PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA

architetto
FRANCESCO PICCIRILLO
Via G. Cucci, 83
84014 – Nocera Inf. (SA)
-----------------------------------Ordine degli architetti di Napoli matr. 8945
PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA
OGGETTO : Stima di beni immobili siti nel comune di Sarno (SA) alla via Lavorate
Centro n°102 identificati nel NCEU di Sarno al Foglio 36 Part. 47 sub 5 attraverso la
comparazione di :
 Valore di mercato (stima sintetica)
 Valore di mercato (stima analitica)
RIF. FALLIMENTO N°40/2014 –
Il tecnico
Arch Piccirillo Francesco
architetto
FRANCESCO PICCIRILLO
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STIMA DI VALORE IMMOBILE PROPRIETA’
PREMESSA
Il sottoscritto architetto FRANCESCO PICCIRILLO con studio in Nocera Inferiore (SA) via G.
Cucci al n°83, avendo ricevuto l’incarico di determinare il più probabile valore di mercato
dell’appartamento situato nel comune di SARNO (SA) in via LAVORATE CENTRO N°102
Piano Primo di proprietà di
si recava sul posto per esperire le indagini
di rito e raccogliere il maggior numero di informazioni possibili.
A) OGGETTO DELLA STIMA
L'immobile oggetto della presente stima, indicato nel frontespizio della presente relazione e più
in dettaglio descritto nei successivi paragrafi, è stato valutato mediante l'ausilio di un
elaboratore elettronico. Nel calcolo si è riguardato il solo valore venale in quanto è il più
aderente ad una libera contrattazione di mercato, in accordo con lo scopo della perizia,
escludendo per questo eventuali altri valori (che pure esistono, per fini diversi, nella valutazione
di un immobile) quali i seguenti:
1) Valori di costo
2) Valori di trasformazione
3) Valori complementari
4) Valori affettivi
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B) ORDINARIETA' E PREVISIONE
Si è tenuto conto di quelle circostanze più frequentemente riscontrabili nel settore produttivo
secondo le teorie dell'ordinarietà. Pertanto ci si è riferito sempre ad un comportamento
normale, 'ordinario', da parte di un eventuale qualsiasi acquirente, con esclusione di casi
estremi, sia in negativo che in positivo (considerando i quali si sarebbe potuto avere un valore
falsato dell'immobile e poco significativo per mercato della zona). Allo stesso modo si è
giudicato il comportamento dell'ipotetico prossimo venditore. Non si è espresso un parere di
convenienza economica, ma una stima di validità generale. Anche per quanto riguarda la
previsione ci si è riferito a usi e costumi tipici degli operatori economici del luogo considerando
l’ordinaria appetibilità dell'immobile e senza soppesare l'evento eccezionale o, in ogni caso,
impossibile a prevedersi.
C) CRITERIO DI STIMA
Il criterio di stima usato risulta in parte 'diretto' ed in parte 'indiretto'. Esso ottiene un risultato
immediato (diretto) quando moltiplica il valore elementare del prezzo a metro quadrato ricavato
direttamente dal mercato della zona, per la superficie lorda ragguagliata dell'immobile. Ma usa
anche l'analisi di diversi fattori che concorrono a formare la valutazione dell'immobile in termini
di raffronto con i migliori simili edifici della stessa area di merce. Pertanto il calcolo della stima
viene eseguito non semplicemente considerando la superficie ed il prezzo a metro quadrato,
ma verificando la qualità dell'immobile con il giudizio su una serie di caratteristiche. Da questa
si ottiene un 'valore medio di raffronto' che rappresenta la percentuale del nostro immobile
rispetto all'edificio ottimizzato a cui ci si riferisce per prezzo elementare.
D) SERIE DI ELEMENTI CONSIDERATI
Nella valutazione sono state considerate le cinque serie di elementi illustrate di seguito. Esse
raggruppano varie caratteristiche similari presenti in ogni edificio destinato in qualche modo ad
ospitare l'uomo. Sono requisiti principali che vengono riguardati in un libero mercato degli
immobili e costituiscono gli elementi disaggregati di una stima formulata in maniera
professionale. Vengono descritti in ordine d'importanza, quale viene loro attribuita direttamente
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dal mercato, anche se taluno potrebbe apparire maggiormente significativa una delle
successive. In ogni modo è fuori di dubbio che gli acquirenti ordinari preferiscono scegliere
principalmente un edificio con una buona posizione planimetrica rispetto all'abitato. Nel
presente calcolo si è adeguata con opportuni pesi, espressi in valori percentuali, la minore o
maggiore propensione a dare valore all'una o all'altra caratteristica.
