni di vani scale aggiunte ( Settimo piano scala SUD) e ridotte (
Ottavo piano scala centrale) si compensano non generando differenze sul calcolo della SLP.
2) Posizione centrale termofrigorifera.
La centrale termofrigorifere alimentata con pompe di calore di tipo geotermico, viene spostata
dalla posizione centrale del piano interrato, in posizione atta a ricevere areazione naturale tramite
griglie pedonabili, pur non presentando necessità di combustibili e di fiamme libere. L’accesso a
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tale centrale può pertanto avvenire direttamente dall’esterno. I locali precedentemente, destinati
alla centrale, vengono destinati, conformemente all’art. 143 del R.E., a deposito di biciclette, con
altezza interna minore di 2,4 mt. senza permanenza di persone e quindi non assoggettabile al
conteggio della SLP.
3) Posizione cabina di trasformazione.
Originariamente prevista in nei volumi tecnici sottocopertura del piano nono, la cabina di
trasformazione viene portata all’esterno dell’edificio su area verde privata, ad integrazione della
aiuola interessata dalla presenza del locale gestione dei rifiuti. Essendo un corpo di fabbrica
emergente, ma dedicato esclusivamente a locali tecnici non viene computato nel calcolo della SLP.
4) Adeguamento uscite di sicurezza.
Tutte le uscite di sicurezza verso l’esterno vengono dimensionate sui due moduli pertanto da 120
cm.
FOGLIO 10 MAPPALE 2 COMUNE DI SAN DONATO MILANESE
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§
B )- Verifica
grafica aree di rispetto dal sedime ferroviario:
Inserita in scala 1.5000 nella tavola della Planimetria generale ( TAV. A.05 ), risulta graficamente riportata la
distanza della costruzione dal sedime ferroviario. Tale distanza, superiore ai 70 mt. risulta pertanto
abbondantemente oltre i minimi di legge, evidenziati dalla linea tratteggiata posta a 30 mt. dal sedime.
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§
C )- Inserimento
del progetto nella sezione stratigrafica;
La quota della falda irrigua è stata identificata a -3,7 mt. dal piano di campagna. Lo scavo per le fondazioni
dell’edificio è previsto a quota -2,70 dallo stesso piano di campagna. ( Vedi relazione Geologica Ing.
Donarea Giuliano).
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La sezione di scavo e il futuro esercizio rimangono pertanto al di sopra della linea della falda freatica, e
appoggiano su un alternanza regolare di strati di sabbia e ghiaia media fine, con buona capacità drenante.
§
D )- Valutazione
dell’impatto dei pozzi geotermici sulla falda
acquifera:
Si rimanda ad un apposita relazione a firma del geologo dott. Donarea Giuliano di seguito allegata.
§
E )- Variante
richiesta da Cap Holding per allaccio fognatura:
A seguito di diversi colloqui avuti con i tecnici di CAP HOLDING SPA, si è valutata la possibilità
tecnico/economica di prevedere la dispersione a terra, previa depurazione biologica, delle acque nere, in
alternativa all’allaccio alla linea fognaria comunale. La natura del terreno e dei tipi e quantitativi di scarico
previsti presuppongono il sussistere di entrambe le possibilità.
Si è convenuto, tuttavia, di privilegiare la soluzione che prevede l’allaccio alla rete fognaria cittadina.
Per le acque bianche piovane, si prevede la re-immissione in falda.
Le esigenze di contenimento dei consumi energetici, precedentemente illustrate, hanno suggerito di non
predisporre il recupero tramite accumulo delle acque piovane, altrimenti bisognose di pompe di rinvio
altamente energivore.
Il tipo d’intervento prospettato, non prefigura alcun tipo di produzione d’acque reflue da attività ad
eccezione delle acque atte al funzionamento dell’impianto geotermico. Queste, come meglio dettagliato,
nella apposita relazione idrogeologica, vengono restituite alla falda dopo essere state “raffreddate” nei
serbatoi di accumulo dell’impianto anti incendio .
