Modalità di vendita beni immobili

A.
VENDITA SENZA INCANTO
TIPOLOGIA CON DOPPIO CICLO DI PUBBLICITA’
CARATTERISTICHE: Si tratta della vendita che offre le maggiori garanzie di trasparenza e
proficuità.
In particolare la presenza di un ciclo doppio di pubblicità, fa’ sì che vi sia una prima fase di
pubblicità nel corso della quale si dà notizia che il bene è stato posto in vendita, con indicazione del
prezzo base. Questo primo ciclo, la cui costante effettività è garantita dall’inserzione sul sito
internet, non ha una durata massima, potendo perdurare anche per 6 mesi, in attesa della
presentazione della prima offerta valida. Solo dopo detta presentazione viene avviato un secondo
ciclo di pubblicità con il quale si informa il pubblico che un’offerta valida è stata depositata,
dandosi notorietà della data ultima per la presentazione di nuove offerte e della data di apertura
delle buste chiuse contenenti le offerte e l’effettuazione della gara al rialzo.
Effettuata l’aggiudicazione provvisoria vengono immediatamente restituite ai concorrenti non
aggiudicatari le cauzioni precedentemente versate sul c/c on line della procedura.
Il principale vantaggio rispetto alla vendita a data fissa consiste nella diminuzione del rischio che
possano risultare produttive tattiche attendiste finalizzate all’ottenimento di un ribasso nel prezzo
base in quanto con il secondo ciclo si dà atto dell’impossibilità che possa verificarsi una diserzione
della vendita.
L’esperienza fin qui maturata consente di far affidamento sulla prosecuzione del comportamento
corretto e collaborativi fin qui adottato da Comunic’arte s.r.l., la quale, non appena informata dal
curatore dell’avvenuta presentazione di un’offerta valida, sospende le inserzioni pubblicitarie del
primo ciclo sostituendole con altrettante pubblicazioni di secondo ciclo.
LE FASI IN BREVE:
1. Nomina di tecnici e conferimento dell’incarico di periziare, stimare e custodire l’immobile.
2. Nomina del coadiutore per la pubblicità.
3. Ricezione della relazione ed emissione del primo bando di vendita generico con invito al
pubblico a far pervenire la prima offerta cauzionata.
4. Inserimento della relazione peritale sui siti internet www.procedure.it e
www.fallimentieaste.it
5. Trasmissione del primo bando per l’inizio della pubblicità.
6. Inserimento del primo bando sul sito internet www.procedure.it.
7. Ricezione della prima offerta.
8. Emissione del secondo bando di vendita con indicazione del termine ultimo per la
presentazione delle offerte cauzionate, della data e del luogo di apertura delle buste
contenenti le offerte.
9. Trasmissione del secondo bando per la prosecuzione della pubblicità.
10. Inserimento del secondo bando sul sito internet www.procedure.it.
11. Apertura delle buste ed eventuale effettuazione della gara al rialzo.
12. Assegnazione provvisoria del bene.
13. Ricezione del saldo e predisposizione del decreto di trasferimento.
VENDITA SENZA INCANTO
TIPOLOGIA A DATA FISSA CON CICLO UNICO DI PUBBLICITA’
CARATTERISTICHE: Si tratta di tipologia di vendita che consente un’economia sui tempi, pur
potendosi prestare a tattiche attendiste dei soggetti interessati, finalizzate al ribasso del prezzo.
Proprio per il rischio di diserzione, si suggerisce questa tipologia quando una prima offerta è stata
già depositata in cancelleria o comunque se ne ritiene pressoché certa la presentazione.
In questo caso l’annuncio dato al pubblico coincide con quello contenuto nel secondo ciclo di
pubblicità previsto per la precedente tipologia, con accorpamento di tutte le inserzioni in un ciclo
unico.
Effettuata l’aggiudicazione provvisoria vengono immediatamente restituite ai concorrenti non
aggiudicatari le cauzioni precedentemente versate sul c/c on line della procedura.
