Valutazioni applicate alle decisioni di
investimento
Tecniche valutative di supporto alle analisi benefici-costi
Hedonic price method, Travel cost method
Arch. Francesca Torrieri
Università degli Studi di Napoli Federico II
Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile”
Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali
Contenuti
1.
2.
3.
4.
Economia ambientale
Esternalità
La tassonomia dei valori
I metodi di valutazione dei beni senza
mercato
5. I’Hedonic price method
6. Il Travel cost method
7. Considerazioni conclusive
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Economia classica
Scienza che studia i problemi di scelta di
un individuo, cioè il modo in cui si
impegnano risorse scarse per scopi
alternativi
Obiettivo
Massimizzazione dei valori monetari
Criterio di
Giudizio di convenienza economica
scelta
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Limiti dell’ economia classica
– Non si considerano le risorse che non hanno
un mercato e quindi non si esprimono in
termini di valori monetari
– Non si tiene conto delle esternalità (l’attività di
produzione o di consumo di un soggetto che influenza,
negativamente o positivamente, il benessere di un altro soggetto,
senza che quest’ultimo riceva una compensazione o paghi un
prezzo.)
– Le valutazioni di convenienza economica
non considerano la prospettiva di lungo
periodo, ma l’efficienza nel breve periodo
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Economia ambientale
- Maggiore attenzione alle problematiche
ambientali e culturali (importanza delle
risorse che hanno un valore d’uso e non
solo valori di scambio: beni culturali,
ambientali)
- Attenzione alle esternalità
- Prospettiva di lungo periodo
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Nuove prospettive per la
valutazione
- Valutazione delle risorse che hanno valori
monetari ed extra monetari
- Valutazione delle esternalità (valutazione
degli intangibili, degli elementi qualitativi)
- Introdurre nella valutazione la prospettiva di
lungo periodo
- Nuovo concetto del valore di costo in termini
di costo opportunità (allocazione di risorse
scarse)
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Fallimento del mercato
•
•
•
•
•
beni pubblici
esternalità
risorse irriproducibili o parzialmente riproducibili
monopoli
fenomeni di rischio morale (moral hazard) e di selezione avversa
(adverse selection).
Positiva
Produzione
Negativa
Esternalità
Positiva
Consumo
Negativa
I cosiddetti “fallimenti del mercato” fanno si che i prezzi non riflettano
correttamente le preferenze dei consumatori e che i costi di
produzione non siano quelli ottimali.
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Esternalità negativa
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Esternalità positiva e negativa
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Tassa Pigouviana
Arthur Cecil Pigou 1977-1959
Tassa su ogni unità di bene
prodotto pari al costo
marginale dell’Esternalità alla
quantità socialmente efficiente
Differenza tra il costo sociale
marginale ed il costo privato
marginale
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Problema?
• Stimare i valori dei benefici e costi
marginali
• Allocare gli incentivi per il pagamento delle
tasse
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Teoria del valore beni pubblici
• Valore d’uso sociale
• Valore economico Totale
• Valore sociale complesso
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Valore d’uso sociale
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Valore Economico totale
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Valore Sociale Complesso
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Metodi di valutazione del VET
Metodi basati su curve di
domanda
Indiretti
Diretti
Preferenze rivelate
Preferenze espresse
(mercato surrogato)
(mercato ipotetico)
Curva di domanda
non compensata
Curva di domanda
compensata
(Marshalliana)
(Hicksiana)
Misura del benessere:
surplus del
consumatore
Misura del benessere:
variazione equivalente o
compensativa
Metodi non basati su
curve di domanda
Curva di domanda non ottenibile.
Nessuna misura “vera” del
benessere
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Metodi di curva di domanda indiretti
Indiretti
Preferenze rivelate
(mercato surrogato)
Valore d’uso
Attraverso i prezzi pagati o i costi sostenuti per l’uso di altri beni e servizi
(mercato surrogato), gli individui rivelano le loro preferenze per uno
specifico bene o servizio ambientale
Travel cost method
Hedonic pricing
(metodo dei costi di viaggio)
(metodo dei prezzi edonici)
Il valore del bene ambientale è stimato
in base alle spese sostenute per la sua
fruizione
Il valore del bene ambientale è stimato
come “effetto” sul valore complessivo di
beni scambiati (es. immobili)
Random utility model
Averting behaviour
(caso particolare del metodo dei costi di
viaggio)
Il valore del bene ambientale è stimato
in base ai costi da sostenere per
risolvere un problema ambientale
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Metodi di curva di domanda diretti
Preferenze espresse
Diretti
(mercato ipotetico)
VET
Dichiarando esplicitamente le proprie preferenze, in un mercato ipotetico
(costruito ad hoc) gli individui consentono di determinare il valore
economico totale di un bene o servizio o di una variazione qualitativa o
quantitativa dello stesso
Contingent valuation
Choice modelling
(valutazione contingente)
(esperimenti di scelta)
Il valore del bene ambientale è stimato
sulla base delle “dichiarazioni di valore”
espresse attraverso questionari o
interviste
Il valore del bene ambientale è stimato
sulla base delle indicazioni degli
intervistati rispetto ad un insieme di
alternative (comprendenti anche lo
status quo)
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Il metodo dei prezzi edonici
•
Il procedimento edonimetrico trova fondamento nella
seguente assunzione: il prezzo di un immobile dipende
dal complesso delle caratteristiche di cui è dotato.
