R.G. n. 4832/2012
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VENEZIA
SEZIONE FERIALE
nella seguente composizione collegiale:
dott.ssa Mariagrazia Balletti
Presidente , relatore, estensore
dott. Alessandro Girardi
Giudice
dott.ssa Silvia Bianchi
Giudice
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
nel procedimento R.G. n. 4832/2012 di RECLAMO avverso il provvedimento del
Tribunale di Venezia
depositato in data 14.6.2012 ,
promosso da ECOSPACE S.R.L..
con reclamo depositato il 29.6.2012, rappresentato e difeso dall’avv. Bertoli Antonio
del foro di Padova, dom. eletto presso l’avv. Manfren in Venezia S. Marco n. 5548,
reclamante
CONTRO
ECOLIFT S.R.L. rappresentato e difeso dall’avv. P. Polato del foro di Venezia, dom.
eletto in Mestre via C. Battisti n. 7,
reclamato
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Il
reclamante
propone reclamo avverso l’ordinanza del Giudice designato nel
procedimento di cui agli artt. 1168 c.c. e 703 c.p.c., con cui è stata accolta la domanda di
Ecolift di reintegrazione nel possesso.
Rileva il reclamante che :
-
Ecolift aveva presentato ricorso per la tutela possessoria, sul presupposto di
avere assunto in locazione da Fallimento TIBI SPA tre unità immobiliari in
Mirano e sublocato a Ecospace il compendio immobiliare, escludendo dal
contratto di sublocazione la palazzina uffici e l’area mensa, di cui ai fabbricati B
e C; asseriva Ecolift che Ecospace, nonostante la previsione del contratto,
avrebbe impedito ad Ecolift di accedere alle suddette aree, avendo cambiato la
serratura delle porte di accesso agli uffici e ai capannoni e modificato i codici di
accesso ai cancelli carrai , senza alcun accordo in tal senso tra le parti
-
Ecospace si era costituita rilevando di aver utilizzato le aree escluse dal contratto
di locazione fin dalla data di sottoscrizione del contratto di sublocazione, con la
consapevolezza di Ecolift ; rilevava poi che l’originario contratto di locazione,
con il Fallimento , era nullo in quanto non registrato
-
Il Giudice ha accolto il ricorso, ritenendo che il contratto di locazione transitoria
non necessitasse di registrazione, trattandosi di contratto di durata limitata alla
procedura concorsuale, e quindi non soggetto all’obbligo di registrazione;
l’occupazione delle aree non previste dal contratto da parte del sub-conduttore,
d’intesa con la sub-locatrice, sarebbe supportata da un eventuale patto contrario
al contenuto del contratto concluso contemporaneamente, che non può essere
provato oralmente, ex art. 2722 c.c. ; il divieto opposto alla ricorrente, di accesso
ai locali, ha integrato uno spoglio violento della detenzione qualificata,
sottraendole l’utilità ricavata dalla cosa locata
Rilevata altresì il reclamante che nelle more il contratto di locazione è scaduto il
15.6.2012, per cui è venuto meno il titolo negoziale ; la tutela possessoria non è rivolta a
un obbligo negoziale, ma ad uno stato di fatto (il possesso era di fatto esercitato da
Ecospace), i locali esclusi dal contratto e quelli sublocati fanno parte di un unico
complesso immobiliare in cui vengono custodite attrezzature costose, che hanno
determinato il sub-conduttore alla chiusura; Ecospace ha sempre utilizzato l’unità
immobiliare in via esclusiva , con il consenso di controparte, con locazione di fatto
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dell’intero edificio ; la locazione deve comprendere gli accessori e le pertinente e nello
specifico, i locali in questione sono da ritenere accessori all’attività commerciale
espletata , in quanto sono rappresentati dai locali mensa e dagli uffici ove si trovano gli
impianti tecnologici . Chiedeva l’accoglimento del reclamo.
