STIMA IMMOBILE - STUDIO INGENERIA CHIACCHIO

IMMOBILE
MATTEO
VIA
RENATO
IMBRIANI
STIMA IMMOBILE
Relazione Tecnica
Oggetto: VALUTAZIONE DELL' IMMOBILE
NAPOLI, 27/02/2014
Il Tecnico
(ingegnere CHIACCHIO
RAFFAELE)
________________________
ingegnere STUDIO INGEGNERIA CHIACCHIO - VICO ANTONIO SERRA - 80122 NAPOLI (NA)
Partita IVA: 07971480632 - Codice fiscale: CHC RFL 37R19 I293B
Telefono: 08119547861 - Fax: - Cellulare: 3488211295 - E-Mail: [email protected]
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1
DATI GENERALI
Committente
COMMITTENTE
TITOLO
COGNOME
NOME
CITTA'
PROVINCIA
CAP
INDIRIZZO
CIVICO
E-Mail
CELLULARE
TELEFONO
: Dr DESSY ALESSANDRO
: Dr
: DESSY
: ALESSANDRO
: ROMA
: RM
: 00162
: Via Lorenzo il Magnifico
: 85
: [email protected]
: 3931367903
: 0644237076
Tecnico
RAGIONE SOCIALE
TITOLO
COGNOME
NOME
SESSO
nato a
PROVINCIA
CAP
Nato il
CODICE FISCALE
Residente a
Provincia
CAP
In
Con Domicilio/Studio
In
P.IVA
TELEFONO
CELLULARE
: STUDIO INGEGNERIA CHIACCHIO
: ingegnere
: CHIACCHIO
: RAFFAELE
:M
: SANT’ANTIMO
: NA
: 80029
: 19/10/1937
: CHC RFL 37R19 I293B
: NAPOLI
: NA
: 80122
: VICO ANTONIO SERRA, 28
: 80122 - NAPOLI (NA)
: VICO ANTONIO SERRA, 28
: 07971480632
: 08119547861
FAX
:
: 3488211295
E-Mail
: [email protected]
2
RELAZIONE
Beni in :
NAPOLI
PARCO VIA IMBRIANI - <CITTA...>
1. IDENTIFICAZIONE DELLA LOCALITA' IN CUI SONO I BENI
IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA
I beni immobili oggetto della stima sono ubicati nella seguente località :
NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI <CITTA...> <indirizzo...> ,<civ> .
1.1 DESCRIZIONE DELLA LOCALITA'
Trattasi di un immobile costruito in un parco da una ccoperativa di alti ufficiali dell'esercito, si trova appena
distante dalla strada così da non subire i rumori del traffico
1.2 NOTE SULLA LOCALITA'
<note...>
1.3 DATI ZONA
Tipologia : SEMICENTRALE
Caratteristiche : DI PREGIO
Area Urbanistica : RESIDENZIALE
Traffico : LOCALE
Parcheggi : RISERVATI
1.4 DATI ZONE LIMITROFE
Zone limitrofe : RESIDENZIALE
Importanti centri : centro storico di Napoli e zona Vomero
Attrazioni paesaggistiche : parco su via G. Santacroce
Attrazioni storiche : musei san Martino e floridiana e varie chiese
Dati supplementari : Zone limitrofe : RESIDENZIALE
Importanti centri : centro storico di Napoli e zona Vomero
Attrazioni paesaggistiche : parco su via G. Santacroce
Attrazioni storiche : musei san Martino e floridiana e varie chiese
1.5 FOTO
Sono disponobili le seguenti foto relative alla Località :
Vedi :FOTO - 001 - zona via imbriani
2. IDENTIFICAZIONE DEL COMPLESSO IN CUI RISIEDONO I BENI
IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA
I beni oggetto della stima sono dislocati nel complesso seguente:
NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - CONDOMINIO VIA IMBRIANI <CITTA...> <indirizzo...> ,<civ> .
