Fondazione Giovanni Astengo
Piazza Farnese 44 - Roma
PEREQUAZIONE URBANISTICA,
COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI
MILANO, Palazzo delle Stelline
8 novembre 2007
1
ASPETTI FISCALI E
CONTRATTUALI NEL
TRASFERIMENTO DEI
DIRITTI DI COSTRUZIONE:
PROBLEMATICHE E
SOLUZIONI
Ricostruzione giuridica del fenomeno ed
aspetti contrattuali
Giammatteo Rizzonelli
notaio in Brescia
Aspetti fiscali
Alberto Papa
dottore commercialista in Brescia
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Premessa
Ricostruzione del fenomeno in
termini generali al fine di
evidenziare i principi da applicare
alle diverse realtà regionali
Potere legislativo regionale in
materia urbanistica
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Obiettivi della
perequazione
Equa distribuzione dei diritti edificatori e degli
oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni
territoriali
Perequazione significa attribuire un valore
edificatorio uniforme a tutte le proprietà che
possono concorrere alla trasformazione
urbanistica del territorio prescindendo
dall’effettiva localizzazione della capacità
edificatoria sulle singole proprietà e dalla
imposizione di vincoli di inedificabilità ai fini di
dotazione di spazi da riservare alle opere
collettive
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Ratio
Giustizia distributiva con riequilibrio della rendita
fondiaria (a tutti i proprietari viene garantito un
valore del fondo indifferente rispetto alla
localizzazione del fondo)
Ricorso ad accordi con i privati anziché ad atti
autoritativi (con marginalizzazione dello
strumento espropriativo)
Diverso ruolo del potere pubblico (si rende
indifferente il proprietario del fondo rispetto alle
decisioni del Comune) con aumento della
imparzialità e riduzione della discrezionalità
amministrativa
Vantaggi temporali ed economici derivanti
dall’azione concordata
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Oggetto
Negoziazione tra privati, o tra il Comune ed i privati,
del potenziale edificatorio riservato ad un’area (di cui
però l’area stessa non può usufruire)
Lo strumento urbanistico indica i parametri generali
entro i quali dovrà svolgersi lo sviluppo urbanistico del
territorio
Lo strumento urbanistico individua le aree che devono
essere asservite alla realizzazione di opere di uso
pubblico
Per realizzare la perequazione si attribuisce a tutti i
proprietari dei fondi nella zona soggetta a
trasformazione urbanistica un identico indice di
edificabilità territoriale, inferiore a quello minimo
fondiario
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Il privato titolare di “aree vincolate” da cedere
gratuitamente al Comune potrà cedere a terzi i
diritti edificatori che non può sfruttare (e che
servono però agli altri proprietari per realizzare
concretamente il proprio diritto alla edificazione)
I proprietari non interessati da vincoli sulle loro
aree dovranno acquistare sul mercato la
volumetria necessaria per far acquisire alla
propria area la misura volumetrica determinata
dal limite fondiario minimo;
Concetto non nuovo: si legalizza lo strumento già
ampiamente diffuso nella prassi della cessione di
cubatura
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Situazione giuridica
attiva di natura reale o
personale?
