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Mercato immobiliare
IL PEGGIO E’ PASSATO
Terzo trimestre consecutivo di crescita per i mutui
E. F.
Montanelli amava dire che due indizi sono due indizi, tre diventano una prova. Ebbene, il terzo trimestre consecutivo di crescita dei mutui erogati ai privati dal sistema
bancario per l’acquisto di abitazioni potrebbe essere lì a dimostrare che il mercato
immobiliare ha ripreso a respirare. E il mercato immobiliare è un parametro importante per valutare non solo lo stato dell’economia, ma anche le sue prospettive.
Da inizio 2014 a Modena questi mutui hanno ripreso a crescere, dopo la vera e propria batosta del 2012, e lo hanno fatto ad un ritmo superiore a quello medio regionale (nell’ultimo trimestre, il terzo del 2014, +23,8% rispetto all’anno prima contro il
+19,4% emiliano). C’è anche chi ha provato a stabilire i prezzi medi degli immobili –
il sito immobiliare.it – che nella nostra provincia ha calcolato una media di 1.986
euro al metro quadro, meno della media nazionale (2.166 euro), ma tra le poche province a far registrare un trend crescente rispetto ad un anno fa (+1,5%).
Insomma, il peggio pare essere passato. Almeno così la pensa Davide Parmeggiani,
referente di Tecnocasa, la catena di immobiliari che da anni studia l’andamento del
mercato rappresentato da abitazioni e edifici industriali. “In effetti – osserva Parmeggiani – la situazione è in costante miglioramento. Questo ci fa dire che davvero la fase
più critica della crisi è alle nostre spalle”.
A dimostrare che il vento è cambiato non è solo l’andamento dei mutui, ma anche
quello del tempo necessario a piazzare un’abitazione. “Innanzitutto occorre premettere che bisogna distinguere da chi vuole ottenere, dalla vendita, un prezzo più alto di
quelli relativi alla tipologia e alla zona dell’immobile, e chi invece posiziona le proprie
aspettative attorno ad un valore congruo con questi parametri. In quest’ultimo caso,
in linea generale i tempi di vendita ruotano attorno ai cinque, sei mesi, quando un
paio di anni fa servivano più o meno nove mesi. Se, invece, si hanno pretese più azzardate, i tempi di vendita possono anche raddoppiare”.
La differenza la fa anche la tipologia dell’appartamento. “Quelle più richiesti – rivela
Parmeggiani - sono i classici trilocali, magari con doppi servizi e in buono stato interno. Posizionati, se parliamo della città nelle zone limitrofe al centro e quelle a sudest, in quartieri come Buon Pastore, Sant’Agnese San Faustino. In provincia, invece,
le soluzioni che vanno per la maggiore sono rappresentate da abitazioni indipendenti
in genere, siano queste maisonette, bifamiliari o villette, in ogni caso appartamenti
con almeno 2 camere 2 bagni”.
La differenza la fa anche l’età dell’edificio: “sull’usato anni ‘60/’70 si preferiscono le
tre camere. Sui bilocali nella seconda metà 2014 è invece ricominciata la richiesta a
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uso investimento, e questo rappresenta
un altro elemento positivo di valutazione del mercato”.
Una zona che sta vivendo una dinamica
particolare è quella del sisma. “L’onda
emotiva di paura – racconta sempre il
professionista di Tecnocasa - è andata
scemare dopo un anno. Oggi risultano
in sofferenza gli appartamenti ai piani
superiori al quarto, vuoi per l’età, generalmente avanzata, del fabbricato, vuoi
per la grandezza del condominio spesso
con riscaldamento centralizzato. Ritengo comunque che a oggi la paura del
terremoto incida poco, sono piuttosto le
caratteristiche intrinseche degli immobili a farla da padrone”.
Un capitolo a parte lo meritano gli immobili industriali: anche per questi
ultimi c’è stata una ripresa della domanda? “Si, negli ultimi mesi c’è stato
un aumento delle vendite, ma è presto
per dire se è una ripresa vera e propria
o solo un fuoco di paglia. Per quanto
riguarda gli affitti di questi edifici ormai
il trend è stabile, e solo di poco inferiore a quello di anni fa. Come prezzi invece siamo sempre a livelli molto bassi”.
Affitti che rimangono in gran voga
nell’abitativo: “ La richiesta di locazione
è molto buona e in aumento, soprattutto per immobili arredati. Di certo possiamo dire che i prezzi delle locazioni
hanno subito in percentuale, un calo
inferiore rispetto al calo dei valori di
vendita”.
Ma quanto e come incide la tassazione
degli immobili sul mercato? “E’ innegabile che le imposte sulle abitazioni stiano condizionando il mercato, soprattutto per quanto riguarda le seconde case
e gli immobili sfitti. D’altra parte l’elevata tassazione fa si che molti immobili
“fermi” (cioè sfitti) da anni, vengano
immessi sul mercato. Di sicuro sono
numerosi coloro che hanno deciso di
non investire nel mattone a fronte di
tasse molto alte e del rischio locativo”.
Contribuendo così, aggiungiamo a noi,
a deprimere ulteriormente la domanda
edilizia.
Ma qual è l’acquirente tipo che si rivolge al mercato, sia per vendere che per
comperare?
“Grazie alla diminuzione dei valori immobiliari, le famiglie che sono in affitto
e che possono contare su un reddito
sicuro stanno tornando sul mercato
dell’acquisito. Un'altra tipologia di famiglie che oggi si affacciano al mercato
immobiliare sono quelle che hanno la
necessità di cambiare per esigenze di
lavoro o per migliorare la situazione
attuale. Del resto, in caso di vendita e
acquisto di immobile, sia che il mercato
sia alto o che sia basso, la differenza di
prezzo necessaria per concludere operazione del genere - vendita a fronte di
riacquisto - sarà sempre la stessa. Di
certo chi acquista il nuovo la fa spesso
per abbandonare condominio e per
passare alla semindipendenza. In ogni
caso non esiste una famiglia tipo che si
rivolge al mercato immobiliare: ci sono
famiglie che decidono di mettersi alla
ricerca di occasioni per migliorare la
propria sistemazione scambiando alloggi datati con sistemazioni più recenti o
più grandi. Ma ci sono anche famiglie
costrette a vendere perché in difficoltà
economiche”.
Perché la crisi avrà anche allentato la
presa, non per tutti però.