3
2.1 NOTE SUL COMPLESSO
Situato in un parco giardino con uno storico monastero a latere
2.2 STATO DI POSSESSO
Il complesso risulta essere occupato da inquilini
con contratto di affitto
2.3 NOTE SULLA DISPONIBILITà
Al momento non si notano disponibilità
2.4 ONERI E VINCOLI GIURIDICI
2.4.1 ONERI
I beni oggetto della stima sono vincolati dai
seguenti oneri :
ONERI
Descrizione
Valore
solo gli oneri condominiali per la gestione degli spazi comuni
Totale
€
2´000.00
€
2´000.00
2.5 VALUTAZIONE DEL COMPLESSO
2.5.1 FONTI DI INFORMAZIONE
Sono state acquisiste le seguenti informazioni :
dal catasto : Napoli
dalla conservatoria dei registri immobiliari : Napoli
dagli uffici del registro : Napoli
dagli uffici tecnici : Comune Napoli
2.6 FOTO
Sono disponibili le seguenti foto relative al Complesso :
Vedi :FOTO - 002 - da piano regolatore generale
3. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA STIMA:
I beni oggetto della stima sono ubicati in :
NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - CONDOMINIO VIA IMBRIANI - APPARTAMENTO PIANO
PRPRIETA' DESSY NAPOLI (NA) VIA MATTEO RENATO IMBRIANI ,27 .
SESTO SCALA
C
3.1 DESCRIZIONE DEL BENE IMMOBILE
L' appartamento è dotato di sei vani utili che, a seconda dell'uso, possono essere adibiti a studio, soggiorno
e naturalmente due camere da letto., è dotato anche di un sufficiente ingresso. L'appartamento gode anche
di tre balconi di cui uno con affaccio su via M.R. Imbriani.
Le rifiniture sono di buona fattura
4
3.2 NOTE SUL BENE IMMOBILE
APPARTAMENTO
3.3
COMPLETO DI CANTINA AL SUB 30
DATI CATASTALI
, ha un coefficiente di centralità pari a : 100
Identificato al catasto :
DATI CATASTALI
Comune
Cod Catasto
Prov
Catasto
NAPOLI
F839
NA
FABBRICATI
Indirizzo
Civ
VIA MATTEO RENATO IMBRIANI
27
Partita
Altezza
Edificio
Sezione
Foglio
Numero
Sub.
Zona
AVV
10
511
29
AVV
Edificato
Ristrutturato
N° Piani
Piani Fuori
Piani Int.
Scala
Piano
C
6
Lotto
Centralità
Categoria
Classe
A/2
3
Rendita
100
3.4
Interno
Superficie
Valore
0.00
0.00
PARTICOLARITA'
PARTICOLARITA'
Descrizione
Tipo
€
Valore
L'appartamento è anche attrezzato per ricevere studenti fuori sede in
maniera accogliente
IN AUMENTO
€
10´000.00
€
10´000.00
Totale
3.5 NORME TECNICHE ED INDICI VIGENTI
NON
E' POSSIBILE ALCUNA
MODIFICA DI SUPERFICIE E VOLUME
3.6 SUPERFICI
CONSISTENZA SUPERFICI
Destinazione
Valore reale
ABITAZIONE
CANTINA
TOTALI
5
Coefficiente
Valore
equivalente
145.00
1.00
145.00
8.00
0.85
6.80
153.00
151.80
3.7 FOTO
Sono disponobili le seguenti foto relative al Bene Immobile :
Vedi :FOTO - 004 - PIANTA E VISTA 3D
Vedi :FOTO - 005 - Vista affaccio balconi su via Imbriani
4. CRITERI DI STIMA
4.1 DESCRIZIONE DEL METODO DELLE STIME DI CONFRONTO
Dall'osservatorio del mercato immobiliare del catasto di Napoli calcolato sulla media dei contratti di
compravendita si ricava:
prezzo minimo :euro 3.000
prezzo massimo: euro 4600
dall'agenzia Grimaldi : prezzo medio euro 3.500
Dalla casa business di Cristina Corsini : prezzo medio 4000
Da EFFEPIIMMOBILIARE prezzo medio :4500
Prezzo Medio €/m² : 4´200.00
4.2
STIME DI CONFRONTO
STIME DI RIFERIMENTO
Descrizione
€
Valore
€
0.00
€
3´720.00
I valori contenuti nella banca dati delle quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del mercato immobiliare
dell'Agenzia del territorio:
a. non possono intendersi sostitutivi della "stima", ma soltanto di ausilio alla stessa.
b. sono riferiti all' ordinarietà degli immobili con riferimento, in particolare, allo stato conservativo
prevalente nella zona omogenea.