Problema non nuovo che già si è
presentato per la cessione di
cubatura;
Importanza della questione:
Aspetti giuridici
Aspetti fiscali
Rinvio
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Cessione di cubatura
Un certo orientamento, anche
giurisprudenziale, ha cercato di
ricostruire la fattispecie in termini di
realità (superamento del numerus
clausus dei diritti reali – diritto reale
atipico)
Seguendo questa ricostruzione il
negozio sarebbe una semplice
compravendita di questi diritti
Trascrivibilità (efficacia dichiarativa)
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Problemi
I conservatori si rifiutavano di trascrivere
Dubbi sulla trascrivibilità con efficacia
dichiarativa
Abbandono nella prassi di questo
strumento
I diritti edificatori che sorgono nascono
dalla legislazione regionale che non può
invadere il campo del diritto privato
(coperto da riserva di legge a favore
dello stato) creando un nuovo diritto
reale
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Costituzione di servitù
Stante l’incertezza sulla natura giuridica del diritto di
cubatura, per consentire la trascrivibilità del negozio di
cessione di cubatura (e quindi l’opponibilità ai terzi) si
ricorre allo strumento della servitù
Si costituisce una servitù a favore di un fondo in virtù
della quale il proprietario del fondo servente costituisce
a favore del fondo dominante una servitù in cui si
impegna a non edificare (servitù inaedificandi) o ad
edificare entro un certo limite volumetrico (servitù altius
non tollendi)
Si inserisce una condizione risolutiva per il caso di
mancato rilascio del permesso di costruire con la
maggiore volumetria concessa
L’effetto traslativo si raggiunge attraverso due atti
distinti ma collegati: l’accordo contrattuale fra i privati
proprietari dei fondi finitimi ed il provvedimento
concessorio della P.A. con cui viene rilasciato il
permesso di costruire maggiorato
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Differenze
Il trasferimento dei diritti di costruzione
avviene di regola tra proprietari di fondi
che non devono essere
necessariamente contigui
E’ sempre necessario l’intervento del
Comune (rapporto trilaterale)
I diritti edificatori sono trasferibili a
prescindere dalla titolarità di un fondo
Diverso regime pubblicitario
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Atto unilaterale
d’obbligo edilizio
Il soggetto titolare del diritto di cubatura
rinuncia unilateralmente al suo diritto nei
confronti del Comune
Atto trascrivibile ai sensi dell’art. 2645
c.c. (pubblicità notizia)
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Difetti
Strumento non sufficiente da solo. Serve
sempre il rilascio del permesso di costruire da
parte del Comune
La parte a cui favore viene rilasciato il
permesso di costruire maggiorato non
interviene all’atto e non viene identificata
fintanto che il Comune non rilascia il
permesso di costruire
Manca un prezzo per la cessione indiretta del
diritto di cubatura. Problemi fiscali.
La cessione gratuita dell’area al Comune
avverrebbe in un momento precedente al
rilascio del permesso di costruire e prima che
venga monetizzata dal rinunciante.
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Sintesi
Gli strumenti tradizionali fino ad
ora utilizzati:
Cessione di cubatura
Costituzione di servitù
Atto unilaterale d’obbligo edilizio
non possono considerarsi
soddisfacenti
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Negozio trilaterale
Accordo trilaterale di cui le parti sono i
due privati ed il Comune
Non più due atti collegati ma un atto
complesso
Accordo che si può realizzare anche “a
formazione progressiva” (salvo eventuali
specifiche eccezioni previste)
Causa tipica (di natura pubblicistica –
non privatistica)
Fenomeno di pianificazione concordata
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Pubblicità
Se si aderisce alla tesi che ricostruisce la fattispecie in
termini di realità (o DIRITTO REALE ATIPICO o
assimilabile al DIRITTO DI SUPERFICIE) trascrizione
di natura dichiarativa (ex. 2643 c.c.)
Se si accede alla tesi che sostiene la natura non reale
dei diritti in gioco si deve escludere la possibilità di
procedere ad una trascrizione di natura dichiarativa
Si ritiene comunque trascrivibile l’atto di trasferimento
dei diritti di costruzione, ma ex 2645 c.c., con efficacia
cioè di pubblicità notizia, per rendere edotti i terzi
dell’intervenuto negozio (e non per renderlo opponibile
ai terzi)
L’eventuale trasferimento gratuito dell’area al Comune
sarebbe oggetto di trascrizione autonoma
(dichiarativa)
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Necessità operative