Salvo il caso di vendita di diritti indivisi o di beni di modesto valore, questa tipologia ben si accorda
con ulteriori forme di pubblicità accessoria, come ad esempio quella radiofonica.
LE FASI IN BREVE:
1. Nomina di tecnici e conferimento dell’incarico di periziare, stimare e custodire l’immobile.
2. Nomina del coadiutore per la pubblicità.
3. Ricezione della relazione ed emissione del bando di vendita unico con indicazione del
termine ultimo per la presentazione delle offerte cauzionate, della data e del luogo di
apertura delle buste contenenti le offerte.
4. Trasmissione del bando unico per la pubblicità.
5. Inserimento del primo bando e della relazione peritale sul sito internet www.procedure.it.
6. Apertura delle buste ed eventuale effettuazione della gara al rialzo.
7. Assegnazione provvisoria del bene.
8. Ricezione del saldo e predisposizione del decreto di trasferimento.
VENDITA SENZA INCANTO CON GARA RISTRETTA E SENZA PUBBLICITA’
CARATTERISTICHE: Si tratta di una tipologia di vendita praticabile quando il bene può
interessare solo soggetti svolgenti una particolare attività e per i quali è invece da escludere un
interesse generalizzato.
Effettuata l’aggiudicazione provvisoria vengono immediatamente restituite ai concorrenti non
aggiudicatari le cauzioni precedentemente versate sul c/c on line della procedura.
Può considerarsi utile per la vendita di particolari e complessi macchinari produttivi, di costo
rilevante, utili però in produzioni per attività praticate da pochissimi soggetti. In tali casi può essere
proficua l’individuazione di coloro che sul mercato svolgono quella determinata attività e dunque
potrebbero essere interessati all’acquisto, raggiungendoli direttamente con il bando di vendita, ma
risparmiando sulle spese per la pubblicità generalizzata, ridotta a termini minimi.
LE FASI IN BREVE:
1. Nomina di tecnici e conferimento dell’incarico di periziare, stimare ed eventualmente
custodire i beni.
2. Nomina del coadiutore per la pubblicità.
3. Ricezione della relazione ed emissione del bando di gara al pubblico con invito a far
pervenire proposte di acquisto (cauzionate o non cauzionate) con indicazione del termine
ultimo per la presentazione delle offerte, della data e del luogo di apertura delle buste
contenenti le offerte.
4. Trasmissione del bando unico per la pubblicità. Inoltro ai soggetti potenzialmente
interessati.
5. Inserimento del primo bando e della relazione peritale sul sito internet www.procedure.it.
6. Apertura delle buste ed eventuale effettuazione della gara al rialzo.
7. Assegnazione provvisoria del bene.
8. Ricezione del saldo e predisposizione del decreto di trasferimento o del contratto di
compravendita.
B.
VENDITA A TRATTATIVA PRIVATA CON GARA RISTRETTA
E SENZA PUBBLICITA’
CARATTERISTICHE: Si tratta di tipologia di vendita simile alla precedente, nella quale però il
curatore ritiene di procedere non ad una vera e propria gara ma cedere il bene a trattativa privata
poiché occorre valutare anche parametri diversi dal mero prezzo offerto.
In questo caso, però, il curatore deve prevedere nel programma di liquidazione la possibilità di
cedere uno o più dei beni in vendita ad un soggetto, determinando la convenienza dell’offerta anche
sulla base di elementi diversi dal prezzo, elementi da esplicitare nel programma sottoposto al
comitato dei creditori.
Ricorrendo tale ipotesi il curatore si riserva la facoltà di vendere il bene ad un soggetto ancorché la
sua offerta non sia stata quella economicamente più alta, ritenendo comunque tale offerta
maggiormente vantaggiosa per la procedura.
Effettuata l’aggiudicazione provvisoria vengono immediatamente restituite ai concorrenti non
aggiudicatari le cauzioni precedentemente versate sul c/c on line della procedura.
LE FASI IN BREVE:
1. Nomina di tecnici e conferimento dell’incarico di periziare, stimare ed eventualmente
custodire i beni.
