UNIVERSITÀ DEGLI STUDI DI BERGAMO
Facoltà di Ingegneria
Corso di Economia Applicata
pp
all’Ingegneria
g g
prof.ssa Maria Sole Brioschi
La valutazione immobiliare
DLP-S
Corso 60028 – Corso di Laurea Magistrale in Ingegneria Edile – Anno Accademico 2010/2011
Agenda del seminario
• Premessa
• I beni immobili
• Il mercato immobiliare
• Il rischio nel mercato immobiliare
• I metodi per la valutazione del rischio immobiliare
• I procedimenti di stima immobiliare
• Un’applicazione
U ’
li i
pratica
ti dei
d i procedimenti
di
ti di stima
ti
iimmobiliare
bili
• Sintesi del seminario e bibliografia
g
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Premessa
L’importanza di una corretta stima immobiliare
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Premessa (1)
• “Mi spiace di aver fatto così tardi, Dorian. Sono andato a vedere un broccato
antico in Wardour Street e ho dovuto mercanteggiare per ore. Al giorno
d’oggi la gente sa il prezzo di tutte le cose e non conosce il valore di
nessuna.”
• Così osserva Lord Henry ne Il ritratto di Dorian Grey. Al di là dell’arguta
raffinatezza della scrittura di Oscar Wilde, l’aforisma su “prezzo” e “valore”
contiene una verità importante anche a fini molto più pratici.
– Se infatti il prezzo ci è in qualche modo dato dal mercato, così che il
venirlo a conoscere comporta semplicemente lo sforzo di ricercare la
relativa informazione, il concetto di valore è di p
per sé molto p
più
sfuggente
– Non è infatti immediatamente chiaro, a priori, sulla base di quali criteri si
possa attribuire un valore a q
p
qualcosa che non viene ((e non è detto che
necessariamente verrà in futuro) scambiato sul mercato
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Premessa (2)
• Stimare correttamente il valore di un bene immobile può essere complesso
ma è assai importante. Ad esempio,
– Su cosa si basano le banche per decidere le condizioni di un mutuo casa ?
– Su cosa si basano le società per stimare ai fini del bilancio IAS il valore
del p
proprio
p p
patrimonio immobiliare ?
• In Italia l’attività di stima nell’ambito del mercato immobiliare soffre di due
p
p
problemi che ne limitano fortemente l’efficienza. Scontiamo in
importanti
primo luogo una storica mancanza di trasparenza sui dati relativi alle
compravendite, e, secondariamente, la mancanza di una pratica estimativa
uniforme e condivisa, cui si associa la mancanza di controlli sulla qualità
delle stime
• Il p
primo p
problema è arduo a fronteggiarsi
gg
in q
quanto affonda le sue radici
nella legislazione fiscale del nostro Paese e nella cultura dei suoi cittadini. Il
secondo problema può invece essere affrontato con relativa facilità, ovvero
diffondendo in Italia una cultura ed una pratica estimativa che attingano agli
standard valutativi internazionali
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Premessa (3)
• In questa direzione sono state di recente avviate importanti iniziative nel
nostro Paese
– La costituzione dell’associazione Geometri Valutatori Esperti (2000)
– L’organizzazione di corsi di formazione in Estimo e valutazioni immobiliari
((dal 2005))
– La pubblicazione del Codice delle valutazioni immobiliari III di Tecnoborsa
(2006) che prefigura uno standard valutativo nazionale
– La costituzione dell’associazione
dell associazione E
E-valuations:
valuations: Istituto di Estimo e
Valutazioni dei valutatori qualificati (2007)
– L’istituzione della società Crif-certification services per la certificazione dei
valutatori che operano nel settore bancario (2008)
– La pubblicazione da parte dell’ABI del Codice per la valutazione degli
immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (2009)
• Si tratta di iniziative fondamentali per diffondere i metodi di valutazione
internazionali e per promuovere l’efficienza del mercato immobiliare italiano
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I beni immobili
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I beni immobili
• I beni immobili comprendono la terra (risorsa naturale originaria e
inamovibile), le costruzioni e le opere ad essa incorporate
• I beni immobili sono complessi, diversificati, spesso atipici, rari ed unici;
talvolta irriproducibili
p
ed indistruttibili, non trasferibili fisicamente e legati
g al
contesto ove sono collocati, e quindi soggetti ad effetti esterni ambientali
• Sono esempi di beni immobili i fondi agricoli,
agricoli i lotti di terreno edificabile,
edificabile le
abitazioni, gli edifici in genere e le infrastrutture
• Questi
Q
ti beni
b i sono tutti
t tti accumunati
ti d
dalla
ll immobilità:
i
bilità non è cioè
i è possibile
ibil
modificare la loro posizione nello spazio, sia per ragioni fisiche sia per ragioni
economiche
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Le peculiarità dei beni immobili (1)
I beni immobili presentano delle peculiarità che li differenziano dai beni
mobili
• Gli immobili non si portano al mercato. Se i beni mobili possono essere
trasportati
p
nel luogo
g ove avviene lo scambio, q
questo non è p
possibile p
per i beni
immobili
• Gli immobili sono durevoli. I beni immobili sono beni di lunga durata. Il suolo
è praticamente indistruttibile (può essere usato per un numero indeterminato
di volte). Anche gli edifici hanno una durata superiore ai beni mobili anche se
è bene distinguere fra durata fisica, funzionale ed economica
• Gli iimmobili
bili non sono liquidi.
li idi Gli immobili
i
bili sono beni
b i costosi.
i Il lloro acquisto
i
richiede quasi sempre l’assunzione di debiti, il cui rimborso può durare decine
di anni. Le grosse somme di denaro utilizzate per l’acquisto di un bene
i
immobile
bil sii tramutano
t
t
in
i patrimonio
ti
i di calcestruzzo
l t
e mattoni.
tt i In
I caso di
necessità, convertire questo patrimonio in liquidità può risultare complicato
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Le peculiarità dei beni immobili (2)
• Gli immobili hanno lunghi tempi di produzione. L’edilizia impiega nel
processo produttivo una quota elevata di lavoro manuale in rapporto al
capitale
l ffisso. S
Se la
l produzione
d
di
d singoli
l componenti può essere fatta
f
in serie,
molte parti dell’edificio debbono essere realizzate in cantiere secondo un
disegno specifico. A questo si devono sommare i tempi iniziali, che riguardano
l’ l b
l’elaborazione
i
d
della
ll d
documentazione
t i
necessaria
i per l’
l’ottenimento
tt i
t d
deii permessii
di costruzione. Per questi motivi trascorrono diversi anni dal momento in cui
si manifesta la domanda di nuovi immobili sino al momento in cui gli
immobili saranno finiti e pronti per essere occupati
• L’intorno influenza la natura dei beni. La natura fisica e la natura economica
degli immobili risentono fortemente del contesto che li circonda. L’uso e il
valore degli immobili dipendono in larga misura dalla loro posizione spaziale
• Ciascun bene immobile è unico. Ogni immobile è diverso da tutti gli altri per
una serie di motivi. La qualità di un immobile dipende dalle sue caratteristiche
e dalle sua collocazione spaziale, che sono unici
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Le peculiarità dei beni immobili (3)
• Gli immobili erogano un reddito misto. Essi possono generare un flusso di
cassa periodico (il canone di affitto) e un guadagno in termini di capitale alla
rivendita
d (capitale
(
l gain);
) per quest’ultimo
’ l
carattere sono considerati
d
beni
b
d
di
rifugio dall’inflazione
• Gli immobili richiedono una ggestione attiva. Gli operatori
p
del mercato
finanziario non si fanno, in genere, carico della gestione delle attività in cui
investono. Chi acquista immobili a scopo di investimento deve invece farsi
carico di una g
gestione efficiente p
per ottenere il rendimento atteso
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Il mercato immobiliare
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Le peculiarità del mercato immobiliare (1)
Le peculiarità che caratterizzano i beni immobili rispetto a quelli mobili fanno
sì che il mercato immobiliare sia differente dagli altri mercati. Infatti, il
mercato immobiliare
bl
non può essere concepito come unitario ma è necessario
identificare e analizzare il particolare sottomercato reale ove ricade l’immobile.