1) Posizione planimetrica rispetto all'abitato
2) Posizione igienica e ambientale
3) Statica
4) Requisiti tecnologici
5) Distribuzione interna degli ambienti
E) LA COMPARAZIONE (CON L'EDIFICIO OTTIMIZZATO)
Il confronto viene eseguito, praticamente, con un ipotetico edificio ottimizzato, nel quale cioè
tutti i requisiti raggiungano il massimo livello di valore . Il programma calcola una determinata
percentuale di qualità massima. Essa dipende dal giudizio espresso nei dati come una
valutazione di ogni singolo requisito, secondo una scala di valori 'pesata'.
F) SUPERFICIE RAGGUAGLIATA
Si è tenuto conto, nel calcolo, dei ragguagli relativi alle diverse condizioni degli spazi utilizzabili
per poter valutare congruamente gli ambienti e le superfici coperte e scoperte, e per poter
considerare l'accessorie di alcuni di essi (come autorimesse, cantinole, ripostigli, soffitte,
oppure terrazze, balconi, porticati, ecc.). Per tali ragioni le superfici misurate sono state
considerate, nella valutazione, secondo le percentuali dei seguenti ragguagli principali,
opportunamente adattati al nostro caso: (la superficie misurata è quella commerciale lorda a
cui si riferisce il mercato della zona) - ragguagli generali superfici coperte e chiuse ............................... = 100%
superfici dei cantinati ....................................... = 50%
superfici scoperte e cantinati senza luci ...........= 25%
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STIMA DI VALORE DELL’ IMMOBILE
VALUTAZIONE A ) Stima analitica attraverso il valore di mercato
VALUTAZIONE B ) Stima analitica attraverso il il reddito prodotto
COMPARAZIONE VALUTAZIONE A / B
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BENI IN OGGETTO
Descrizione
FABBRICATO A DESTINAZIONE RESIDENZIALE
Fabbricato costruito ad inizio anni ’40 avente forma regolare ( sup totale lorda di circa 130 mq)
ed occupante il lato nord del lotto in aderenza con il confine. Il corpo di fabbrica, ha struttura in
muratura portante, solaio ordito in direzione N/S ed è distribuito su un unico livello al piano
primo a destinazione residenziale. Lo stesso ha accesso dall’androne comune che diparte dalle
scale di accesso ed è ripartito in tre ampi vani sullato sinistro. Le tompagnature esterne sono
realizzate muratura portante dallo spessore variabile (fino a 60 cm), rifinite con intonaco civile e
pittura, I serramenti esterni sono costituiti da tre porte-finestre in legno e vetro singolo originali
dell’epoca. Il fabbricato versa in pessime condizioni di conservazione che ne determinano una
evidente fatiscenza statica ed una conseguente decadenza strutturale.