Si costituiva il reclamato rilevando che a nulla rilevano le vicende successive
all’avvenuto spoglio ; Ecolift è stata immessa nel possesso in base al contratto di
locazione stipulato con il Fallimento Tibi e di tale possesso (dei Fabbircati B e C) non
si è privata concludendo la sublocazione con Ecospace , dal momento che i locali in
oggetto sono esclusi
dal contratto;
Ecolift esercitava il proprio potere di fatto
attraverso la disponibilità delle chiavi, che gli consentivano di accedere a suo
piacimento ; lo spoglio è stato violento e clandestino , in quanto d’improvviso ha
cambiato le chiavi e i codici elettronici di accesso ai locali , senza alcun titolo per farlo ;
non sussiste alcun collegamento funzionale tra le aree locate e gli edifici esclusi dalla
sub-locazione; il contratto di locazione non è nullo, in quanto non era soggetto a
registrazione, in ogni caso, la qualità di detentore qualificato è acquisita anche se il
contratto fosse invalido .
Il Collegio rileva che la nullità del contratto per effetto della mancata registrazione
(obbligo che riguarda i contratti di durata superiore ai 30 giorni), ai sensi dell’art. 1 co.
346 Legge 30 dicembre 2004 n. 311 – c.d. finanziaria 2005, che prevede testualmente
che “i contratti di locazione , o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di
unità immobiliari o di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendo i
presupposti, non sono registrati”, non incide sulle condizioni per accedere alla tutela
possessoria, tenuto conto che la giurisprudenza, anche recentissima, ha costantemente
ribadito che “L'azione di reintegrazione nel possesso, ai sensi dell'art. 1168, secondo
comma, cod. civ., può essere proposta anche da chi abbia soltanto la detenzione della
cosa, tranne il caso che l'abbia per ragioni di servizio o di ospitalità vedi per tutte, Cass.
Civ. Sez. 2, Sentenza n. 4448 del 20/03/2012.
Nello specifico, il sub-locatore ha ricevuto in consegna il compendio immobiliare per
sub-locarlo al reclamante e ha avuto la disponibilità delle chiavi delle aree non oggetto
di sublocazione, fino alla modifica delle situazione di fatto da parte di Ecospace,
condotta che, quindi, va intesa quale spoglio rispetto alla condizione di disponibilità
pregressa.
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Del resto, la giurisprudenza ha chiarito che “Il regime probatorio (e, in particolare, la
distribuzione dell'onere della prova tra le parti) nel procedimento possessorio instaurato
a tutela della detenzione qualificata è notevolmente diverso da quello a tutela del
possesso in senso proprio (ossia corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro
diritto reale). Mentre, in questo ultimo caso, il titolo da cui si assume avere origine il
possesso, non può esser fatto valere per dimostrare la esistenza dello "ius possidendi"
ma solo "ad colorandam possessionem", e cioè per rafforzare la prova dell'esistenza di
atti materiali integranti il possesso, nel primo procedimento invece, colui che assume di
essere detentore qualificato ha l'onere di provare l'esistenza del titolo, da cui la
detenzione ha avuto origine e che comporta necessariamente la trasmissione della
detenzione stessa (locazione, deposito, comodato, contratto agrario, ecc.), ma non anche
la persistenza della sua validità ed efficacia nel momento dello spoglio Cass. Civ. Sez.
2, Sentenza n. 2111 del 03/03/1994.
Anche una recente giurisprudenza di merito si è pronunciata in senso favorevole alla
tutela possessoria. vedi Tribunale Torino 27.1.2010
Si precisa, inoltre, che non è idonea ad escludere la tutela possessoria la convinzione
dell'agente di esercitare un proprio diritto, nello specifico derivante dal fatto di avere
utilizzato i suddetti locali, anche se esclusi dal contratto, con il consenso del sublocatario, fin dall’inizio dell’inizio dell’esecuzione del contratto
Invero, la Corte Suprema di Cassazione, II Sezione Civile, con la sentenza n. 2316, del
31/01/2011, ha statuito che, in tema di giudizio possessorio, l'elemento soggettivo che
completa i presupposti dell'azione di spoglio risiede nella coscienza e volontà dell'autore
di compiere l'atto materiale nel quale si sostanzia lo spoglio, indipendentemente dalla
convinzione dell'agente di operare secondo diritto.
Il reclamo pertanto non può trovare accoglimento. Le ulteriori questioni rimangono
assorbite dalla decisione .
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.
PQM
Respinge il reclamo e per l’effetto conferma il provvedimento emesso dal Tribunale di
Venezia in data 12.6.2012 depositato in data 14.6.2012
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condanna parte reclamante alle spese della presente procedura che liquida in
complessivi € 2.500 per compensi € 500 per spese oltre accessori di legge
Si comunichi
Venezia 25.7.2012
IL PRESIDENTE EST.
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