L’analisi del mercato immobiliare è da considerarsi preliminare alla
formulazione del giudizio di stima.
• La conoscenza del mercato è imperfetta. Questa è una condizione che
accomuna venditori e compratori,
compratori la maggior parte dei quali effettua poche
transazione nell’arco della propria vita. La presenza di intermediari
specializzati riduce la conoscenza imperfetta del mercato ma aumenta i costi di
transazione tanto che i soggetti interessati alla compravendita talvolta
transazione,
preferiscono non avvalersene
• La dimensione del mercato varia con l’acquirente e col bene scambiato. Ad
esempio,
i se è una ffamiglia
i li a cercare un alloggio
ll
i in
i un singolo
i
l quartiere,
ti
il
mercato è limitato spazialmente al singolo quartiere. Nel caso invece di una
piccola azienda che cerca un capannone più ampio di quello che già possiede,
la dimensione del mercato potrebbe essere quella urbana e così via
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Le peculiarità del mercato immobiliare (2)
Allo stesso modo, il mercato varia col bene scambiato. Ad esempio, un alloggio
di tre vani situato al margine di un piccolo comune agricolo può trovare
acquirenti tra le
l ffamiglie
l residenti
d
nello
ll stesso comune o in comuni limitrofi.
l
f S
Se
l’immobile fosse al piano terreno e con l’affaccio sulla via principale del paese,
potrebbe essere chiesto in locazione da un gruppo bancario
• Il mercato immobiliare è ciclico. Innanzitutto è fattore di ciclicità lo sfasamento
tra domanda e offerta, dovuta a fattori sociali, demografici ed economici. Un
altro fattore di ciclicità è costituito dalla competizione degli immobili con altre
forme di investimento. Inoltre, anche il costo del denaro può influenzare
significativamente l’andamento del mercato
• Il mercato immobiliare è segmentato. Il mercato immobiliare assomiglia a un
mercato di concorrenza monopolistica, ossia una forma di mercato nella quale
sono presenti molti venditori che offrono un prodotto simile ma non identico.
I f i ognii unità
Infatti
i à edilizia
dili i ed
d ognii lotto
l
di terreno sono unici
i i e spesso non
riproducibili. Questo dà origine a una struttura di mercato organizzata per
segmenti
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Le peculiarità del mercato immobiliare (3)
• Il mercato immobiliare è fortemente regolato. Per l’importanza che rivestono
nella vita delle persone, gli immobili sono da sempre oggetto di
regolamentazione.
l
Attraverso leggi,
l
codici
d e regolamenti,
l
lo
l Stato
S
pone limiti
l
all’uso indiscriminato dei beni immobili da parte dei proprietari e dei
costruttori. Ad esempio, il proprietario di un terreno non può costruire in
modo
d da
d privare
i
della
d ll luce
l
solare
l
il tterreno del
d l suo vicino.
i i
O
Oppure,
un
costruttore non può usare materiali infiammabili perché metterebbe a rischio
l’incolumità dei condomini, ecc
• Per tutte le caratteristiche sin qqui ricordate ggiungiamo
g
alla conclusione che il
mercato immobiliare è un mercato imperfetto. In effetti nessun mercato
corrisponde in tutto e per tutto alle condizioni di concorrenza perfetta
postulate dagli economisti, ma quello immobiliare se ne discosta in modo
evidente
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Le categorie catastali in Italia
• In Italia le categorie catastali sono le seguenti
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Lo stock immobiliare in Italia
• In Italia il numero degli immobili è di circa 64 milioni di unità, di cui circa la
metà di natura residenziale
Fonte: elaborazione da www.agenziadelterritorio.it
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Il VIP ai fini ICI in Italia
• In Italia il valore imponibile potenziale (VIP) ai fini ICI (inferiore al valore di
mercato) delle categorie catastali dalla A alla D è di 2,6 miliardi di euro
Fonte: elaborazione da www.agenziadelterritorio.it
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Il Rapporto Immobiliare 2011
• Qualche giorno fa è stato presentato a Roma il Rapporto Immobiliare 2011
relativo al settore residenziale, realizzato dall'Osservatorio del Mercato
Immobiliare
bl
d
dell'Agenzia
ll'A
del
d l Territorio in collaborazione
ll b
con Abi
Ab –
Associazione bancaria italiana
• Il documento, che presenta un'analisi completa dell'andamento del mercato
delle abitazioni nel 2010, evidenzia
– Una lieve ripresa
p
dei volumi di compravendita
p
delle abitazioni,, 617.286 NTN
(numero delle transazioni normalizzato), +0,5% rispetto al 2009. Il trend positivo
diventa più marcato nelle otto principali città italiane, dove si registra un aumento
delle compravendite
p
del 6,9%
– Vendite di abitazioni per un totale di circa 64 milioni di mq, +1,0% rispetto al
2009, con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 104 mq
circa
– Una quotazione media pari a 1.578 €/mq, stabile rispetto al 2009
– Un valore di scambio complessivo pari a circa 103,9 miliardi di euro, in crescita
del 2,6%
2 6% rispetto al 2009
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–
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Il rischio negli investimenti immobiliari
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Il concetto di rischio
• Gli immobili, al pari degli strumenti finanziari, rappresentano beni di
investimento
• E così come qualsiasi altro progetto di investimento, l’acquisizione o la
costruzione di un immobile comporta una serie di uscite monetarie iniziali
che successivamente genereranno delle entrate di cassa
• I flussi di cassa futuri sono spesso incerti sia per manifestazione temporale
sia per entità e a quest’incertezza, ossia alla variabilità dei possibili risultati, è
associato il concetto di rischio
• Come noto, il rendimento richiesto e atteso dagli investitori che
intraprendono un’attività rischiosa è scomponibile in due parti : la prima è
rappresentata dal rendimento di attività prive di rischio, mentre la seconda
costituisce
tit i
il premio
i per il rischio,
i hi che
h tiene
ti
per l’appunto
l’
t conto
t del
d l grado
d di
rischio contenuto nell’investimento rischioso
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Il rischio negli investimenti immobiliari
• La costruzione di un immobile è, per sua natura, un’operazione lunga e
complessa
• La complessità di questa operazione, il numero di soggetti coinvolti, la durata
del p
processo di costruzione e ad altri aspetti
p
che vedremo danno luogo
g ad un
elevato numero di rischi
• Al fine di verificare la bontà dell
dell’investimento
investimento, il developer (il soggetto che
intraprende l’iniziativa immobiliare) deve perciò valutare attentamente la
natura e l’entità di tutti questi rischi
• Consideriamo dapprima le fasi in cui si può suddividere il processo di
realizzazione di un bene immobile. Successivamente, identificheremo i rischi
associati a ciascuna di queste fasi
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Le fasi di un investimento immobiliare (1)
Nel lungo processo di realizzazione di un bene immobile possono essere
individuate le seguenti fasi (in ordine temporale)
• Decisione. Costituisce la prima fase dell’iniziativa : è questa la fase nella quale
il p
promotore deve studiare l’opera
p
e valutarne i rischi connessi al fine di
misurarne la redditività, valutare possibili alternative, identificare possibili
partner, ecc
• Progettazione.
