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INDICE SOMMARIO
INTRODUZIONE
Francesco Alcaro
Comunione e condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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171
173
173
CAPITOLO PRIMO
LA COMUNIONE ORDINARIA
Rosario Franco
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Nozione e oggetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(Segue) i diritti reali oggetto di contitolarità. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(Segue) la rinunzia liberatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Natura giuridica e teorie della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Genesi e regolamentazione dello stato di comunione . . . . . . . . . . .
(Segue) il compossesso e l’usucapione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Atti di disposizione del bene comune e della quota . . . . . . . . . . . .
(Segue) la vicenda dispositiva della servitù e la concessione
dell’ipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Scioglimento della comunione e divisione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPITOLO SECONDO
IL CONDOMINIO
Patrizia Petrelli
1.
2.
3.
4.
La distinzione tra comunione e condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La natura giuridica del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La costituzione del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
4.2. La disciplina applicabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. La rappresentanza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Il condominio minimo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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» 181
» 185
CAPITOLO TERZO
L’EDIFICIO CONDOMINIALE E L’UTILIZZAZIONE
DEI BENI COMUNI
Roberto Triola
A) LE PARTI COMUNI
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
19.
20.
21.
22.
23.
Le parti ed i servizi comuni in generale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La «presunzione» di comunione … . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
… ed il suo superamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Parti destinate al servizio di più edifici e presunzione di comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il c.d. condominio parziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La indivisibilità delle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La cessione dei diritti sulle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La rinuncia alla comunione in generale ed al servizio centralizzato
di riscaldamento e di condizionamento in particolare . . . . . . . . . . .
Le singole parti comuni: a) i muri maestri e perimetrali, i pilastri e
le travi portanti, le fondazioni. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
b) la facciata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) il suolo e il sottosuolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d ) i balconi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
e) gli spazi ed i manufatti esterni al perimetro dell’edificio
condominiale, le aree destinate a parcheggio . . . . . . . . . . . . . . . . . .
f ) i cortili ed i giardini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
g) i lastrici solari e le terrazze di copertura. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
h) il tetto ed il sottotetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
i ) le terrazze a livello . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
l ) le scale ed i pianerottoli. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
m) i portoni, i vestiboli, gli anditi ed i portici . . . . . . . . . . . . . . . . .
n) i locali destinati a servizi comuni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
o) le opere che servono al godimento comune . . . . . . . . . . . . . . . . .
p) le tubazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I solai intermedi ed i soffitti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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B) IL GODIMENTO DELLE PARTI COMUNI
1. Il godimento delle parti comuni in generale . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Il regolamento e la disciplina dell’uso delle parti comuni . . . . . . . .
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4.
5.
6.
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8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
Il limite quantitativo all’uso delle parti comuni in generale . . . . . .
L’uso più intenso o diverso rispetto a quello normale . . . . . . . . . . .
La rilevanza del c.d. preuso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Uso frazionato, turnario, indiretto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’utilizzazione di parti comuni a vantaggio di un bene di proprietà
esclusiva estraneo al condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il godimento delle singole parti comuni: a) il sottosuolo . . . . . . . .
b) il muro perimetrale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) il tetto ed i lastrici solari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d ) l’apertura di vedute o l’immissione di sporti sul cortile comune
e) le scale, i pianerottoli, gli anditi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
g) l’installazione di antenna. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili . . . .
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342
344
CAPITOLO QUARTO
L’ASSEMBLEA DI CONDOMINIO
Daniela Marcello
1. Cenni al problema dell’inquadramento sistematico dell’assemblea
del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Convocazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Costituzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Partecipazione all’assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Presidente e segretario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Quorum costitutivi e deliberativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Attribuzioni dell’assemblea. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Verbale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Revoca delle delibere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Impugnazione delle delibere: nullità ed annullabilità . . . . . . . . . . .
10.1. Forma dell’atto di impugnazione della deliberazione . . . . . .
10.2. Termine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.3. Competenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.4. Sospensione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPITOLO QUINTO
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
Maria Indolfi
1. Premessa: possibili nuovi sviluppi della riflessione teorica sul
regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Natura del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
3. Regolamento obbligatorio: i presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. (Segue) l’iniziativa del singolo e la formazione del regolamento
obbligatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. (Segue) le conseguenze connesse alla mancata adozione del
regolamento obbligatorio e il c.d. regolamento giudiziale . . .
