ESTIMO
ALCUNE DEFINIZIONI
Nella manualistica recente e meno recente si possono trovare
numerose definizioni dell'Estimo:
- D'Angelo, Estimo, Hoepli, 1988
"L'estimo è la disciplina che insegna il metodo per fare le stime,
ovvero per attribuire un valore ad un dato bene economico.“
- Forte-De Rossi, Principi di economia ed estimo, Etas, 1979
"L'estimo è la parte della scienza economica definibile come l'insieme
dei principi logici e metodologici che regolano e, quindi, consentono la
motivata, oggettiva e generalmente valida formulazione del giudizio
di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta.“
- Medici, Elementi di Estimo civile, rurale e catastale, Edagricole,
1977
"Il carattere fondamentale dell'estimo è quello di insegnare ad
esprimere giudizi circa la somma di moneta che si può attribuire, per
soddisfare date esigenze pratiche, ad un qualsiasi bene economico
oggetto di stima, si tratta, dunque, di insegnare ad esprimere
giudizi di valore.“
- Michieli, Trattato di estimo, Edagricole, 1993
"L'estimo è una disciplina che generalmente insegna a formulare un
giudizio di valore intorno ad un dato bene economico riferito ad un
preciso momento e per soddisfare una determinata ragione pratica.
In altri termini, esso serve ad attribuire ad un bene una data
quantità di moneta.“
- Grillenzoni-Grittani, Estimo, Edagricole, 1990
"L'estimo insegna ad individuare una metodologia atta a formulare
giudizi di valori di beni singoli e collettivi:
a) sui quali non esiste un apprezzamento convergente da parte dei
soggetti direttamente o indirettamente interessati alla stima
(giudizi di tipo estimativo);
b) in sintonia con le esigenze della sola parte interessata alla stima
(giudizi di tipo economico)."
- Gallerani–Zanni–Viaggi, Manuale di Estimo, McGraw-Hill, 2004
“… L’Estimo insegna a valutare in termini monetari, per determinate
necessità pratiche, i beni economici di cui non siano manifesti in
modo chiaro ed univoco i prezzi di mercato. …”
ESTIMO
Ambito complesso
Molte definizioni
Metodi diversi – diverse soluzioni
Al di là delle sfumature e delle differenze, anche rilevanti, tra le
diverse definizioni, è possibile tuttavia ricondurle tutte ad alcuni
elementi comuni:
a) l'estimo si occupa di stime, ovvero di giudizi di valore;
b) il valore che interessa è il valore monetario di un bene/servizio;
c) la natura soggettiva del "giudizio di valore" rende l'estimo una
disciplina atta in alcuni casi a dirimere controversie, in altri a
fornire pareri (stime) che comunque devono essere il più possibile
oggettivi (recte, generalmente validi), motivati (devono essere
connessi ad un determinato scopo pratico), attuali (cioè devono
avere una precisa connotazione spazio-temporale).
L'Estimo è dunque una disciplina professionale i cui metodi si basano
in larga parte sui principi della teoria economica, con alcuni
adattamenti metodologici per coniugare la teoria alla prassi
operativa; per affrontare lo studio dell'Estimo è necessario pertanto
conoscere alcuni concetti fondamentali di economia (in particolare
bisogna aver capito il significato economico di "valore, il
funzionamento dei mercati e il meccanismo di determinazione dei
prezzi), come pure per praticarlo correttamente sono necessarie
alcune nozioni di calcolo finanziario e di statistica.
Tuttavia, non sempre questo legame con la teoria economica fu
riconosciuto: sino al secolo scorso, la teoria e la pratica estimativa
si basavano su metodi empirici che rendevano l'estimo una disciplina
estremamente rigida concernente la misurazione quantitativa del solo
valore di scambio dei beni, come se questo fosse una qualità
intrinseca dei beni, immanente ad essi.
“Legame funzionale tra Teoria Economica ed Estimo”
“Estimo come strumento ed applicazione dei concetti economici”
Questo modo d'intendere l'Estimo, come si vedrà, è estremamente
riduttivo, oltre che profondamente errato: è infatti solo attraverso il
riconoscimento della natura economica di giudizi di valore delle stime,
che può essere impostata una corretta pratica professionale.
La matrice teorico-culturale dell'Estimo rimane, senza dubbio, quella
economica, altrimenti si cadrebbe nell'empirismo pragmatico del
"measurement without theory“ (misurazione senza teoria).
Tuttavia "l'Estimo è nato proprio per soddisfare una committenza che
non sempre trovava una risposta adeguata nella trattatistica teorica
(Grillenzoni-Grittani)": il metodo dell'Estimo dunque si differenzia da
quello della scienza economica proprio per la necessità di legare ogni
valutazione a situazioni concrete e non può quindi fondarsi
sull'astrazione tipica della “modellizzazione economica”.
