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Sezione I
CONTRATTO DI LOCAZIONE IN GENERALE
Capitolo I
La Locazione
Sommario: 1. Premessa - 2. Cenni preliminari sul contratto di locazione in generale.
1. Premessa
Prima di addentrarsi nella materia della locazione è opportuno svolgere brevi
cenni di carattere generale dettati dalla normativa prevista dal codice civile.
Come si potrà osservare, infatti, la contrattualistica sulle locazioni ad uso abitativo e non, nonché la disciplina del rapporto locatizio, è prevalentemente regolata da norme di carattere speciale, che derogando alle norme del codice civile
e disciplinano ex novo le molteplici fattispecie, in forza del tipo di locazione, o
meglio, dell'oggetto della locazione, secondo la sua destinazione d'uso.
2. Cenni preliminari sul contratto di locazione in generale
Sulla base della normativa speciale, ed in relazione al concetto di destinazione
d'uso della cosa locata, si possono distinguere due tipologie di contratti:
Le locazioni ad uso abitativo (L. 431/98 e L. 392/78) e le locazioni
ad uso diverso dall'abitazione (L. 392/78).
In ogni caso, a tutt'oggi, le disposizioni del codice civile soccorrono il giurista
per ciò che riguarda il vulnus normativo della legislazione speciale, continuando
a regolare le fattispecie non disciplinate dalla normativa vigente, orientandolo in
questo coacervo di leggi di non semplice interpretazione.
Ex art. 1571 c.c. “la locazione è il contratto col quale una parte si
obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato
tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Sotto il profilo della formazione del negozio, la locazione è un contratto consensuale, (ossia un contratto per il cui perfezionamento è sufficiente il semplice
consenso delle parti) avente “effetti obbligatori” che attribuisce al conduttore,
verso corrispettivo, il diritto personale al godimento di un bene, mobile o
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immobile, per un determinato periodo di tempo.
Il diritto di godimento del conduttore ha natura personale1 e non reale;
l'interesse del conduttore viene, infatti, realizzato con la collaborazione del locatore, mediante l'adempimento di un facere. In effetti, l'attività del locatore non si
esaurisce nella mera consegna del bene; diversamente il locatore è tenuto quotidie
et singulis momentis a prestare il godimento al conduttore con un comportamento
inizialmente commissivo, con la consegna della cosa, e successivamente sia commissivo che omissivo (manutenzione della cosa e pati).
La consegna della cosa attiene al momento esecutivo del contratto, tant'è che
essa rientra tra una delle principali obbligazioni del locatore ex art. 1575 c.c. La
consegna può essere materiale o simbolica nell'ipotesi di beni per i quali non è
consentita apprensione fisica, come le chiavi d'accesso ad un immobile.
L'oggetto del contratto, come già detto, è il godimento di una cosa mobile o
immobile suscettibile di essere utilizzata e restituita.
Non possono formare oggetto di locazione le cose consumabili, tuttavia la
giurisprudenza ammette la locazione di cose deteriorabili.Non possono, altresì,
essere oggetto di contratto di locazione i beni demaniali e quelli facenti parte
del patrimonio indisponibile dello stato o di altro ente pubblico territoriale, con
la conseguenza che il contratto di locazione è affetto da nullità per impossibilità
giuridica dell'oggetto. È stato precisato che “i beni che fanno parte del demanio
pubblico non possono formare oggetto di diritti a favore dei terzi, se non nei modi
e nei limiti stabiliti dalle leggi che li riguardano. I negozi relativi all'utilizzazione di detti beni non possono, quindi, dar luogo se non ad atti di concessione in
godimento temporaneo, come tali per loro natura revocabili e perciò incompatibili con la disciplina propria delle locazioni degli immobili urbani” (Cass. Civ.,
12831/98). Diversa l'ipotesi di un contratto di locazione avente ad oggetto un bene
immobile abusivamente realizzato; in tali fattispecie “il conduttore di un immobile abusivo è obbligato al pagamento del canone perché l'oggetto del contratto,
che ai sensi dell'art. 1346 c.c. deve esser lecito, è da riferire alla prestazione,
ovvero al contenuto del negozio, non al bene in sé, né è illecita la causa, ai sensi
dell'art. 1343 c.c., perché locare un immobile costruito senza licenza, né condonato, non è in contrasto con l'ordine pubblico, da intendere come il complesso dei
principi e dei valori che contraddistinguono l'organizzazione politica ed economica della società in un determinato momento storico” (Cass. Civ., 4228/99, conf.
