ESTIMO CATASTALE collana a cura di Massimo Curatolo
ANTONIO IOVINE
MC2
MASSIMO CURATOLO
La stima
degli immobili
rurali:
casi
APPROFONDIMENTI SUI SEGUENTI CASI DI STIMA:
terreno agricolo con metodo sintetico comparativo
azienda agraria con metodo sintetico comparativo
azienda agraria ad indirizzo produttivo zootecnico
appezzamenti di terreno agricolo con soprassuolo
fondo agricolo con procedimento statistico matematico
valore residuale di azienda oggetto di esproprio parziale
quota di reintegra o di costituzione di un capitale
quota di ammortamento di un capitale
ISBN e-book formato pdf : 978-88-95578-16-3
edizioni
GUIDE OPERATIVE
professionisti
pubblica amministrazione
DR. ING.
ANTONIO IOVINE
DR. ING.
MASSIMO CURATOLO
La stima
degli immobili
rurali
approfondimenti su casi di stima
Copyright © 2011 Exeo S.r.l.
Diritti di e-book riservati. È vietata la riproduzione anche parziale e con qualsiasi mezzo
senza l’autorizzazione scritta dell’editore.
Prima edizione: marzo 2011
collana: ESTIMO CATASTALE, a cura di Massimo Curatolo
codice: MC2
formato e-book: pdf
ISBN: 978-88-95578-16-3
Antonio Iovine, ingegnere consulente in materia di catasto ed estimo, attualmente
direttore scientifico rivista informatica www.catastonline.it. E’ stato dirigente dell’Agenzia del
territorio, responsabile dell’Area per i servizi catastali della Direzione centrale cartografia,
catasto e pubblicità immobiliare, membro della Commissione Censuaria Centrale.
Autore/coautore di vari testi in materia di catasto, topografia ed estimo, ha svolto
numerosi incarichi di docenza per conto della Scuola Superiore dell’Economia e delle Finanze
e di altre strutture pubbliche o private tra cui, Scuola delle Autonomie locali, Consiel,
Scuola Superiore della Pubblica Amministrazione di Verona.
Massimo Curatolo, ingegnere attualmente fa parte del Comitato Tecnico Scientifico della
rivista informatica www.catastonline.it ed è membro di numerose commissioni di congruità
presso enti pubblici. E’ stato capo area presso la struttura centrale della Agenzia del
Territorio che si occupava di Osservatorio del mercato immobiliare. Ha diretto l’ufficio tecnico
erariale di Isernia e di Viterbo. E’ stato capo del Servizio Tecnico 1° della Direzione Centrale
dei SS.TT.EE. Autore/coautore di numerose pubblicazioni sia in campo estimale che
catastale. Ha svolto numerosi incarichi di docenza.
EXEO s.r.l. REA CCIAA PD 337549 - ROC
15200 - P. IVA 03790770287
sede legale: piazzetta Modin 12, 35129
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www.urbium.it - l'urbanistica e l'edilizia
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www.esproprionline.it - l'espropriazione per pubblica utilità
www.e-stimo.it - l'estimo immobiliare
www.catastonline.it - il catasto e la cartografia
professionisti
pubblica amministrazione
2
Introduzione
Il testo contiene alcune esemplificazioni su casi di stima concernente il segmento
immobiliare degli immobili rurali.
I casi trattati considerano non solo gli aspetti più rilevanti dal punto di vista metodologico,
ma la selezione viene sempre integrata da richiami o note che consentono al professionista
di individuare criteri, procedimenti, formule adottate.
I dati utilizzati negli esempi non sono aderenti alla realtà, ma esclusivamente utili alla
sviluppo ed alla risoluzione degli stessi.
Lo scopo è di fornire ai professionisti uno schema di ausilio valido per la redazione di una
perizia nella quale viene indicato in maniera trasparente il processo seguito, lo scopo, le
caratteristiche, la metodologia dottrinale, l’elaborazione delle indagini effettuate, le
conclusioni.
I procedimenti adottati per la determinazione del valore sono generalmente quelli classici
ovvero di tipo statistico.
Gli esempi di perizia tecnico-estimativa riportati sono stati quindi elaborati a fini didattici e
di studio, per illustrare le metodologie operative applicabili come modello di base nei casi
concreti similari, salvo i necessari adattamenti derivanti dalle particolari tipologie degli
immobili da disposizioni degli strumenti urbanistici nonché, in relazione alla natura e alle
caratteristiche del mercato immobiliare, nelle fattispecie interessate.
3
INDICE
PREMESSA METODOLOGICA PER LA REDAZIONE DI UNA
STIMA DI QUALITA’
5
Esempio n. 1 - Stima di un terreno agricolo (valore di mercato con
metodo sintetico comparativo).
Esempio n. 2 - stima di una azienda agraria
7
13
Esempio n. 3 - Stima di una azienda agraria ad indirizzo produttivo
zootecnico
51
Esempio n. 4 - stima di piccoli appezzamenti di terreni agricoli
78
Esempio n. 5 : Stima del più probabile valore di mercato di un fondo
agricolo (Stima per comparazione con applicazione del procedimento
statistico matematico della deviazione standard)
90
Esempio n. 6 : Stima del valore residuale di una azienda agraria oggetto
di esproprio parziale
108
Esempio 7 Quota di reintegra o di costituzione di un capitale
130
Esempio 8 Quota di ammortamento di un capitale
132
Bibliografia
136
4
PREMESSA METODOLOGICA PER LA REDAZIONE DI UNA STIMA DI
QUALITA’
Il valore di un immobile, secondo la dottrina estimativa, dipende generalmente dallo scopo
richiesto.
Il professionista quindi non solo deve conoscere lo scopo, ma lo stesso tecnico, per dare
all’elaborato “qualità”, deve seguire un’opportuna e necessaria standardizzazione dei
processi che, associata ad un’adeguata formazione professionale consentirà di raggiungere i
risultati di:
reperimento di soluzioni già sperimentate che consentano di superare
problematiche estimali complesse o inusuali;
innalzare la qualità complessiva della stima.
Articolazione del processo di valutazione
Per quanto riguarda l’articolazione del processo di valutazione, viene proposto uno
schema che consente di dare all’elaborato estimale le richieste caratteristiche di qualità e
trasparenza.
Il fine è, in definitiva, quello di fornire ai professionisti non solo un vademecum per la
redazione di una perizia particolareggiata, ma anche un modello nel quale viene indicato,
in maniera trasparente, il processo valutativo da seguire.
La relazione peritale deve, in definitiva, contenere opportuni paragrafi descrittivi che
esplicitino, secondo lo schema proposto, la premessa, la parte generale, lo scopo della
stima, le caratteristiche del suolo, la metodologia dottrinale, l’elaborazione delle indagini
effettuate, le conclusioni.
Come meglio si evidenzia, l’articolazione individuata deve essere sempre corredata dalla
“Motivazione del giudizio di stima” e la stessa relazione estimale deve sempre adottare,
come già indicato, una “Nomenclatura” univocamente riconosciuta.
In definitiva il professionista nella relazione deve di norma seguire il seguente processo ed
articolare la propria perizia nei seguenti capitoli (1) :
a) Premessa, parte generale ed identificazione dell’immobile;
b) Caratteristiche estrinseche ed intrinseche con riferimento all’ordinamento colturale;
c) Atti documentali e tecnici;
d) Determinazione della consistenza e le metodologie utilizzate (Norma UNI 10750,
D.P.R.n.138/98, altro) per i fabbricati aziendali;
e) Analisi e gli indicatori del mercato immobiliare;
f) Indagini di mercato;
g) Sopralluogo;
h) Definizione del procedimento valutativo, specificando se vengono utilizzati:
(1) Tratto
dal Manuale del tecnico Estimatore edizione DEI
5
Criteri classici di stima;
Stima diretta per comparazione o per confronto diretto;
Stima diretta per punti di merito;
Stima indiretta per capitalizzazione dei redditi;
Stima indiretta: incidenza percentuale del valore dell’area sulla costruzione;
Procedimenti di stima evoluti o finanziari;
i) Riconciliazione dei valori;
l) Conclusioni.
processo
Riconciliazione
dei valori e
conclusioni
Condizioni limitative, diritti
proprietà ecc
Definizione
dell’incarico
Valutazione
fabbricati, bestiame
macchinari ecc
Attrezzi, macchinari, arredi
scorte vive e morte, ecc
Identificazione oggetto,
epoca, scopo della stima
Caratteristiche (regime
idraulico, giacitura,
impianti ecc)
Valutazione
suolo e
soprassuolo
Criteri e
metodologie
I soprassuolo, tipologie
colture e fertilità,
Consistenza e
caratteristiche terreni
e fabbricati
Atti e documenti
tecnici e
amministrativi
indagini di
mercato
6
Esempio n. 1 - Stima di un terreno agricolo (valore di mercato con metodo sintetico
comparativo).
Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo.
Si deve determinare il valore di mercato di un piccolo appezzamento di natura agricola al
fine di un probabile acquisto per destinarlo a “Centro Comunale di Raccolta Rifiuti”, una
contrattazione bonaria, piuttosto che attraverso una procedura espropriativa.
Per la determinazione è stata adottata la metodologia classica del criterio del valore di
mercato con utilizzazione del procedimento sintetico comparativo.
Definizioni e concetti
Il valore dei beni immobili dipende dai loro caratteri estrinseci ed intrinseci.
I primi concernono fattori ambientali generali della zona im cui è ubicato il bene, mentre i
caratteri intrinseci sono specifici del bene in esame.
Per i beni rurali i principali caratteri sono:
Fattori estrinseci
- i caratteri igienici quali la salubrità dell’aria;
- i caratteri topografici come zona di pianura, depressa, montana, ecc., che incidono sul
clima e sui trasporti e le opere di sistemazione;
- i caratteri climatici, quali la piovosità, ventosità, possibilità e frequenza di gelate o di
grandinate;
- i caratteri geologici concernenti la natura dei terreni superficiale e sottostante strato
agrario (questa ultima importante sul trattenimento delle acque);
- i caratteri idrologici, come la presenza di fiumi, canali, invasi, falde freatiche, ecc. ai fini di
valutare la possibilità di irrigazione;
- i caratteri demografici ed economici, quali la densità della popolazione, influente sul
mercato dei prodotti agricoli e disponibilità di manodopera, la dotazione di infrastrutture e
vie di comunicazione, lo sviluppo economico;
- i caratteri politici, cioè l’azione dello Stato nel campo economico e sociale, che sebbene
unitaria nelle sue linea generali, può presentare differenziazioni locali (bonifiche,
agevolazioni, incentivazioni, ecc.);
- i caratteri agrari quali quelli relativi alla grandezza e numero dei fondi agricoli, agli
ordinamenti colturali praticati, ai sistemi di conduzione, ecc.
Fattori intrinseci
- la posizione rispetto ai centri abitati, mercati agricoli, centri stoccaggio e trasformazione
prodotti, corsi d’acqua, l’altitudine, la giacitura, l’esposizione, ecc.;
- la superficie;
- la forma geometrica del terreno intesa sia come regolarità del confine per consentire un
ordinario uso delle macchine agricole, sia come accorpamento particellare;
7
Fattori intrinseci
- la fertilità, determinata dallo spessore dello strato coltivabile, dalla tessitura, dalla capacità
a mantenere l’acqua, dal contenuto in sostanza organica;
presenza di acqua nel sottosuolo
- sistemazione del terreno (opere di scolo, difesa, ecc.) e viabilità poderale;
presenza di piantagioni arboree, loro età, essenza, sistemazione e ciclo produttivo (annuale
o poliennale)
- presenza di fabbricati rurali, loro ampiezza, distribuzione, qualità edilizia e stato di
conservazione;
indirizzo produttivo e ordinamento colturale;
- presenza di vincoli, servitù attive e passive;
- particolari condizioni che determino posizioni di comodo o scomodo rispetto ad altri
fondi similari.
Indice della perizia
1. Oggetto e scopo della stima
2
Caratteristiche generali della zona e descrizione del terreno
3 Identificativi catastali
4 Norme di piano regolatore
5 Scelta del criterio di stima
6 Indagine e ricerche di mercato
7 Determinazione del valore unitario di mercato
8
Valutazione
9
Conclusioni
Allegati:
- Stralcio aerofotogrammetrico
-
Stralcio catastale
-
Rilievo fotografico
8
1. OGGETTO E SCOPO DELLA STIMA.
Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ………………, via ……………………,
iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di ……………….. ed all'Albo dei
Consulenti Tecnici del Tribunale di …………………., ho ricevuto incarico dal Comune
di………….., con nota del 14/10/2005, prot.n.2379, e successiva nota del 12/11/2005,
prot. n. 3765, per la determinazione del più probabile valore di mercato di un appezzamento
di terreno (2) sito in …………., contrada Carruba, di proprietà privata, al fine di un probabile
acquisto per destinarlo a “Centro Comunale di Raccolta Rifiuti”.
Con la prima nota, il Comune di ……………ha trasmesso, unitamente alla richiesta di stima,
la seguente documentazione:
disponibilità a vendere avanzata dal Signor ……………….., proprietario del terreno di che
trattasi;
atto di compravendita del 17/11/1991 Notaio Marco Rossi Rep. 118214, con il quale il Sig.
………………. acquistava la proprietà del terreno in esame;
avviso di ricerca di immobili del Comune di ……….., in esecuzione della delibera di G.M. n.
131 del 21/06/2005.
Con la seconda nota, il Comune di …………… ha integrato la documentazione trasmessa,
facendo pervenire la certificazione urbanistica relativa al terreno per il quale è stata richiesta
la stima.
In data 24/11/2005 è stato esperito sopralluogo al fine di formulare l’offerta per l’evasione
della consulenza richiesta. Durante il sopralluogo è stata fatta una ricognizione del terreno in
esame è sono stati effettuati rilevamenti fotografici.
2. CARATTERISTICHE GENERALI DELLA ZONA E DESCRIZIONE DEL
TERRENO
Il terreno oggetto della presente consulenza estimativa è ubicato in agro del Comune di
………………., contrada ……………, a poca distanza (circa 800 metri) dalla periferia Est
del centro abitato.
La zona è caratterizzata da terreni la cui destinazione ordinaria è quella di “seminativi”.
A poche centinaia di metri dal terreno in esame vi è un agglomerato caratterizzato da edilizia
abusiva oggetto di sanatoria.
Detto terreno ha forma irregolare, con giacitura in lieve pendio. Il lato nord, corrispondente
al lato più lungo, confina per tutta la sua lunghezza con la strada denominata “ strada di
collegamento Campitello” da cui vi si accede.
(2) Valore di mercato (tratto dal sito dell’agenzia del territorio)
Secondo l’International Valuation Standards e l’European Valuation Standards: “Il valore di mercato è il più probabile prezzo di
mercato al quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della stima, posto che
l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo
un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza
alcuna costrizione”.
9
La suddetta strada risulta consente il collegamento in direzione Ovest con il centro urbano
(circa 800 metri) ed in direzione Est con la S.S. …. (…………….. – …………….).
Dal punto di vista urbanistico il terreno, per come si rileva dal certificato di destinazione
urbanistica n.871/05 (prot.n.14321/2005 del 12/10/2005), ricade in zona “E” (agricola) del
P.R.G. del Comune di ………..
Alla data del sopralluogo (24/11/2005) il terreno si presentava “incolto”.
3. IDENTIFICATIVI CATASTALI
L’appezzamento di terreno in esame risulta identificato al Catasto Terreni del Comune di
……………….. al foglio 71 con la particella 137.
Dall’ispezione della banca dati informatizzata, per la suddetta particella si rilevano i seguenti
dati censuari:
qualità: seminativo, classe 3;
superficie: are 86,30;
Reddito Dominicale, € 28,97 - Reddito Agrario € 11,14.
La particella risulta intestata alla ditta: “………………. nato a ………. il 04/03/1961
– proprietà per 1000/1000”.