il Comune si deve organizzare in modo
da evidenziare nel Certificato di
Destinazione urbanistica (da allegare
all’atto) l’entità dei diritti edificatori
creazione di una banca dati
sull’edificabilità (possibilmente non
limitata ad un solo Comune ma estesa
ad una zona omogenea più ampia) dove
individuare i diritti volumetrici di un’area
già utilizzati, oppure ancora disponibili
(c.d. registro dei diritti edificatori)
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Borsa dei diritti
edificatori
I diritti edificatori non sono più visti come
espressione del diritto di proprietà sul suolo ma
diritti autonomi liberamente circolabili;
Scissione tra proprietà del suolo e diritto di
costruire sulla medesima (DEVELOPMENT
RIGHTS)
Borsa dei diritti edificatori:
VANTAGGI:
Riduzione dei costi di transazione
Maggiore informazioni disponibili
Riduzione del costo finale degli immobili
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Borsa dei diritti
edificatori
PROBLEMI:
Opponibilità delle transazioni ai terzi
Regime fiscale
La borsa dovrebbe diventare il luogo di
incontro dove assumere impegni
vincolanti da trasfondere in un atto
successivo che realizzerebbe la
pubblicità, la voltura, la conservazione
degli atti ed il rilascio delle copie, la
tassazione
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GLI ASPETTI FISCALI
L’inquadramento dogmatico dell’operazione
di trasferimento dei diritti di costruzione1
incide in modo determinante sul regime
fiscale applicabile
Vi sono stati notevoli dubbi circa il criterio di
tassazione spettante per tali atti, stante
l’oggettiva difficoltà di inquadramento del
fenomeno sotto il profilo civilistico
1 L’accordo fra
privati è stato definito in Dottrina in modi diversi: <cessione di cubatura>, <trasferimento di
volumetria>, <trasferimento di cubatura>; d’ora in poi per semplicità TC
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Gli aspetti fiscali
Trattandosi di figura priva di regolamentazione
normativa, nata e sviluppatasi nella prassi, fin qui
e’ prevalso l’orientamento secondo cui il TC
produce un effetto analogo a quello proprio dei
trasferimenti dei diritti reali immobiliari
nell’imprescindibilità dell’autonomia negoziale,
elevata a presupposto dell’intera operazione,
accanto all’intervento amministrativo.
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
Il pieno allineamento della prassi ministeriale a tale
impostazione si ricava dalla risoluzione Min.Fin. n.
250948 del 17.08.1976, secondo cui: <.. sembra a
questo Ministero che si debba convenire con quanto più
volte affermato dalla Corte di Cassazione (cfr. sentenze
n. 2235 del 06.07.1972, n. 6807 del 14.12.1988 …..), nel
senso che il caso di specie dà luogo alla produzione di
effetti analoghi a quelli derivanti da un atto costitutivo di
diritti reali immobiliari … nella cessione di cubatura si
verifica l’acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile
alla categoria dei diritti reali immobiliari di godimento …>;
pertanto, da ciò ne deriva che al TC si renda applicabile
l’aliquota di cui all’art. 1 della Tariffa, all. A, parte 1^ del
DPR 634/72
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
In altri termini, secondo il pensiero del Min.
Finanze, a tali atti andava applicata la stessa
imposta di registro prevista per i trasferimenti
immobiliari (aliquota dell’8%, prevista ora dall’art. 1, tariffa parte
1^ TU 131/1986), oltre l’imposta ipocatastale del 3%
(2% ipotecaria + 1% catastale).
Ad avviso di altri interpreti, stante la non piena
riconducibilità degli atti di TC alla categoria dei diritti
reali tipici, si sarebbe invece dovuta seguire la
tassazione propria dei diritti mobiliari, prevista
dall’art. 2 o 9 della tariffa, parte 1^ (aliquota del 3%, sia
per atti relativi a beni diversi da quelli indicati all’art. 1, sia per quelli
diversi da quelli altrove indicati aventi per oggetto prestazioni a
contenuto patrimoniale)
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
Per altri versi, va rilevato che, per gli atti di
redistribuzione immobiliare
con assegnazione, all’interno di comparti edificatori, di
volumi, anche su terreni di proprietà altrui, il Min.Fin. ha
ritenuto applicabile l’applicazione dell’imposta di registro
in misura fissa ex art. 20 della legge n. 10/1977 (R.M. n.
250666 del 03.01.1983)1
______________
1
Art. 20 L. 10/77:
Ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d’obbligo previsti dalla presente legge (per
l’attuazione degli strumenti urbanistici generali n.d.r.) si applica il trattamento tributario
di cui all’art. 32, 2^ comma, del DPR 601/1973.