Cass. Civ., 19190/03).
La locazione è un contratto tipicamente a prestazioni corrispettive (sinallagmatico), in quanto ciascuna parte assume l'obbligazione di eseguire una controprestazione in favore dell' altra parte. Tale nesso di interdipendenza sussiste non
solo nel momento genetico del contratto, ma perdura durante l'intero rapporto.
La locazione, si configura, altresì, come contratto di durata: il contratto di
locazione ha natura determinata nel tempo. La durata è, pertanto, elemento essen1
Cass. Civ., 9493/07; Cass. Civ., 8411/06.
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ziale e fisiologico del contratto di locazione. Tralasciando per ora le locazioni ad
uso abitativo e quelle ad uso non abitativo, la cui trattazione verrà approfondita
nei capitoli successivi, è sufficiente in tale sede rilevare che il nostro sistema
normativo non consente in alcun modo la stipulazione di un valido contratto di
locazione indeterminata (Cass. Civ., 799/54).
Altro carattere imprescindibile della locazione è l'onerosità. Per la validità
della locazione non è necessario che il corrispettivo dovuto dal conduttore (canone) sia determinato, ma è sufficiente che sia determinabile.
Il corrispettivo della locazione può, inoltre, consistere in cose diverse dal denaro ed essere rappresentato da utilità di varia natura, ma è pur sempre necessario
che ricorra il requisito della sua determinatezza (o, almeno, della determinabilità),
in applicazione di criteri o sulla base di elementi precostituiti2. È stato osservato
in merito, che il corrispettivo può essere costituito da un'attività lavorativa del
conduttore “il corrispettivo a carico del conduttore nel contratto di locazione può
essere costituito anche, in parte, da un'attività lavorativa resa in favore del locatore, non dissimilmente dall'ipotesi in cui il godimento di un locale può costituire
parte della retribuzione del lavoratore in un rapporto di lavoro subordinato. La
distinzione tra le due ipotesi consiste nella diversa importanza della prestazione
lavorativa nell'economia del contratto. (Nella specie la S.C. ha confermato la
pronuncia del Giudice del merito che aveva ritenuto che tra le parti fosse stato
posto in essere non già un rapporto di lavoro subordinato, bensì un rapporto
atipico che prevedeva l'obbligo per un soggetto di svolgere l'attività di verifica
dell'ingresso e dell'uscita dei fruitori di un'area di parcheggio e rimessaggio con
esazione del prezzo del servizio a fronte del diritto per il medesimo soggetto di
godimento di un appartamento sito nella medesima area)” (Cass. Civ., 12871/98);
circa la misura del corrispettivo non è necessario che essa sia proporzionata al valore dell'immobile locato: “poiché la determinazione dell'entità del canone resta
affidata all'autonomia delle parti, la mancanza (reale o supposta) di corrispondenza della misura del canone al valore locativo dell'immobile non è elemento
idoneo per escludere la sussistenza della locazione, essendo sufficiente per la sua
configurabilità la pattuizione di un qualsiasi compenso anche tenue e modesto,
salvo che non sia irrisorio o puramente simbolico od abbia carattere di mera ricognizione del diritto dominicale, di modo che debba escludersi l'esistenza di un
corrispettivo e, quindi, del sinallagma” (Cass. Civ., 392/86).
La natura personale del diritto di godimento del conduttore comporta che la
legittimazione a concludere un contratto di locazione nella qualità di locatore
spetta a chi abbia la disponibilità del bene da locarsi. La Cassazione ha più volte
espresso il principio secondo cui “il rapporto che nasce dal contratto di locazione
e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non
contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione,
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Cass. Civ., 4937/77; Cass 4897/88.
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onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto,
a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente e, a maggiore
ragione deve considerarsi valido e vincolante anche il contratto stipulato tra chi,
acquistato il possesso (o la detenzione) abbia conservato tale possesso non opponendosi il proprietario (Cass. Civ., 15443/11; Cass. Civ., 4764/2005, Cass. Civ.,
8411/2006, 9493/2007)3.