4. DESTINAZIONE URBANISTICA E NORME DI PIANO REGOLATORE
Il Comune di …………….., per la particella in esame,
- visto il PRG con annesse prescrizioni esecutive e regolamento edilizio, approvato con
Decreto Dir. N.1321/DRU del 17/04/2001, notificato al Comune di ………………… il
22/05/2001 e pubblicato sulla GURS parte I^ n. 21 del 29/05/2002,
10
- vista la delibera di Consiglio Comunale n. 128 del 20/11/2002 di presa d’atto degli elaborati
del PRG, delle prescrizioni esecutive e del Regolamento Edilizio modificati in conseguenza
dell’approvazione dello strumento urbanistico, in data 12/10/2005 prot.n. 14321/2005 ha
rilasciato la seguente attestazione:
“l’area definita dalla particella sopra riportata ricade in zona “E”- Le parti del territorio
destinate ad usi agricoli. Sono consentiti a mezzo di singole concessioni: fabbricati per
abitazioni; fabbricati a servizio dell’agricoltura (edifici rurali per la conservazione delle
attrezzature e dei prodotti agricoli); Interventi produttivi nel verde agricolo: fabbricati
destinati alla lavorazione e trasformazione dei prodotti agricoli e zootecnici ed allo
sfruttamento a carattere artigianale di riserve naturali.
Sulla particella insiste il vincolo “R1” – Le parti del territorio destinate a zone di rispetto
stradale. Non sono ammesse costruzioni. Sono ammessi interventi di manutenzione ordinaria
e straordinaria su edifici esistenti.
5 SCELTA DEL CRITERIO DI STIMA
La dottrina estimativa riconosce vari aspetti economici distinti, con i quali è possibile
soddisfare qualunque problema pratico di stima “ordinaria”.
Tra i vari aspetti economici si ritiene, per la determinazione del congruo valore del terreno in
parola, procedere con quello a “valore di mercato”.
Il valore di mercato determinato con il criterio “sintetico comparativo” rappresenta il più
probabile valore che, a giudizio del perito, un bene spunterebbe, date le sue caratteristiche,
sul mercato che gli compete. Consiste nella previsione della somma di moneta che con
maggiore probabilità verrebbe scambiata con il bene se questo fosse posto in vendita. Ciò
presuppone che vi sia un mercato attivo con un certo numero di transazioni tali da consentire
la formazione di un significativo campione di riferimento.
Nella fattispecie non si riscontra detto mercato, pur tuttavia è possibile reperire informazioni
relative a terreni aventi stessa destinazione urbanistica per poi tenere conto delle
caratteristiche intrinseche ed estrinseche proprie del bene oggetto di stima.
6 INDAGINI E RICERCHE DI MERCATO
Indagini dirette: si è proceduto al reperimento di informazioni presso operatori economici
del settore immobiliare e presso tecnici che operano nella zona. Dalle indagini effettuate è
emerso che per terreni ricadenti in zona “E” (destinazione agricola) i valori mediamente
oscillano tra
- Vmin €/Ha 10.000,00;
- Vmax €/Ha 20.000,00.
Detti valori sono riferiti ad appezzamenti di terreno caratterizzati da qualità “seminativi”
distanti dal centro urbano ed estesi mediamente da 2 a 5 Ettari.
Dalle indagini effettuate è emerso altresì che per la zona ove ricade il terreno in esame non è
possibile definire compiutamente una range di valori minimo-massimo atteso che si è in
11
presenza di terreni che risentono di una maggiore appetibilità dovuta alla vicinanza al centro
urbano (circa 800 metri) alla vicinanza alla Strada Statale n………… (………… –
…………) e nel caso in specie al fatto che il lato più lungo della particella in esame, confina
per tutta la sua lunghezza con la strada denominata “strada di collegamento Campitello”.
Al solo fine informativo si riportano i valori di mercato relativi al 1° semestre 2005 contenuti
nell’Osservatorio del Mercato Immobiliare edito a cura dell’Agenzia del Territorio
riguardanti i terreni agricoli ubicati nel territorio del Comune di ………..:
Comune: ………..;
Fascia: Rurale;
Zona: R1;
Descrizione: Tutti i fogli di mappa –Microzona 1;
Descrizione Coltura: Seminativo
Valore minimo: €/Ha 7.750,00;
Valore massimo: €/Ha 15.000,00.
7 DETERMINAZIONE DEL VALORE UNITARIO DI MERCATO DEL
TERRENO
In relazione alle indagini di mercato effettuate si ritiene, considerate le caratteristiche
intrinseche proprie del terreno in esame con particolare riferimento a:
vicinanza al centro urbano del Comune di ……………….,
vicinanza alla Strada Statale n………… (………… – …………) confine del lato più lungo
con strada carrabile di collegamento “Campitello”,
si ritiene attribuire il doppio del valore massimo riscontrato nelle indagini di mercato e
precisamente il valore di €/Ha 40.000,00.
8 VALUTAZIONE
Per quanto sopra detto si procede alla determinazione del più probabile valore di mercato
all’attualità.
Sulla base dei dati e delle considerazioni sopra esposte si ha:
V terreno = €/Ha 40.000,00 x 0,8630 Ha = € 34.520,00 che in c.t. = €.34.500,00 (euro
trentaquattromilacinquecento/00).
9 CONCLUSIONI
Con la presente perizia tecnico-estimativa si determina come più
dell’appezzamento di terreno sito in …………….. in contrada
Catasto Terreni del suddetto Comune al foglio 71, particella 137,
mq., all’attualità e nello stato in cui si trova, l’importo
trentaquattromilacinquecento/00).
…………………., Lì …………
probabile valore venale
………….. - censito al
per l’estensione di 8.630
di € 34.500,00 (euro
IL TECNICO
12
Esempio n. 2 - stima di una azienda agraria
Elementi metodologici per la risoluzione del quesito estimativo.
Si tratta di determinare il valore di mercato di un piccolo appezzamento di natura
agricola. al fine di un probabile acquisto per destinarlo a “Centro Comunale di Raccolta
Rifiuti”.
Per la determinazione è stata adottata:
-la metodologia classica del criterio del valore di mercato con utilizzazione del
procedimento “sintetico comparativo” per valori tipici, data la complessità della
composizione in diversi cespiti dell’azienda in esame, valutando relativi comodi e
scomodi ed aggiunte e detrazioni rispetto ai prezzi di riferimento rilevati dal mercato.
Le aggiunte apportate hanno in particolare riguardato, i fabbricati aziendali, il bestiame,
le macchine e attrezzi e le quote e premi per la produzione di tabacchi.
Definizioni e concetti
Le Aggiunte e detrazioni sono costituite da componenti immobiliari, autonomamente
valutabili, il cui valore va tenuto presente (aggiunto o detratto da quello base del fondo)
qualora tali componenti siano assenti nel set di immobili assunti a riferimento ai fini
della stima. Nel seguito si elencano le principali casistiche che determinano aggiunte o
detrazioni al valore dei fondi agricoli.
Aggiunte:
- maggiori dotazioni fondiarie rispetto all’ordinario (fabbricati, sistemazioni, impianti
irrigui,…)
- redditi transitori superiori all’ordinario
- maggiori dotazioni di scorte aziendali rispetto all’ordinario
- anticipazioni colturali, frutti pendenti, fertilità residua, scorte aziendali (nella
valutazione a cancelli chiusi)
servitù attive
Detrazioni :
- minori dotazioni fondiarie rispetto all’ordinario (fabbricati, sistemazioni, impianti
irrigui,……)
maggiori spese straordinarie rispetto all’ordinario
- servitù passive
- ipoteche ed altri oneri reali
- minori redditi transitori rispetto all’ordinarietà.
Segue pagina
13
Segue da pagina precedente….
I comodi e scomodi sono costituite da caratteristiche immobiliari, non
autonomamente valutabili, il cui valore va tenuto presente (normalmente con
incrementi o decrementi percentuali) qualora tali caratteristiche siano assenti nel set di
immobili assunti a riferimento ai fini della stima. Nel seguito si elencano le principali
casistiche che determinano comodi o scomodi al valore dei fondi agricoli.
Comodi :
- ubicazione dei fabbricati aziendali in zona elevata o panoramica;
- ubicazione in vicinanza dei centri abitati;
- accesso agevole;
- forma regolare;
- esposizione dei terreni favorevole;
- ecc.
