Via Avegno 12 - Varese
Ulisse Marcolli
Architetto
Via V. Monti, 10
21022 Azzate (VA)
Tel. 0332-457.684
Fax. 0332-459.641
e-mail. [email protected]
C.F. MRCLSS71B02L682N
P.Iva 02577350123
Relazione Tecnico Illustrativa
Oggetto: Ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso
Via Avegno, 12 – Varese – mapp.5435, Sub.542,544 – Fg.11 Varese / A
Committente: Immobiliare Vugmil Srl - Varese Professionisti Srl
Premessa
La presente relazione costituisce parte integrante alla documentazione finalizzata all’ottenimento
del nulla osta di quanto in oggetto.
Dati di Partenza e Amministrativi
Rif. Piano di Governo del Territorio 2013 – Comune di Varese
Zona “NAF” – art. 25 PdR – Nucleo di antica formazione – Foglio n.29 Bosto
• Nell’area non sussistono vincoli di carattere ambientale/paesistico;
Identificazione Catastale: mapp.5435, Sub.542,544 – Fg.11 Varese / A
Proprietà:
piano terra
Immobiliare Vugmil Srl - Sub.544
piano primo
Varese Professionisti Srl - Sub. 542
Pratiche Edilizie:
P.C. n.239/2006 e successive 4 Varianti, fino al 2010;
P.E. n.59/2012 cambio destinazione Piano terra;
Agibilità parziale 198/2011
Analisi storica e Contesto urbano
Oggetto del presente intervento è un edificio ubicato nella zona centrale di Varese e facente parte
del centro storico. La proprietà è così composta: un edificio che potremmo definire antico, che si
attesta direttamente su via Avegno già ristrutturato nei primi anni 2000 in cui si è cercato di
mantenere il linguaggio della struttura originaria e un altro edificio costruito ex novo, edificato
intorno al 2010 su quello che prima era un capannone in abbandono.
Mentre per la ristrutturazione del corpo fronte strada le opere sono state terminate con un ottimo
risultato di recupero, il corpo ricostruito non è stato ultimato e la struttura è stata lasciata al rustico,
completando solamente la facciata che si attesta sul cortile interno.
Allo stato attuale, tale edificio incompleto, si presente come una struttura priva di finiture in cui è
leggibile chiaramente la struttura in cls.
L’unico elemento portato a termine, per ovvi motivi di decoro, è la facciata prospiciente il cortile
interno comune, sulla quale è ben leggibile la modernità dell’edificio egregiamente
contestualizzata.
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Via Avegno 12 - Varese
Per quanto concerne il contesto urbano, vi si trovano nelle immediate vicinanze l’alternanza di
edifici costruiti nei primi anni del Novecento ed edifici degli anni ’70 e ’80, il tutto omogeneamente
integrato.
Le destinazioni d’uso riscontrate sono principalmente il commerciale al piano terra, direzionale e
residenziale per i piani superiori.
Allo scopo di motivare le scelte progettuali, è bene sin d’ora inquadrare l’edificio oggetto di
ristrutturazione/ultimazione lavori, infatti nessuna opera è prevista per l’edificio ristrutturato, poiché
tutte le opere menzionate riguardano il solo corpo di fabbrica costruito ex novo e mai ultimato.
Il corpo di fabbrica in oggetto è di fatto solo visibile dall’interno del cortile (Ovest) che ha accesso
diretto a mezzo di un portone da via Avegno.
I restanti tre lati di confine rendono inaccessibile e occultato il fabbricato, in quanto a Nord un muro
di circa 7 metri di altezza completamente cieco ne impedisce la visualizzazione, a Est e Sud il
fabbricato è in aderenza a dei capannoni della prima metà del Novecento.
L’edificio ora è composto da un piano terreno completamente libero, attualmente a destinazione
commerciale e con accesso diretto dal cortile; un piano primo incompiuto con accesso diretto
tramite una scala, un ascensore con ingresso al piano terra e un piano secondo composto da un
disimpegno di arrivo per la scala e l’ascensore al fine di permettere l’accesso al terrazzo.
La realizzazione di questa struttura non ha preservato nulla dei capannoni che prima esistevano,
tale edificio, completamente ricostruito, è stato realizzato con tecniche costruttive attuali e pertanto
senza alcuna valenze storica da conservare.
Nelle tavole grafiche si è cercato, tramite sezioni urbane o rendering, di contestualizzare
l’intervento e fornire alle Amministrazioni tutti gli elementi per poter valutare l’inserimento del
progetto. Da tali rappresentazioni appare, quindi, evidente che l’intervento proposto non ha in alcun
modo conseguenze sullo skyline della città, in quanto tutti i fronti presentano degli elementi
occultanti.
Descrizione dell’intervento
*Per una migliore comprensione di quanto di seguito esposto si rimanda alle tavole grafiche
allegate.
*Si precisa che lo stato dei luoghi non corrisponde appieno alle pratiche edilizie depositate presso
le Amministrazioni, tale difformità non presenta comunque abusi in quanto le difformità riscontrate
consistono solamente nella non realizzazione o non ultimazione di alcune strutture. Quanto invece
realizzato è conforme a quanto approvato.
Nella pratica edilizia in oggetto si è evidenziato sulle tavole grafiche quanto approvato, quanto
realmente realizzato e quanto a progetto e i relativi confronti
Il progetto ha per scopo la trasformazione e l’ultimazione del fabbricato esistente allo scopo di
soddisfare le mutate esigenze di mercato degli ultimi anni.