La protezione da eventuali oli dispersi dalle auto in transito e nei parcheggi saranno convogliati in appositi
desoleatori.
Dimensionate le portate e le esigenze idriche dell’Hotel, mediante il progetto della linea fognaria interna
alla proprietà, e corretta la posizione delle camerette di cessione all’interno della proprietà, si è demandato
,al gestore della linea fognaria comunale di san Donato, CAP Holding spa, la determinazione del progetto e
del sistema d’allaccio alla rete cittadina, dopo aver verificato, unitamente all’ufficio tecnico del comune di
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Milano la complessità ed irrealizzabilità di un allaccio con la rete cittadina di Milano (Via San Maritano a
Rogoredo).
f)- Aree Verdi:
Il progetto delle aree verdi è stato quindi sviluppato secondo le indicazioni del REGOLAMENTO DEL VERDE,
Titolo 3 – DISPOSIZIONI SULL’ ATTIVITA’ EDILIZIA , ART. 17, 18,19 e nel rispetto della legislazione vigente in
materia di distanze dai confini (vedi art. 19 Regolamento del verde; art. 26, comma 6 Regolamento del
Codice della Strada – D.P.R. 16 dicembre 1992, n. 495), rispondendo agli obiettivi principi di:
- riqualificare l’ area attualmente abbandonata e degradata , in relazione alla nuova destinazione
funzionale ma anche al contesto da una parte fortemente infrastrutturato (ferrovia, autostrada,
tangenziale), dall’ altra ambientalmente molto povero e degradato ;
- mitigazione dell’ impatto visivo ed acustico delle infrastrutture esistenti verso il nuovo edificio
alberghiero ;
- mitigazione e qualificazione della nuova presenza architettonica ;
- valorizzazione delle aree verdi con piantumazione di alberi ad alto fusto e arbusti e ottimizzazione
della funzione termoregolatrice delle stesse.
Il progetto prevede la piantumazione con specie scelte all’ interno dell’ elenco previsto nell’ Allegato A del
Regolamento del Verde, per cui sono state privilegiate le SPECIE AUTOCTONE, miscelando piante di Prima
Grandezza e Seconda Grandezza in funzione della posizione, delle distanze dai confini e delle quantità
richieste dallo stesso regolamento del Verde: n. 34 piante di PRIMA GRANDEZZA (n. 1 pianta per mq 80 – n.
34 x 80= mq 2.720) e n. 93 piante di SECONDA GRANDEZZA ( n. 1 pianta per 40 mq – piante richieste n.
91x40= mq 3.640 – n. 93 piante di progetto). Rispetto al confine di proprietà le piante di seconda grandezza
sono messe a dimora ad una distanza pari alla metà di quella stabilita per gli edifici (mt 5.00/2 = mt 2,50 –
art. 19 Regolamento del verde); rispetto allo svincolo della tangenziale esistente (confine sud ) le piante di
seconda grandezza sono messe a dimora ad una distanza pari alla massima altezza raggiungibile a
completamento del ciclo vegetativo e comunque non inferiore a mt 6 (art. 26, comma 6 Regolamento del
Codice della Strada).
E’ stata proposta anche l’ As – Acer saccharinum , SPECIE NATURALIZZATA, per le sue caratteristiche
decorative.
