TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA Ufficio Esecuzioni

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
N. ______________ R.E.
D.N. _____________
Verbale d’udienza ex art. 569 c.p.c.
Oggi - alle ore - innanzi al Giudice dell’Esecuzione dr. Paola MATTEUCCI assistita dal
Cancelliere Anna TOMELLERI sono comparsi:
-
avv. - per il creditore procedente
-
avv. - per l’intervenuto –
L’avv.
-
_______insiste
per
la
vendita
con/senza
formula
fondiaria____________________________________________________________________
o Le parti nulla osservano sull’istanza di liquidazione depositata dall’esperto stimatore: il
Giudice provvede alla liquidazione dello stimatore in udienza con separato decreto.
o Il Giudice assegna alle parti termine di 10 giorni per il deposito di eventuali
osservazioni sull’istanza di liquidazione.
IL GIUDICE
 Ritenuto che il prezzo di vendita debba essere determinato nella misura ridotta del
25% rispetto al valore di mercato stimato dall’esperto, considerato che la vendita
giudiziaria è una vendita a breve termine, con scarsa esposizione del bene sul mercato
e il mercato delle vendite giudiziarie è attualmente depresso ( le statistiche del venduto
rivelano che solo il 25% degli immobili è stato venduto nel 2010); che occorre
considerare la naturale ritrosia del mercato non speculativo a rivolgersi al circuito
giudiziario per acquisti immobiliari e la conseguente minore esitabilità del bene
rispetto a quello posto in vendita a libera contrattazione; che nella vendita giudiziaria
le imposizioni fiscali sono più alte rispetto a quelle della vendita sul mercato (essendo
il calcolo effettuato
sul prezzo pieno, anziché sui valori catastali); che occorre
considerare l’eventuale esistenza di oneri condominiali occulti; che l’abbassamento
del prezzo serve per evitare troppi esperimenti di vendita, con conseguente agggravio
di costi ed aumento dei tempi della causa (in contrasto con il principio costituzione
della ragionevole durata del processo); che l’abbassamento del prezzo serve a
facilitare una più ampia partecipazione di offerenti (così dando luogo a gara
sull’offerta più alta con aumento della possibilità di maggior realizzo); che vi è
indipendenza fra prezzo base d’asta e prezzo di aggiudicazione, essenso quest’ultimo
la risultante dell’interesse completamente riposto dal mercato verso un determinato
bene immobile e non il frutto di una valutazione, per quanto ponderata dell’esperto
stimatore; che nella vendita forzata non opera la garanzia per vizi occulti ai sensi
dell’articolo 2922 c.c.
DISPONE
la vendita con/senza formula di credito fondiario dei seguenti immobili:
LOTTO
LOTTO
Come meglio identificati nella relazione di stima depositata dal perito , alle seguenti
condizioni
LOTTO S.I. La vendita avverrà al prezzo base di € -.
C.I. Il prezzo base dell’incanto è identico a quello fissato per la vendita senza incanto: le
offerte in aumento non potranno essere inferiori ad € -.
LOTTO S.I. La vendita avverrà al prezzo base di € -.
C.I. Il prezzo base dell’incanto è identico a quello fissato per la vendita senza incanto: le
offerte in aumento non potranno essere inferiori ad € -.
Segue verbale di udienza ex art. 569 c.p.c.
DELEGA
per le operazioni di vendita ex art. 591-bis c.p.c. e norme in esso richiamate e per provvedere
su eventuali domande di assegnazione ai sensi degli artt. 589 e 590 c.p.c. il Notaio
o dr. _____________________________________ dell’associazione notarile
NotEs di Verona
o dr. Maria Maddalena Buoninconti di Verona
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DETERMINA
in euro 1.500,00 oltre accessori (se dovuti) il fondo spese da corrispondersi al Notaio delegato
dal creditore procedente a titolo di anticipazioni, entro 30 giorni da oggi.
FISSA TERMINE
di giorni 120 da oggi per la pubblicazione del primo avviso di vendita (termine cui va
aggiunto il periodo di sospensione feriale dei termini);
DISPONE
che in caso di mancata vendita entro 18 mesi da oggi il fascicolo venga comunque rimesso a
questo Giudice e che in caso di vendita il Notaio delegato trasmetta il fascicolo entro 180
giorni dall’aggiudicazione, unitamente al progetto di distribuzione.
Dopo ogni ciclo di vendita infruttuoso, salvo diverso discrezionale e rigoroso
apprezzamento delle circostanze del caso, il Notaio delegato ribasserà il prezzo di vendita
di un quarto.
In particolare
DISPONE
-
che il Notaio verifichi nuovamente la corrispondenza tra il diritto del debitore indicato
nel pignoramento e quello risultante dagli atti, nonché l’adempimento degli incombenti
ex art. 498 c.p.c.;
-
che il Notaio dia avviso ai creditori della data e dell’ora della vendita almeno 45 giorni
prima;
-
che le offerte siano depositate ed esaminate presso il luogo indicato dal Notaio;
-
che le buste contenenti le offerte non siano aperte se non in udienza ed alla presenza
degli offerenti;
-
che immediatamente dopo la gara gli assegni circolari, depositati unitamente alle offerte,
siano restituiti a coloro che non siano aggiudicatari;
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-
che la cauzione e il saldo prezzo (anche ex art. 41 TUB) siano effettuati mediante
assegno circolare non trasferibile intestato al Notaio delegato e con l’indicazione del
numero della procedura;
che, divenuta definitiva l’aggiudicazione, il Notaio delegato depositi, se non già
-
depositato, l’importo della cauzione e poi del saldo prezzo su conto corrente intestato alla
procedura e vincolato all’ordine del Giudice e/o del Notaio delegato disgiuntamente,
presso BNL – agenzia 1 – Tribunale di Verona;
-
che in caso di richieste di sospensione della vendita inoltrate direttamente al Notaio,
questi ne riferisca immediatamente al Giudice.
CONDIZIONI DELLA VENDITA
Nell’avviso di vendita sarà specificato, quanto alla vendita senza incanto:

