Piano complesso di intervento area ex Cadorna

DIBATTITO
Consiglio comunale del 22-01-2013
Punto 9: Adozione ai sensi degli artt. 17, 69 e 70 della L.R. 1/05, del piano di 1ottizzazione
relativo al comparto B, lotto 3, dell’A.S.L. 3.8, con contestuale variante al piano complessivo di
intervento area ex Caserma Cadorna. Pratica U 77/2011.
Il Presidente Ralli, prima di passare alla votazione sull'argomento, cede la parola al relatore,
Assessore Gasperini.
Assessore Gasperini.
Con deliberazione del Consiglio comunale n. 129 del 10 settembre 2010 è stato approvato il piano
complesso di intervento dell’ASI (area strategica di intervento) 3.8, area ex Caserma Cadorna. Il signor
Walter Mugnaini in qualità di Presidente del consiglio di amministrazione di Tomu – Teca Spa ha
presentato istanza, con la quale chiede l'approvazione del piano attuativo relativo al lotto 3 del
comparto B (la parte ex Enel, per intendersi) mediante attuazione separata dai rimanenti comparti, al
fine di effettuare la sostituzione edilizia sul fabbricato esistente, mediante demolizione e successiva
ricostruzione con addizione volumetrica di un nuovo edificio con destinazione residenziale,
commerciale, direzionale e artigianale di servizio. La scheda norma del piano complesso prevede un
unico piano attuativo per tutti i comparti, ad eccezione del comparto C, che potrà avere un'attuazione
separata; un diverso modo di calcolo della superficie utile lorda rispetto all'articolo 24 delle norme
tecniche di attuazione del Regolamento urbanistico approvato successivamente al piano complesso di
intervento. Quindi diciamo che in questo caso c'era una divergenza tra i contenuti, tra la scheda norma
del piano complesso di intervento e le norme tecniche di attuazione all'articolo 24 del Regolamento
urbanistico che è stato successivamente approvato. Un'altezza del piano terra e dei piani superiori
differente da quella prevista dall'articolo 29 NTA del Regolamento urbanistico. Anche in questo caso
c'era una discordanza tra i contenuti della scheda norma del piano complesso e le più generali
previsioni del Regolamento urbanistico. Vi era poi la previsione di un percorso pedonale e carrabile fra
Via Petrarca e il lotto 2 del comparto B, mediante una galleria all'interno dell'edificio oggetto di
intervento, e la delimitazione, vi era poi, dei lotti 2 e 3 del comparto B, consentendo al piano
urbanistico attuativo di modificare lievemente il perimetro nel rispetto della quantità massima
complessiva di superficie utile lorda ammissibile per il comparto. Quindi la possibilità di lievi
scostamenti rispetto ai perimetri, sempre nel rispetto della quantità massima complessiva di superficie
utile lorda ammissibile.
Quindi il piano urbanistico attuativo proposto si configura in variante al piano complesso in quanto
l'attuazione separata non è prevista dalla scheda norma. Qui eravamo in un caso, come ho detto prima,
appunto, in cui il piano complesso di intervento prevedeva un unico piano urbanistico attuativo, a
differenza invece di casi successivi, come per esempio il piano complesso di intervento che insiste
sull'area Lebole, che prevedeva l'attuazione, prevede l'attuazione con uno o più piani attuativi. Quindi
era già un tema che poi è stato affrontato nei successivi piani complessi e risolto diversamente da come
era stato risolto in questo caso. Le modalità di calcolo della SUL sono conformi invece in questo caso
con il piano urbanistico attuativo proposto all'articolo 24 NTA del Regolamento urbanistico, ma non
nella scheda norma del piano complesso. Quindi si ripropone un riallineamento rispetto alle più
generali previsioni del Regolamento urbanistico, quindi ritrovando la piena conformità con il
Regolamento urbanistico da questo punto di vista. Così come anche per l'altezza del piano terra e dei
piani superiori, si richiede una modifica che la renda conforme alle previsioni dell'articolo 29 delle
norme tecniche di attuazione del Regolamento urbanistico, ma anche in questo caso evidentemente in
variante invece a quelle che erano le previsioni della scheda norma del piano complesso.
Altro aspetto: il percorso pedonale e carrabile fra Via Petrarca e il lotto 2, comparto B, è proposto a
cielo aperto, in posizione tangente al nuovo edificio, anziché mediante un tunnel all'interno dell'edificio
oggetto di intervento, come previsto nel piano complesso di intervento. Anche questo è un contenuto
che tra l'altro ci permette anche un riallineamento rispetto a quelli che erano gli esiti del percorso
partecipativo, che davano un'indicazione chiara rispetto alla necessità di aumentare le permeabilità tra
la piazza e le circostanti viabilità. Quindi in questo caso c'è un riallineamento rispetto a quello che era
uno degli spunti che venivano dal percorso partecipativo. Altro aspetto: il perimetro dei lotti 2 e 3 del
comparto B è modificato rispetto alla delimitazione effettuata dal piano complesso di intervento, anche
se lo stesso piano complesso di intervento prevedeva, come ho ricordato prima, la possibilità di
apportare lievi modifiche pur nel rispetto della SUL massima ammissibile, ed è fondamentalmente
questo il caso.