Art. 32 DPR 601/73, comma II:
Gli atti di trasferimento della proprietà delle aree previste dal tit. III della L. 865/1971
(Ed.Res.Pubbl. n.d.r.) e gli atti di concessione del diritto di superficie sulle aree stesse
sono soggetti all’imposta di registro in misura fissa e sono esenti dalle imposte
ipotecarie e catastali. Le stesse agevolazioni si applicano agli atti di cessione a titolo
gratuito delle aree a favore dei comuni …
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
Il Ministero argomenta tale effetto osservando che:
il regime di favore menziona genericamente le
<convenzioni> quali atti destinatari dell’agevolazione e
che gli atti di ridistribuzione immobiliare rappresentano
momento attuativo della convenzione;
peraltro anche l’art. 5 della L. 168/1982 ha disposto
l’applicabilità delle imposte fisse di registro ed ipocatastali
per i trasferimenti di immobili effettuati nell’ambito dei
piani di recupero d’iniziativa pubblica o privata: ciò è
testimonianza e conferma del favor legislativo per i
trasferimenti posti in essere per la realizzazione dei
diversi strumenti previsti dalla normativa ….
(R.M. 250666 del 03.01.1983, confermata con successiva R.M. n. 220210 del 16.12.1986)
Ovviamente tutto ciò vale per gli atti non rientranti nel campo di
applicazione dell’IVA, da applicarsi nella misura ordinaria …
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
Il REGIME ORDINARIO PER LA CESSIONE DI
AREE (art. 1, tariffa parte 1^ TU 131/1986), ERA
ED E’ DUNQUE PARTICOLARMENTE
GRAVOSO:
IR = 8% + IPOCATASTALI = 2% + 1% TOT. =
11% …
La normativa sopravvenuta con effetto 1.1.2001 ha
però “complicato il panorama normativo”,
introducendo, a fianco del regime <ordinario>
UN REGIME AGEVOLATIVO
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME “DELL’1%”
Trattasi sempre di regime a valenza generale, PER
IPOTESI
PARTICOLARE
DI
CESSIONE,
MODIFICATOSI PERO’ PER BEN 5 VOLTE IN 6
ANNI:
• IR = 1% + IPOCATASTALI FISSE
• 1^ versione ex art. 33, comma 3, della L.
388/2000, per i TRASFERIMENTI (e, quindi non
solo per la compravendite) DI IMMOBILI (aree od
anche edifici), compresi in piani urbanistici
particolareggiati e fosse dato atto che
l’utilizzazione edificatoria dell’area avvenisse
entro cinque anni dall’acquisizione;
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME “DELL’1%”
• 4^ versione (si omettono per semplicità quelle derivanti
Il DL Bersani aveva
addirittura abrogato
il citato art. 33 L.
388/2000; la L. di
conversione ha
conservato le
agevolazioni in
forma limitata
FORTE
LIMITAZIONE
DELLA LEVA
FISCALE A
FAVORE DELLA
PEREQUAZIONE
dalle integrazioni ex art. 76 L. 448/201 e art. 2, comma 30,
L. 350/2003) ex art. 36, comma 15, del D.L.
223/2006 (Manovra “Bersani-Visco”) CONV.
L. 248/2006, per i trasferimenti di IMMOBILI
compresi
in
piani
urbanistici
particolareggiati ed utilizzo edificatorio
entro 5 anni (come prima) + “diretti
all’attuazione
dei
programmi
PREVALENTEMENTE DI E.R.CONVENZ.
PUBBLICA, COMUNQUE DENOMINATI,
realizzati in accordo con le Amm. Comun.
per la definizione dei px di cessione e dei
canoni di locazione”.
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME “DELL’1%”
• 5^ versione ex art. 1, comma 306 della L.F. 2007, per i
trasferimenti di IMMOBILI compresi in piani urbanistici
particolareggiati diretti all’attuazione dei programmi
PREVALENTEMENTE DI E.R.CONVENZ. PUBBLICA,
COMUNQUE DENOMINATI, realizzati in accordo con le
Amm.Comun. per la definizione dei px di cessione e
dei canoni di locazione”.
Si è tolto il riferimento alla E.R.
“pubblica”
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME “DELL’1%”
•
IL PRINCIPALE PROBLEMA CHE LA NORMA SOLLEVA E’
COSTITUITO E’ DI DEFINIRE QUANDO IL PIANO E LA
CONVENZIONE
INERISCANO
A
PROGRAMMI
A
“PREVALENTE” E.R.”