che le offerte di acquisto dovranno essere presentate in busta chiusa entro le ore 13 del
giorno precedente la data della vendita. Sulla busta dovranno essere indicate le sole
generalità di chi presenta l’offerta, che può anche essere persona diversa
dall’offerente, il nome del Notaio delegato e la data della vendita. Nessuna altra
indicazione -né numero o nome della procedura né il bene per cui è stata fatta l’offerta
né l’ora della vendita o altro- deve essere apposta sulla busta;

che il termine di versamento del saldo prezzo, nonché degli ulteriori oneri, diritti e
spese conseguenti alla vendita è di 120 giorni dalla aggiudicazione e che in caso di
inadempimento l’aggiudicazione sarà revocata e l’aggiudicatario perderà tutte le
somme versate;

che l’offerta dovrà contenere:
-
il cognome, nome, luogo e data di nascita, codice fiscale, domicilio, stato civile,
recapito telefonico del soggetto cui andrà intestato l’immobile (non sarà
possibile intestare l’immobile a soggetto diverso da quello che sottoscrive
l’offerta), il quale dovrà anche presentarsi alla udienza fissata per la vendita. Se
l’offerente è coniugato e in regime di comunione legale dei beni, dovranno
essere indicati anche i corrispondenti dati del coniuge. Se l’offerente è
minorenne, l’offerta dovrà essere sottoscritta dai genitori previa autorizzazione
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del Giudice tutelare; se l’offerente agisce quale legale rappresentante di altro
soggetto, dovrà essere allegato certificato del registro delle imprese da cui
risultino i poteri ovvero la procura o l’atto di nomina che giustifichi i poteri;
-
i dati identificativi del bene per il quale l’offerta è proposta;
-
l’indicazione del prezzo offerto, che non potrà essere inferiore al prezzo minimo
indicato nell’avviso di vendita, a pena di esclusione;

l’espressa dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima;
che all’offerta dovrà essere allegata una fotocopia del documento di identità
dell’offerente, nonché un assegno circolare non trasferibile intestato al Notaio delegato
e con l’indicazione del numero della procedura, per un importo pari al 10 per cento del
prezzo offerto, a titolo di cauzione, che sarà trattenuta in caso di rifiuto dell’acquisto;