Progettazione Una volta stabiliti il tipo di iniziativa,
iniziativa la località,
località ecc
ecc. si passa
alla redazione del progetto di massima. In questa fase l’opera inizia a
prendere, almeno sulla carta, forma e dimensione
• Permessi.
P
i Trattasi
T
i di tutto l’iter
l’i burocratico,
b
i variabile
i bil a seconda
d dell’opera,
d ll’
da
d
seguire prima di passare alla realizzazione della stessa
• Costruzione. Fase che inizia con la “posa
p
della p
prima p
pietra”. L’opera
p
inizia a
concretizzarsi. Per l’elevato numero di variabili che entrano in gioco e per i
tempi lunghi, costituisce la fase generalmente più critica di tutto il processo
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Le fasi di un investimento immobiliare (2)
• Collaudo. È una fase delicata in quanto deve testare la riuscita dell’opera. Un
esito negativo in fase di collaudo può avere conseguenze disastrose
sull’andamento
ll’ d
dell’intera
d ll’
operazione
• Gestione : locazione o vendita. L’ultima fase è assai importante in quanto è qui
che il bene inizia a g
generare flussi di cassa p
positivi e a ripagare
p g
l’investimento.
Il promotore può occuparsi direttamente della gestione locando l’immobile
oppure può decidere di venderlo
• Le fasi sono state indicate seguendo delle macro-aree : è evidente come
ciascuna fase possa ulteriormente essere scomposta in sottofasi. E ciò rende
chiara la complessità di identificare e successivamente misurare tutti i rischi
associati all’operazione
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Il rischio negli investimenti immobiliari (1)
• Questi rischi sono spesso associati ad una singola fase del processo; esistono
però anche rischi che coprono più fasi o addirittura tutte le fasi del processo
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Il rischio negli investimenti immobiliari (2)
Le tipologie di rischio legate ad un investimento immobiliare sono
• Rischio contesto. Dipende dal rango della città (ossia dal suo
posizionamento all’interno di una graduatoria), dalla posizione del bene
all’interno del contesto urbano e dalle caratteristiche intrinseche del mercato
immobiliare della zona
– Il rango della città è funzione di diversi parametri : il PIL dell’area,
l’efficienza delle infrastrutture e dei servizi,, l’intensità di imprese,
p
, ecc
– Le caratteristiche del mercato immobiliare locale riguardano il suo
spessore e la sua liquidità (numero di transazioni, volatilità dei prezzi
degli edifici, divario tra bid e ask, tempi medi di liquidazione
dell’investimento, …)
• Rischio property . Dipende da aspetti tipologici e qualitativi del bene, dalla
sua fungibilità (ossia dagli usi alternativi) e da fattori esterni condizionanti,
condizionanti
quali ipoteche, azioni legali pendenti e diritti reali gravanti sul bene
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Il rischio negli investimenti immobiliari (3)
• Rischio locatario. Il rischio connesso ad un rendimento locativo dipende
dall’affidabilità finanziaria del locatario e, se l’immobile può essere locato a
più conduttori, dal numero dei conduttori
– Se il conduttore è un’impresa, valutarne l’affidabilità significa , da un
lato, studiarne la solvibilità attraverso un’analisi (dinamica) per indici e
per flussi e, dall’altro, analizzare il settore in cui opera, valutando
l’intensità della concorrenza, l’eventuale ciclicità e la fase in cui il settore
si trova
– Maggiore è il numero dei conduttori maggiore è il frazionamento del
rischio associato all’investimento
• Rischio finanziario.
finanziario Si divide in
– Generale, ossia legato all’andamento e alle condizioni generali dei
mercati finanziari
– Specifico,
Specifico ossia determinato dalla struttura finanziaria propria del
progetto di investimento
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Il rischio negli investimenti immobiliari (4)
• Rischio di sistema. Si manifesta a livello di mercato locale nel quale è inserita
l’opera ed è composto dal
– Rischio ambientale, relativo cioè all’evoluzione demografica ed
economica dell’area-mercato, e dal
– Rischio normativo,, che fa invece riferimento ai cambiamenti all’interno
del quadro normativo (anche fiscale) che possono condizionare le
vendite e le locazioni
• Rischio assicurabile è legato alla possibilità che eventi esogeni di particolare
gravità (come le calamità naturali) possano determinare danni alla struttura
– Questo rischio viene definito assicurabile in quanto vi è la possibilità, da
parte dell
dell’investitore
investitore, di coprirsi da esso attraverso la stipula di contratti
assicurativi
– La natura aleatoria di questi eventi esogeni consiglia di considerare
questa classe di rischio in funzione dell’onerosità
dell onerosità della polizza
assicurativa
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Il rischio negli investimenti immobiliari (5)
• Rischio di costruzione. È rappresentato dalla possibilità di una variazione dei
tempi e dei costi di realizzazione dell’opera in cantiere. Durante la fase di
costruzione il rischio aumenta con il proseguire dei lavori, fino a diventare
massimo in sede di collaudo. L’investitore infatti (o tramite mezzi propri o
attraverso finanziamenti) si vede costretto a un ingente esborso economico
senza essere certo
t d
della
ll redditività
dditi ità d
dell’opera
ll’
stessa
t
– Alcuni dei problemi più frequenti sono : problemi legali (proprietà del
sito, brevetti, invalidità di licenze e permessi di costruzione), problemi di
fi
finanziamento
i
(ad
( d esempio,
i il ffallimento
lli
di un promotore che
h doveva
d
versare denaro), problemi di solidità dei contraenti (ad esempio, il
fallimento di un costruttore con la conseguente interruzione delle
prestazioni),
t i i) problemi
bl i ttecnici
i i ((vizi
i i e dif
difetti
tti non iipotizzati
ti ti nella
ll
tecnologia, errori nella fase operativa di costruzione che arrecano ingenti
danni all’opera), eventi non assicurati o male assicurati
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Il rischio negli investimenti immobiliari (6)
• Rischio di collaudo. Il rischio associato alla fase di collaudo è massimo: tutti gli
investimenti sono stati realizzati ma l’opera non ha ancora iniziato a generare
flussi di cassa positivi.
