Diapositiva 1 - Comune di Udine

EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
APE: Un’opportunità, non un costo
(considerazioni sul patrimonio immobiliare esistente)
ing. Giandomenico Merlo
UDINE 11 DICEMBRE 2015
EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Il D.M. 26/06/2015 “Linee
guida nazionali …” individua
il nuovo formato da inserire
negli annunci commerciali.
D’ora in poi l’annuncio
commerciale non conterrà
solo la classe energetica
dell’edificio ma anche altre
informazioni.
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Il format commerciale
riassume i dati presenti nella
prima facciata dell’Attestato
di Prestazione Energetica
che accompagna il contratto
di vendita o acquisto o affitto
dell’immobile.
Rispetto al precedente
attestato, questo non riporta
più il nome del proprietario: è
un documento proprio
dell’immobile, non di chi lo
utilizza.
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Analizziamo rapidamente il nuovo Attestato
Come il precedente Attestato
riporta la scala delle classi
energetiche e individua quella
assegnata all’edificio in esame.
Rispetto al precedente Attestato
ora la classe energetica
dell’edificio è determinata sulla
base dell’indice di prestazione
energetica globale non rinnovabile
dell’edificio e ne riporta il valore.
L’utente classico, in genere, non fa caso al valore dell’indice ma
esclusivamente alla classe in cui si colloca l’edificio
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Nella determinazione dell’indice di prestazione
energetica globale non rinnovabile si tiene conto di
tutti i consumi legati all’utilizzo “standard”
dell’edificio durante l’intero anno, quindi consumi per
il riscaldamento, per il raffrescamento (se non c’è
impianto si considerano quelli prevedibili) e per
illuminazione.
I valori numerici risultano significativi per un tecnico,
ma come si possono rendere percepibili a chi tecnico
non è?.
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
SI E’ RICORSI AL METODO GRAFICO
EDIFICIO DI ALTA QUALITA’
EDIFICIO DI MEDIA QUALITA’
EDIFICIO DI BASSA QUALITA’
Il messaggio sulla qualità dell’edificio compare sia per le
condizioni invernali che estive
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Dal D.M. 26/06/2015 “Linee guida nazionali …”
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
LE FACCINE (o Emoticon) CREANO
L’OPPORTUNITA’
- PER CHI INTENDE VENDERE
- PER CHI INTENDE COMPRARE
- PER IL TECNICO CERTIFICATORE
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
CHI INTENDE VENDERE
Il venditore che si colloca in un mercato in regime di concorrenza
monopolistica, (ovvero un mercato che pur rappresentato da un bene UNICO subisce la
concorrenza di altri venditori dello stesso segmento di mercato), osserva l’APE del suo
immobile:
se nell’APE dell’immobile ci sarà una
il venditore valuterà l’opportunità e i
costi per farla diventare
in modo da ampliare il numero di potenziali acquirenti
interessati e possibilmente incrementare il prezzo
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CHI INTENDE COMPRARE
Chi sta valutando l’opportunità di comprare o ha appena
comprato un immobile che presenta una
SI CHIEDE
cosa devo fare e quanto mi costa per trasformala in
o meglio in
?
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Entrambi, sull'Attestato energetico trovano la
seguente tabella
Nella tabella si parla di classi energetiche ma non si trovano le
faccine, che sono importanti per sapere se e come potrà variare la
QUALITA' dell’immobile; chi può dare loro delle risposte?
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IL TECNICO CERTIFICATORE
Se il tecnico ha intravvisto nella redazione dell’APE
l ’ opportunità di acquisire potenziali clienti,
dedicherà un surplus del tempo previsto per
analizzare tecniche, costi e risultati legati alle
migliorie che intende proporre.
E’ questa parte dell’Attestato che evidenzia le
sue capacità professionali;
capacità che non vengono evidenziate dal
fatto di essere in grado di determinare la
classe energetica del fabbricato.
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
(Rapidissima divagazione in materia di estimo immobiliare)
In Italia il mercato immobiliare è di tipo
EMERGENTE
attualmente in Italia la maggior parte delle
valutazioni immobiliari viene effettuata con
metodi empirici e soggettivi
nei mercati immobiliari AVANZATI la
valutazione immobiliare è attuata con metodi
scientifici
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
(Rapidissima divagazione in materia di estimo immobiliare)
Anche in Italia si stanno però sempre più
richiedendo valutazioni immobiliari attuate con
applicazione degli standard estimativi
internazionali (I.V.S. e E.V.S), standard
richiamati da:
- Codice delle valutazioni immobiliari (C.V.I.) edito da Tecnoborsa
- Linee guida A.B.I.