che l’offerta presentata è irrevocabile;

che l’aggiudicatario potrà versare il prezzo tramite mutuo ipotecario con garanzia sul
medesimo immobile oggetto della vendita, rivolgendosi alle banche il cui elenco sarà
reperibile presso il Notaio delegato e presso il sito del Tribunale;

che in caso di più offerte valide, si procederà a gara sulla base della offerta più alta. Il
bene verrà definitivamente aggiudicato a chi avrà effettuato il rilancio più alto;

che la vendita avviene nello stato di fatto e di diritto in cui i beni si trovano, con tutte
le eventuali pertinenze, accessioni, ragioni ed azioni, servitù attive e passive; che la
vendita è a corpo e non a misura; che eventuali differenze di misura non potranno dar
luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo; che la vendita forzata
non è soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità, né
potrà essere revocata per alcun motivo. Conseguentemente l’esistenza di eventuali
vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere (ivi
compresi, ad esempio, quelli urbanistici ovvero derivanti dalla eventuale necessità di
adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell’anno in corso e
dell’anno precedente non pagate dal debitore), per qualsiasi motivo non considerati,
anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad
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alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto
nella valutazione dei beni;

che l’immobile viene venduto libero da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di
pignoramenti e sequestri. Se esistenti al momento della vendita, eventuali iscrizioni e
trascrizioni (anche di sequestri conservativi) saranno cancellate a spese e cura della
procedura, salvo quanto posto a carico dell’aggiudicatario dal D.M. 313/99;

che, se l’immobile è occupato dal debitore o da terzi senza titolo, la liberazione sarà
effettuata a cura del custode giudiziario, salvo esenzione dell’aggiudicatario o
dell’assegnatario;

che ogni onere fiscale derivante dalla vendita sarà a carico dell’aggiudicatario;

che per tutto quanto qui non previsto si applicano le vigenti norme di legge.
Quanto alla vendita con incanto, l’avviso conterrà le indicazioni di cui all’art. 576 c.p.c.
PUBBLICITA’ LEGALE (EdiCom Finance s.r.l.)
Della vendita dovrà essere data pubblica notizia mediante:

affissione dell’avviso di vendita, d’ufficio a cura del Notaio delegato, per almeno tre
giorni consecutivi all’albo di questo Tribunale;

pubblicazione di un estratto dell’avviso di vendita sul quotidiano Corriere della Sera
edizione Corriere Veneto e/o L’Arena, a cura di EdiCom Finance s.r.l., la quale dovrà
ricevere i documenti per la pubblicazione almeno 10 giorni liberi prima del termine
ultimo per la pubblicazione. L’invio della documentazione potrà avvenire a mezzo
posta raccomandata in Via San Donà n. 28/b int. 1, 30174 Mestre (VE), tel. 0415369911 / 041-5369920, a mezzo fax 041-5351923, o a mezzo e-mail
[email protected]. L’avviso di vendita dovrà essere inoltre pubblicato sul
quindicinale La Rivista delle Aste Giudiziarie (con fotografia), sul sito Internet
www.asteannunci.it comprensivo di video, ed una missiva, attraverso il servizio di
Postal Target, dovrà essere inviata ai residenti nelle adiacenze dell’immobile staggito
sempre a cura della EdiCom Finance s.r.l. (con la descrizione del bene, con
l’indicazione che trattasi di vendita giudiziaria, con il nome e numero di telefono del
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custode e con tutti gli altri dati normalmente inseriti nell’annuncio, omettendo il nome
del debitore).