•
Meglio, secondo il procedimento edonimetrico gli
immobili sono apprezzati da compratori e venditori in
base all’utilità attribuita al complesso delle caratteristiche
possedute.
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Prezzi marginali e impliciti
• I prezzi edonici sono prezzi riferiti a ciascuna
singola caratteristica, e si dicono marginali e
impliciti.
• Si dicono prezzi impliciti in quanto non
direttamente osservabili ma ottenuti dall’analisi
dei prezzi di mercato –ovvero i prezzi espliciti,
evidenziati nelle transazioni– delle risorse
immobiliari.
• Si dicono prezzi marginali in quanto esprimono
il contribuito alla variazione del prezzo totale,
fornito dalla variare del grado della caratteristica
a cui fanno riferimento.
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Un esempio
• L’espressione che segue rappresenta la relazione fra il
prezzo di un immobile e la sua distanza dal centro
urbano:
P = 1.500 – 110 * d
dove P e il prezzo dell’immobile (misurato in euro al mq)
d e la distanza dal centro (misurata in km)
•
110 è un prezzo implicito, in quanto riferito ad una singola
caratteristica e non direttamente osservabile nel prezzo
dell’immobile, e marginale in quanto esprime la variazione del
prezzo totale al variare del valore della caratteristica.
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Lo strumento di misura dei prezzi
edonici
• La tecnica statistica della regressione costituisce
lo strumento maggiormente utilizzato per la
misura dei prezzi edonici:
–
–
–
fornisce quel supporto tecnico scientifico che manca
al procedimento di stima per punti di merito;
consente di indagare la natura della relazione fra
due o piu fenomeni, in modo tale da individuare la
legge secondo la quale un fenomeno varia in
funzione di uno o piu fattori;
in particolare, permette di rilevare come varia il
valore dell’immobile (var.dipendente) al variare delle
sue caratteristiche (var. indipendenti).
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La tecnica statistica della
regressione
• Due distinzioni in tema di regressione.
• In base al numero di variabili indipendenti
impiegate nel modello si distingue tra:
-
-
regressione semplice, con una sola
variabile indipendente;
regressione multipla, con due o piu
variabili indipendenti.
• In base alla forma funzionale del modello si
distingue tra:
-
regressione lineare;
regressione non lineare.
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La regressione lineare semplice
• Il problema di partenza:
passare da una nuvola di
valori, esito di osservazioni
empiriche, ad una relazione
funzionale ben precisa
•Per regressione
semplice si intende lo
studio della variabilita di
un carattere dipendente
(y) al variare
di quello indipendente (x).
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La relazione funzionale tra le
variabili
– Lo studio della regressione semplice tra x e y consiste nel
determinare la funzione y = f (x).
– Se assumiamo che il modello sia lineare, avremo che la forma
della funzione e la seguente:
y=a+bx
dove:
a rappresenta l’intercetta della funzione;
b, coefficiente di regressione, fornisce una stima della pendenza
della retta.
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Il metodo dei minimi quadrati
• Come posso determinare la più appropriata funzione che
lega le variabili x e y?
• Il metodo dei minimi quadrati consente di determinare i
parametri della funzione (l’intercetta a, e il coefficiente di
regressione b).
• Il metodo dei minimi quadrati porta a determinare quella
funzione tale per cui:
– è minima la somma dei quadrati degli scostamenti tra
valori osservati e valori stimati della variabile y;
– in altri termini:
Σi=1..n ( yi osservato – yi stimato )2 = minimo
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Un’analisi grafica
Ci si propone di stimare la retta che
sia “contemporaneamente” il più
possibile vicina a tutti i punti.
La differenza (distanza) tra i punti e
la retta può essere sia positiva
(punti sopra la retta) che negativa
(punti sotto la retta), quindi -per
evitare che si elidano a vicenda e
che la sommatoria risulti distorta– la
differenza tra valori osservati e
stimati viene elevata al quadrato.
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I test del modello
• Per verificare la significatività dei singoli coefficienti di
regressione si adotta il test t di Student, i cui valori
devono superare soglie prestabilite (generalmente t > 2).
• La variabili indipendenti (caratteristiche) il cui test t non
supera la soglia di accettabilità sono statisticamente
non significative, dunque vanno espunte dal modello
poiché non incidono sufficientemente nella formazione
del valore della variabile indipendente (valore
immobiliare).