•
Per non creare quartieri dormitorio o ghetti i Comuni prevedono
l’integrazione dell’E. a px calmierato con quella a px libero, oltre
alla
presenza
di
immobili
a
destinazione
commerciale/direzionale/servizi pubblici;
•
OCCORRE
DUNQUE
VOLUMETRICO
OPERARE
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UN
CALCOLO
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME “DELL’1%”
•
Il ddl Finanziaria 2008 va oltre, prevedendo all’art. 2, commi 15-18, che
l’1% si applichi ai trasferimenti di IMMOBILI situati in aree soggette a
PUP destinati all’attuazione di <programmi di edilizia residenziale
comunque denominata>, a condizione che l’utilizzo edificatorio
avvenga nei 5 anni dal trasferimento;
•
Scompare il riferimento alla “prevalenza” dell’edilizia residenziale e vi è
l’allargamento della agevolazione a tutti i programmi di ER, anche non
convenzionata;
•
il comma 16 prevede però l’assoggettamento alla neonata (dal
4.07.2006, con la Bersani-Visco) imposta catastale del 3% (la
ipotecaria rimane fissa a 168 euro)
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME AD IMPOSTE DI REGISTRO FISSA
PER I PIANI DI RECUPERO – REGIME “RISPOLVERATO”
Risoluzione n. 383 dell’11.12.2002, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che
l’agevolazione di cui all’art. 5 della L. n. 168/1982 [c.d. <<Legge Formica>>],
consistente nell’applicazione dell’Imposta di Registro, Ipotecaria e Catastale
in misura fissa, è ancora vigente, ed anzi, sussistendone i presupposti
normativi, può essere applicata in luogo di quella testè citata di cui all’art. 33
L. 388/2000 (1%), essendone più vantaggiosa; ciò richiede che i trasferimenti
immobiliari avvengano a favore di soggetti che attuano il recupero,
nell’ambito di piani di iniziativa pubblica o privata, purchè
convenzionati[1]; tale norma agevolativa si connota quale normativa
speciale rispetto a quella più generale prevista dal citato art. 33 L. 388/2000;
non sono previsti termini temporali.
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
L’IMPOSTA DI REGISTRO: IL REGIME AD IMPOSTE DI
REGISTRO FISSA PER I PIANI DI RECUPERO – REGIME
“RISPOLVERATO”
[1] Risoluz. Ag. Entr. n. 383 dell’11.12.2002: <… La giurisprudenza costante (Consiglio
di Stato sez. IV del 27 febbraio 1996, n. 181, Consiglio di Stato sez. V del 20
novembre 1989, n. 749) individua, all'interno della pianificazione urbanistica
attuativa, da un lato gli strumenti a destinazione indifferenziata, quali il piano
particolareggiato e il piano di lottizzazione convenzionata, e dall'altro gli strumenti
per l'insediamento di particolari tipi di costruzione e/o attività per la realizzazione di
speciali finalità urbanistiche. Rientrano in questa seconda categoria i piani di
recupero del patrimonio edilizio e urbanistico, che hanno per fine
l'eliminazione di particolari situazioni di degrado e perciò devono prevedere
interventi su edifici da recuperare o risanare. Per queste peculiarità il Consiglio di
Stato si e' più volte pronunciato sull'illegittimità' di un piano di recupero che
riguardi aree quasi completamente inedificate (Consiglio di Stato sez. IV del 27
febbraio 1996, n. 181). …...>.