Scomodi :
- ubicazione dei fabbricati aziendali in zona depressa, ombrosa, umida;
- difficile accesso;
- insalubrità della zona;
- ecc.
14
Indice della perizia
1. Oggetto e scopo della stima
2. Descrizione
2.1. Terreni
2.2. Fabbricati
2.3. Bestiame
2.4. Quote e premi
2.5. Attrezzi agricoli, macchinari vari e arredi
2.6. Riserva di caccia
3. Individuazione del criterio e della metodologia di stima
4. Valutazione
4.1 Indagini di mercato
4.2 Valutazione terreni
Terreni boschivi
Terreni seminativi
Rimesse e mangiatoie
Pascoli
Terreni agricoli in uso a cooperative
4.3 Valutazione fabbricati
4.4 Valutazione bestiame
4.5 Valutazione quote e premi
4.6 Valutazione attrezzi agricoli, macchinari vari e arredi
5 Conclusioni
Allegati
Allegato n. 1 Elenco identificativi catastali dell’azienda
Allegato n. 2 Elenco macchine e attrezzi
Allegato n. 3 Elenco attrezzi officina e automezzi
Allegato n. 4 Elenco impianti d’irrigazione
Allegato n. 5 Elenco mobili e arredi
Allegato n. 6 Planimetrie d’insieme scala 1:8000
15
Relazione di stima
1.
OGGETTO E SCOPO DELLA STIMA.
Io sottoscritto ing. ………………, con studio in ………………, via ……………………,
iscritto all'Ordine degli Ingegneri della Provincia di ……………….. ed all'Albo dei
Consulenti Tecnici del Tribunale di …………………., ho ricevuto incarico dalla proprietà,
Soc. …………….. di valutare i beni immobili citati in epigrafe e nel seguito illustrati nel
dettaglio, in vista di un probabile acquisto da parte ……………………..
In relazione allo scopo della stima e alle motivazioni già riportate in premessa il sottoscritto
ritiene di dovere procedere alla stima attraverso la ricerca del più probabile valore di
mercato, con la metodologia descritta nel paragrafo 3.
La composizione dell’azienda con tutti i suoi beni economici, sia immobili che mobili, ha
indotto a strutturare la presente relazione secondo un preciso ordine metodologico, per
rendere organico e facilmente consultabile il suo contenuto.
In una prima parte, sono stati individuati tutti i beni che hanno valenza economica; è stata
effettuata la loro descrizione ed elencazione, raccogliendo in appositi paragrafi ogni singola
tipologia. All’interno di ogni paragrafo, sono stati inoltre individuati dei segmenti omogenei
per singolo bene, anch’essi identificati da apposita didascalia iniziale.
Terminata la descrizione, si è proceduto alla valutazione del complesso aziendale seguendo,
nella valutazione, lo stesso ordine e suddivisione con cui sono stati descritti i beni. Sono stati
ben chiariti i criteri valutativi adottati e sono stati indicati i riferimenti di mercato prescelti, in
base ai quali sono state eseguite le comparazioni.
Inoltre, la relazione è stata integrata con una planimetria d’insieme, scala 1:8000 dove è
riportata tutta l’estensione dell’azienda, i centri aziendali, il castello, la rete viaria, i boschi, etc.
Oltre alla suddetta documentazione, la sezione fabbricati, ai fini di una corretta
individuazione di ogni singolo cespite, è stata arricchita di ulteriori planimetrie, che riportano
le sagome dei fabbricati, ciascuna delle quali è individuabile da un numero, che si ripete sia
nel prospetto di valutazione degli immobili relativo allo specifico gruppo, che nella
documentazione fotografica allegata, quest’ultima quando presente.
Completata la valutazione, un prospetto riepilogativo sintetizza i singoli valori determinati ed
il complessivo valore di stima.
La perizia è corredata da tavole in allegati riportanti gli identificativi catastali dei beni
immobili dell’azienda, l’elenco delle macchine e degli attrezzi, l’elenco degli attrezzi di
officina, l’elenco dei componenti l’ impianto di irrigazione e l’elenco dei mobili e arredi.
16
2.
Descrizione
L’azienda agricola di ……………… è costituita da una grossa estensione di terreno che
occupa tutta la parte nord del comune di ……………, a confine con i comuni di ……….. e
………..
Tale azienda, nella direttrice nord-sud, è attraversata e delimitata da corsi d’acqua che per
buona parte costituiscono sia i confini dell’azienda stessa che quelli del territorio comunale.
In particolare ad est, vi è il fosso della ………… mentre a ovest la delimitazione è costituita
dal fosso del ……………. e dal fiume …………..
Anche la zona sud, a confine con il restante territorio del comune di …………………., è
delimitata dal fosso ……………… dove il suddetto corso d’acqua la separa da una vasta area
boschiva che fa parte di un esteso comprensorio rurale, non abitato, adibito a poligono
militare.
L’intero territorio ha forma regolare, allungata lungo la direttrice nord-sud e occupa un
pianoro solcato da più fossi che, nel corso del tempo, hanno formato vallette, spalle ricoperte
di alberi e piani, conferendo a tutto l’insieme un piacevole aspetto connesso alla variabilità del
paesaggio.
Trasversalmente alla direttrice principale, in corrispondenza della zona centrale, l’azienda è
attraversata dalla strada provinciale ……………….. (dal Km ………… al Km ……..), che
la suddivide in due parti di estensione pressoché equivalente.
Tale strada costituisce il principale accesso alla tenuta e lungo di essa, in località …………, è
posizionato il centro aziendale principale con la direzione.
L’azienda nel suo complesso è composta da beni immobili costituiti da terreni, fabbricati e
relative sistemazioni fondiarie, e mobili quali attrezzature, arredi, bestiame e quote bestiame,
che vengono descritti nelle varie parti della presente relazione. In particolare nell’ambito
dell’azienda è presente un fabbricato di interesse artistico-storico, risalente al XVI secolo,
denominato “Castello di ……….”, che la caratterizza in modo spiccato rispetto alle altre
aziende della zona conferendole un elemento di spiccata singolarità con riflessi economici
positivi sulla quotazione di mercato.
I terreni ricadono nella zona omogenea “E” del P.R.G. del Comune di ------------.
Alcuni fabbricati dell’azienda ricadono in zone “A” dello strumento urbanistico comunale, le
cui specifiche tecniche attuative sono riportate nel seguito nella sezione descrittiva dedicata ai
fabbricati.
2.1.
Terreni
L’azienda si estende su una superficie complessiva di Ha 2598.70.80 ripartita in base alle
specifiche destinazioni colturali, come indicato nella seguente tabella n. 1.
17
Tabella n. 1 - Ripartizione superficie fondiaria
Destinazione colturale
Superficie
Seminativi
Ha
933.00.00
Rimesse con mangiatoie
Ha
29.00.00
Bosco Ceduo
Ha
1.251.65.50
Pascolo Cespugliato
Ha
145.00.00
Centri aziendali, strade e tare
Ha
110.14.78
Terreni in uso a cooperative
Ha
139.91.80
Totale superficie tenuta
Ha
2.608.72.08
Durante i sopralluoghi, tali destinazioni sono state verificate in linea di massima, anche con
riferimento alla cartografia scala 1:8000, allegata alla presente relazione, dove sono
rappresentati i terreni, con le indicazioni delle colture boschive, la rete viaria con la
denominazione delle strade e i centri aziendali con i relativi edifici.
L’individuazione catastale di tali terreni è riportata nell’allegato 1, dal quale si riscontra una
piccola differenza tra le risultanze della banca dati e la superficie fornita dall’azienda. Risulta
evidente come una elevata porzione della superficie dell’azienda è occupata da boschi.
Queste aree si sviluppano su una superficie complessiva di Ha 1251.65.50 corrispondente a
circa la metà di quella totale.
Le porzioni destinate a seminativo, si sviluppano su una superficie di Ha 933.00.00 e
risultano distribuite in più parti sul territorio aziendale, adeguandosi al naturale andamento
idrografico e plano-altimetrico del comprensorio. In parte risultano essere irrigue.