positivi In caso di esito negativo,
negativo infatti,
infatti ll’opera
opera non può essere
dichiarata idonea allo scopo per il quale era stata pensata. A questo punto si
renderanno percorribili due strade : l’esecuzione di ulteriori lavori per rendere
ll’opera
opera idonea (ciò comporta però altri costi di costruzione oltre che uno
slittamento dei tempi) oppure un declassamento dell’opera (con la
conseguente perdita di valore della stessa)
• Rischio
Ri hi di gestione.
i
Il bene
b
immobile
i
bil può
ò essere venduto
d
o gestito
i
direttamente dal promotore dell’iniziativa immobiliare. In entrambi i casi
comunque, affinché l’opera generi dei flussi di cassa operativi positivi che
rispettino
i
tti lle attese,
tt
è necessaria
i una b
buona gestione
ti
d
della
ll stessa
t
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Il rischio negli investimenti immobiliari (7)
• Il rischio politico, rischio paese e di cambio. Queste tre categorie di rischio
vanno considerate solo in casi particolari, ossia se si sta parlando di progetti
di sviluppo immobiliare che nascono in Paesi extra-europei e in via di
sviluppo
– Il rischio politico deve essere considerato nel caso in cui l’iniziativa
immobiliare sorga in un Paese che offre scarsa stabilità dei governi o
sociale
– Il rischio paese, spesso collegabile al rischio politico, è tipico dei Paesi in
via di sviluppo
– Se un progetto si svolge in ambito internazionale deve essere pure
considerato il rischio di cambio, che p
può essere naturalmente eliminato
mediante l’acquisto di strumenti di copertura
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Il rischio negli investimenti immobiliari (8)
• Ad esempio, dall’introduzione dell’euro il cambio euro dollaro si è apprezzato
circa del 40%
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L’allocazione del rischio (1)
• I rischi sopra elencati non necessariamente ricadono tutti sul promotore
dell’iniziativa
• Attraverso la stipula di una serie di contratti, è infatti possibile che i vari
rischi connessi a un’iniziativa immobiliare vengano
g
allocati sugli
g altri
soggetti partecipanti all’iniziativa stessa
– Per esempio, attraverso un contratto “chiavi in mano” tutti i rischi legati
alla costruzione p
potranno essere g
girati sull’impresa
p
che si fa carico della
costruzione dell’immobile
• La creazione di una matrice del rischio che coinvolga più parti può essere
una metodologia utile per diminuire il rischio connesso ad un’iniziativa
immobiliare
• Questo naturalmente non diminuisce l’importanza di una corretta
valutazione, in fase preliminare, di tutte le componenti del rischio
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L’allocazione del rischio (2)
• In un progetto di sviluppo immobiliare sono coinvolti vari soggetti, ciascuno
dei quali ha un ruolo specifico in una o più fasi
Oppositori
Proprietari
terrieri
Intermediario
Acquirenti
Developer
Progettista e
direttore lavori
Professionisti
Ingegnere
urbanista
Venditori
Impresa edile
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Istituto
finanziario
La valutazione immobiliare
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Comune e
altri enti
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La gestione del rischio (1)
• Per stimare al meglio i costi delle diverse variabili connesse ad un
investimento immobiliare e ridurre perciò al minimo il rischio complessivo,
il developer (o chi per lui) può basarsi su progetti passati o progetti recenti
simili al suo ma può anche contare sulla consulenza professionale del
gruppo di sviluppo
• Innanzitutto, per ridurre il rischio finanziario e concentrarsi sugli aspetti del
progetto di natura gestionale, in fase di ideazione devono essere considerati
valori di vendita / locativi e costi di costruzione il più possibile aggiornati
• Per ridurre il rischio connesso al costo di acquisto del terreno, un sito non
dovrebbe essere acquistato prima di aver ottenuto il Permesso di Costruire
– Quando questo non fosse possibile, il promotore dovrebbe cercare di
negoziare un contratto per ll’ottenimento
ottenimento del consenso di pianificazione
(come succede effettivamente per molti progetti)
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La gestione del rischio (2)
• Per quanto riguarda il costo di costruzione, una volta che il contratto è stato
firmato, il promotore deve cercare di mantenere il costo stabilito, che potrà
solo salire verso l’alto
– Vi sono però alcuni metodi che permettono di rendere questo costo più
sicuro, come il passaggio di tutto o di una parte del rischio
sull’imprenditore edile, come già detto in precedenza
– E’ comunque molto importante che il promotore consideri in fase di
stipula ogni aspetto del costo di costruzione, per contenere qualsiasi
problema possa sorgere durante la fase di realizzazione
• Una volta concluso lo sviluppo, nel mercato immobiliare potrebbe
manifestarsi un eccesso di offerta e il promotore potrebbe quindi avere
difficoltà a vendere
– È bene
bene, perciò (soprattutto in presenza di progetti particolari)
particolari), che il
promotore si garantisca dei pre-accordi così da ridurre in modo
considerevole il rischio di vendita
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La gestione del rischio (3)
• Il grado di rischio è solitamente collegato con la complessità e la dimensione
dell’investimento
– È molto importante che il promotore analizzi a fondo il progetto nella
fase preliminare dello sviluppo
– In alcuni casi ((soprattutto
p
nel caso di offerte competitive)
p
) il tempo
p a sua
disposizione può essere limitato : in questi casi il giudizio e la
competenza del promotore risultano ancora più critici
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I metodi per la valutazione del rischio immobiliare
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La misurazione del rischio
• Il passo successivo alla determinazione di tutte le componenti di rischio
presenti in un progetto è la valutazione delle stesse : bisogna infatti capire
come tutte queste componenti influenzino i flussi di cassa operativi attesi
• Esistono due metodi p
principali
p p
per considerare il rischio di un p
progetto
g
di
investimento : incorporarlo nel tasso di attualizzazione utilizzato per
scontare i flussi di cassa futuri oppure considerarlo direttamente nella
dimensione di questi ultimi
• Alla prima categoria appartengono tre metodi che quantificano il premio per
il rischio da aggiungere al risk
risk-free
free rate al fine di stimare nel modo più
corretto possibile il rendimento richiesto dagli investitori per effettuare un
progetto immobiliare
– Build
Build-up
up Approach
– Modello RER (Real Estate Risk)
– Modello di ponderazione dei rischi
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Il Build-up Approach (1)
• q
• Il limite di questo modello riguarda la difficoltà nel definire ll’ammontare
ammontare di
ciascun fattore di rischio
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Il Build-up Approach (2)
• In tabella è riportato un esempio di applicazione del Build-up Approach, che
“costruisce” r a partire dal rf
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Seminario _ Metodi di valutazione immobiliare
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Il modello RER (1)