L'utilizzo delle quotazioni OMI nell'ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di
valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata da un tecnico professionista rappresenta l'unico
elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e di
motivare il valore da attribuire al bene medesimo.
Non sono in generale utilizzabili le quotazioni dei diversi semestri al fine della ricostruzione di serie
storiche dei valori relative a singoli territori o singole tipologie immobiliare. Ciò in quanto la banca dati delle
quotazioni è stata sottoposta, a partire dal 2000, sia ad un processo di profonda modificazione
architetturale, sia ad una intensa rivisitazione dei confini delle zone omogenee Omi, che rende per molte
situazioni incomparabili i valori nel tempo (salto di serie storica).
La consultazione è assolutamente gratuita, tuttavia, in caso di pubblicazione dei dati si chiede
cortesemente di citare quale fonte "Agenzia del territorio OMI"
Superficie dell'immobile m²:150.00
Stato conservativo del bene :NORMALE
Valore OMI minimo (m²) :3´000.00
Valore OMI massimo (m²) :4´600.00
Tipologia Edilizia OMI :A/2 - ABITAZIONI CIVILI
K1 (Taglio Superficie) :0.30
K2 (Livello di Piano) :0.50
K = (k1 + 3 * k2) / 4 :0.45
6
Valore Unitario €/m² :3´720.00
Coefficiente Correttivo :1
Valore normale unitario €/m²:3´720.00
Valore normale dell'immobile €:558´000.00
Dall'agenzia Gabetti per immobili in zona :
Valore Medio
4.3
€
0.00
€
1´240.00
COEFFICIENTI CORRETTIVI DI STIMA
COEFFICIENTI CORRETTIVI
Descrizione
Qualità
Importanza
Coefficiente
Valore
ANTENNA TV - NON CENTRALIZZATA
BUONO
100
1.00
1
ASCENSORE - CON ASCENSORE O
MONTACARICHI
BUONO
100
1.00
1
CARATTERISTICHE AMBIENTALI - PUREZZA
ARIA
DISCRETO
100
0.90
0.9
CARATTERISTICHE INFRASTRUTTURALI FERMATA AUTOBUS
BUONO
100
1.00
1
CARATTERISTICHE FUNZIONALI BASSO
IMPATTO - GIARDINI
BUONO
100
1.00
1
ESPOSIZIONE PREVALENTE - DOPPIA
ESPOSIZIONE
BUONO
100
1.00
1
ETA' EDIFICIO - EDIFICIO COSTRUITO DA
OLTRE VENTI ANNI
DISCRETO
100
0.90
0.9
COLLEGAMENTO DISTANZA - 500 MT
BUONO
100
1.00
1
GIARDINO - PARCO CONDOMINIALE
OTTIMO
100
1.10
1.1
IMPIANTO CITOFONICO - CITOFONO CON
APRIPORTE ELETTRICO
BUONO
100
1.00
1
LIVELLO TECNOLOGICO IMPIANTI TECNOLOGIA STANDARD
BUONO
100
1.00
1
PORTIERATO - PORTIERATO E ALLOGGIO
PORTIERE
BUONO
100
1.00
1
RISCALDAMENTO - AUTONOMO
BUONO
100
1.00
1
MANUTENZIONE E QUALITÀ DELL'EDIFICIO CIVILE ABITAZIONE
DISCRETO
100
0.90
0.9
STATO DI CONSERVAZIONE INTERNO CUCINA
BUONO
100
1.00
1
STATO DI CONSERVAZIONE INTERNO INFISSI
DISCRETO
100
0.90
0.9
ZONA QUALITÀ - BUONO
BUONO
100
1.00
1
STATO DI CONSERVAZIONE INTERNO PAVIMENTI
BUONO
100
1.00
1
Totale
0.722
7
4.4
STIMA IMMOBILE
Questo metodo si forma attraverso una indagine comparativa dei prezzi derivati da vendite di beni analoghi
o similari a quello oggetto di esame; i fattori determinanti a tale valutazione sono gli elementi cosiddetti
intrinseci e estrinseci che nel nostro caso risultano essere i seguenti:
La grandezza dell'immobile;
Divisione interna;
Stato d'uso delle opere di finitura;
Impianti tecnologici;
Ubicazione commerciale.