La restante superficie è costituita da piccole valli, spallette dei fiumi, pascoli ed aree adibite a
rimesse per animali costituite da recinti e tettoie. Tali zone vengono utilizzate per
l’allevamento allo stato brado del bestiame.
Per quanto riguarda la natura agronomica dei suoli, è evidente che l’elevata estensione
aziendale comporta la presenza di terreni di diversa origine e tipologia. Si trovano infatti
terreni autoctoni di origine vulcanica che vanno dal tenace al medio impasto, fertili terreni
alluvionali in prossimità dei fossi e terreni coerenti e ricchi di scheletro nelle zone sottratte al
bosco. Tutti risultano comunque profondi e ben drenati dato l’efficiente sistema di deflusso
delle acque meteoriche in eccesso, che vengono smaltite dalla fitta rete di fossi e torrenti.
18
Terreni occupati dai boschi
Queste aree costituiscono un vasto comprensorio che dalla zona nord, denominata
………….., si estende su tutta la fascia ovest della tenuta individuate con le località ………
,…………, ………………, ………….. e ……….., tagliando fuori tutti i terreni seminativi
assegnati alla cooperativa.
Altimetricamente presentano un andamento pianeggiante e risultano facilmente accessibili in
ogni porzione mediante una estesa rete viaria interna.
In particolare la zona nord della provinciale ……………….. è servita da una strada
principale, cosiddetta di ………………….., di agevole percorribilità, costituita da strato in
macadam in buono stato di manutenzione, che costeggia ad est questa parte del bosco e dalla
quale partono altre strade, prevalentemente a fondo naturale, che consentono di raggiungere
ogni parte del bosco stesso. La striscia boschiva a sud della provinciale invece, è praticamente
suddivisa in due parti dalla strada del ………………… che partendo dalla provinciale
suddetta termina in corrispondenza del fosso del ………………. Anche questa strada
interna è di agevole percorribilità; ha le stesse caratteristiche di quella di …………………. e
versa in buone condizioni di manutenzione.
Tale struttura è collegata sia alla viabilità interna al bosco, che essenzialmente si presenta
come fondo naturale, sia ad altra strada che, in località ………………., consente di
raggiungere il Castello della ………………………
Il soprassuolo del bosco è rappresentato prevalentemente da specie quercine come cerro,
rovere, roverella ed altre minori, la forma di governo è il ceduo matricinato sottoposto a
regolari turni di taglio.
Il preesistente piano dei tagli prevedeva la suddivisione del bosco in 15 sezioni della
superficie di 80.00 ettari l’una, con turno di taglio quindicennale, che garantisce una resa
annua di rilievo continua, corrispondendo il numero delle zone al turno che, ordinariamente
nella zona, viene praticato per le essenze coltivate. La vigente normativa, limitando le
superfici massime di taglio a 40.00 ettari, ha comportato la necessità di provvedere ad una
ulteriore suddivisione delle zone che è attualmente in fase di studio e realizzazione.
19
Le varie sezioni risultano in parte recintate e pertanto agevolmente utilizzabili per la
stabulazione libera del bestiame. Tale sistema di allevamento viene eseguito nelle zone
prossime al taglio, salvaguardando il rinnovo della massa boschiva e al tempo stesso,
ottimizzando le risorse vegetali ai fini dell’allevamento, con conseguente limitazione dello
sviluppo del sottobosco, aspetto quest’ultimo particolarmente rilevante per le operazioni di
accesso, lavorazione, accumulo e trasporto del legname tagliato. Sono presenti inoltre aree
boschive minori rappresentate prevalentemente da spallette di fossi, non inserite nel piano
dei tagli, che comunque vengono periodicamente sottoposte a taglio di sfollamento e
mantenute pulite dagli animali al pascolo. Da quanto descritto è evidente l’importanza
economica che riveste un bosco così assestato nel complesso bilancio aziendale.
L’andamento pianeggiante, l’agevole accesso interno e il razionale piano di utilizzazione,
consentono infatti di contenere al massimo le spese di taglio e di ottenere pertanto elevati
ricavi.
Terreni destinati a seminativo
Le aree destinate a seminativo, vanno ad occupare più zone del territorio aziendale e sono
ubicate nelle località ………………., …………….., ……………., ……………. e
……………. Questi terreni sono tutti caratterizzati da un andamento altimetrico
pianeggiante o in lieve pendio, da un suolo fertile e profondo ed in parte vanno a costituire
delle valli circoscritte dal bosco e dai corsi d’acqua.
I terreni in località …………….., si raggiungono tramite l’omonima strada che si diparte in
direzione nord dalla Provinciale ………………. all’altezza della cantoniera, ed hanno un
andamento in leggero pendio formando un compluvio verso il fosso del ……………. Essi
possono essere raggiunti anche dalla provinciale …………………, attraverso la comunale
della ……………, ad esse collegata.
I terreni in località …………., ………………, ……………….. fino a …………………,
hanno un andamento pianeggiante, sono delimitati verso est dal fosso della ……… e verso
ovest dal fosso del ………………… e sono attraversati nella loro interezza dalla strada di
………………….. che dalla Provinciale ………………………… giunge fino alla Rocca.
Le porzioni individuate con le località ……………………, ……………………,
……………….. e …………………. hanno tutte un andamento pianeggiante e sono
delimitati dalla Provinciale all’altezza del centro aziendale di ……………….., dal fosso del
………………… verso est fino ad arrivare ai margini del bosco in direzione sud……………. disposti a schiena d’asino tra il fosso del ………….. e il fosso ……………,
così come l’appezzamento di ………………, circoscritto interamente dal bosco a cui si
giunge percorrendo l’omonima strada.
Tutti i terreni sono facilmente raggiungibili dalle strade aziendali di ……………, della
…………, di ……………. e della …………., che sono di buona percorribilità e versano in
buono stato di manutenzione. Buona parte di questi terreni, ed in particolare quelli ubicati in
prossimità dei principali centri aziendali, risultano essere irrigui in quanto beneficiano della
presenza di varie sorgenti e pozzi artesiani. La superficie potenzialmente irrigabile è pari a
271 ettari dei quali circa 110 coperti annualmente, ripartiti secondo la tabella sotto riportata.
20
Tabella n. 2 - Dotazioni di pozzi e impianti per l'irrigazione dei campi
Ubicazione
Campo …………….
Profondita’
(m)
Portata Pozzi
(l /sec)
Sup. servita
(Ha)
Sup. coperta
(Ha)
50
20
47
35
50 – 55
19 – 19
106
35
42
10
33
15
85
271
25
110
Campo …………….
Campo ……………
Campo ……………..
42
19
Totali
Gli impianti di irrigazione sono costituiti in parte da una rete fissa interrata a cui si allaccia
una serie di irrigatori semoventi. L’indirizzo colturale di questi terreni è principalmente
cerealicolo estensivo e sono ovviamente soggetti a rotazione agraria, ad eccezione di alcune
porzioni dove ormai da tempo si effettua esclusivamente la coltivazione del tabacco.
Le superfici messe a coltura, relativamente alle annate agrarie 2002/2003, risultano così
ripartite:
Tabella n. 3 - Riepilogo superfici a seminativi
Colture
Superficie (Ha)
1
Grano duro
370.00.00
2
Orzo
8.00.00
3
Girasole
5.00.00
4
Asparago
5.00.00
5
Granturco
136.00.00
6
Tabacco
33.00.00
7
Medicaio
98.00.00
8
Erbai autunno vernini
202.00.00
9
Prati naturali
18.00.00
10 Set – aside obbligatorio 10%
58.00.00
Totale sup. seminativa
933.00.00
Rimesse per animali
Lungo il territorio aziendale sono disposte delle aree destinate al raduno ed alla stabulazione
del bestiame presente. Questi terreni vanno ad occupare zone per lo più marginali
caratterizzate da vallette o costoni difficilmente utilizzabili per altre attività produttive. Le
rimesse risultano delimitate con pali in legno e filo spinato e sono spesso provviste di tettoie
e mangiatoie per provvedere al controllo sanitario e alla distribuzione periodica di mangimi
ed integratori alimentari.
Tali aree interessano una superficie aziendale di complessivi 29 ettari così ripartiti per località:
- ……………..
5.00.00 Ha
- ……………..