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Gli aspetti fiscali: la Prassi
LE CESSIONI GRATUTITE AI COMUNI:
La L.R. Lombardia n. 12/2005 prescrive che, quando i comuni si
avvalgono della facoltà rappresentata dalla perequazione (attribuzione a
tutte le aree di un identico indice di edificabili territoriale, inferiore a quello minimo fondiario) essi
disciplinano (attraverso il PIANO DELLE REGOLE, che è componente del PGT) la cessione
gratuita al comune delle aree destinate alla realizzazione di opere
d’urbanizzazione ovvero di servizi ed attrezzature pubbliche
–
L’art. 51, L. 21.12.2000 n. 342, prescrive l’irrilevanza ai fini
dell’IVA la cessione nei confronti dei comuni <<di aree o di opere
di urbanizzazione a scomputo di contributi di urbanizzazione o in
esecuzione di convenzioni di lottizzazione>>
-
L’articolo 3, D.Lgs. 346/1990 esenta dalle imposte ipocatastali le
cessioni a titolo gratuito a favore degli EE.LL.; l’IR è fissa (168 €)
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Gli aspetti fiscali: la Giurisprudenza
LE SENTENZE PIU’ SIGNIFICATIVE:
Cassazione n. 6807 del 14.12.1988, a proposito
delle implicazioni fiscali del TC <in virtù di tale
complessa fattispecie negoziale si attua un
trasferimento assimilabile, negli effetti e ai fini
previsti dalla legge tributaria, al trasferimento di
un diritto reale immobiliare in quanto il
proprietario dell’area cui ineriva la cubatura
ceduta perde il diritto di costruire sulla medesima
e tale diritto viene acquistato dal proprietario del
fondo cui la cubatura è trasferita>
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Gli aspetti fiscali: la Giurisprudenza
Si tratta pertanto di una cessione di beni e, sul
piano degli effetti, di un trasferimento di un diritto
reale immobiliare attinente ad un’area edificabile
Comm. Trib. Centrale n. 5363 del 02.11.1988: <si
può ammettere che il vincolo non abbia tutte le
caratteristiche del diritto reale di servitù prediale,
mancando, se non altro, la trascrizione a favore
del fondo dominante, ma non si può neppure dire
che si tratti di un mero vincolo amministrativo ….
Sussiste pertanto il presupposto dell’imposta di
registro ex art. 1 TU registro
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Gli aspetti fiscali : la Giurisprudenza
-
Cassazione n. 7417 del 14.05.2003, sezione Tributaria
Civile
Riprende l’intera elaborazione giurisprudenziale della
Corte dal 1972, osservando la varietà delle tesi espresse
e la contradditorietà (!). Si spazia dalla assimilazione del
TC, ai fini dell’imposta di registro e dell’IVA, ad un
negozio traslativo di diritti reali immobiliari (atipici),
ovvero alla qualificazione di servitù atipica, oppure alla
tesi del negozio meramente obbligatorio (espressa più
recentemente, Cassaz. 1352/96 e con riferimento al
quale in qualche caso il TC venne ricondotto alla
prestazione di servizi: cfr. Corte Appello Firenze,
09.02.1984 con conseguente assoggettamento ad IVA o
ad IR al 3%)
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Gli aspetti fiscali : la Giurisprudenza
Vi è un dato comune, secondo la Corte, se si
esclude l’ultima (peraltro sua) impostazione
(poiché lascia insoluto il problema dell’opponibilità ai terzi):
il DIRITTO DI CUBATURA è una facoltà
inerente al diritto di proprietà, come tale
avente sicure caratteristiche di realità:
pertanto la tassabilità deve essere
pacificamente ricondotta alla previsione
dell’art. 1 Tariffa Registro (imposta
proporzionale)
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Gli aspetti fiscali: la Dottrina
Va segnalato un interessantissimo
intervento interpretativo del Consiglio
Nazionale del Notariato
[STUDIO n. 114/2005/T del
03.03.2006]
in tema di UTILIZZO DI VOLUMETRIA
PEREQUATIVA E IPOTESI DI
APPLICABILITA’ DELLE AGEVOLAZIONI
EX LEGGE N. 10/77, con espresso
riferimento alla L.R. Lombardia n. 12
dell’11.03.2005
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Gli aspetti fiscali: la Dottrina
[STUDIO n. 114/2005/T del 03.03.2006]
Si sostiene la possibilità di applicare la
misura agevolativa prevista dall’art. 20
della L. 10/77 (già sopra richiamata, che rinvia
all’art. 32, comma II, del DPR 601/72),
rappresentata dalla misura fissa
dell’Imposta di Registro e l’esenzione