• Al contrario dell’approccio Build-up, il modello RER non considera tutte le
classi di rischio, ma soltanto quelle riguardanti il rischio property, il rischio
contesto e il rischio locatario
– È quindi utile quando un immobile risulta già costruito e utilizzabile,
ovvero dopo la fase di collaudo
• Il modello propone una valutazione guidata e ragionata di ogni variabile
g
di rischio sopra
p riportate,
p
, con l’obiettivo di
riconducibile alle tre categorie
determinare il grado di rischio che ciascun fattore apporta all’investimento
• Attraverso la creazione di una check-list
check list apposita,
apposita si analizzano le diverse
variabili, attribuendo a ciascuna un grado di rischio e un fattore di
ponderazione in modo che il grado di rischio complessivo dell’immobile
risulta di una media ponderata dei tre rischi
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Il modello RER (2)
• Nell’ipotesi che le tre tipologie di rischio considerate abbiano lo stesso peso,
il premio per il rischio si calcola come segue
• I risultati finali vengono poi tradotti in una figura geometrica detta
“diamante
diamante del rischio
rischio”, la cui area è tanto maggiore quanto più elevato è il
rischio associato all’immobile; la sua forma invece evidenzia i fattori di
rischiosità a cui l’asset risulta maggiormente esposto
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Il modello RER (3)
• Un esempio di applicazione del modello RER è riportato in tabella
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Il modello di ponderazione dei rischi (1)
• Il modello di ponderazione dei rischi può essere pensato come a metà strada
tra il Build-up Approach e il modello RER
– Infatti, considera tutte le categorie di rischio sopra identificate come il
Build-up Approach e a ciascuna di esse applica un fattore di
ponderazione come il modello RER
• Il
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Il modello di ponderazione dei rischi (2)
• Un esempio di applicazione del modello di ponderazione dei rischi è offerto
nella tabella seguente
Grado di rischio delle singole classi
Rischio
Ponderazione
Rischio inflattivo
5,00
10%
Rischio contesto
4,50
15%
Rischio property
3,50
5%
Rischio locatario
2,00
5%
Rischio assicurabile
2 00
2,00
5%
Rischio finanziario
4,00
10%
Rischio sistema
1,50
5%
Rischio costruzione
8,50
20%
Rischio collaudo
5,50
10%
Rischio gestione
3,50
10%
Rischio cambio, politico, paese
1,50
5%
Grado di rischio complessivo
11,33
100%
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I procedimenti di stima immobiliare
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Gli scopi della valutazione
• Nel settore immobiliare possiamo individuare diverse categorie di beni
immobili : fondi agricoli, aree fabbricabili, edifici residenziali, uffici,
capannoni industriali, …
• Anche ggli scopi
p della valutazione sono molteplici
p
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Trattative di compravendita
Espropriazioni e limitazioni al diritto di proprietà
Indennizzi assicurativi
Imponibili fiscali
Divisioni patrimoniali
Concessioni di crediti
Ripartizione delle spese condominiali
Convenienza economica di investimenti pubblici e privati
…
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Il valore di stima e il quesito di stima
• È quindi facilmente intuibile come la valutazione interessi un campo
applicativo molto vasto, dai confini non sempre ben delineati
• Per tale motivo è importante individuare fin da subito il valore di stima da
ricercare,, sia esso il valore di mercato,, il valore di uso,, il valore cauzionale,, il
valore di investimento, il valore assicurabile o un altro ancora
• Questo valore rappresenta il cosiddetto quesito di stima,
stima cioè la domanda
posta dal committente alla quale l’estimatore deve dare risposta
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“Highest and best use”
• Nella metodologia estimativa italiana la destinazione ordinaria rappresenta
la destinazione più frequente in un dato segmento di mercato
• In presenza di due o più destinazioni per l’immobile oggetto della stima, la
valutazione non può prescindere dal considerare eventuali destinazioni
alternative e in particolare la destinazione che assicura all
alternative,
all’immobile
immobile il suo
highest and best use (HBU), cioè la destinazione maggiormente redditizia in
termini di valore o di reddito di trasformazione
• L’idea alla base di questo concetto è che il valore di un immobile dipende dal
suo uso più produttivo e che questo può non coincidere con l’uso al quale
l’immobile è attualmente destinato
• L’highest and best use è un uso potenziale dell’immobile, ma deve essere
legalmente ammesso, fisicamente possibile, finanziariamente conveniente e
massimamente produttivo,
produttivo capace cioè di generare il più elevato beneficio
• Per trovare l’highest and best use è necessaria un’accurata indagine dei
vincoli g
giuridici,, urbanistici e finanziari che g
gravano sul bene,, nonché lo
studio attento della domanda ed offerta concorrenziale
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I procedimenti di stima immobiliare
• I procedimenti di stima sono generalmente schemi concettuali, modelli
logici, modelli matematici o modelli statistici volti alla previsione e
attraverso i quali si giunge alla formulazione quantitativa della valutazione
• Lo scopo
p del p
procedimento di stima è q
quello di conferire il massimo di
obiettività e di verificabilità sia ai dati elementari sia alle relazioni logicomatematiche
• I tre approcci classici alla stima immobiliare sono
– Il metodo del confronto di mercato (o Market Comparison Approach)
– Il metodo del costo (o Cost Approach)
– Il metodo finanziario o di capitalizzazione del reddito (o Income
Capitalisation Approach)
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Il metodo del confronto di mercato (1)
• Il metodo del confronto di mercato è un procedimento di stima del valore di
un immobile attraverso il confronto tra l’immobile oggetto di stima ed un
insieme di immobili di confronto simili compravenduti di recente e di prezzo
noto
• Questo metodo si fonda sull’assunto
sull assunto elementare per il quale il mercato
stabilirà il prezzo dell’immobile da stimare allo stesso modo dei prezzi già
fissati per gli immobili di confronto
• L’applicazione del metodo prevede una serie di aggiustamenti sistematici ai
prezzi di mercato rilevati in base alle caratteristiche (superfici principale e
secondarie,, età,, livello piano,
p
, stato di manutenzione,, impianti
p
tecnologici,
g ,
panorama ossia affacci, luminosità esposizione, ecc) degli immobili di
confronto rispetto alle corrispondenti caratteristiche dell’immobile oggetto di
stima
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Il metodo del confronto di mercato (2)
• Questo metodo si può applicare a tutti i tipi di immobili quando si dispone
di almeno una transazione di confronto rilevata (di recente) nello stesso
segmento di mercato dell’immobile da stimare
– Naturalmente maggiore è il numero delle transazioni rilevate e migliori
sono le condizioni di svolgimento della stima
• Come si evince, il metodo del confronto di mercato si basa sulla sola
(prezzi di mercato e caratteristiche degli
g
rilevazione di dati immobiliari (p
immobili)