La commissione urbanistica nella seduta del 25 maggio 2012 ha espresso parere favorevole alla
richiesta, rinviando alle risultanze della stima dell'area per la definizione degli impegni convenzionali
puntuali comunque idonei a garantire la partecipazione agli oneri previsti dalla scheda norma. Inoltre
ha evidenziato la necessità di adeguare il progetto con passaggi pubblici, comprendenti ciascuno due
corsie per il transito veicolare e il passaggio pedonale, e stimolando la verifica di ulteriori soluzioni
progettuali idonee a garantire, pur in chiave contemporanea, coerenza e unitarietà con il complesso. Il
documento di fattibilità economica del piano complesso individua i valori per definire gli importi che
ogni singolo soggetto attuatore dovrà versare al Comune di Arezzo a titolo di quota di
compartecipazione agli oneri per la realizzazione delle aree delle infrastrutture pubbliche localizzate
nel comparto B, lotto 7. La relazione di stima ha integrato il documento di fattibilità economica. Ne
emerge una compartecipazione a carico di Tomu – Teca alle realizzazioni sopra richiamate, per €
394.207,66.
Pertanto, alla luce delle predette considerazioni, l'attuazione separata e autonoma dagli altri lotti del
comparto B è giustificata dalla posizione marginale del lotto rispetto all'ambito complessivo, ed è
compatibile con il disegno di insieme del piano complesso. Tra l'altro, fu una riflessione fatta anche a
suo tempo, che poi ci portò comunque a considerare come opportuno mantenere l'attuazione unitaria,
ma come ho prima richiamato in sede per esempio di predisposizione di altri piani complessi, come nel
caso dell'area Lebole, invece abbiamo specificato proprio la possibilità di un'attuazione con uno o più
piani attuativi. Anche memori, avendo fatto tesoro del percorso svolto in occasione del piano
complesso della Cadorna. Qui in più c'è una giustificazione legata al fatto che l'edificio ha il proprio
rapporto principale con Via Petrarca, è comunque un lotto che si inserisce in modo marginale rispetto
allo sviluppo della piazza, quindi anche con valutazioni prettamente tecniche. Così come integrata a
seguito delle valutazioni della commissione urbanistica, garantisce la realizzazione dei percorsi
pedonali e carrabili previsti dal piano complesso, pur con lievi modifiche. Consente, e questo era un
obiettivo importante, di riqualificare un edificio attualmente in disuso, prevedendo la costruzione di un
fabbricato con caratteristiche conformi al Regolamento urbanistico. Perché diciamo, come ricordavo
prima, è in variante al piano complesso, ma di fatto si adegua alle più generali previsioni del
Regolamento urbanistico, che è stato (come ho precedentemente ricordato) approvato successivamente
al piano complesso di intervento, e garantendo così l'uniformità di trattamento rispetto agli altri edifici
soggetti alle disposizioni dello strumento urbanistico sopravvenuto. La sostituzione edilizia viene
effettuata nel rispetto delle quantità massime complessive di superficie utile lorda stabilita per il
comparto, ovvero per il lotto in questione, ovvero 4864 metri quadri di SUL (superficie utile lorda),
articolati nelle destinazioni conformi alla scheda norma, residenziale, commerciale, direzionale e
artigianale di servizio.
Pertanto, insomma, ho dato un sunto di quali sono i contenuti del piano urbanistico attuativo, in che
termini si collocano in variante al piano complesso, ma come avete avuto modo di comprendere si
tratta di variante al piano complesso, ma in realtà almeno rispetto alle modalità di calcolo della SUL e
ai piani, all'altezza dei piani, si collocano invece in coerenza, in conformità con il Regolamento
urbanistico, quindi ritrovano la conformità con lo strumento generale. E l'altro aspetto fondamentale è
quello dell'attuazione con un piano attuativo tra virgolette separato, cosa che non era prevista nella
scheda norma del piano complesso di intervento della Cadorna, ma aspetto che invece per esempio era
presente nel piano complesso di intervento della Lebole, anche alla luce del percorso che avevamo
svolto in occasione di questo piano complesso. E che poi si giustifica anche in una visione di quel lotto
specifico, tutto sommato, che guarda con i propri prospetti e con il proprio inserimento più su Via
Petrarca, che non rispetto alla piazza. Rispetto alla quale comunque si colloca con una chiave tutto
sommato abbastanza marginale, anche visto qual è l'assetto complessivo.
Ciò premesso, quindi, si propone di adottare il presente piano attuativo in variante al piano complesso
di intervento della ASI 3.8, area ex Caserma Cadorna. Ovviamente sono a disposizione io, ed è a
disposizione l'architetto Calussi, per tutti i chiarimenti del caso, e mi riservo poi di integrare la
relazione in sede di replica.
Presidente.
Apro la discussione generale sull'argomento, il punto n. 9 all'ordine del giorno. Grazie all'Assessore per
l'esposizione dell'argomento. Chiedo se ci sono interventi. Non ci sono interventi, allora dichiarazioni
di voto. Prego, Consigliere Lucherini.
Consigliere Lucherini.
Mi risulta che la qualità del progetto presentato sia piuttosto modesta. Ora, considerando che l'area
Lebole rappresenta il biglietto da visita all'ingresso della nostra città, insomma, noi ci troviamo costretti
a votare contro non tanto per l'intervento in sé, quanto perché vorremmo pensare che tutto sommato
questa città si potrebbe anche arricchire di qualche progetto di qualità. Tutto qua, grazie.
Presidente.
Altri interventi? Dichiarazioni di voto? Non ci sono né interventi, né dichiarazioni di voto, allora ci
prepariamo alla votazione. Apriamo la votazione, punto 9 all'ordine del giorno.
Chiudiamo la votazione. Presenti 30, votanti 25. Favorevoli 21, contrari 4, astenuti 5. Approvato.
Quindi abbiamo approvato il punto 9 all'ordine del giorno. Stiamo andando rapidamente, questa
mattina è tutto rapido, sia la fase delle interrogazioni, sia anche quelle successive.
Il Presidente passa alla trattazione del punto all'ordine del giorno n. 12.