RIFERIMENTI CATASTALI – NCEU DI SARNO
FOGLIO 36 PARTICELLA 47 SUBALTERNO 5
CATEGORIA A/3
CLASSE 1
CONSISTENZA VANI 4,5
DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE DELL’ ABITAZIONE OGGETTO DELLA STIMA
PIANO TERRA
Superficie totale (lorda)……………………117,00 mq
Superficie netta ………………….……….…99,50 mq
Le superfici sono quelle computate ai sensi del D.M. n° 801 del 10/05/1977
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VALUTAZIONE A ) Stima analitica attraverso il valore di mercato
1) VALORE MEDIO DELLE ABITAZIONI (per immobili similari a quella oggetto
della stima)
1) VALORE MEDIO DELLE ABITAZIONI AL MQ PER ABITAZIONI SIMILARI A QUELLA
OGGETTO DELLA STIMA
Provincia: SALERNO
Comune: SARNO
Fascia/zona: Suburbana : LAVORATE/EPISCOPIO
Codice di zona: E1
Valori
Valore
Locazione
Mercato Superficie
Stato
(€/mq x Superficie
Tipologia
conservativo (€/mq)
(L/N)
(L/N)
mese)
Min Max
Min Max
Abitazioni
L
NORMALE 1250 1500 L
3,2 4,1
civili
Abitazioni
di tipo
NORMALE 1100 1400 L
2,8 3,9 L
economico
Autorimesse NORMALE 810 1000 L
3,4 4
L
Box
NORMALE 1000 1250 L
4,3 5
L
Ville e Villini NORMALE 1250 1500 L
3,1 3,9 L
(FONTE : AGENZIA DEL TERRITORIO)
(Risultato interrogazione: Anno 2013 - Semestre 2)
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Tenuto conto che trattasi di un'abitazione situata nel Comune di SARNO, avente come categoria
catastale A/3 e dell'epoca di costruzione dell'edificio ove è situata l'unità immobiliare, possiamo
desumere che:
per le abitazioni simili a quella in esame il prezzo medio di mercato rilevato sul posto
da indagini dirette è di € 1150,00 al metro quadrato. Tale valore andrà aggiornato in base
ai coefficienti tipici delle caratteristiche proprie dell'unità immobiliare oggetto della stima e che
andremo a descrivere nel dettaglio partendo dalla zona, per poi passare all'esame
dell'edificio nel suo insieme e quindi valutando l'unità immobiliare.
1)
DESCRIZIONE DELLA ZONA OVE E' SITUATA L'ABITAZIONE
La zona ove è situata l'unità immobiliare in esame è posta tra i mt 100 e 200 dal crocevia di
maggiore importanza nell'area geografica oggetto di stima (valutata nel suo insieme) per un
coefficiente relativo pari a 0,70, mentre rispetto all'elemento di maggiore importanza e
richiamo, sempre riferito all'area in esame, risulta distante tra i mt 100 e i mt 500, per un
coefficiente corrispondente di: 0,70. La zona oggetto della stima risulta essere dotata della
necessaria urbanizzazione primaria e pertanto il coefficiente relativo è traducibile in: 0,80.
Nella zona in esame non vi sono elementi estetici predominanti, il coefficiente non
subisce variazioni è viene stabilito pertanto in: 0,50. Nella zona in esame il panorama non
ha un valore estetico degno di rilievo, conseguentemente il coefficiente corrispondente è
stimabile in: 0,50. Durante il sopralluogo è stato rilevato un elemento artificiale, il quale
presenta un certo impatto visivo sull'intera zona, conseguentemente il coefficiente relativo è
stato fissato in: 0,50. Negli immediati dintorni dell'abitazione non è presente alcun parco
aperto al pubblico, cosa che qualificherebbe notevolmente la zona e ci permette di stabilire il
coefficiente in: 0,50. Nella zona non vi sono scorci caratteristici particolari, pertanto il
coefficiente non viene modificato è rimane fissato in: 0,50.
Infine, analizzando la situazione sociale del quartiere attraverso l'andamento della
popolazione e il numero dei reati avvenuti, si desume che il coefficiente sociale relativo è: 0,70.
Il coefficiente globale della zona, valutando tutti i coefficienti dianzi esaminati e
moltiplicandoli fra loro è: 0,60.