Le specie proposte sono state scelte prevalentemente per la loro rusticità, capacità di adattamento (a vari
tipi di terreno, alle basse temperature) e resistenza agli agenti inquinanti; alcune specie sono state inoltre
scelte per le caratteristiche decorative (fiori, foglie, frutti e forma):
Acer campestre – rustico, resistente alle basse temperature e alla siccità e inquinamento
Acer saccharinum – rustico, resistente alle basse temperature, a rapido accrescimento, decorativo per
forma e colore foglie
Alnus glutinosa - rustico, resistente alle basse temperature, a rapido accrescimento, decorativo per i frutti
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Carpinus betulus - rustico, resistente alle basse temperature , decorativo per le foglie che rimangono
secche sulla pianta
Carpinus betulus pyramidalis - rustico, resistente alle basse temperature , decorativo per la forma conica
ben visibile anche a foglie cadute
Crataegus monogyna – molto longevo, rustico, adattabile a qualsiasi condizione climatica e di terreno,
molto decorativo per foglie, fiori e frutti
Crataegus oxyacantha – molto longevo, rustico, adattabile a qualsiasi condizione climatica e di terreno,
molto decorativo per i fiori ;
Fs – Fagus selvatica – rustico, di grandi dimensioni, decorativo per portamento, corteccia e fogliame;
Pn – Populus nigra – rustico, di rapido accrescimento, di grandi dimensioni
Qrf – Quercus robur fastigiata- rustica, longeva, resistente alle basse temperature, decorativa per la forma
fastigiata
Per le aree adiacenti all’ edificio alberghiero sono stati infine proposti arbusti decorativi, dei quali è
specificata la specie solo per le essenze tappezzanti (il regolamento del Verde non da indicazioni e
prescrizioni):
-
Rc – Rosa Canina, in recepimento delle osservazioni della Provincia quale pianta decorativa ,
rustica, comune nel sottobosco e nei luoghi ruderali (vedi area 4, 12 e 13) - grandi aiuole laterali
rispetto l’ ingresso principale e aiuola spartitraffico adiacente;
-
Hc – Hypericum calycinum, pianta perenne con fogliame verde scuro e abbondante fioritura colore
giallo - ampia aiuola spartitraffico all’ ingresso dell’ area;
-
Vm – Vinca minor, pianta sempreverde, rustica, fogliame verde scuro e fiori violacei, a formare un
tappeto verde - aree verdi in corrispondenza dei parcheggi di superficie antistanti l’ albergo;
-
Cs – Cotoneaster salicifolia , sempreverde a portamento flessuoso, che potrà ricadere sulle
murature di contenimento delle rampe, mitigandone l’ impatto visivo - in corrispondenza delle
rampe di accesso e uscita del piano interrato.
Nell’ ampia area a sud (vedi area 17) , per la porzione rivolta verso l’ edificio alberghiero è stata individuata
una zona attrezzata per la sosta caratterizzata da pavimentazione in legno per esterni, dove potranno
essere collocati gazebo, ombrelloni, sedute e piccole attrezzature per il gioco bimbi; l’ area è delimitata da
un filare di Cbp – Carpinus betulus pyramidalis ed è caratterizzata da arbusti decorativi.
Lungo il confine ovest dell’ area è prevista un’ alberatura in Ac – Acer campestre, con sesto di impianto
regolare quale schermatura/filtro rispetto l’ infrastruttura ferroviaria esistente; la suddetta alberatura
svolge anche la funzione di ombreggiamento delle aree a parcheggio previste.
§
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G)- Verifica
e conferma dei principali indici urbanistici:
La planimetria di progetto delle aree esterne all’ edificio alberghiero comprese nella Superficie Territoriale,
disegna le aree destinate alla viabilità di accesso all’ albergo e di distribuzione ai parcheggi di superficie e al
piano interrato, le aree a parcheggio di superficie e le aree destinate a verde, queste ultime, all’ interno
della superficie territoriale, per una superficie complessiva pari a mq 6.350 (superficie a verde mq 6.888 –
superficie giardini pensili mq 538).
Le aree destinate a verde, sottratte le superfici corrispondenti al sedime del piano interrato, definiscono
una superficie filtrante all’ interno della Superficie Fondiaria pari a mq 1.312 che soddisfa ampiamente i
requisiti richiesti dal PGT vigente e dal Regolamento del Verde:
- Superficie Filtrante della ST mq 6.350
- Superficie Filtrante della SF mq 1.312 > mq 518 30% Sc
VENGONO CONFERMATI TUTTI GLI ALTRI PARAMETRI ED INDICI URBANISTICI DEL PROGETTO
PRECEDENTEMENTE PRESENTATO.
San Donato Milanese 04.11.2013
Allegati n°
arch. Giorgio Vassallo
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