• Il metodo del confronto di mercato è il procedimento di stima immobiliare
più noto e diffuso al mondo e quello applicato dal Codice delle Valutazioni
Immobiliari in Italia e dagli International Valuation Standards
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Il metodo del costo (1)
• Il metodo del costo è un procedimento di stima mirato a determinare il
valore di un immobile attraverso la somma del valore del suolo come se
fosse edificabile e del costo di ricostruzione dell’edificio, eventualmente
deprezzato
• Questo metodo si fonda sull’assunto elementare per il quale un compratore
non è disposto a pagare per un immobile una somma maggiore del valore
del terreno edificabile e del costo di costruzione di un altro immobile, che
presenta la stessa utilità funzionale di quello esistente, considerato nello stato
di uso
• Il costo di ricostruzione si determina in base al computo metrico estimativo,
un elaborato contabile riassuntivo che permette di stimare il costo di
un’opera
p
o di un intervento attraverso la somma dei p
prodotti tra le q
quantità
delle unità di lavorazione rilevate e i corrispondenti prezzi unitari
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Il metodo del costo (2)
• Il valore del suolo non si considera soggetto a deprezzamento
– Il terreno agricolo
g
ricostruisce nel tempo
p la p
propria
p fertilità con un
processo naturale
– Il suolo urbano edificabile solitamente varia di valore in relazione alla
pressione della domanda
p
• Il costo di ricostruzione deprezzato è un valore diverso dal valore di mercato
e riguarda immobili edificati a destinazione speciale,
speciale con un ridotto mercato
o senza mercato, per una serie di finalità relative alle stime di inventario, alle
stime contabili, alle stime assicurative, alla stima dei danni, alle divisioni
ereditarie e così di seguito
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Il metodo finanziario (1)
• Il metodo finanziario o di capitalizzazione del reddito è un procedimento di
stima del valore dell’immobile basato sull’attualizzazione della stringa dei
flussi di cassa che l’immobile è in grado di generare in futuro
• Questo metodo si fonda sull’assunto elementare che un investitore è disposto
a pagare per un immobile in relazione ai benefici monetari che esso produrrà
• Questo metodo si utilizza in prevalenza per stimare gli immobili
commerciali, cioè gli immobili che producono reddito tramite canoni di
locazione (alberghi, uffici, centri commerciali, …) ma anche gli immobili a
destinazione residenziale
• Il metodo si attua attraverso la predisposizione di uno schema economico-
finanziario nel quale si inserisce per ciascun anno futuro la serie dei costi e
d i ricavi
dei
i
i attesi
tt i dall’immobile.
d ll’i
bil Dal
D l calcolo
l l dei
d i benefici
b
fi i netti
tti e d
dalle
ll lloro
attualizzazione mediante un appropriato saggio di sconto si ottiene il valore
dell’immobile stesso
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Il metodo finanziario (2)
– I ricavi annui sono costituiti dai canoni di locazione tenendo presente un
tasso fisiologico di sfitto (vacancy)
– I costi annui si riferiscono alle spese di gestione ossia le imposte sugli
immobili, l’assicurazione, le spese amministrative
• L’operazione di attualizzazione dei flussi di cassa futuri, ossia di
determinazione del valore dell’immobile tramite la capitalizzazione dei
benefici monetari che esso p
produrrà,, avviene mediante tre metodi
– Direct capitalisation
V =
C
r
– Yield capitalisation
V =
⎤
C ⎡
1
* ⎢1 −
r ⎣
(1 + r )T ⎥⎦
– Discounted cash flow analysis
V =
∑ (1 + r )
Ct
t
t
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Il metodo finanziario (3)
– dove Ct è il flusso di cassa atteso dall’immobile per il periodo t e r è il
costo opportunità del capitale
• In questi tre c.d. metodi riconosciamo in realtà tre modi diversi di applicare
lo stesso criterio del valore attuale
– Nel primo caso ad un flusso di benefici tutti uguali C da qui all’infinito
(che finanziariamente si traduce in una rendita perpetua)
– Nel secondo caso ad un flusso di benefici tutti uguali per un numero
finito di T periodi (rendita annua)
– Nel terzo e generale caso ad una stringa per t periodi di flussi di cassa Ct
• Come ormai ben sappiamo ☺, nell’operazione di attualizzazione dei flussi di
cassa futuri è critica la scelta del costo opportunità del capitale
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Un’applicazione pratica dei procedimenti di stima immobiliare
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Introduzione
• L’applicazione che segue è stata effettuata da Luca Capelli e Claudio
Facchetti durante lo svolgimento della loro tesi di laurea (dal titolo “ La
valutazione immobiliare : applicazione dei metodi di stima al caso Bru.Mar
House”) nell’ambito del corso di laurea specialistica in Ingegneria Edile,
curriculum Gestione delle Imprese
• L’applicazione riguarda la valutazione di una casa ecologica prefabbricata
prodotta dalla società bergamasca Bru.Mar spa (Bru.Mar House modello
Federica 225 City)
• Nello specifico, lo scopo dell’applicazione
dell applicazione è quello di valutare se risulti più
conveniente acquistare una Bru.Mar House oppure un immobile già esistente
sul mercato, nella sostanza misurando se nel confronto pesi di più il maggior
costo di acquisto
q
della Bru.Mar House ((comprensivo
p
del terreno su cui
collocarla) o i suoi risparmi energetici annui rispetto all’immobile
“tradizionale”
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Agenda dell’applicazione pratica
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Bru.Mar House modello Federica 225 City (1)
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Bru.Mar House modello Federica 225 City (2)
• Le piante del piano terra e del primo piano rispettivamente sono indicate
nelle figure seguenti
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Bru.Mar House modello Federica 225 City (3)
• Classe energetica A+ (7,1 kWh/m²anno)
• Basso impatto ambientale
• Involucro in legno
• Impianto fotovoltaico
• Impianto di recupero delle acque piovane
• Impianto elettrico con intelligenza domotica
• Illuminazione primaria tramite LED
• Maggiore sicurezza dell’abitazione
• Sistemi termoidraulici non convenzionali
• Kit multimediale
• Riduzione dei costi di ggestione
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Il metodo del costo applicato a Bru.Mar House (1)
• Il primo passo è stato quello di valutare Bru.Mar House modello Federica
mediante l’impiego del metodo del costo
• In altre parole il valore di Bru.Mar House modello Federica è stato calcolato
come somma tra il valore di mercato del suolo su cui p
poggiarla
gg
e il suo costo
di costruzione calcolato con il computo metrico estimativo (che è stato
fornito direttamente da Bru.Mar spa, presso cui uno dei due tesisti ha svolto
il proprio tirocinio)
• Si è ipotizzato di collocare Bru.Mar House modello Federica nel Comune di
Treviglio e il valore di mercato del suolo è stato calcolato di conseguenza
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Il metodo del costo applicato a Bru.Mar House (2)
• Nella tabella che segue è riportato uno stralcio del computo metrico
estimativo
N.
Q.TA'
IMP.(€)
u.m.
q.tà
unitario
Totale
n.
1,00
****
****
n.