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I test del modello
• L’indice di determinazione R2 misura la bontà
dell’accostamento della retta ai punti osservati,
ovvero la capacita del modello di rappresentare
la realtà.
• Per poter utilizzare i risultati del modello a fini
meramente interpretativi (per interpretare quali
caratteristiche incidono nella formazione del
valore immobiliare e in che misura) e sufficiente
che R2 sia superiore a 0,7.
• Per poter utilizzare i risultati a fini estimativi
occorre invece che R2 sia superiore a 0,9.
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Il caso a più variabili:
la regressione multipla
Se non considero una sola caratteristica ma più caratteristiche, il
modello di regressione assume la forma seguente:
y=k+ax+by+…+nz
dove y e il valore dell’immobile;
k e una costante;
x, y, … z sono le caratteristiche;
a, b, … n sono i coefficienti delle caratteristiche;
Sono proprio questi coefficienti i prezzi edonici delle
caratteristiche
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MULTIPLE REGRESSION ANALISYS : CASO APPLICATIVO
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MULTIPLE REGRESSION ANALISYS : CASO APPLICATIVO
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Limiti
• Disponibilità di ingenti quantità di dati
• Trasparenza del mercato immobiliare
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Travel cost method
• Molto spesso per poter fruire di un bene ambientale è necessario
utilizzare dei beni privati puri, per i quali esiste un mercato. Tipico il
caso dell'utilizzo di un mezzo di trasporto e del consumo di
carburante per raggiungere un sito ricreativo.
• Tra due beni qi e qn sussiste una relazione di complementarietà
debole quando esiste un prezzo di pi=k, per cui cambiamenti nelle
caratteristiche di qn non determinano alcuna variazione nel
consumo dello stesso
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Travel cost method
• Hotelling (anni ’50) prima definizione
• Clawson e Knetsch (1966) precisa formulazione tecnico
applicativa
Si presuppone che , generalmente, tra saggio di frequenza ad un sito
ricreativo e spese sostenute per raggiungerlo sussiste una relazione
inversa.
Il costo di trasporto rappresenta, il fattore che ha il peso maggiore
nell'indirizzare le scelte ricreative di una data popolazione
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Travel cost method
• Modalità applicative:
– 1.
– 2.
Approccio zonale (TCZ)
Approccio individuale (TCI)
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Approccio zonale (TCZ)
1. Definizione del bacino d’utenza di
un’area ricreativa
2. Suddivisione in un certo n° di zone
concentriche
3. Per ognuna delle zone individuazione
del n° totale dei residenti, n° totale dei
visitatori, costi medi sostenuti dai
visitatori
4. Calcolo del saggio di frequenza
sf= s(Ch)
5. Stima del n° di visitatori che
raggiungerebbe l’area in presenza di
costi crescenti (CAk)
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Approccio zonale (TCZ)
Surplus del
consumatore
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Limiti e vantaggi
• La dotazione di mezzi per svolgere le attività ricreative cambia
notevolmente tra soggetti ed il costo per fruire del bene ricreativo non
può far riferimento unicamente alle spese vive, sostenute durante il
viaggio. Considerando il totale dei mezzi acquistati e impiegati a fini
ricreativi, diviene assai difficile ripartire le loro quote di ammortamento
tra diversi ambiti visitati nel periodo di vita dei mezzi stessi;
•quando durante una stessa gita vengano raggiunte più località, non è
possibile ripartire il costo sostenuto tra di esse e quindi è estremamente
complesso stimare i benefici ricreativi;
· il metodo di fatto non si presta a stimare i benefici ricreativi, quando
una attività possa essere svolta in più siti con caratteristiche qualitative
differenti (Bokstael et al., 1992).
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Limiti e vantaggi
•
•
•
•
•
i costi di vitto e alloggio hanno notevole variabilità e non possono essere
considerati in toto
come strettamente funzionali alla fruizione ricreativa; ·
pur essendo evidente che la presenza di sostituti può influenzare
notevolmente la forma della curva di domanda ed il surplus del
consumatore, non esistono allo stato attuale approcci che consentano di
individuare correttamente la totalità dei possibili sostituiti ed il problema
viene risolto con approcci di carattere empirico (McKean, Revier, 1990;
Englin, Mendelshon, 1990);
nelle applicazioni del TC, il costo di viaggio viene considerato come una
variabile indipendente e si trascura completamente la possibilità che sia
l'acquisto del mezzo di trasporto, sia la scelta del luogo di residenza,
possano essere in qualche modo influenzati dalla distanza dai siti ricreativi;
il problema assai rilevante del costo da attribuire al tempo di viaggio non ha
ricevuto, allo stato attuale, alcuna precisa formulazione teorica e,
normalmente, viene risolto in modo arbitrario,attribuendo un valore al tempo
di viaggio proporzionale al reddito dell'intervistato.
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