2.00.00 Ha
- ……………..
4.00.00 Ha
21
- ……………..
- ……………..
- ……………..
- ……………..
4.00.00 Ha
4.00.00 Ha
6.00.00 Ha
4.00.00 Ha
Vallette e coste
Il fondo, come precedentemente descritto, pur presentando un andamento altimetrico
pianeggiante, risulta attraversato da numerosi corsi d’acqua che nel tempo hanno inciso il
terreno andando a formare vallette, forre e costoni alberati.
Queste aree pur caratterizzando il paesaggio con la loro bellezza e variabilità, risultano
difficilmente utilizzabili ai fini produttivi e vengono destinate esclusivamente al pascolo e,
quando presente vegetazione arborea, alle operazioni di taglio periodico.
2.2.
Fabbricati
I fabbricati dell’Azienda Agricola di ………………., sono ubicati in sei diverse località sul
territorio aziendale, così denominate: “……………”, “………….”, “……………...”,
“…………”, “…………….”, “……………….”.
Tutti gli edifici, una volta completamente a servizio dell’attività agricola svolta dall’azienda,
erano tutti da ritenersi rurali. Attualmente alcuni di essi hanno perso questa peculiarità
essendo utilizzati per uso diverso da quello agricolo e, per tale motivo, essi dovrebbero essere
oggetto di denuncia al Catasto Urbano. Rientrano in questo gruppo il ristorante di
……………….., l’abitazione soprastante e il Castello di ………………………, etc.
Di seguito vengono descritti gli edifici che formano tali centri.
Centro agricolo di …………………….
I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto con “Comune di ………………”,
foglio 4, particella 33.
Rappresenta il vero e proprio centro aziendale, accogliendo i fabbricati di rappresentanza e
gli uffici della direzione. Posto sulla S.P. …………., al KM ………… in direzione
……………., è situato pressoché al centro della tenuta. Dalla provinciale si entra nel borgo
originario, disposto a formare un grande quadrilatero, delimitato a ovest dalla chiesa di
“……………………”. Sul lato nord, disposto lungo la sede viaria della provinciale, è
posizionato il fabbricato della ex scuola e la palazzina dove erano ubicati una volta il bar e lo
spaccio. Attualmente quest’ultimo edificio è stato trasformato in ristorante al pianoterra,
mentre al piano soprastante vi è una abitazione. Ad est è posto l’edificio degli uffici, con due
abitazioni soprastanti. Racchiudono il lato sud un edificio con quattro abitazioni autonome,
disposte due per piano, più due edifici destinati agli accessori agricoli.
Dietro quest’ultimi fabbricati, in direzione sud, si forma un altro piazzale racchiuso
dall’officina, da un’altra rimessa per mezzi, posto carburanti e pesa. Proseguendo ancora in
22
direzione sud si trovano due stalle per bovini a poste fisse, ora utilizzate per l’essiccazione del
tabacco con metodo naturale, una tettoia con struttura metallica e due silos in trincea.
Oltre le stalle è ubicata una scuderia per equini direttamente collegata con le rimesse.
Le abitazioni poste sopra gli uffici e quella sopra il ristorante, sono state oggetto di lavori di
piccola ristrutturazione e sono dotate di impianto di riscaldamento fisso. Quelle poste
nell’edificio sul lato sud, presentano ancora le finiture dell’epoca di costruzione.
Spostandosi ad est del nucleo originario, in prossimità della provinciale, si trova
l’ampliamento del centro aziendale in esame, realizzato a partire dal 1985, con la costruzione
di un capannone prefabbricato per il deposito dei materiali affiancato da una tettoia con
struttura metallica per il ricovero degli attrezzi. Di seguito c’è l’impianto per la produzione di
mangime fioccato, ubicato in un capannone prefabbricato con altezza di ml 10,00 e collegato
a quattro silos esterni.
Dietro il mangimificio è stata realizzata una tettoia con struttura metallica e di seguito si
trovano due batterie, comprendenti dieci forni prefabbricati per l’essiccazione del tabacco. In
direzione sud-est, in posizione è ubicato lo stabilimento per la mattazione dei capi bovini, da
anni in disuso, ora non più utilizzabile salvo lavori di radicale ristrutturazione strutturale e
impiantistica che lo rendano conforme alle vigenti norme in materia.
Centro agricolo “loc ……………..”
I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ……………….”,
foglio 4, particelle 20, 21, 23, 22 e foglio 5, particella 4.
Al Km ……… circa, della S.P. ……….. in direzione …………, in località “………..” si
imbocca la strada della ………… che percorsa per circa due chilometri porta al centro
aziendale omonimo. Superato il ponte sul fosso del ………….., sulla destra si trova una
tettoia con struttura metallica, dopodiché ci si immette in una corte di conformazione
rettangolare, delimitata ad est dal villino della …………, un’abitazione padronale di tre piani
fuori terra. Al piano terreno, interrato sul lato nord, sono ubicati i locali accessori, mentre al
piano primo e secondo si trova un’unica abitazione, derivante dalla fusione delle due unità
abitative originarie. Il villino, salvo il rifacimento dei bagni e alcune modifiche interne,
presenta ancora le caratteristiche di finitura dell’epoca di costruzione.
23
Di seguito, sullo stesso lato è ubicato un capannone in muratura, ex stalla aperta, ora a
servizio del villino. Il lato nord è racchiuso da un edificio ad uso deposito composto del solo
piano terreno. Dietro quest’ultimo, formata da una serie di tettoie, in muratura e con
struttura metallica, è ubicata una stalla per l’allevamento di bovini da carne, con box a
pavimento grigliato e raccolta meccanizzata dei liquami con trasporto alla vasca liquami
prefabbricata, dotata di impianto di scarico.
Sul lato ovest della corte sopra detta, sono posti due edifici contenenti ciascuno quattro
abitazioni autonome disposte su due piani, identici a quello gia descritto per il centro del
………………….. Le abitazioni non hanno subito ristrutturazioni sostanziali rispetto
all’epoca di costruzione. Di seguito, sullo stesso lato, è posto un fabbricato con forma molto
allungata, dove sono ubicate quattro abitazioni a schiera, nelle condizioni originarie, più una
serie di locali accessori all’attività agricola. Ancora più ad ovest sono state realizzate due
tettoie metalliche, ora utilizzate per l’essiccazione naturale del tabacco.
Edifici in loc. ………….
I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ………………”,
foglio 1, particella 12.
Appena superato il centro del …………, procedendo verso ……………., si imbocca la
strada di …………………. che porta alla località omonima. Qui è stata costruita una tettoia
in muratura che, direttamente collegata con le rimesse per il bestiame, è utilizzata come stalla
aperta. In epoca più recente sono stati realizzati un piccolo deposito/ricovero prefabbricato e
una tettoia con struttura metallica.
Edifici in loc. …………….
I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di
……………………”, foglio 5, particella 21.
Questa località, posta sulla strada interpoderale omonima, è servita da un capannone in
muratura e una tettoia con struttura metallica, realizzati a margine della strada detta.
Edifici minori circostanti il Castello
I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di
……………………”, foglio 7, particelle 23, 31, 34, 35.
Nell’area circostante il castello seicentesco, si trovano una serie di fabbricati costruiti per i fini
agricoli. Dietro il castello, ad est si trova un fabbricato di un solo piano fuori terra, formato
da due piccole abitazioni in scadente stato di manutenzione.
Più ad ovest sono ubicate le vecchie fornaci per il tabacco, costituite da costruzioni in
muratura di tufo, ora semidiroccate. Di fianco si trova una tettoia in muratura per il ricovero
del bestiame.
Sul lato ovest della rocca si trova una tettoia con struttura metallica e una stalla per bovini a
poste fisse di tipo tradizionale. Ancora più a nord, sullo stesso lato, è ubicata una tettoia in
muratura in parte scavata nel masso tufaceo e ancora più oltre è stata posta in opera una
tettoia con struttura metallica. La restante area circostante il castello, è destinata alle rimesse
con dotazione di mangiatoie coperte.
24
Edifici in loc. …………………………
I fabbricati insistono sul terreno, individuato in Catasto nel “Comune di ……………….”,
foglio 7, particella 21.
