Finanziarizzazione di asset
immobiliari
Per finanziarizzazione di asset immobiliari si
intendono particolari operazioni poste in essere
dai proprietari di ingenti patrimoni immobiliari al
fine di renderli liquidi
Finanziarizzazione di asset
immobiliari: vantaggi
Generazione di una consistente liquidità
Rifocalizzazione sul core business
Miglioramento della redditività aziendale
Utilizzo della liquidità creata per investimenti di
tipo core e/o riduzione dell’indebitamento
Emersione di plusvalori latenti
Finanziarizzazione di asset
immobiliari: svantaggi
Riduzione degli asset patrimoniali
Costi elevati per la realizzazione dell’operazione
Principali operazioni di finanza
immobiliare
Spin-off immobiliari
Cartolarizzazioni immobiliari
Sale and lease back immobiliari
Fondi comuni di investimento immobiliari
Spin-off immobiliari
Lo spin-off immobiliare è un’operazione
tecnica intermedia tramite la quale
un’impresa può conferire il proprio patrimonio
immobiliare non strumentale (in tutto o in
parte) a una società, ricevendo azioni di
quest’ultima, con la possibilità dunque di
quotazione in borsa.
Spin-off immobiliari: vantaggi
Proseguimento di attività destinate all’esaurimento, avvio
di quelle che non si sarebbero avviate, riutilizzo di un
patrimonio di conoscenze altrimenti disperso e sviluppo
di innovazione
Reale abbattimento dei costi del personale senza la
perdita di know-how interno e di controllo delle
prestazioni erogate
Maggiore efficienza gestionale
Possibili miglioramenti reddituali
Reinvestimento delle risorse economiche liberate
dall’operazione nelle principali attività operative a un
tasso di rendimento maggiore e con un grado di
indebitamento minore
Aumento della motivazione del personale del “ramo”
ceduto
Spin-off immobiliari: svantaggi
In genere si tratta di società che ereditano la
precedente gestione passiva e che necessitano
di tempo per raggiungere una gestione dinamica
in attivo
La nuova società potrebbe presentare problemi
di ottimizzazione finanziaria per cui potrebbe
essere necessario adeguare la struttura
finanziaria per minimizzare il costo complessivo
del capitale
Struttura di uno SPIN-OFF IMMOBILIARE
Immobili
(o divisione)
Impresa
“madre”
azioni
Valutatori
denaro
Impresa
Specializzata nel
Real Estate
NewCo
O
denaro/azioni
denaro
Impresa
pre-esistente
garanzie
Pool di Banche
Cartolarizzazioni immobiliari
Con l’operazione di cartolarizzazione (securitization),
il proprietario immobiliare cede il proprio patrimonio
immobiliare non strumentale (in tutto o in parte) ad
una società veicolo denominata Special Purpose
Vehicle, la quale finanzia l’acquisto degli immobili
mediante l’emissione di titoli, garantiti dagli immobili
ceduti, collocati presso investitori istituzionali o, più
raramente, retail.
La cessione potrebbe anche riguardare non gli
immobili bensì i crediti futuri ad essi collegati.
Struttura di una CARTOLARIZZAZIONE
SPV
denaro
Titoli
(garantiti)
denaro
Comitato di
Collocamento
denaro
titoli
(garantiti)
immobili
Impresa
“madre”
Società di rating
azioni
Valutatori
denaro
Impresa
Specializzata nel
Real Estate
Mercato
(retail o investitori
istituzionali)
Cartolarizzazioni immobiliari:
vantaggi
Valorizzazione del patrimonio immobiliare
Maggiore liquidità dei titoli
Costi di finanziamento competitivi e
diversificazione delle fonti
Procedure efficienti e trasparenti
Cartolarizzazioni immobiliari:
svantaggi
Elevati costi fissi (costi di strutturazione)
Complessità della struttura legale
dell’operazione
Scarsa liquidità del mercato finale (titoli)
Sale and lease back
Con l’operazione di sale and lease back
un’impresa cede ad una società di leasing un
proprio immobile strumentale sottoscrivendo,
contestualmente, un contratto di leasing
finanziario. In tal modo l’immobile rimane
nella disponibilità dell’impresa sebbene non a
titolo di proprietà.
Struttura del SALE AND LEASE BACK
Immobili strumentali
Denaro
Impresa
Contratto leasing
Canoni
Società di
leasing
Sale and lease back: vantaggi
Maggiore capitale a disposizione per finanziare
altre operazioni
Costi talvolta inferiori rispetto ad altre operazioni
simili
Possibilità di includere nel canone servizi quali
manutenzione, consulenza tecnica, etc
Canone considerato come componente negativo
di reddito
Assenza di iscrizioni ipotecarie, garanzie reali o
cambiali
Sale and lease back: svantaggi
Variazioni generali dei tassi d'interesse
comportano una variazione anche delle
rate di leasing
Lo scioglimento anticipato del contratto di
leasing o il pagamento non tempestivo
delle rate possono comportare oneri
maggiori rispetto al finanziamento
mediante credito.
Fondi immobiliari
I fondi immobiliari possono definirsi come “un
patrimonio autonomo istituito da una Società
di gestione del risparmio che raccoglie capitali
da risparmiatori e/o investitori istituzionali e li
investe prevalentemente in beni immobili”.
Possono essere ordinari o costituiti con
apporto di immobili da parte di un soggetto
pubblico o privato.
Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE
AD APPORTO
Consob
9 – patrimonio
raccolto
Consorzio di
collocamento
8 – acquisto
quote
Borsa
Esperti
indipendenti
6 – quote
5b – apporto immobili
Ente
apportante
7 – collocamento
2 – approvazione
4 – approvazione
SGR
3 – invio prospetto informativo
Banca
d’Italia
10 – quotazione
Fondo
1 – invio regolamento
5a – sottoscrizione quote
Mercato
(retail o investitori
istituzionali)
Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE
ORDINARIO
Consob
Borsa
Proprietari
immobiliari
(venditori)
7 – sottoscrizione
Banca
depositaria
9c – pagamento
immobili
9a – immobili
9b – acquisto immobili
4 – approvazione
2 – approvazione
10 – quotazione
8 – patrimonio raccolto
SGR
3 – invio prospetto informativo
Banca
d’Italia
Consorzio di
collocamento
6 – collocamento
Fondo
1 – invio regolamento
5 – emissione quote
Mercato
(retail o investitori
istituzionali)
Fondi immobiliari: vantaggi
Riduzione dei costi fissi interni (per effetto delle
economie di scala)
Massimizzazione del ritorno economico
Liquidabilità del prodotto immobiliare
Possibilità di diversificare il proprio patrimonio
Rapporto rischio/rendimento favorevole
Possibilità di acquisire un patrimonio immobiliare senza
assumerne l’onere della gestione
Fondi immobiliari: svantaggi
Investimento non facilmente liquidabile
Quotazione “a sconto”
Ottica di lungo periodo