2. Ricezione della relazione ed emissione del bando di gara rivolto a soggetti specifici con
invito a far pervenire proposte di acquisto (cauzionate o non cauzionate) con indicazione del
termine ultimo per la presentazione delle offerte, della data e del luogo di apertura delle
buste contenenti le offerte.
3. Inserimento del bando di gara e della relazione peritale sul sito internet www.procedure.it.
4. Apertura delle buste ed eventuale effettuazione della gara al rialzo.
5. Assegnazione provvisoria del bene.
6. Ricezione del saldo e predisposizione del decreto di trasferimento o del contratto di
compravendita.
VENDITA DELEGATA A COMMISSIONARIO
CARATTERISTICHE: Si tratta di vendita rimessa ad un soggetto terzo, vincolato tuttavia al
rispetto dei criteri imposti dal curatore.
E’ evidentemente un tipo di vendita per il quale non deve occuparsi di nulla, riservando semmai a sé
la facoltà di autorizzare la vendita a prezzi inferiori a quelli di stima.
Prudenza suggerisce tuttavia di rivolgersi a soggetti istituzionali come l’Istituto Vendite Giudiziarie,
che possa altresì provvedere all’individuazione dei beni, alla stima, alla custodia, nonché alla
necessaria pubblicità informativa.
LE FASI IN BREVE:
1. Nomina del terzo (ad es. Istituto Vendite Giudiziarie) come commissionario per la vendita
del bene o dei beni, con indicazione dei parametri di computo del compenso (a percentuale,
a scaglioni, in misura fissa, etc.);
2. Conferimento all’Istituto Vendite Giudiziarie dell’incarico di individuare, periziare, stimare
ed eventualmente custodire i beni, nonché della procura per la loro vendita, con la
condizione che venga effettuata pubblicità proporzionata al valore dei beni.
VENDITA A TRATTATIVA PRIVATA PURA
CARATTERISTICHE: Si tratta di vendita praticabile quando i beni, in genere di modesto valore,
non rivestono alcun interesse per il pubblico, esclusi soggetti individuati.
Caso classico è quello della vendita di diritti indivisi su terreni non edificabili e di modesta
estensione e difficile raggiungibilità.
In tali casi è piuttosto probabile che solo il comproprietario o uno di essi possa avere interesse ad
acquistare il bene, rendendo ciò un costo inutile qualsiasi attività di pubblicità.
Oppure può trattarsi di beni (in genere capi di abbigliamento) di modesto valore per i quali i costi di
pubblicità potrebbero esuberare il prezzo di mercato.
Può in tali casi essere conveniente prevedere nel programma di liquidazione la vendita di tali beni a
trattativa privata, sottoponendoli unicamente all’economica forma di pubblicità via internet e
riservando, decorso un determinato lasso di tempo senza che siano pervenute offerte, la
retrocessione dei beni al fallito o, al limite, la donazione in beneficenza.
Ovviamente in questo caso non esiste alcuna precisa fase se non una mera ricerca di possibili
acquirenti sul mercato e vendita al soggetto che offra il miglior prezzo, qualunque esso sia.
Al più dovrà essere previsto nel programma di liquidazione il termine oltre il quale il curatore
rinuncerà ai beni o li donerà in beneficenza.
INDICE DELLE TIPOLOGIE CONSUETE
A)
VENDITA SENZA INCANTO - TIPOLOGIA CON DOPPIO CICLO DI
PUBBLICITA’;
B)
VENDITA SENZA INCANTO - TIPOLOGIA A DATA FISSA CON
CICLO UNICO DI PUBBLICITA’;
C)
VENDITA SENZA INCANTO CON GARA RISTRETTA E SENZA
PUBBLICITA’;
D)
VENDITA A TRATTATIVA PRIVATA CON GARA RISTRETTA E
SENZA PUBBLICITA’;
E)
VENDITA DELEGATA A COMMISSIONARIO;
F)
VENDITA A TRATTATIVA PRIVATA PURA.