finanza immobiliare
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Finanziarizzazione di asset immobiliari Per finanziarizzazione di asset immobiliari si intendono particolari operazioni poste in essere dai proprietari di ingenti patrimoni immobiliari al fine di renderli liquidi Finanziarizzazione di asset immobiliari: vantaggi Generazione di una consistente liquidità Rifocalizzazione sul core business Miglioramento della redditività aziendale Utilizzo della liquidità creata per investimenti di tipo core e/o riduzione dell’indebitamento Emersione di plusvalori latenti Finanziarizzazione di asset immobiliari: svantaggi Riduzione degli asset patrimoniali Costi elevati per la realizzazione dell’operazione Principali operazioni di finanza immobiliare Spin-off immobiliari Cartolarizzazioni immobiliari Sale and lease back immobiliari Fondi comuni di investimento immobiliari Spin-off immobiliari Lo spin-off immobiliare è un’operazione tecnica intermedia tramite la quale un’impresa può conferire il proprio patrimonio immobiliare non strumentale (in tutto o in parte) a una società, ricevendo azioni di quest’ultima, con la possibilità dunque di quotazione in borsa. Spin-off immobiliari: vantaggi Proseguimento di attività destinate all’esaurimento, avvio di quelle che non si sarebbero avviate, riutilizzo di un patrimonio di conoscenze altrimenti disperso e sviluppo di innovazione Reale abbattimento dei costi del personale senza la perdita di know-how interno e di controllo delle prestazioni erogate Maggiore efficienza gestionale Possibili miglioramenti reddituali Reinvestimento delle risorse economiche liberate dall’operazione nelle principali attività operative a un tasso di rendimento maggiore e con un grado di indebitamento minore Aumento della motivazione del personale del “ramo” ceduto Spin-off immobiliari: svantaggi In genere si tratta di società che ereditano la precedente gestione passiva e che necessitano di tempo per raggiungere una gestione dinamica in attivo La nuova società potrebbe presentare problemi di ottimizzazione finanziaria per cui potrebbe essere necessario adeguare la struttura finanziaria per minimizzare il costo complessivo del capitale Struttura di uno SPIN-OFF IMMOBILIARE Immobili (o divisione) Impresa “madre” azioni Valutatori denaro Impresa Specializzata nel Real Estate NewCo O denaro/azioni denaro Impresa pre-esistente garanzie Pool di Banche Cartolarizzazioni immobiliari Con l’operazione di cartolarizzazione (securitization), il proprietario immobiliare cede il proprio patrimonio immobiliare non strumentale (in tutto o in parte) ad una società veicolo denominata Special Purpose Vehicle, la quale finanzia l’acquisto degli immobili mediante l’emissione di titoli, garantiti dagli immobili ceduti, collocati presso investitori istituzionali o, più raramente, retail. La cessione potrebbe anche riguardare non gli immobili bensì i crediti futuri ad essi collegati. Struttura di una CARTOLARIZZAZIONE SPV denaro Titoli (garantiti) denaro Comitato di Collocamento denaro titoli (garantiti) immobili Impresa “madre” Società di rating azioni Valutatori denaro Impresa Specializzata nel Real Estate Mercato (retail o investitori istituzionali) Cartolarizzazioni immobiliari: vantaggi Valorizzazione del patrimonio immobiliare Maggiore liquidità dei titoli Costi di finanziamento competitivi e diversificazione delle fonti Procedure efficienti e trasparenti Cartolarizzazioni immobiliari: svantaggi Elevati costi fissi (costi di strutturazione) Complessità della struttura legale dell’operazione Scarsa liquidità del mercato finale (titoli) Sale and lease back Con l’operazione di sale and lease back un’impresa cede ad una società di leasing un proprio immobile strumentale sottoscrivendo, contestualmente, un contratto di leasing finanziario. In tal modo l’immobile rimane nella disponibilità dell’impresa sebbene non a titolo di proprietà. Struttura del SALE AND LEASE BACK Immobili strumentali Denaro Impresa Contratto leasing Canoni Società di leasing Sale and lease back: vantaggi Maggiore capitale a disposizione per finanziare altre operazioni Costi talvolta inferiori rispetto ad altre operazioni simili Possibilità di includere nel canone servizi quali manutenzione, consulenza tecnica, etc Canone considerato come componente negativo di reddito Assenza di iscrizioni ipotecarie, garanzie reali o cambiali Sale and lease back: svantaggi Variazioni generali dei tassi d'interesse comportano una variazione anche delle rate di leasing Lo scioglimento anticipato del contratto di leasing o il pagamento non tempestivo delle rate possono comportare oneri maggiori rispetto al finanziamento mediante credito. Fondi immobiliari I fondi immobiliari possono definirsi come “un patrimonio autonomo istituito da una Società di gestione del risparmio che raccoglie capitali da risparmiatori e/o investitori istituzionali e li investe prevalentemente in beni immobili”. Possono essere ordinari o costituiti con apporto di immobili da parte di un soggetto pubblico o privato. Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE AD APPORTO Consob 9 – patrimonio raccolto Consorzio di collocamento 8 – acquisto quote Borsa Esperti indipendenti 6 – quote 5b – apporto immobili Ente apportante 7 – collocamento 2 – approvazione 4 – approvazione SGR 3 – invio prospetto informativo Banca d’Italia 10 – quotazione Fondo 1 – invio regolamento 5a – sottoscrizione quote Mercato (retail o investitori istituzionali) Struttura di uno FONDO IMMOBILIARE ORDINARIO Consob Borsa Proprietari immobiliari (venditori) 7 – sottoscrizione Banca depositaria 9c – pagamento immobili 9a – immobili 9b – acquisto immobili 4 – approvazione 2 – approvazione 10 – quotazione 8 – patrimonio raccolto SGR 3 – invio prospetto informativo Banca d’Italia Consorzio di collocamento 6 – collocamento Fondo 1 – invio regolamento 5 – emissione quote Mercato (retail o investitori istituzionali) Fondi immobiliari: vantaggi Riduzione dei costi fissi interni (per effetto delle economie di scala) Massimizzazione del ritorno economico Liquidabilità del prodotto immobiliare Possibilità di diversificare il proprio patrimonio Rapporto rischio/rendimento favorevole Possibilità di acquisire un patrimonio immobiliare senza assumerne l’onere della gestione Fondi immobiliari: svantaggi Investimento non facilmente liquidabile Quotazione “a sconto” Ottica di lungo periodo
