Teoria e metodologia estimativa
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Corso di Estimo Teoria e metodologia estimativa Prof. Stefano Stanghellini Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello Una definizione di Estimo “L’Estimo è la parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici che regolano, e quindi consentono la motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta” (C. Forte, B. De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1974) Corso di Estimo Una definizione di Estimo Oggettività Riferimento al mercato (escl. valori d’uso) Validità generale Teoria ordinarietà: comportamenti più frequenti Motivazione Esplicitazione dati di base e operazioni logiche Monetizzazione Equivalenza tra valore del bene e quantità di moneta Corso di Estimo I principi della logica estimativa 1. Il valore dipende dallo scopo della stima 2. La previsione è carattere immanente del giudizio di stima 3. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e generalmente valido e pertanto deve essere formulato sulla base della teoria dell’ordinarietà 4. Il prezzo deve identificarsi quale fondamento del giudizio di stima 5. Il metodo estimativo è unico, essendo basato esclusivamente sulla comparazione Corso di Estimo Il valore dipende dallo scopo della stima Non esiste l’unicità estimativa del concetto di valore Esistono più valori dipendenti da altrettanti scopi Corso di Estimo Criteri e procedimenti di stima Aspetto economico Bene di consumo Bene producibile Bene strumentale Bene complementare Bene surrogabile Corso di Estimo Procedimenti di tipo misto o intermedio Corso di Estimo La previsione come carattere immanente del giudizio di stima Carattere probabilistico, non deterministico, del giudizio di stima In passato era accettabile l’ipotesi di staticità della società e di equilibrio sul lungo periodo: • le forze economiche sono in equilibrio • gli effetti dei loro mutamenti non sono istantanei • il passaggio da una situazione di equilibrio avviene gradualmente • di qui: il principio della “permanenza delle condizioni” Ora occorre assumere l’ipotesi di dinamismo della società e di turbolenza dei mercati: • variazione della popolazione • crescita culturale e nuovi stili di vita • accumulazione di capitali e nuovi investimenti • innovazione tecnologica Come si comportano i soggetti economici? Tengono conto delle forze di tipo permanente note e della loro prevedibile Corso di Estimo evoluzione La formazione del prezzo nel mercato di concorrenza perfetta MERCATO Punto di offerta equilibrio P domanda PE1 P Impresa rappresentativa d1 E1 E2 PE2 d2 QE2 QE1 Q Q L’impresa “prende” il prezzo dal mercato (è price-taker) Corso di Estimo Generale validità del giudizio di stima Il giudizio di stima, per essere oggettivo e generalmente valido, deve essere formulato sulla base della teoria dell’ordinarietà. DISTRIBUZIONE DELLE ATTITUDINI IN UN UNIVERSO DI INDIVIDUI Frequenze Valore modale Intervallo di frequenze Valori fenomeno Corso di Estimo Generale validità del giudizio di stima LE CARATTERISTICHE DEGLI OPERATORI I RISULTATI DEL LORO COMPORTAMENTO - conoscenza del mercato - capacità organizzativa - propensione al rischio - orizzonte economico - …. - profitto - costi di produzione - prezzi di compravendita - canoni di affitto - …. si distribuiscono secondo una massima frequenza Corso di Estimo Il prezzo come fondamento del giudizio di stima Valore di un bene economico: previsione del rapporto tra il grado di utilità del bene stesso ed il grado di utilità di una determinata quantità di moneta UTILITA’ UTILITA’ DEL DEL BENE BENE UTILITA’ UTILITA’ DI DIUNA UNA QUANTITA’ QUANTITA’ DI DIMONETA MONETA Corso di Estimo Unicità del metodo estimativo Il metodo estimativo è unico essendo basato esclusivamente sulla comparazione: BENI DAI PREZZI NOTI • CARATTERISTICHE • DATI SPERIMENTALI BENE DA STIMARE Comparazione ( beni, prezzi) Condizioni per la comparazione: - esistenza di un mercato attivo - omogeneità dei beni • CARATTERISTICHE • DATI IPOTETICI ( bene, valore) Problematicità della comparazione: - scarsità di dati - differenziazione delle caratteristiche dei beni Corso di Estimo Il processo di stima (1) Corso di Estimo Il processo di stima (2) Corso di Estimo Dipendenza del procedimento di stima dal rango del piano/progetto Studi a carattere programmatorio (piani territoriali, Prg) Piani particolareggiati, Programmi integrati, Studi di fattibilità, Progetti edilizi preliminari Progetti edilizi definitivi, esecutivi PROCEDIMENTI SINTETICOCOMPARATIVI PROCEDIMENTI SINTETICI PROCEDIMENTI MISTI PROCEDIMENTI ANALITICI Corso di Estimo Per approfondimenti • Stanghellini S.(2010), Estimo dei terreni e dei fabbricati in Rota G.L. e Rusconi G. (a cura di), Edilizia, Urbanistica, Governo del Territorio, I codici tecnici, UTET, Torino • Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis, Roma: pp. 15-21. • Forte C., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo, Etas, Milano: cap. 3. La teoria estimativa, pp. 64-76. Corso di Estimo