L’avviso di vendita va pubblicato in un termine non superiore a 90 e non inferiore a 45
giorni prima della data fissata per la vendita senza incanto e con incanto / in un termine
non superiore a 60 e non inferiore a 45 giorni prima della data fissata per la gara in
aumento di quinto, e deve contenere le seguenti informazioni:
-
numero di ruolo della procedura;
-
nome del Giudice dell’esecuzione e del Notaio delegato;
-
nome del Custode ed indicazione del suo numero telefonico;
-
diritto reale posto in vendita (piena proprietà, quota parte della piena proprietà,
usufrutto, nuda proprietà ecc.);
-
tipologia (appartamento, terreno, villa, negozio, locale ecc.);
-
comune ed indirizzo ove è situato l’immobile;
-
caratteristiche (superficie, vani, piano, interno, ecc.),
-
eventuali pertinenze (balcone, cantina, box, posto auto, giardino, ecc.);
-
per la vendita senza incanto: ammontare del prezzo base e del rilancio minimo in caso
di gara;
-
per la vendita con incanto: ammontare del prezzo base ed ammontare del rilancio
minimo;
-
per la gara in aumento di quinto: ammontare del prezzo offerto in aumento di quinto;
-
termine per la presentazione delle offerte;
-
data, luogo ed ora fissata per la vendita (senza e con incanto) / data, luogo ed ora fissata
per la gara in aumento di quinto;
-
orario di apertura delle buste (per la vendita senza incanto / per la gara in aumento di
quinto);
-
indicazioni su dove reperire maggiori informazioni;