Diversamente, la locazione stipulata a non domino non è un contratto invalido: esso infatti non confligge con alcuna prescrizione imperativa, né l'art. 1571
c.c. include, tra i requisiti di validità del contratto, la proprietà o la disponibilità
dell'oggetto da parte del locatore.
L'indisponibilità (sia giuridica che di fatto) dell'immobile da parte del locatore
costituisce dunque un tipico caso di difetto di legittimazione a stipulare, dal quale
consegue non l'invalidità, ma l'inefficacia del contratto.
Pertanto qualora “il locatore di cosa altrui non sia in grado di garantire al
conduttore il pacifico godimento della cosa, egli si rende inadempiente alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto, ed in particolare a quelle di cui
all'art. 1575 c.c.” (Cass. Civ., 25911/2013).
In forza di ciò può ritenersi che il contratto di locazione possa essere stipulato
dall'usufruttuario del bene .
Fattispecie particolare è quella in cui un comproprietario o alcuni comproprietari, concedano il locazione un bene oggetto di comunione indivisa. La
Cassazione a Sezioni Unite con una recentissima sentenza ha enunciato il principio di diritto secondo cui “la locazione della cosa comune da parte di uno dei
comproprietari rientra nell'ambito di applicazione della gestione di affari ed è
soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all'art. 2032 c.c.,
sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l'operato del gestore e, ai sensi dell'art. 1705 c.c., comma
2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032
c.c., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore,
la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa” (Cass. Civ.,
Sez. U. 11135/12).
Dal testo integrale della citata sentenza si possono trarre le seguenti considerazioni:
1) l' opposizione del comproprietario non locatore, rileva solo se portata a conoscenza e manifestata prima della stipula del contratto ai sensi dell'art. 2031, co.
2, c.c.; in caso contrario il contratto di locazione rimane pienamente efficace,
ancorché non vi sia il consenso del comproprietario che non ha stipulato il
contratto.
2) il comproprietario non locatore che abbia ratificato l'operato dell'altro comunista, ai sensi dell'art. 1705 c.c., 2 comma, potrà sostituirsi al mandatario (comproprietario locatore) per il solo esercizio dei diritti di credito derivanti dall'e3
Difforme: Cass. Civ., 23086/04; Cass 9491/94; Cass. Civ., 9793/98.
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secuzione del mandato con preclusione del compimento di ogni altra azione
derivante dal contratto.
Altra ipotesi da valutare è quella di locazione conclusa da uno solo dei coniugi in regime di comunione legale. In tale caso il contratto di locazione compiuto senza il necessario consenso dell'altro, ovverosia in violazione della regola
dell'amministrazione congiunta, è valido ed efficace, rimanendo, tuttavia, sottoposto alla sanzione dell'annullamento ai sensi dell'art. 184 c.c., in forza dell'azione
proponibile dal coniuge entro i termini previsti dalla stessa norma (Cass. Civ.,
25984/2008);
Quanto alla forma, il codice civile ispirandosi al principio di libertà delle forme, non prevede l'obbligatorietà della forma scritta, se non per le locazioni ultranovennali per le quali è prevista la forma scritta ad substantiam (art. 1350, n. 8 c.c.).
Tuttavia la disciplina è stata innovata dall'art. 1 L. 431/98 che prevede per le
locazioni ad uso abitativo la forma scritta a pena di nullità.
Diversamente, per le locazioni ad uso non abitativo la L. 392/78 nulla prescrive in termine di forma.
In merito alla trascrizione, ex art 2643 n 8 c.c. “sono soggetti a tale formalità
i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni”.
Per le locazioni sottoposte alla legislazione speciale nessun obbligo di trascrizione è imposto normativamente ai contraenti. Secondo la giurisprudenza i
contratti di locazione di immobili ad uso non abitativo, sono opponibili al terzo
acquirente anche se non trascritti, purché abbiano data certa anteriore all'alienazione dell'immobile, in quanto la durata di 12 anni è conseguente ad un rinnovo
del rapporto contrattuale e che in limitate ipotesi previste dalla legge il rinnovo
può anche essere oggetto di diniego (Cass. Civ., 14012/91).
Sulla registrazione del contratto si rinvia ai patti contrari alla legge (art. 13,
L. 431/98), la cui tematica è strettamente connessa.