I giudizi di valore nell'estimo
Nell'Estimo si è soliti distinguere tra giudizi di valore di carattere
estimativo (o "giudizi di stima") e giudizi di valore di carattere
economico (o "giudizi di convenienza").
Il giudizio di valore di tipo di estimativo o giudizio di stima ha lo
scopo di arrivare ad una valutazione super partes di fronte ad uno
scenario conflittuale, in cui cioè non vi è un apprezzamento
convergente da parte dei soggetti interessati alla stima: deve quindi
possedere caratteri di neutralità.
Il giudizio di valore di tipo economico o giudizio di convenienza si
riferisce ad un committente che chiede di verificare o prevedere il
valore o la convenienza di una data opera, bene o investimento;
manca lo scenario conflittuale e pertanto il giudizio di stima perde
quelle caratteristiche di neutralità che sono invece elemento
essenziale dei giudizi di tipo estimativo.
Ciò premesso, i caratteri dei giudizi di valore di tipo estimativo sono
i seguenti:
a) il valore dipende dallo scopo della stima (principio di dipendenza).
Non esiste, dal punto di vista estimativo, un unico concetto di valore
ma una pluralità di valori dipendenti da altrettanti scopi ai quali
possono corrispondere, per uno stesso bene, altrettanti giudizi di
stima;
b) il giudizio di stima deve essere attuale, oggettivo e generalmente
valido (principi di attualità, oggettività e generale validità).
• Il giudizio di stima non deve essere influenzato dall'interesse della
parti coinvolte e dalle conoscenze e opinioni personali del perito. Si è
già detto che la neutralità e quindi l'oggettività del giudizio sono alla
base della differenza esistente tra i giudizi di valore di tipo
estimativo e quelli di tipo economico.
• Il giudizio di stima deve inoltre essere "generalmente valido", deve
cioè valere per la generalità degli operatori, e deve quindi essere
basato sulla principio di ordinarietà. Alla base di tale principio vi è il
concetto che il bene economico oggetto di stima deve essere valutato
in base alle condizioni che, generalmente, si ritengono normali.
Pertanto, a differenza del giudizio di convenienza, il giudizio di stima
deve essere formulato facendo riferimento a quelle circostanze che si
riscontrano con maggior frequenza in un dato momento e in un dato
luogo.
E' infatti possibile ipotizzare che, come alcuni parametri fisici,
biologici e fisiologici di una popolazione seguono una distribuzione di
frequenza di tipo normale o gaussiano, anche i gradi di capacità e le
attitudini economiche di una massa omogenea di individui operanti
nello stesso mercato seguano una distribuzione analoga. Ciò significa
che il valore medio è anche il valore più frequente.
Pertanto l'operatore ordinario, coincidente sostanzialmente con
l'operatore medio, è rappresentativo della maggioranza degli individui
operanti su quel mercato. Per la "legge dei grandi numeri", la
frequenza di un evento viene poi a coincidere con la probabilità del
suo verificarsi, e quindi il valore ordinario coincide con quello più
probabile.
• Il giudizio di stima deve infine essere "attuale": ciò significa che
deve riferirsi alle condizioni esistenti per la generalità degli
operatori in un dato ambito spazio-temporale, ovvero in un dato
momento e in un dato luogo. In particolare, se il giudizio di stima
riguarda il futuro, si tratta cioè di un giudizio di previsione, deve
tener conto solo di quanto oggi è generalmente noto riguardo al
futuro, ovvero di quanto è noto alla maggioranza degli operatori;
“Valutazione eseguita al momento della stima”
non deve quindi tener conto di conoscenze personali o di previsioni
note
solo
a
un
cerchio
ristretto
di
persone
(rilevanza
dell’informazione, asimmetria informativa, incertezza …).
Se invece riguarda il passato, lo stimatore deve porsi nei panni di un
operatore ordinario del momento a cui si riferisce la stima, senza
farsi influenzare da quanto, a posteriori, è noto.
N.B.
“Le stime, dunque, devono essere redatte in un'ottica ex ante”
“Rilevanza della valutazione corretta del fattore temporale, come
componente fondamentale del processo di stima”
(considerazione del valore della stima nel momento esatto della sua
realizzazione)
N.B. - “Rilevanza della “localizzazione spazio temporale” della
stima” - Esempio: mercato immobiliare: - abitazioni –
Diversità di dimensione e di andamento del mercato delle
abitazioni da area ad area (USA, Europa, Regno Unito …)
Italia (macro aree base: nord-est, centro, sud; città di
riferimento: Roma, Milano, Firenze, Napoli; a livello locale o
regionale come diversa modalità di intendere il bene casa (bene
rifugio durevole vs mera risorsa finanziaria); (esempio: Trieste,
Udine … case in proprietà vs locazione)
Specificità strutturale e delle modalità di andamento/evoluzione
del mercato immobiliare
(ciclicità dell’andamento, bolle
immobiliari, rapporti con i mercati finanziari …)