Ovviamente oltre a una ricerca di mercato il prezzo medio è basato anche su stime di riferimento fornite
dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare
4.4.1 RIEPILOGO CALCOLI
RIEPILOGO CALCOLI
Superficie ragguagliata :
Prezzo Medio di riferimento :
m²
(€ / m²)
Coefficiente Correttivo Finale :
151.80
4´200.00
0.722
[4´200.00 * 0.722] = Prezzo Stima :
(€ / m²)
[151.80 * 3´032.40] = Valore Stima :
€
460´318.32
Totale particolarità :
€
10´000.00
[0.00 + 10´000.00] = Totale Incrementi :
€
10´000.00
[10´000.00 / 151.80] = Incidenza Incrementi :
(€ / m²)
3´032.40
65.88
Totale Oneri :
€
2´000.00
[0.00 + 2´000.00] = Totale Decrementi :
€
2´000.00
[2´000.00 / 151.80] = Incidenza Decrementi :
[460´318.32 + 10´000.00 - 2´000.00] = VALORE IMMOBILE :
[468´318.32 / 151.80] = PREZZO IMMOBILE :
8
(€ / m²)
€
(€ / m²)
13.18
468´318.32
3´085.10
4.5
STIMA PER CAPITALIZZAZIONE DEL REDDITO
4.5.1 RIEPILOGO CALCOLI
RIEPILOGO CALCOLI
Superficie ragguagliata :
m²
151.80
Reddito Annuale :
€
12´000.00
Saggio di capitalizzazione :
%
5.00
Fattore di apprezzamento :
%
0.30
Fattore di deprezzamento :
%
1.30
Totale Saggio di capitalizzazione :
%
4.00
[12´000.00 / (4.00/100)] = Valore Stima :
€
300´000.00
Totale particolarità :
€
10´000.00
[0.00 + 10´000.00] = Totale Incrementi :
€
10´000.00
[10´000.00 / 151.80] = Incidenza Incrementi :
(€ / m²)
65.88
Totale Oneri :
€
2´000.00
[0.00 + 2´000.00] = Totale Decrementi :
€
2´000.00
[2´000.00 / 151.80] = Incidenza Decrementi :
[300´000.00 + 10´000.00 - 2´000.00] = VALORE IMMOBILE :
[308´000.00 / 151.80] = PREZZO IMMOBILE :
9
(€ / m²)
€
(€ / m²)
13.18
308´000.00
2´028.99
5. TOTALI GENERALI
5.1 RIEPILOGO STIME PER COMPARAZIONE DIRETTA
NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - CONDOMINIO VIA IMBRIANI - APPARTAMENTO PIANO SESTO SCALA C PRPRIETA'
DESSY
VIA MATTEO RENATO IMBRIANI ,27 - 80100 - NAPOLI (NA)
Valore beni mobili
Superficie
Prezzo Immobile
Valore Immobile
€
m² 151.8
€/m² 3´085.10
€ 468´318.32
5.2 RIEPILOGO STIME PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI
NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - CONDOMINIO VIA IMBRIANI - APPARTAMENTO PIANO SESTO SCALA C PRPRIETA'
DESSY
VIA MATTEO RENATO IMBRIANI ,27 - 80100 - NAPOLI (NA)
Valore beni mobili
Superficie
Prezzo Immobile
Valore Immobile
€
m² 151.8
€/m² 2´028.99
€ 308´000.00
VALORE FINALE
IMMOBILE :400.000 (QUATTROCENTOMILA) EURO
10
FOTO - 001 - zona via imbriani
<NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - sito in <CITTA...> () - <indirizzo...> ,<civ>>
11
FOTO - 002 - da piano regolatore generale
<NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - CONDOMINIO VIA IMBRIANI <CITTA...> <indirizzo...> <civ>>
12
FOTO - 004 - PIANTA E VISTA 3D
<NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - CONDOMINIO VIA IMBRIANI - APPARTAMENTO PIANO SESTO SCALA C
PRPRIETA' DESSY NAPOLI VIA MATTEO RENATO IMBRIANI 27>
13
FOTO - 005 - Vista affaccio balconi su via Imbriani
<NAPOLI PARCO VIA IMBRIANI - CONDOMINIO VIA IMBRIANI - APPARTAMENTO PIANO SESTO SCALA C
PRPRIETA' DESSY NAPOLI VIA MATTEO RENATO IMBRIANI 27>
14