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2)
DESCRIZIONE DELL'EDIFICIO OVE E' SITUATA L'UNITÀ IMMOBILIARE
L'unità immobiliare in esame non è dotato di nessuno dei seguenti impianti: impianto elettrico,
impianto idraulico, impianto del gas, impianto di riscaldamento, impianto del telefono,
impianto citofonico, non è presente alcuna dotazione funzionale quale palestra, giardino ecc.,
situazione che nell'insieme da un coefficiente funzionale dell'edificio pari a: 0,50. Il giudizio
sulla qualità degli elementi architettonici che costituiscono l'edificio può essere così
sintetizzato: la facciata principale non presenta particolare valore architettonico; i decori della
facciata sono di valore mediocre; l'atrio condominiale è angusto e di scarso valore; il portone
di accesso all'edificio è di scarso valore estetico; i portoncini di accesso agli
appartamenti sono di un valore e materiale di scarsa considerazione; la composizione
architettonica generale dell'edificio non è particolarmente significativa; infine, riguardo al
tecnico che ha progettato l'opera in esame, possiamo solo dire che non è noto. Valori che nel
loro insieme ci permettono di stabilire il coefficiente estetico dell'edificio in: 0,50. Sono stati
rilevati anche i seguenti parametri sociali: non è stata rilevata la presenza del portiere; il
portone centrale di accesso, in base alle risposte date dagli interessati, risulta essere chiuso;
nell'edificio non è presente alcuna telecamera a circuito chiuso per la rilevazione delle
presenze; la proprietà comune è recintata; nelle ore notturne non abbiamo una rumorosità
generale rilevabile anche dagli inquilini dell'unità adiacenti; Tutto l'insieme di queste valutazioni
ci porta a stabilire il coefficiente sociale dell'edificio in: 0,50. La conservazione dell'edificio nel
suo complesso è pessima ed esaminando la funzionalità dei singoli elementi che lo
costituiscono, può essere sintetizzata nel coefficiente globale: 0,50. Il coefficiente globale
dell'edificio, moltiplicando fra loro tutti i coefficienti. esaminati, permette di ottenere il
coefficiente riassuntivo: 0,50
3)
DESCRIZIONE DELL'UNITÀ IMMOBILIARE
Le caratteristiche funzionali possono essere così riassunte: l'illuminazione naturale
dell'alloggio, analizzandola in più parti del medesimo, può essere giudicata nel suo
complesso come conforme all'esigenze abitative; l'unità immobiliare risulta altresì, essere
ventilata in maniera normale, garantendo quindi, un ricambio d'aria in maniera
regolamentare; gli ambienti o zone destinate alle attività giornaliere sono normalmente
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soleggiati; la dimensione dei vani è considerabile come ordinaria, in quanto essi risultano
entro i canoni delle normali esigenze abitative; gli ambienti dell'abitazione sono disposti in
maniera classica : stanze consecutive senza corridoio; durante l'esame della funzionalità
dell'abitazione sono state rilevate solo alcune zone morte e inutilizzabili; nell'alloggio non
esiste un ambiente di deposito; il bagno è unico ed è posto all’ingresso dell’atrio e sebbene
risulti dotato dei sanitari allo stato attuale risulta inagibile; Il coefficiente relativo alle
caratteristiche funzionali dell'alloggio è pertanto, in base a quanto sopra decritto: 0,50.
L'alloggio , esteticamente presenta le seguenti valutazioni: il portoncino d'ingresso all'abitazione
non presenta caratteri estetici di rilievo; le porte interne all'abitazione sono di qualità e forma
estetica mediocre; le tinteggiature alle pareti sono fatiscenti; la piastrellatura dei pavimenti è
giudicabile come esteticamente accettabile; le finestre nelle varie stanze dell'abitazione
hanno caratteri estetici mediocri gli scuri osservati all'esterno dell'unità immobiliare sono di
uno scarso valore estetico; le placche elettriche sono di qualità e forma scadente e non a
norma; sono presenti altresì nell'abitazione, alcuni elementi architettonici secondari di un
certo valore da attribuirsi al periodo di realizzazione (primo del ‘900) come la tipologia
costruttiva (muratura portante) ed i soffitti alti. Il coefficiente relativo alle caratteristiche
estetiche dell'alloggio deducibile da quanto ora analizzato è riassumibile nel valore: 0,60. Il
taglio dell'alloggio è tale da variare il coefficiente del medesimo in: 0,50. La conservazione
dell'alloggio, in base ai lavori da eseguirsi per renderlo idoneo alla civile abitazione, può
quantifcarsi in un coefficiente correttivo del valore medio di cui sopra pari a: 0,54.
D) CALCOLO COEFFICIENTE CORRETTIVO DEL VALORE MEDIO
Considerando i tre coefficienti relativi alla zona, edificio e unità immobiliare e moltiplicandoli
fra loro abbiamo come coefficiente correttivo complessivo pari a 0,54.