1,00
****
****
primo.
m²
162,73
****
****
29
Assistenza alla posa in opera di zoccolini in legno.
m
99,52
****
****
30
Oneri per allacciamenti esterni
a corpo
1,00
****
****
31
Oneri di progettazione e direzione lavori, comprensive di pratiche per cantierizzazione
a corpo
1,00
****
****
a corpo
1,00
****
****
26
DESIGNAZIONE LAVORI
Fornitura e posa in opera di porte tagliafuoco UNI 9723 Classe REI uno o due battenti,
con telaio profilato in acciaio guarnizione termoespandente, completo di falsotelaio.
conforme alla normativa UNI: dimensione luce-muro 800x2000 mm (luce
netta:740x1970) a un battente.
27
F it
Fornitura
e posa in
i opera di tenda
t d di colore
l
bianco
bi
motorizzata
t i t con sistema
it
add
impacchettamento del telo e con struttura in alluminio per copertura di pergolato in
legno compreso ogni onere accessorio.
28
Assistenza muraria per l’esecuzione di barriere al vapore. Per solaio contro terra e piano
area, inizio lavori, etc.
32
Opere esterne per sistemazione terreno, comprensivo di opere di sbancamento,
sistemazione giardino con piantumazione, esecuzione di recinzione esterna, etc.
TOTALE euro
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€ 535.796,00
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Il metodo di mercato applicato ad un immobile tradizionale (1)
• L’applicazione pratica è poi proseguita valutando con il metodo del
confronto di mercato un immobile funzionalmente simile a Bru.Mar House
modello Federica
• Nello specifico,
p
, si è ipotizzata
p
la p
presenza in Treviglio
g di una villetta
monofamiliare con le stesse caratteristiche funzionali di Bru.Mar House
modello Federica (ossia con una superficie principale di 162,73 m², un grande
soggiorno, una cucina, tre camere da letto, tre bagni, due ampi terrazzi ed un
box con cantina) e si è calcolato il suo valore a partire dai prezzi di 5 villette
monofamiliari vendute in zona nell’ultimo anno
• Così facendo, la differenza tra la villetta fittizia e la Bru.Mar. House è stata
circoscritta unicamente alla modalità di costruzione, ai materiali impiegati e
dunque
q a tutti i benefici energetici
g
e di impatto
p
ambientale che ne
conseguono
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Il metodo di mercato applicato ad un immobile tradizionale (2)
• In altre parole, l’idea alla base di questo procedimento è stata quella di
ricercare un’alternativa di villa monofamiliare già esistente sul mercato,
senza tutte le caratteristiche qualitative che rendono il modello Federica
unico e così energeticamente efficiente, per poi comprendere quale dei due
sia (nel lungo periodo) l’investimento migliore
• Nella stima si è ipotizzato che l’immobile fittizio rientrasse nella classe
energetica D (visto che, secondo una stima effettuata dell’Osservatorio del
Mercato Immobiliare, l’80% degli edifici edificati negli ultimi dieci anni
appartiene a questa classe energetica)
• Per avvalorare l’appartenenza alla classe energetica D, è si ipotizzato che
l’immobile oggetto di stima sia stato realizzato 5 anni fa, cioè a metà tra 1 e
10
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Il metodo di mercato applicato ad un immobile tradizionale (3)
• Il campione delle 5 transazioni, corredato da piante, prospetti e fotografie
degli immobili di confronto, ha consentito di compilare la seguente tabella
dei dati, che nell’ultima colonna riporta l’immobile fittizio oggetto della
stima (Subject)
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Il metodo di mercato applicato ad un immobile tradizionale (4)
• Il punto di partenza della stima, cioè il valore che verrà attribuito al Subject
correggendo i prezzi di mercato degli immobili di confronto, è stato il calcolo
del multiplo della superficie principale, ossia il rapporto tra il prezzo di
vendita e la superficie principale
• Una volta calcolato questo valore sono state analizzate le caratteristiche di
ciascun immobile di confronto, esprimendo per ciascuna di esse una
variazione percentuale positiva o negativa a seconda che l’immobile di
confronto fosse più o meno dotato rispetto al Subject
– Per ponderare ciascun fattore correttivo tipicamente si fa affidamento
sull’esperienza
p
acquisita
q
dai p
professionisti del settore
– È possibile, tuttavia, impiegare una metodologia più quantitativa
ricorrendo ai rapporti estimativi (ossia rapporti ricorrenti tra grandezze
economico-immobiliari che suppliscono
pp
alla carenza di p
prezzi e dati
puntuali, v. Simonotti, 2006, pp. 231 e ss.)
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Il metodo di mercato applicato ad un immobile tradizionale (5)
• Sommando algebricamente tutti i fattori correttivi, in modo da considerare
complessivamente vantaggi e svantaggi delle caratteristiche di ogni
immobile, si è giunti ad un diverso fattore di ponderazione per immobile
• Moltiplicando
p
tale fattore di p
ponderazione p
per il p
prezzo al metro q
quadrato di
ciascun immobile di confronto si è determinato, per ciascuno di loro, un
“prezzo ponderato” al metro quadro
• Il valore di stima dell’immobile da valutare (Prezzo Subject) è rappresentato
dalla media dei prezzi ponderati moltiplicata per la sua superficie
– Il campo di variazione dei prodotti tra i prezzi ponderati al metro quadro
e la superficie ne rappresenta la stima a intervallo
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Il metodo di mercato applicato ad un immobile tradizionale (6)
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Il metodo finanziario applicato al confronto (1)
• Da ultimo è stato applicato il metodo finanziario per porre a confronto i due
investimenti : da un lato, l’acquisto di Bru.Mar House modello Federica e,
dall’altro, l’acquisto di una villa monofamiliare di caratteristiche funzionali
simili ma di classe energetica inferiore (l’immobile Subject)
Ct
Ct
…
…
t
Flussi di cassa per ll’II in Bru.Mar House
Flussi di cassa per ll’II nel Subject
Delta
Ct
t
Flussi di cassa differenziali
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Il metodo finanziario applicato al confronto (2)
• Innanzitutto è stato stimato il costo opportunità del capitale r mediante il
metodo di ponderazione dei rischi (che, come abbiamo visto in precedenza,
è il metodo assieme più completo e più flessibile)
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Il metodo finanziario applicato al confronto (3)
• Poi è stato scelto un orizzonte temporale di 20 anni (che corrisponde alla
durata del Conto Energia, il sistema di incentivazione europeo della
produzione di energia elettrica da impianti solari fotovoltaici)
• Successivamente è stato calcolato l’esborso iniziale differenziale
• Infine sono stati calcolati i flussi di cassa differenziali calcolando, per
ciascuno dei 20 anni
– I minori costi energetici derivanti dalle differenti classi energetiche dei
due immobili
– Ig
guadagni
g ottenuti attraverso il Conto Energia
g
– Il recupero delle acque piovane
– Il risparmio derivante dalla tecnologia ad illuminazione LED
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Il metodo finanziario applicato al confronto (4)
• Calcolo dei risparmi energetici
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Il metodo finanziario applicato al confronto (5)
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Il metodo finanziario applicato al confronto (6)
• Calcolo dei benefici del Conto Energia
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Il metodo finanziario applicato al confronto (7)
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Il metodo finanziario applicato al confronto (8)
• Calcolo dei benefici del recupero delle acque piovane
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Il metodo finanziario applicato al confronto (9)
• Calcolo dei benefici derivanti dalla tecnologia LED
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Il metodo finanziario applicato al confronto (10)
• Dato il lungo orizzonte temporale dell’investimento, sono stati ipotizzati tre
scenari sull’andamento dei prezzi dell’energia durante il periodo
dell’investimento medesimo
• SCENARIO I. Si è considerato un aumento medio annuo pari a quello avuto
negli anni passati e cioè ll’8%
8% medio annuo per il gas e il 7% medio annuo per
l’energia elettrica
• SCENARIO II.