pubblicazione di ordinanza, avviso di vendita e perizia di stima (con fotografia/e) sul
sito ufficiale del Tribunale di Verona www.tribunale.verona.it e sui portali collegati
www.asteannunci.it e www.asteimmobili.it, L’ordinanza e l’avviso di vendita
unitamente alla perizia di stima dovranno essere inoltre inviati a EdiCom Finance s.r.l.,
la quale dovrà ricevere i documenti per la pubblicazione almeno 10 giorni liberi prima
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del termine ultimo per la pubblicazione. L’invio della documentazione potrà avvenire
anche a mezzo posta raccomandata in Via San Donà n. 28/b int. 1, 30174 Mestre (VE),
tel. 041-5369911 - 0415369920, a mezzo fax 041-5351923, o a mezzo e-mail
[email protected]. La Responsabile dei servizi di pubblicità per il Tribunale di
Verona designata da Edicom Finance risponde a dott.ssa Sabrina Laurenzi (0415369913 - mail [email protected]). In alternativa è possibile effettuare la richiesta
di pubblicità compilando il modulo di richiesta direttamente on line raggiungibile dalla
sezione “Richiesta pubblicità” del sito www.tribunale.verona.it.
Il Giudice dispone che le forme di pubblicità sopra indicate si applichino anche per le nuove
vendite rifissate ai sensi dell’art. 591 c.p.c.
L’avviso deve essere altresì notificato almeno 30 giorni prima della vendita ai creditori iscritti
non comparsi ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 569 c.p.c.
IL GIUDICE DELEGA ALTRESI’
il medesimo Notaio per gli adempimenti successivi alla vendita ed in particolare:
-
a predisporre, una volta versato il prezzo, il decreto di trasferimento
trasmettendolo senza indugio al Giudice unitamente al fascicolo;
-
alla esecuzione delle formalità di registrazione, trascrizione e voltura catastale
del decreto di trasferimento, nonché delle formalità di cancellazione delle
trascrizioni di pignoramenti, iscrizioni ipotecarie e sequestri conservativi
disposte con il decreto di trasferimento pronunciato dal Giudice ai sensi dell’art.
586 c.p.c.;
-
alla formazione, nel rispetto delle legittime cause di prelazione, del progetto di
distribuzione ed alla sua trasmissione (unitamente agli atti) al Giudice, il quale,
dopo avervi apportato le eventuali variazioni, provvederà ai sensi dell’art. 596
c.p.c. alla fissazione della data d’udienza per la comparizione delle parti; a tal
fine sarà assegnato ai creditori un termine per il deposito presso il delegato delle
dichiarazioni di credito e delle note spese;
-
ad erogare le somme in conformità al progetto di distribuzione approvato e
quindi a restituire gli atti all’ufficio.
IL GIUDICE
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o CONFERMA LA NOMINA di __________________________________________
quale custode giudiziario di tutti i beni per i quali è stata disposta la vendita, in
sostituzione del debitore;
o NOMINA ______________________________________________________ quale
custode giudiziario di tutti i beni per i quali è stata disposta la vendita, in sostituzione
del debitore.
DISPONE
che il Custode, secondo quanto previsto dagli articolo 559 e 560 c.p.c. e secondo le indicazioni
impartite dal Giudice, si attenga alle seguenti indicazioni:
1) Entro 30 giorni dalla nomina il Custode, ritirata in cancelleria copia della relazione di
stima, effettua un primo accesso all’immobile pignorato presentandosi con copia del
provvedimento di nomina; verifica quindi se il bene è occupato dal debitore esecutato
ovvero da terzi e, in ogni caso, illustra quali sono le sue funzioni, in cosa consiste la sua
attività e quali sono i doveri dell’occupante.
2) Eseguito l’accesso, il Custode invia una sintetica comunicazione a tutti i creditori e al
Notaio delegato.
3) Se l’immobile risulta occupato da terzi, il Custode chiede in base a quale titolo occupino il
bene e, se esistente, acquisisce contratto di locazione registrato o l’eventuale diverso titolo
abilitante. In caso di locazione senza contratto scritto, acquisisce ogni utile elemento in
ordine alla data di inizio della occupazione (es. certificato residenza storico, contratti di
fornitura di servizi –acqua luce gas).
4) Se emerge l’esistenza di contratto opponibile, il Custode verifica quale sia la data di
scadenza, provvede a inviare immediatamente a mezzo raccomandata la relativa disdetta,
comunica la circostanza al Giudice e ai creditori al fine di una eventuale azione giudiziale.
5) Se non viene esibito alcun contratto o se lo stesso non è opponibile, il Custode ne dà
comunicazione immediata al Giudice e ai creditori, allegando bozza dell’ordine di
liberazione.
6) Il Custode segnala al Giudice eventuali comportamenti del debitore tali da rendere
difficoltosa o più onerosa la visita del bene, o comunque ogni circostanza che renda
necessario l’immediato sgombero dei locali.
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7) In ogni caso il Custode comunica agli occupanti: che essi non devono in alcun modo
ostacolare o comunque rendere difficoltosa l’attività del Custode; che nei giorni
preventivamente concordati con il Custode l’occupante dovrà essere in loco per consentire
la visita del bene; che l’occupante dovrà provvedere al regolare pagamento delle spese
condominiali nelle more della procedura; che, in caso di mancata collaborazione o di
inadeguata conservazione del bene pignorato, il Giudice potrà disporre l’immediata
liberazione dell’immobile; che il giorno dell’aggiudicazione il Giudice emetterà comunque
provvedimento di liberazione dell'immobile.
8) Quando necessario, il Custode redige bozza del provvedimento di liberazione da sottoporre
