Slides Introduttive Econ Urban - Sito didattico di Maurizio d`Amato

Parole Chiave
UNITA’ DIDATTICA 2
Riferimenti per Studiare
Si tratta di una parte finalizzata ad offrire alcuni
strumenti essenziali per lo svolgimento del
programma di Estimo. Per la preparazione
dell’esame si richiede lo studio del capitolo 1 del
testo par.1.18 M.Simonotti (2006), Metodi di Stima
Immobiliare, Dario Flaccovio, Palermo
1.
Caratteristiche di un bene immobile
2.
La domanda del bene caratterizza il mercato
3.
Property e Asset market
4.
Rendita Differenziale Agricola
5.
Rendita Differenziale Urbana
6.
Rednita Assoluta e Differenziale Urbana
7.
La Rendita differenziale ed il Tempo
8.
Il Mercato Immobiliare e i suoi Cicli
Maurizio d'Amato - Materiali Didattici
Caratteristiche di un bene immobile
Un bene immobile presenta una seri di caratteristiche quali l’unicità tecnica ed economica, i compratori e venditori sono
un numero ridotto, in questo mercato vi è una presenza pesante del Fisco nonché un variegato panorama di possibile
fonti di finanziamento, si rileva altresì asimmetria informativa e caratteristiche di illiquidità del bene. Ci sono diversi modi di
leggere il mercato immobiliare in funzione delle differenti finalità perseguiteLivello dei Prezzi, Saggi di Redditività,
Caratteristiche tipologiche degli Immobili, Caratteristiche tecnologiche degli Immobili, Caratteristiche Localizzative, Sistemi
Locali del Lavoro, Mobilità del Capitale, Usi (Abitazione, Investimento,Prestigio, Inflazione).
Normalmente un bene immobile può essere analizzato e distinto dagli altri per le sue caratteristiche intrinseche ed
estrinseche. Le prime riguardano l’immobile nelle sue caratteristiche costitutive le seconde le caratteristiche esterne che lo
caratterizzano. Si possono allora individuare caratteristiche tipologiche (età, dimensione, forma dei vani), caratteristiche
posizionali (esposizione, panoramicità, luminosità) , caratteristiche localizzative ( ubicazione, livello dei collegamenti)
caratteristiche produttive (situazione locativa presenza di servitu’).
La domanda del bene caratterizza il mercato
Filtering Down
Si è osservato che le famiglie più abbienti si rilocalizzavano in nuovi ambiti lasciando quelli vecchi a famiglie meno abbienti
[Harlem]. La scelta di spostarsi determina un “deterioramento” del tessuto sociale della zona che si riflette sul livello dei
valori immobiliari
Gentrification
I cambiamenti nella struttura occupazionale, la diffusione di posti di lavoro e l’impiego anche ad un certo livello “nobilita”
la zona aumenta la domanda di abitazioni ed il reddito procapite degli acquirenti ( aumenta anche il Margine di Profitto
Netto relativo alla vendita di unità abitative ) Dalla zona vengono espulsi i ceti medi e quelli bassi generando una
riqualificazione.[Il termine nobilita non ha nulla a che vedere con giudizi di carattere morale] Il fenomeno può essere
ampliato e favorito da controlli di piano, da una apertura mentale e dalla presenza di finanziamenti specifici
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Property e Asset Market
Reddito Netto
Asset MKT.
Property MKT.
D= f (R,Economia,ecc.)
Prezzo=R/i
Metri Quadrati
Stock
Metri Quadrati di
Costruito
Asset MKT.
Property MKT.
Esiste un Asset Market in cui si forma il prezzo sulla
base dell’incontro dell’offerta e della domanda di
coloro che desiderano possedere un immobile per
finalità di investimento (Investment) e che ha
solide relazioni con il mercato dei capitali (capital
market). Vi è, inoltre, un mercato dell’uso o
Property Market in cui la domanda e l’offerta sono
orientate alla ricerca dell’uso dello spazio
(Occupancy). Nel primo si matura il prezzo e si
rilevano i valori mentre nel secondo si determina il
prezzo dell’uso.
Questi mercati vedono in azione operatori pubblici
e privati. Sono variabili esogene al modello i tassi
di interesse o la base economica. Sono variabili
endogene i prezzi e le variabili economiche
Il
modello
Wheaton
Di
Pasquale(Wheaton,DiPasquale,1996)
spiega
l’interazione dei due mercati e le interazioni fra la
domanda, il reddito netto , il livello dei prezzi e lo
sviluppo. Una crescita dell’economia locale
determina un aumento dei redditi che ha come
conseguenza nel secondo quadrante un aumento
dei prezzi degli immobili. Si determina una
convenienza all’intervento ed una crescita dello
stock di nuove costruzioni che si aggiungono alle
precedenti calmierando la crescita dei prezzi.
