Corso di Estimo
Stima del valore di mercato
Docente: Prof. Stefano Stanghellini
Collaboratore: Arch. Alessandro Mascarello
Il valore di mercato
Il valore di mercato è il valore che il bene da stimare riuscirebbe a
realizzare nell’ipotesi che fosse compravenduto
Il criterio di stima è Vm = f (D,O):
– il valore è funzione della domanda e dell’offerta di beni analoghi
I procedimenti di stima:
– sintetico-comparativi
– analitico-ricostruttivi
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Il valore di mercato
La condizione di applicazione:
esistenza di un mercato attivo
La struttura logica:
• Analisi del mercato immobiliare
• Individuazione del comune parametro di riferimento
•
•
•
•
•
€/mq lordo
€/unità immobiliare
€/posto auto
€/mq incidenza area
…..
• Effettuazione di elaborazioni aritmetiche o statistiche impiegando un
opportuno procedimento
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Il valore di mercato
Esigenze pratiche della stima:
–
–
–
–
–
–
–
Compravendite
Espropriazioni totali per pubblica utilità
Divisioni ereditarie
Aste pubbliche
Studi di fattibilità
…..
Per altri criteri estimativi (valore di trasformazione, complementare,
surrogazione)
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Procedimenti sintetico-comparativi
Esistono più operazioni estimative in ragione delle caratteristiche del
campione e della distribuzione statistica dei prezzi rilevati:
1. Formazione di una distribuzione di prezzi noti approssimata
ad una gaussiana
Dati: P1, P2, P3, P4, ..., Pn,, P n+1
Vmi = P1 + P2 + P3 + P4 + Pn+ P n+1
n+1
(media aritmetica)
Pme = Pmo
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Procedimenti sintetico-comparativi
2. Scala dei prezzi noti
P1 > P2 > P3 > Pi > Pn > Pn+1
Vmi = Pi
Inserimento del bene da stimare nel “gradino” corrispondente al bene dal prezzo
noto dalla maggiore analogia
3. Formazione di una distribuzione dei prezzi noti difforme da
quella gaussiana
Quantità dei singoli beni: A,B,C,D,
Prezzi noti: Pua*A =/ Pub*B =/ Puc *C =/ Pud*D
a) media aritmetica: Vmi = (Pua + Pub + Puc + Pud ) : 4
b) media ponderata: Vmi = Pua*A + Pub*B + Puc *C + Pud*D
A+B+C+D
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La stima per valori tipici
Lo scopo della stima
Le condizioni
di applicazione
la stima per valori tipici si applica a
beni complessi per i quali il mercato
non dà indicazioni
il bene complesso è scomponibile
in parti
il mercato fornisce indicazioni per
ciascuna parte
non esistono rapporti di
complementarietà tra le parti
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La stima per valori tipici
Vm = p1q1 + p2q2+... + pnqn
Vm = valore di mercato del bene complesso
pi = valore unitario della parte costitutiva i
qi = consistenza della parte costitutiva i
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La stima per valori tipici: un esempio
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La stima per valori tipici: un esempio
BENI
Abitazione
Ex-stalla
Deposito e magazzino
Garage e magazzino
Forno
Altri manufatti
Macero
Terreno a seminativo
Terreno a vigneto
Terreni
Totale
CONSIST.
Mq
VALORE UNITARIO
euro/mq
VALORE PARZIALE
euro
VALORE TOTALE
euro
a
209
55
104
55
37
b
1.395
360
260
210
155
c=axb
291.437
19.884
26.856
11.362
5.733
d
291.437
63.835
450
56.675
1.300
155
2
3
9.296
134.040
3.357
146.693
501.965
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La stima per punti di merito
Lo scopo della stima
Le modalità di applicazione
consente la stima di beni
anche in assenza di un
campione rigorosamente
formato da beni omogenei
esistono due modalità di
impiego:
– confronto con il prezzo
massimo
– confronto con il prezzo medio
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La stima per punti di merito
Prima possibilità
– Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare
il prezzo massimo
– Si assume che tale immobile possieda tutte le caratteristiche che
determinano il valore immobiliare al massimo grado
Seconda possibilità
– Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha fatto registrare
il prezzo medio
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Caratteristiche del bene immobile
Le caratteristiche del bene immobile possono essere così suddivise:
–
–
–
–
caratteristiche posizionali estrinseche (ambientali e infrastrutturali)
caratteristiche posizionali intrinseche
caratteristiche tecnologiche (qualità edilizia)
caratteristiche produttive (capacità di produrre reddito)
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Caratteristiche del bene immobile
Posizionali estrinseche
Qualificazione infrastrutturale
–
–
–
–
–
prossimità al centro urbano
accessibilità ai servizi pubblici
accessibilità al trasporto pubblico
presenza di servizi commerciali di base
…..