al Giudice. Emesso il provvedimento di rilascio, il Custode provvede a estrarne copia
autentica con formula esecutiva e a notificarlo, unitamente all’atto di precetto; il Custode
notifica quindi anche l’avviso di sloggio concordando la data con l’Ufficiale Giudiziario.
9) Il Custode esercita (previa autorizzazione del Giudice, e, se necessaria, nomina di un
legale) tutte le azioni previste dalla legge occorrenti per conseguire la disponibilità
materiale del compendio pignorato; cura l’esecuzione dell’ordine di liberazione anche
successivamente
alla
pronuncia
del
decreto
di
trasferimento
nell’interesse
dell’aggiudicatario o dell’assegnatario, salvo che questi non lo esentino.
10) Il Custode comunica (quando la situazione lo richiede) per iscritto ai competenti Servizi
Sociali il provvedimento di liberazione emesso dal Giudice, descrivendo le condizioni
economico-familiari degli occupanti e ogni altra circostanza utile all’adozione dei
provvedimenti ritenuti opportuni.
11) Il Custode accerta, interpellando a tal fine l’amministratore del condominio, l’importo
medio annuo delle spese condominiali e l’ammontare delle spese condominiali dovute per
l’anno in corso e per quello precedente (trattandosi di spese per le quali rispondono anche
gli acquirenti in solido).
12) Il Custode aggiorna e riscuote i canoni di locazione ovvero altre somme dovute per
l’occupazione dell’immobile (somme da versarsi su libretto bancario o su conto corrente da
aprirsi presso BNL - Tribunale di Verona).
13) Il Custode verifica lo stato di conservazione e manutenzione del bene pignorato,
relazionando al Giudice su eventuali difformità rispetto a quanto risultante in perizia o su
altre difficoltà per la vendita, nonché sulle condizioni igienico-sanitarie dell’immobile.
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14) Il Custode cura l’amministrazione dei beni, provvedendo anche a segnalare eventuali
necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria (e procede agli interventi di
manutenzione, previa autorizzazione del Giudice).
15) Il Custode installa o sostituisce dispositivi di sicurezza, serrature o, comunque, mezzi di
tutela ed allarme, al fine di evitare illecite intrusioni nell’immobile.
16) Il Custode fornisce ogni utile informazione (anche telefonica) ad eventuali acquirenti sulle
modalità di vendita dell’immobile, sulle caratteristiche e sulla consistenza del bene e, in
genere, sulla vendita giudiziaria (con particolare riferimento alla inesistenza di oneri
notarili - eccetto che per il compenso per il Notaio delegato previsto dal D.M. 313/99 - e di
mediazione, e alla circostanza che il bene sarà venduto libero da oneri e –se non sussista
titolo opponibile- vuoto da persone o cose), inviando agli interessati (anche tramite e-mail o
fax) copia dell’ordinanza di vendita, della relazione del Custode e della perizia di stima.
17) In concomitanza con la pubblicazione dell’inserzione sul sito internet www.asteannunci.it il
custode, avvalendosi eventualmente di un proprio collaboratore, affigge un cartello
“VENDESI” presso il portone di ingresso dell’immobile.
18) Il Custode, in occasione dell’udienza fissata avanti al Notaio delegato per l’esame delle
offerte, presta assistenza agli interessati all’acquisto e fornisce loro l’aggiornamento sullo
stato dell’immobile.
12) Il Custode deve organizzare le visite all’immobile da parte degli interessati adottando tutti
gli accorgimenti necessari al fine di evitare che gli stessi possano entrare in contatto tra di
loro: pur se nello stesso giorno, le persone devono essere accompagnate a visitare
l’immobile a orari differenziati. Il rispetto di questa regola è essenziale per il corretto
funzionamento delle vendite giudiziarie. Per la stessa ragione il Custode non deve rivelare
ai richiedenti se vi sono o meno altre persone interessate; né, a maggior ragione fornire i
loro nomi.
13) In occasione delle visite il Custode deve essere in grado di fornire a tutti i richiedenti una
copia integrale della perizia di stima, nonché della planimetria e dell’ordinanza di vendita e,
in ogni caso, far presente che la stessa è disponibile sul sito internet www.asteannunci.it
14) Il Custode, se richiesto, illustra quali sono i presupposti per fruire delle agevolazioni fiscali
e con quali modalità può essere richiesto eventualmente un mutuo.
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15) Il Custode provvede alla rendicontazione/relazione trimestrale e finale in ordine
all’amministrazione e conservazione del bene; nel rendiconto/relazione deve indicare
specificamente, per date e numero, gli accessi effettuati, i sopralluoghi finalizzati
all’accompagnamento degli interessati all’acquisto ed ogni altra attività pertinente, oltre a
formare una tabella dei movimenti di cassa redatta secondo lo schema semplice delle
entrate ed uscite.
AUTORIZZA
il Custode:
-
ad accedere all’immobile pignorato, avvalendosi ove necessario dell’ausilio
della Forza Pubblica e di un fabbro;
-
all’apertura di un conto corrente o di un libretto bancario presso la BNL
esistente presso questo Tribunale.
Il creditore procedente provvederà a rimborsare o ad anticipare al Custode le spese vive
sostenute o sostenende nell’esecuzione dell’incarico: la fatturazione delle spese (fabbro et
similia) andrà effettuata direttamente al creditore procedente.
DISPONE CHE LA CANCELLERIA
comunichi la presente ordinanza al Notaio delegato e al Custode.
Si segnala che i termini assegnati sono sospesi per il periodo 1° agosto/15 settembre.
IL CANCELLIERE
IL GIUDICE DELL’ESECUZIONE
(Anna TOMELLERI)
(dott. Paola MATTEUCCI)
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