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Rendita Differenziale Agricola
Nell’accezione attribuitale dall’economia classica la rendita indica la remunerazione di un fattore irriproducibile (terra)
investito nel processo produttivo per un tempo indeterminato. Successivamente si è affermata una definizione della rendita
come differenza fra il prezzo e costo del prodotto.Un primo esempio è costituito dalla Rendita Differerenziale Agricola o
Ricardiana. Essa si manifesta se combinata insieme ad altri fattori della produzione. Se si deve pagare il prezzo dell’uso del
terreno essa viene trasferita. In un primo tempo è collegata esclusivamente alla maggiore o minore fertilità dei terreni…
Il MODERNO CONCETTO di rendita economica coincide
con il surplus del produttore per i marginalisti. I quali la
definiscono come l’area sottostante alla differenza fra il
punto di equilibrio ed il closing down point. Esso è
ovviamente applicabile a tutti i beni
La rendita ricardiana si individua nella remunerazione di
caratteristiche
specifiche ed indistruttibili del bene
ovvero la fertilità. E’ caratterizzata da differenza FRA IL
PREZZO DI MERCATO DEL PRODOTTO ED IL COSTO PER
REALIZZARLO
Successivamente Von Thunen fa rilevare l’importanza della
posizione del terreno rispetto ai mercati di sbocco, nei
processi di produzione.LA DISTANZA DAL MERCATO DI
SBOCCO PUO’ AUMENTARE I COSTI NECESSARI ALLA
PRODUZIONE ED ALLA VENDITA DEL BENE
In occasione della colonizzazione delle terre del continente
nord americano Carey nota che i terreni più accessibili e
VICINI AL CENTRO ABITATO erano preferiti a quelli
semplicemente più fertili.
Prezzo
mercato
prodotto
rendita ricardiana
di
Costo
di
realizzazione
prodotto
Pm
R
p
p
c
1
c
c
2
3
qt
Marx riflette sul fatto che beni che presentano basse o nulle rendite
differenziali continuano ad avere un valore .
Oltre alle caratteristiche proprie del bene, anche la SCARSITA’ genera
una rendita anche in terreni che presentano caratteristiche localizzative,
di fertilità e di accessibilità non eccellenti
Marshall estende il concetto di rendita anche alla
remunerazione di fattori irriproducibili come le altre rendite
ma caratterizzati da temporaneità nell’impiego nel ciclo
produttivo. Misurandolo in termini di differenza fra prezzo e
costo
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p
D
O
qo
qd
q
Rendita Differenziale Urbana
Prezzo
di
mercato
prodotto,Costo
r
r
p
Prezzo di mercato
prodotto, Costo
r
p
p
r
K
Pm
p
p
c
c
1
2
c
3
qt
c
c
1
2
c
3
qt
La Rendita Differenziale Urbana presenta una fenomenologia diversa rispetto a quella agricola. Nel primo caso abbiamo una
differenza fra prezzi variabili e sosti costanti e nel secondo caso sono costanti i prezzi del prodotto del suolo e variabili i costi di
produzione e di collocamento dello stesso. La rendita differenziale urbana come differenza fra prezzo del prodotto e costo
per ottenerlo può essere generate da una serie di cause.
Rendita di Protezione - Generata da una particolarmente adeguata infrastrutturazione della zona [ i suoli a destinazione
industriale valgono di più se vicini ad arterie di scorrimento] Rendita di Posizione Generata da una collocazione confacente a
standard richiesti da alcune scelte localizzative [ la Rinascente a Bari] Rendite di Destinazione - Generata dalla particolare
destinazione richiesta ad esempio dallo strumento urbanistico
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Rendita Assoluta e Differenziale Urbana
Valori
Curva Reale
Rendita differenziale
Rendita assoluta
Distanza dal
centro
La rendita differenziale urbana e quella assoluta presentano agiscono sul gradiente dei valori che dal centro dei una città
monocentrica tende a degradare fino all’ultimo fabbricato in periferia. Da quest’ultimo in poi inizia la cintura verde che
abbraccia le perfierie di ogni città. La Rendita Assoluta si basa sulla scarsità mentre quella differenziale poggia sulla differenza
fra prezzi e costi.
La rendita assoluta coglie l’aspetto dinamico degli ambiti urbani mentre quella differenziale ne coglie l’aspetto statico.
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Valore
La Rendita Differenziale ed il Tempo
Valore del Sito Edificato
Tempo
Valore del Sito Liberato= Valore Attuale Nuovo alternativo – Costi
demolizione- Costi Sgombero - Costi di Ricostruzione
Ct =Cn-Dt
La rendita differenziale di destinazione può accelerare temporalmente i processi di rigenerazione urbana
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Il Mercato Immobiliare ed i suoi Cicli
OVERBUILT MARKET
IMPROVING MARKET
MATURITY MARKET
FALLING MARKET
RECOVERY MARKET
E’ possibile rilevare ciclicità nei valori immobiliari che ne consentono l’individuazione di specifiche fasi.
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tempo