Qualificazione ambientale
–
–
–
–
–
salubrità della zona
contesto sociale
assenza di rumori
bassa densità edilizia
…..
Posizionali intrinseche
–
–
–
–
–
–
–
panoramicità o visibilità
orientamento
soleggiamento
luminosità
ventilazione
salubrità del vano
…..
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Caratteristiche del bene immobile
Caratteristiche tecnologiche
–
–
–
–
livello delle finiture
presenza di ascensore
dotazioni del bagno
qualità degli infissi interni ed
esterni
– …..
Caratteristiche produttive
– esenzioni fiscali
– detraibilità/deducibilità delle spese
di manutenzione
– limiti alla locazione
– vincoli conseguenti alla locazione
– condizioni manutentive delle parti
comuni
– tipo di impianti di riscaldamento e
consumi energetici
– …..
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Il significato economico delle caratteristiche
Caratteristiche
posizionali
estrinseche
Caratteristiche
posizionali
intrinseche
Caratteristiche
tecnologiche
corrispondono al valore del
terreno: riflettono la rendita
fondiaria differenziale e
incorporano quella assoluta
riflettono la qualità
compositiva della costruzione
corrispondono al costo della
costruzione: riflettono il valore
della produzione edilizia
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L’incidenza delle caratteristiche nella
formazione del prezzo
Con riferimento al prezzo massimo, è possibile quantificare
l'incidenza di ciascuna categoria di caratteristiche, esprimendo il
contributo alla sua formazione, ossia l’incidenza minima e
l’incidenza massima
Caratteristiche
K max
posizionali estrinseche
posizionali intrinseche
tecnologiche
produttive
K max
0,35
0,25
0,30
0,10
1,00
K min
Scarto
0,05
0,30
0,05
0,20
0,10
0,20
0,05
0,05
0,25
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La scomposizione del valore immobiliare
Valore dell’edificato
Area urbana
periferica
Area urbana
centrale
2.000 euro/mq
3.000 euro/mq
33%
Costi di
costruzione
50%
33%
Profitto, spese di
commercializzazione ,
interessi passivi
Valore dell’area
edificata
25%
33%
25%
(2.000 * 25%)
= 500
(3.000 * 33%)
= 990
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Prima possibilità (I)
La stima si effettua per comparazione fra il bene di riferimento (A)
e il bene oggetto di stima
Si confrontano le caratteristiche dell’uno e dell’altro bene: al bene
di riferimento si attribuiscono 100 punti percentuali; al bene
oggetto di stima si attribuiscono i punti percentuali che esso
merita in relazione al bene di riferimento
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Prima possibilità (II)
Quindi si procede al calcolo nel modo seguente:
Vmi = PmA * Ki
Dove:
– Vmi è il valore di mercato del bene oggetto di stima
– PmA è il prezzo del bene A di riferimento
– Ki è la somma dei punti percentuali attribuiti al bene oggetto di stima in
relazione a quelli del bene immobile di riferimento
– Ki < 1
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Seconda possibilità
– Il punto di partenza è costituito dalla compravendita che ha
fatto registrare il prezzo medio
– Ki può essere sia > 1 che < 1
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Per approfondimenti
Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano,
Nis, Roma: pp. 23-30 e 83-102.
Forte F., De Rossi B. (1974), Principi di economia ed estimo,
Etas, Milano: pp. 77-100 e 137-141.
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