Il piano terra attualmente si presenta come un unico spazio di circa 420mq. a destinazione
commerciale. Il progetto originario (2009) prevedeva una destinazione direzionale, poi trasformata
nel 2012 nell’attuale destinazione commerciale. Ora si chiede il ritorno alla iniziale destinazione
direzionale. Tutti gli impianti sono in essere, funzionanti e non soggetti a modifica. Dell’area in
oggetto è stata rilasciata regolare Agibilità. L’unico intervento murario previsto consiste nella
parziale demolizione di un solaio per poter realizzare un patio, e creare una sorgente naturale di
luce per dare un nuovo impatto agli ambienti, oltre che una vivibilità migliore.
Per quanto concerne il piano primo e secondo, l’intervento si propone l’ultimazione dei lavori ma
non secondo quanto definito nei progetti originari ma secondo un nuovo approccio.
La destinazione direzionale dell’intero piano primo viene trasformata in residenziale che ospiterà
una sola unità immobiliare.
Il progetto si è posto come compito principale quello di spezzare la monotonia opprimente del
terrazzo a “L” perimetrato da muri di fabbrica alti più di tre metri che avvolgono la struttura su due
lati.
Pertanto, la soluzione è stata quella di creare un’alternanza di volumi dislocandoli in maniera
diversa in modo da creare nuove prospettive. Si è spezzata la forma a “L” del terrazzo, eliminando
l’elemento d’angolo e si è realizzata una sala da pranzo, imitando una veranda e integrando il tutto
con il patio degli uffici sottostanti.
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Via Avegno 12 - Varese
Al piano secondo si è dato un senso all’arrivo scala e ascensore realizzando uno spazio aperto a
destinazione ludica, recuperando la sup. ricavata dalla realizzazione del patio al piano terra.
Il progetto architettonico prevede grandi vetrate e continuità tra spazi interni ed esterni, la
realizzazione di una struttura a pergolato, in modo da integrare l’edificato con elementi naturali.
Si puntualizza che il volume posto al piano secondo, accoppiato all’esistente vano scala, non è in
alcun modo impattante visivamente, in quanto occultato dalla forma degli edifici confinanti.
Al fine di uniformate il nuovo volume, si è proposto l’abbassamento della quota del vano scala a
progetto originario.
Il progetto non prevede aumenti di Volume o di Spl ma solamente lo spostamento degli stessi.
Nello specifico la sup. utilizzata per la nuova sala da pranzo deriva dall’arretramento del terrazzo
della camera padronale e dall’eliminazione del corpo d’angolo terrazzo. Per quanto riguarda la sup.
derivata dalla realizzazione del patio, quest’ultima viene riutilizzate per la sala giochi posta al piano
secondo.
Nessuna modifica è prevista sulla facciata principale attestata sul cortile interno alla proprietà. Si è
optato anche di non realizzare la lunga tettoia a progetto sul perimetro del terrazzo, in quanto non
necessaria e fortemente vincolante.
Scelte progettuali
Come anticipato sopra, il progetto ha come scopo principale quello di rompere la monotonia e il
senso di oppressione del terrazzo incassato tra muri e di creare nuove prospettive, cercando di
realizzare un contesto, in cui non esista interruzione tra ambiente interno ed esterno, dando vita,
invece, a un microambinte all’interno della città.
Constatato che l’edificio in oggetto, peraltro incompiuto, non possiede alcuna rilevanza storica o
architettonica, si è cercato di interpretare il progetto con un linguaggio contemporaneo senza
ostentare materiali moderni ma lasciando interagire il costruito con elementi naturali. In tal senso i
materiali proposti interagiscono con il costruito limitrofo attraverso facciate in muratura dello stesso
colore della facciata verso il cortile, i serramenti in alluminio richiamano quelli esistenti sul
prospetto principale. Infine, le ampie vetrate, gli inserti in pietra naturale e le pavimentazioni in
doghe di legno enfatizzano e ribadiscono la contiguità tra interno ed esterno, nonché il rapporto
con gli elementi naturali.
In fede
arch. Ulisse Marcolli
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Via Avegno 12 - Varese
Ulisse Marcolli
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Via V. Monti, 10
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RelazioneTecnica
per il superamento e l’abbattimento delle barriere architettoniche
Oggetto: Ristrutturazione e cambio di destinazione d’uso
Via Avegno, 12 – Varese – mapp.5435, Sub.542,544 – Fg.11 Varese / A
Committente: Immobiliare Vugmil Srl - Varese Professionisti Srl
Premessa
La presente relazione costituisce parte integrante alla documentazione finalizzata all’ottenimento
del nulla osta di quanto in oggetto.
Rif. Normativi: L. 13/89 – D.M. 236/89 – L.R. 6/89 – D.P.R. 104/92
*Per una corretta interpretazione della relazione si rimanda allo schema grafico allegato.
*Per quanto riguarda il paino terra si rimanda alla P.E. n.59 del 2012, di seguito le specifiche per
l’intervento residenziale.
Classificazione dell’intervento
La costruzione in oggetto è classificata come edificio unifamiliare privo di parti comuni.
Accorgimenti progettuali
Secondo quanto definito dall’art. 3.4, lettera g, capo II del D.M.LL.PP. 14/06/89 n. 236, per gli
edifici unifamiliari è sufficiente che sia soddisfatto il solo requisito dell’adattabilità.
Tale requisito è dimostrato sulle tavole allegate, gli interventi vertono, per la maggior parte, sulla
trasformazione dei bagni.
Per quanto concerne le zone di passaggio, le camere e la cucina gli accorgimenti sono solo a
livello di arredo.
È garantito anche il requisito di visitabilità in quanto è rispettato quanto definito dall’art. 6.1.1 All I,
L.R. n.6 del 20/02/89.
N.B. Per una migliore individuazione di quanto descritto si rimanda agli elaborati grafici in allegato
In fede
arch. Ulisse Marcolli
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