- Manuale operativo delle stime immobiliari (MOSI) adottato
dall’Agenzia del Territorio
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
(Rapidissima divagazione in materia di estimo immobiliare)
Gli standard estimativi internazionali I.V.S. e E.V.S
prevedono che nella determinazione del valore di un edificio si valuti
il PREZZO MARGINALE che consenta, ad una particolare
caratteristica dell’immobile di modificare la propria classe
alcune di queste caratteristiche sono:
- manutenzione;
- qualità delle finiture;
- classe energetica;
………..
ad ognuna di queste classi il perito estimatore attribuisce un valore
ad esempio: 1, 2, 3, 4 equivalente a scarso, mediocre, buono, ottimo
e valuta il costo necessario per passare da una classe a una classe
superiore; questo costo è il Prezzo Marginale.
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Ne consegue che
anche se allo stato attuale solo il 30÷35% degli operatori sul
mercato immobiliare considerano importante la classe energetica
di un edificio,
nel tempo, questa caratteristica dell ’ edificio è destinata a
diventare sempre più importante e, nel mercato dell’esistente, a
incidere in modo decisivo sul prezzo.
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Passiamo ad alcuni esempi di interventi su
edifici esistenti in modo da analizzare che
conseguenze hanno gli interventi di
miglioramento sulla
CLASSE ENERGETICA
e sulla qualità rappresentata dalle
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo
condominio a Udine
Superficie lorda esterna = 106,00 mq
Superficie lorda interna = 88,60 mq
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo
condominio a Udine
Classe energetica E
Qualità invernale: BASSA
Qualità estiva: MEDIA
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo
condominio a Udine
I muri esterni contribuiscono per il 63,6% alla dispersione di calore
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo
condominio a Udine
Si prevede di isolare le murature esterne realizzando un
cappotto interno con 7 cm di polistirene e lastra in
cartongesso
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo
condominio a Udine
Con questo intervento la
superficie lorda interna
passa da 88,60 mq a
85,83 mq, si perdono
2,77 mq
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo
condominio a Udine
Dal punto di vista energetico
l’immobile passa dalla classe
E alla classe B, ma la qualità
invernale risulta sempre
BASSA
Si decide di intervenire anche
sulle finestre e sulle altre
parti delle chiusure con
esclusione del pavimento
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo
condominio a Udine
STATO DI FATTO
STATO DI PROGETTO
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Appartamento situato in un piccolo condominio a
Udine:
analisi economica dell’intervento
Potendo utilizzare l’incentivo del 65%, sui 15.100,00 euro
che si sono investiti, si ha una rendita annuale di 981,50
euro corrispondente al 6,5% per dieci anni, inoltre la cifra
investita viene recuperata nel plusvalore dell’immobile
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
IMMOBILE AD USO UFFICI
Costruzione 1970 - Sle 23.998,31 mq - Sli 21.874,26 mq
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
IMMOBILE AD USO UFFICI
Costruzione 1970 - Sle 23.998,31 mq - Sli 21.874,26 mq
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
IMMOBILE AD USO UFFICI
DISPERSIONI TERMICHE DELL’INVOLUCRO
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
IMMOBILE AD USO UFFICI
Intervento valutato:
sostituzione delle aperture trasparenti
con triplo vetro + kripton e telai in PVC
Riduzione delle dispersioni del 40,4%
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
IMMOBILE AD USO UFFICI
Intervento valutato:
sostituzione delle aperture trasparenti con
triplo vetro: 2 lastre con trattamento basso
emissivo e telai in PVC + isolamento delle
murature sotto finestra (S=1.731,65 mq)
che rappresentano il 17,47% delle
murature.
Riduzione delle dispersioni del 47,75%
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
CASERMETTA
CAMERATE
UFFICI
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
CASERMETTA
INTERO EDIFICIO
CAMERATE
UFFICI
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
CASERMETTA
Intervento proposto:
isolamento estradosso
del soffitto con 10 cm di
lana di roccia
Con l’intervento
proposto si ha una
riduzione delle
dispersioni del 41,5%
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
CASERMETTA
CAMERATE
UFFICI
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Per concludere
Si è visto dagli esempi riportati che gli edifici ante 1970
possiedono in genere qualità estive discrete anche a fronte
di pessime qualità invernali.
Per curiosità vediamo come si comporta un edificio di nuova
costruzione.
Il caso è particolare:
costruzione.
piscina
pubblica
di
recente
Per motivi di temperatura, ventilazione, umidità, l’edificio è
stato suddiviso in quattro zone, il software mi fornisce l’APE
di ogni singola zona.
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Zona spogliatoi
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Zona uffici
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Zona bar e
annessi servizi
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EFFICIENTAMENTO ENERGETICO DEGLI EDIFICI
Zona vasche
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