da quelle ipocatastali, nell’ipotesi di
corresponsione di somme da parte del
lottizzante per ottenere l’utilizzo di
maggiore volumetria c.d. perequativa
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Gli aspetti fiscali: la Dottrina
[STUDIO n. 114/2005/T del 03.03.2006]
Questa è l’argomentazione:
-
-
il regime fiscale recato dall’art. 20 della Legge Bucalossi ha
valenza di <normativa di cornice> rispetto ad altre
normative portate dalla legislazione nazionale e/o
regionale, sia pure ad onta della sua formulazione
meramente letterale (in cui si parla di <provvedimenti, convenzioni ed
atti d’obbligo> n.d.r.); del resto, pur dopo l’emanazione del TU in
materia edilizia (DPR 380/2001) e ad onta altresì
dell’abrogazione di talune norme della legge in oggetto,
non risulta abrogato proprio l’art. 20 e ciò per la
presumibile valenza generale delle disciplina ivi prevista
si esclude la natura eccezionale delle disposizioni
agevolative; si tratta piuttosto di fornire una lettura
estensiva delle stesse;
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Gli aspetti fiscali: la Dottrina
[STUDIO n. 114/2005/T del 03.03.2006]
- d’altro canto la stessa amministrazione finanziaria ha
ritenuto in più occasioni (cfr. le già richiamate RM 250666/83
e 220210/86) l’applicabilità del combinato disposto
normativo L.10/77-DPR 601/73 ad ogni atto attuativo di
pregresse convenzioni di lottizzazioni: l’utilizzo di
volumetria perequata (in esito ad una “cessione” o ad un formale atto di
riconoscimento della facoltà di utilizzo a favore del lottizzante) si attua in
esecuzione di una pregressa convenzione o, in sua vece, di
un atto unilaterale d’obbligo
- in altri termini, l’atto di messa a disposizione della volumetria
(ie la “cessione”) anzi trova fondamento causale nella
convenzione stessa, che ne costituisce presupposto logicogiuridico indefettibile, convenzione a sua volta finalizzata a
consentire un più idoneo sfruttamento del suolo e della
relativa capacità edificatoria (in attuazione delle finalità sottese alla
L. 10/77).
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Gli aspetti fiscali
PROFILI FISCALI IN RELAZIONE ALLE II.DD:
In dottrina è unanime la constatazione della
configurabilità del realizzo di plusvalenze a seguito
della costituzione di diritti reali di godimento su
cosa altrui; quando però si passa all’esame del
problema specifico delle servitù prediali – nell’ipotesi
in cui la cessione di volumetria sia configurata come atto costitutivo
di servitù – si riscontrano orientamenti non concordi
(Leo-Monacchi-Schiavo, Le imposte sui redditi nel TU, lo dà per scontato, in
considerazione dell’art. 9, comma 5 del TUIR, secondo cui, ai fini delle IIDD
le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli
atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimenti di diritti reali
di godimento ….; contra G. Falsitta, La tassazione delle plusvalenze e
sopravvenienze nelle imposte sui redditi, PD, 1986, osservando che il
realizzo di plusvalenza postula la perdita della disponibilità del bene
plusvalente da parte del titolare; nello stesso senso Comm. Trib. Centr., n.
3888 del 28.03.1973)
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Gli aspetti fiscali
In chiusura:
Al fine della massimizzazione
dell’efficienza del futuro mercato dei
diritti edificatori si rende opportuna
l’introduzione, secondo l’indirizzo già
espresso nel DDL di riforma urbanistica,
di una disciplina volta alla
defiscalizzazione del trasferimento dei
diritti – o, quantomeno, occorre una
presa di coscienza per una seria
fiscalità urbanistica.
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Gli aspetti fiscali
Per ottenere questo risultato, almeno per le
operazioni fra privati (non soggette ad IVA),
potrebbe bastare una norma di interpretazione
autentica volta a rendere incontrovertibile
l’applicazione, già sopra richiamata, dei benefici
introdotti con il combinato normativo posto dall’art.
20 L.10/77-art. 32 DPR 601/73, accogliendo in
toto l’interpretazione del CNN del 2006 e, peraltro
già condivisa dalla Prassi ministeriale (anche se
limitatamente agli atti di redistribuzione di
volumetria nell’ambito dei comparti edificatori).
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