2) CALCOLO DEL VALORE DELL'UNITA' IMMOBILIARE OGGETTO DI STIMA
Avendo preso come valore di riferimento medio la cifra di € 1150,00 /mq e moltiplicandola
per il coefficiente correttivo 0,54 di cui al calcolo ai paragrafi A-D si raggiunge il valore
unitario corretto per l'abitazione oggetto:
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Valore al mq: ………………… 1150,00€ / mq x 0,54 = € 621,00 / mq
Tenuto conto della superficie commerciale dell'alloggio che è quantificabile, come visto al
paragrafo corrispondente, in mq 128,50 si ottiene il valore dell'abitazione:
Valore complessivo A) :… 621,00€ / mq x 117,00 = € 72.657,00
VALUTAZIONE B ) Stima analitica attraverso il il reddito prodotto
Per ottenere il più probabile valore di mercato del fabbricato è stata effettuata una stima
sintetica dello stesso attraverso la capitalizzazione della rendita di locazione.
Gli affitti unitari nella zona per il bene in oggetto oscillano tra 2,80 €/mq al mese e 3,90 €/mq
al mese.
Considerando le condizioni di fatiscenza nelle quali versa l’immobile,la stima può essere
effettuata considerando il più basso valore di mercato cui è applicabile un coefficiente correttivo
pari a 0,50 :
Reddito unitario minimo………………………………………….. 2,80 €/mq al mese
Coefficiente correttivo………………………………………..………….. 0,50
Reddito unitario considerato………………………………………….. 1,40 €/mq al mese
Reddito totale medio…….. 1,40 €/mq al mese x 117,00 mq = 163,80 €/mese
Reddito annuo complessivo (lordo)….. 163,80 €/mese x 12 mesi
= 1965,60 €
Applicando una detrazione del 10,00 % annuo per la spese di ammortamento, tasse, imposte
si ottiene il reddito netto :
Reddito netto ……………………………………… 1965,60 € x 0,90 = 1769,04 €
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A cui, applicando un saggio di capitalizzazione pari al 2,5 % restituisce la valutazione
dell’immobile ( per capitalizzazione di reddito ) :
VALUTAZIONE B ( = Reddito netto / saggio cap.)
V (B) = 1769,04 € / 0,025 = 70.761,60 €
Valore complessivo B) = € 70.761,60
VALUTAZIONE COMPARATIVA A / B
QUADRO DI RIEPILOGO
VALUTAZIONE A (= sup.complessiva x prezzo unitario) = 72.657,00 €
VALUTAZIONE B ( = Reddito netto / saggio cap.)
= 70.761,60 €
Le valutazioni differiscono per una percentuale inferiore al 10%,pertanto la stima si può definire
attendibile
VALUTAZIONE MEDIA……………………….. = 71.700,00 €
Premesso quanto sopra si dichiara, a conclusione della presente stima, che l'unità
immobiliare situata a SARNO (SA) in via LAVORATE CENTRO N°102 , distinta a catasto
al fg 36 mappale 47 sub. 5 di proprietà di
ha, salvo elementi a me
sottaciuti, come più probabile prezzo di mercato la cifra di € 71.700,00
LA PRESENTE RELAZIONE DI STIMA E’COMPOSTA DA N ° 12 PAGINE
Si allega documentazione fotografica (n°6 foto)
Nocera Inferiore, 28/07/2014
In Fede
Arch. FRANCESCO PICCIRILLO
architetto
FRANCESCO PICCIRILLO
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OGGETTO : Stima di beni immobili siti nel comune di Sarno (SA) alla via Lavorate
Centro n°102 identificati nel NCEU di Sarno al Foglio 36 Part. 47 sub 5 attraverso la
comparazione di :
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Il tecnico
Arch Piccirillo Francesco
architetto
FRANCESCO PICCIRILLO
Via G. Cucci, 83
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FOTO 1 – VISTA DALLA CORTE COMUNE
FOTO 2 – VISTA DALLA CORTE COMUNE
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FOTO 3 – VISTA INTERNA
FOTO 4 – VISTA INTERNA
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FOTO 5 – VISTA INTERNA – VANO SCALA
FOTO 6 – VISTA LASTRICO SOLARE