II Si è considerata ll’incidenza
incidenza della crisi sugli investimenti in
efficienza energetica, che potrebbe determinare una pressione iniziale sui
prezzi (+7% medio annuo per l’elettricità ed +10% per il gas) seguita da una
contrazione a lungo
g termine degli
g aumenti dei p
prezzi ((+4% p
per l’elettricità e
+6% per il gas) dovuta al sempre maggior impiego di energie rinnovabili
• SCENARIO III. Si è ipotizzato un forte incremento della domanda dei Paesi
emergenti unito a scarsi investimenti sulle energie rinnovabili, che
porteranno a forti e crescenti aumenti del costo dell’energia, specificamente
+5% e +7% medio annuo nel medio periodo rispettivamente per energia
elettrica
l
e gas e +8%
% e +10%
% nell lungo
l
periodo
d
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Il metodo finanziario applicato al confronto (11)
• Il lungo orizzonte temporale ha inoltre reso necessaria un’analisi di
sensitività sul fronte del costo opportunità del capitale, che è stato fatto
variare di più e meno 50 basis points rispetto al valore di 4,225% ottenuto
con il metodo di ponderazione dei rischi
• Nello stesso modo, la possibilità che l’immobile tradizionale rientrasse in
classi energetiche diverse dalla D ha portato a considerare per il Subject
anche le classi C ed E
• In definitiva, il calcolo del VAN è stato effettuato valutando le seguenti
possibilità
– Tre scenari per l’aumento del costo dell’energia (I, II, III)
– Immobile Subject ricadente in tre possibili classi energetiche (C,D,E)
– Tre
T valori
l id
dell saggio
i di attualizzazione
tt li
i
(3,775%,
(3 775% 4,225%,
4 225% 4,775%)
4 775%)
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Il metodo finanziario applicato al confronto (12)
• I valori del VAN (espressi in euro), ottenuti dopo aver impostato il conto
economico differenziale prospettico per ciascuna delle possibili
combinazioni, sono riportati nella seguente tabella
SCENARIO I
SCENARIO II
SCENARIO III
Classe energetica
Classe energetica
Classe energetica
Subject
Subject
Subject
saggio di attuualizzazione
C
D
E
C
D
E
C
3,775% -1.617
7.714 17.850 1.412 11.827 22.243 -286
4 275% -5.167
4,275%
5 167
3 680 13.264
3.680
13 264 -837
837
4,775% -8.478
-81
E
9.543 19.371
7 573 17.431
7.573
17 431 -2.503
2 503 5.357
5 357 14.643
14 643
8.990 -4.384 3.605 12.944 -5.997 1.456 10.240
Ovviamente, se l’immobile Subject ricade in
classe E l’acquisto di una Bru.Mar House è
ancora più conveniente
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D
L’investimento nella
Bru.Mar House
modello Federica
rispetto all’acquisto di
un immobile
“tradizionale”
tradizionale che
rientri nella classe
energetica D è sempre
profittevole
indipendentemente
p
dal
costo opportunità del
capitale e dal futuro
scenario sui costi
dell’energia
Viceversa, se l’immobile Subject ricade in
classe C l’acquisto di una Bru.Mar House
risulta non profittevole
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Il metodo finanziario applicato al confronto (13)
• Al di là dei risultati sulla convenienza di questo o quell’investimento,
notiamo la grande varianza dei possibili valori del VAN dell’investimento
differenziale
• Ad esempio, con r = 3,775% il VAN va da € -1.617 a € 22.213 euro
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Sintesi del seminario e bibliografia
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Sintesi del seminario (1)
• Dopo una parte introduttiva sulla natura dei beni immobili e sulle
caratteristiche del mercato immobiliare, il presente seminario ha descritto i
principali procedimenti di stima immobiliare
• I tre approcci
pp
classici alla stima sono il metodo del confronto di mercato,, il
metodo del costo e il metodo finanziario o di capitalizzazione del reddito
– Il metodo di mercato si fonda sul principio che un bene vale in relazione
aq
quanto il mercato è disposto
p
ap
pagarlo
g
ep
perciò stima il valore di un
immobile a partire dai prezzi di mercato di immobili confrontabili
compravenduti di recente
– Il metodo del costo stima il valore di un immobile a partire dalla somma
del valore del suolo e dei costi, eventualmente deprezzati, che devono
essere sostenuti per (ri)costruirlo
– Il metodo finanziario si fonda sul principio (appunto finanziario) che il
valore di un immobile è pari al valore attuale dei benefici futuri da esso
estraibili
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Sintesi del seminario (2)
• Il metodo di mercato è quello più noto e diffuso e quello applicato dagli
International Valuation Standards per la stima del valore di mercato degli
immobili
• Il metodo del costo viene spesso
p
impiegato
p g
p
per stabilire il valore di immobili
senza mercato o con mercato ridotto e per motivazioni legate alle stime di
inventario, contabili, assicurative, dei danni, per divisioni ereditarie, ecc
• Il metodo finanziario può essere impiegato se l’immobile da valutare genera
dei flussi monetari e dipende crucialmente dalla stima del costo opportunità
del capitale (per stimare il quale è possibile impiegare il Build
Build-up
up Approach,
il modello RER e il modello di ponderazione dei rischi)
• Nell
Nell’ultima
ultima parte del seminario è stata descritta un’applicazione
un applicazione ai
procedimenti di stima immobiliare realizzata da due studenti del corso di
laurea specialistica in Ingegneria Edile nello svolgimento del loro lavoro di
tesi
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Bibliografia
• Associazione Bancaria Italiana, Codice per la valutazione degli immobili in
garanzia delle esposizioni creditizie, www.abi.it, 2009
• Cacciamani C., Il rischio immobiliare, Egea, Milano, 2003
• Capelli L.,
L C.
C Facchetti,
Facchetti La valutazione immobiliare : applicazione dei metodi di
stima al caso Bru.Mar House, tesi di laurea specialistica, Corso di Laurea in
Ingegneria Edile, Università di Bergamo, a.a. 2008-2009
• Gaeta L., Il mercato immobiliare. Beni, diritti, valori, Carocci, Roma, 2009
• Simonotti M., Metodi di stima immobiliare. Applicazione degli standard
internazionali, Dario Flaccovio Editore, Palermo, 2006
• Tecnoborsa, Codice delle Valutazioni Immobiliari 3/ed, CCIAA, Roma, 2005
• Osservatorio del Mercato Immobiliare, Rapporto Immobiliare 2011,
www.agenziadelterritorio.it, 2011
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