In questa località, posta appena sotto il castello, sulla strada della ……………. è insiste una
serie di rimesse dotate di mangiatoie coperte, a servizio delle quali è stata posta in opera una
tettoia con struttura metallica per lo stoccaggio del foraggio.
Castello di …………………………………
E’ un edificio di rilevante emergenza storica che può ritenersi senza alcun dubbio la struttura
più importante e di rilievo dell’intera azienda.
Generalità e cenni storici
II castello sorge nelle vicinanze della vecchia Rocca ………………….. dell'XI secolo situata
ai margini del tracciato stradale della via …………., che univa ……………. a ………..
Quest’ultima a causa del cedimento del terreno di fondazione, costituito da un friabile blocco
tufaceo, era soggetta a frane che provocavano lesioni e instabilità della struttura.
Nonostante alcuni interventi di consolidamento il fenomeno non venne fermato e, causa il
continuo degradamento statico, gli abitanti furono costretti ad abbandonare la Rocca, ridotta
oggi ad un rudere e chiamata, stante il suo aspetto, " Roccaccia ".
Con l'abbandono dell’edificio, nel 1606, furono iniziati i lavori dell'attuale castello (che ha
conservato il nome della più vecchia costruzione), che sono stati ultimati intorno alla metà
del 1600. Esso fu destinato a residenza del governatore della tenuta e probabilmente anche di
funzionari e contadini.
Tale utilizzazione si è protratta nel tempo, ma trovandosi l'edificio fuori dalle vie di
comunicazione più importanti, la direzione aziendale è stata spostata e l'immobile ha perso a
poco a poco l'importanza sotto l'aspetto abitativo fino ad essere di fatto inabitato ad
eccezione di una piccola parte.
Notizie del piano regolatore
Nel piano regolatore generale del Comune di ……………….. il castello ricade nella
sottozona A2, che comprende gli edifici di interesse storico artistico situati al di fuori del
centro abitato. In base alla deliberazione N° ……. del …………… della Giunta Regionale,
tale destinazione è stata unificata con la sottozona A1 - centro storico - in un'unica zona A,
per la quale si prevede:
Zona A - Centro Storico
Tale zona comprende quelle parti di territorio ove esistono particolari valori ambientali ed
opere di notevole carattere storico architettonico vincolati o da vincolare.
Sottozona AI - Centro Storico
Sebbene di epoca recente (Colonia Agricola del Pio Istituto …………………), il nucleo
originale del paese riveste notevole interesse storico e tipologico. In tale zona gli interventi di
ristrutturazione e di restauro conservativo sono demandati alla realizzazione di un opportuno
piano particolareggiato. Saranno soltanto consentiti in attesa di esso, operazioni di
consolidamento e di normale manutenzione edilizia o bonifica igienico-sanitaria.
Più dettagliatamente tali operazioni consistono in:
25
a) rifacimenti di intonaci, pavimenti e tinteggiature con l'obbligo nel caso di esterni d-i
mantenere il carattere originario sia nel colore che nell'uso dei materiali;
b) rifacimento e sostituzione di infissi interni ed esterni, mantenendo i tipi originari con
divieto di aprire nuovi vani o di modificare gli esistenti;
e) rifacimento di solai di calpestio o di coperture fatiscenti con l'obbligo di mantenere
caratteristiche dei manti di copertura ed i comignoli, con divieto di incrementare le superfici
o modificare le quote di imposta dei solai stessi;
d) esecuzione di tramezzi interni, anche allo scopo di realizzare servizi igienici (per i quali è
ammessa la ventilazione artificiale), con divieto di modificare la struttura muraria esistente».
Per le operazioni di risanamento non è consentito superare le altezze degli edifici preesistenti,
computate senza tener conto di sopraelevazione recente. Per le eventuali trasformazioni e
nuove costruzioni l'altezza massima di ogni edificio non può superare l'altezza degli edifici
circostanti, di carattere storico artistico.
Le distanze tra gli edifici per le operazioni di risanamento e ristrutturazione non potranno
essere inferiori a quelle risultanti tra gli edifici preesistenti computate senza tener conto di
costruzioni di epoca recente prive di valore storico-artistico-ambientale.
Per quanto riguarda la distanza delle strade esistenti le eventuali nuove costruzioni dovranno
essere allineate con il più arretrato degli edifici circostanti.
Sottozona A2 - Edifici di interesse storico artistico
Comprende appunto edifici che rivestono tale carattere situati al di fuori del centro storico.
Per essi valgono in generale le stesse norme della sottozona AI ed in particolare quelle
previste per quegli edifici particolari da salvaguardare, ubicati all'interno del centro storico.
Elementi catastali
II castello fa parte dell'azienda agricola denominata Rocca ……………….. Per tale motivo
in sede di formazione del Catasto è stato riconosciuto preminente l'aspetto rurale del bene
considerando l'immobile come una pertinenza dei terreni dell'azienda e connesso alla loro
conduzione agricola. Pertanto il castello è censito soltanto al Nuovo Catasto Terreni, dove è
individuato con la particella 50 del foglio 7, Comune di ……………..
Descrizione generale dell’immobile
Il castello è posizionato su di una piccola altura naturale che emerge dalle vallate tracciate dai
fossi del ………….. e del ……………... Vi si accede attraverso due strade interne all'azienda
agraria denominate rispettivamente di ……………… e della …………., che lo collegano
entrambe alla provinciale ………….. – …………., rispettivamente in località
………………… e …………..
In quest'ultima località è situato l'omonimo centro agricolo e da qui parte l’accesso principale
al castello. Il percorso è agevole e veloce. La strada è sufficientemente larga ed il fondo in
macadam è in piena efficienza ed in buono stato di manutenzione. Poco dopo aver lasciato il
centro aziendale la sagoma del castello è subito visibile, emergendo con evidenza sulla
circostante campagna. La conformazione planimetrica dell'edificio è raffigurabile con tre
corpi uniti a formare una C.
Il prospetto principale guarda verso il centro aziendale di ……………. E' la parte di castello
che è stata completamente ristrutturata. E' composta da tre piani fuori terra e da un
26
seminterrato. Ai suoi lati due torri si inseriscono parzialmente nell'edificio rimanendo
avanzate rispetto alla restante struttura. Perpendicolarmente alla parte sopra descritta vi sono
le due ali che si sviluppano su tre piani soltanto in adiacenza al corpo principale, passando
poi bruscamente ad un solo livello. Al termine delle ali, sul retro dell'edificio, vi e un muro
che le unisce, completando il perimetro di cinta di tutto il manufatto e che delimita
internamente un ampio cortile. Lungo il muro è inserita una piccola costruzione a pianta
regolare che nella parte superiore un tempo veniva utilizzata come colombaia.
Tutte le parti di edificio sommariamente indicate sono coperte con un tetto con tegole del
tipo a coppi. Il castello costituiva un tempo il centro aziendale; in esso vi avevano sede gli
uffici della direzione e, data l'ampia disponibilità dei suoi vani, veniva utilizzato anche per le
dimore dei dipendenti del Pio Istituto………………...
Recentemente è stato oggetto di ristrutturazione con trasformazione di parte delle vecchie
destinazioni e con realizzazione di ambienti abitativi che hanno reso il complesso idonea
struttura ricettiva atta ad ospitare convegni, manifestazioni e cerimonie.
La ristrutturazione ha riguardato le trasformazioni al piano terra dove, al posto di magazzini,
sono stati ricavati un salone ristorante con la relativa cucina, alcune aule, uffici, sale riunioni e
alcuni ambienti abitabili, autonomi rispetto agli altri locali del piano, e altri lavori che hanno
interessato l’intero edificio. Quest’ultimi consistono in interventi di manutenzione
straordinaria del tetto di copertura, la realizzazione di due impianti di ascensore posizionati
nelle torri d’angolo, inviluppati da altrettante scale in cemento armato, che collegano
anch’esse il piano terra primo e secondo.
Inoltre sono stati posti in opera pavimenti in cotto, sono stati ripresi gli intonaci e tinteggiate
le pareti, sono stati posti in opera infissi in alluminio anodizzato, con vetri camera e sono
stati realizzati numerosi bagni.
Consistenze dell’immobile
L'accesso primario al castello è situato sul fronte principale dell'edificio ed avviene da un
grande portone in legno cinto da un artistico portale bugnato, rustico, in peperino.
Esso è situato al termine di un piccolo-ponte che passa sopra il fossato. Si accede quindi in
un androne con soffitto a volta a botte, che immette direttamente in un porticato e da qui nel
cortile interno. Dall'altro ingresso, posto sul retro dell'edificio lungo il muro di cinta, si
accede, tramite un piccolo ponte sul fossato, in una tettoia in muratura e da questa
direttamente nel cortile. Sul lato sinistro del porticato, entrando dall'ingresso principale, si
nota un cancello in ferro battuto che consente l'accesso ai piani superiori, ai quali si perviene
salendo delle scale a rampa parallele, interrotte da pianerottoli di sosta molto spaziosi e ben
illuminati da ampie finestre che guardano sul sottostante cortile interno.
Dal cortile si raggiunge il seminterrato attraverso un corridoio piuttosto buio, il cui accesso è
posto sull'ala di sinistra del fabbricato, in corrispondenza e sotto il vano scala sopra descritto.
Di seguito viene descritto l'immobile in argomento per piani e riassunte le relative consitenze.
- Piano Seminterrato Questo è posto al livello del fondo del fossato. Al termine del passaggio interno che lo
collega al piano terra si raggiunge il locale d'angolo del corpo principale della costruzione nel
quale è inserita la torre. Da qui partono una sequenza di ambienti molto regolari, comunicanti
27
tra loro attraverso porte situate al centro dei muri divisori. Dopo aver percorso tali ambienti
si perviene in un vano nel quale si inserisce l'altra torre, rispondendo ad una configurazione
simmetrica già manifestata sul prospetto e che si ripete anche nei piani superiori. Tutti gli
ambienti sono insufficientemente illuminati da alte finestre di limitate dimensioni. Le
murature non sono intonacate ed i pavimenti sono in terra battuta. Non esistono infissi di
porte e di finestre e mancano completamente gli impianti. La superficie utile di tutti i locali,
ad eccezione della rampa d'accesso, è di m2 265. Il soffitto è a volta e le altezze interne
variano da m.2,10 all'imposta a circa m. 4,00 al centro.
- Piano Terra E' il piano più esteso del castello. Comprende il corpo principale, le due ali, il portico ed il
cortile interno. Il corpo principale è costituito da due parti simmetriche separate dall'androne.
Entrambe comprendono sei ambienti disposti su due file ed il vano torre di piano. Detti
locali di forma regolare e di ampia superficie sono stati resi parzialmente autonomi dopo la
ristrutturazione.
I soffitti a volta, di altezze interne considerevoli che vanno da m. 4,00 all'imposta a m. 6,20
sono stati ribassati. Gli ambienti sono tutti dotati di finestre molto spaziose prospicienti o il
cortile o l'esterno del castello. Gli infissi sono protetti da grate in ferro. Si accede agli
ambienti dall'androne tramite due porte per zona o direttamente dal portico. Le rifiniture
degli ambienti sono quelle di carattere generale comune a tutte le altri parti dell’edificio. Oltre
agli ambienti sopra descritti, il piano terra comprende due ali. Quella di sinistra, entrando nel
castello dall'ingresso principale (situata a sud) è composta da due stanze e servizi, costituendo
unità abitativa autonoma, e da quattro magazzini, non comunicanti tra loro ma con ingresso
autonomo che avviene dal cortile interno. Nel centro dei primi due locali vi sono due grandi
colonne che sorreggono delle arcate a tutto sesto, le quali a loro volta sostengono il piano di
copertura. Sempre in questi due locali sono situati due monumentali camini in peperino di
notevole ampiezza. Le altezze interne variano da m. 5,10 a m. 6,85. La forma degli ambienti è
regolare.
Gli altri due locali sono stati utilizzati per la localizzazione della centrale idrica e di
riscaldamento e presentano rifiniture allo stato rustico. L'altra ala ospita la sala ristorante, la
cucina e i bagni (il tutto ottenuto dalla ristrutturazione). Il portico è posto a ridosso del corpo
principale e si sviluppa tra le due ali. Quattro grandi colonne rettangolari sorreggono sul lato
cortile degli archi a tutto sesto, mentre internamente volte a crociera costituiscono la sua
copertura. Il pavimento è formato da ciotolame legato con malta.
Il portico si affaccia sul cortile interno che nel suo insieme oltre a completare l'edificio, svolge
funzioni di collegamento tra le varie parti ed ambienti dell'immobile. E' pavimentato parte in
ciottolame e parte in mattoncini posti in opera a spina di pesce. In posizione quasi centrale è
situato un pozzo circolare realizzato con conci in pietra. Completa l'intero piano terra un
piccolo torrino molto caratteristico, inserito nel muro di cinta. E' costituito da un ambiente
situato a livello di m. 1,40 dal piano del cortile sotto il quale vi è un piccolo vano e
superiormente la colombaia.
Le consistenze caratteristiche delle parti dell'immobile misurate in mq di superficie utile
vengono riportate nel prospetto seguente:
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Residenze, sale riunioni, uffici
Magazzini ala sud
Locali ristorante cucina
Androne
Portico
Cortile interno
m2.
m2.
m2.
m2.
m2.
m2.
475,00
328,00
294,00
61,96
102,52
854,32
- Piano Primo Può essere considerato il piano nobile dell'edificio. Si accede ad esso attraverso la scala situata
sul lato sinistro del portico.
Dal pianerottolo di sosta del primo piano si accede, tramite due porte, a due zone ove sono
stati ricavati alcuni ambienti dotati di servizi igienici, alcuni dei quali sono anche soppalcati e
all’ampio loggiato coperto che ha sul lato sinistro cinque ampie finestre, le cui aperture sono
poste in corrispondenza della sommità degli archi del sottostante portico.
Le finestre si affacciano sul cortile e ben illuminano l'interno in una zona dove sono stati
creati dei servizi di uso comune e altri ambienti abitativi, simmetrici per posizione e
caratteristiche, a quelli situati sul lato opposto.
La distribuzione originaria degli ambienti del piano si ripete corrispondentemente a quella del
piano sottostante. Si differenzia da quest'ultimo per la presenza di un ampio salone la cui
estensione comprende il sottostante androne stesso e le due camere adiacenti situate sulla
parte sinistra dell'androne, entrando nell'edificio. Il salone detto di " …………. " è la parte
del castello che possiede i maggiori aspetti storici e artistici dell'intero complesso. L'ampiezza
dell'ambiente è di rilievo; esso ha forma rettangolare e le sue dimensioni sono di m. 13,15 x
11,00 mentre l'altezza è di m. 8,20.
Originariamente quattro porte, due delle quali sono ora tamponate, poste ai margini dei due
lati più lunghi immettevano nel locale. L'illuminazione del salone è assicurata da tre finestre
che si aprono sul prospetto principale.
Il salone è comunicante con il loggiato tramite un portone che costituisce l'ingresso
principale al salone stesso.
All'interno dall'ambiente, nella parete sud, vi è un monumentale camino in pietra locale, a
cappa interna, con montanti decorati con figure in rilievo che sorreggono il portale sul quale
sono inseriti due putti che mostrano l'emblema della famiglia dei “……….”, stemma della
famiglia proprietaria all'epoca in cui il castello veniva completato. Il soffitto è a cassettoni in
legno. Ogni lacunare è ornato al centro con quattro riquadri nei quali alternativamente in
rilievo sono rappresentate la doppia croce del Santo Spirito e il giglio fiorentino.
Sugli angoli dei cassettoni una croce formata da listelli in legno, delimita una colomba in
rilievo, stemma del Santo Spirito. Tutti i riquadri dei lacunari ed i lacunari stessi sono
contornati da cornici in legno in rilievo.
Al centro del soffitto vi è il grande stemma del precettore che riprende quello sorretto dai
putti, posto a decorazione del camino.
Il salone è in buono stato di manutenzione e conservazione e unitamente al loggiato, con cui
comunica, può proficuamente essere utilizzato per cerimonie, convegni ed altro.
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