4. Regolamento facoltativo: formazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Regolamento assembleare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Regolamento contrattuale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Il contenuto del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. (Segue) la natura giuridica dei limiti ai diritti dominicali dei
condomini di fonte regolamentare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Le modifiche al regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. La trascrizione del regolamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. L’esclusione del divieto di possedere animali domestici . . . . . . . . .
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372
379
380
383
CAPITOLO SESTO
LE TABELLE MILLESIMALI E LA RIPARTIZIONE
DELLE SPESE
Pietro Beretta Anguissola
1. Natura e funzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Tipologia delle tabelle e loro formazione. Evoluzione giurisprudenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La revisione delle tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. La ripartizione delle spese e la diversa convenzione . . . . . . . . . . . .
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405
CAPITOLO SETTIMO
LE INNOVAZIONI
Lucia Bandinelli
1. Il quadro disciplinare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I requisiti delle delibere aventi oggetto innovazioni e l’iter
semplificato previsto per talune ipotesi speciali di innovazioni. La
difforme ipotesi della variazione della destinazione d’uso dei beni
comuni, nella disciplina prevista dalla riforma . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La distinzione, sotto il profilo finalistico, delle varie tipologie di
modificazione dei beni condominiali e l’incidenza della disciplina
dell’uso del bene comune, dettata in tema di comunione, come
limite generale al potere modificativo dei singoli condomini . . . . .
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INDICE SOMMARIO
4. La stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico quali valori
giuridicamente tutelati nei confronti di interventi lesivi di
innovazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. L’elasticità del concetto di decoro architettonico in relazione al
suo evolversi nel tempo ed al ruolo dell’estetica nella disciplina del
regolamento condominiale. Il divieto di innovazioni limitative dei
diritti di godimento dei singoli condomini. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. La disciplina delle innovazioni gravose e voluttuarie, nell’ottica
del contemperamento degli interessi coinvolti. . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO OTTAVO
SOPRAELEVAZIONE
Agnese Alamanni
1. Inquadramento dell’art. 1127 c.c. nella logica condominiale:
giustificazione e natura del diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Vicende dispositive del diritto di sopraelevazione: cessione e la
cosiddetta rinuncia della sopraelevazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Limiti convenzionali al diritto di soprelevazione . . . . . . . . . . .
3. La nozione di sopraelevazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Varie ipotesi: ristrutturazione interna . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Trasformazione del tetto in terrazza: differenze con le innovazioni e le modifiche relative all’uso della cosa comune . . . . . .
3.3. Proprietà condominiale o esclusiva dei sottotetti . . . . . . . . . .
3.4. Terrazza a livello e sopraelevazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5. Ultimo piano appartenente pro diviso a più persone e facoltà
di sopraelevare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Questioni relative alla realizzazione della costruzione. . . . . . . . . . .
5. Presupposti e limiti di esercizio del diritto di edificare: condizioni
statiche dell’edificio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. (Segue) aspetto architettonico dell’edificio . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. (Segue) diminuzione dell’aria o della luce ai piani sottostanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. L’opposizione alla sopraelevazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. L’indennizzo: natura e fondamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Il problema della configurabilità della c.d. colonna d’aria . . .
6.2. Disciplina dell’indennizzo e sua determinazione . . . . . . . . . .
6.2.1. (Segue) imputazione soggettiva attiva e passiva . . . . . .
6.2.2. Altre questioni relative all’indennizzo . . . . . . . . . . . . .
6.3. Natura dell’obbligazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
CAPITOLO NONO
LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO
Manuela De Lisi
1. Lo scioglimento del condominio: definizione e presupposti applicativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Modalità dello scioglimento condominiale: la divisione deliberata
dall’assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. (Segue) lo scioglimento giudiziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2. Effetti dello scioglimento e disciplina applicabile: profili problematici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Aspetti procedurali: legittimazione passiva e litisconsorzio necessario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. La distruzione dell’edificio condominiale: a) il perimento totale . .
4.1. (Segue) il perimento parziale e la ricostruzione della parte
perita . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. La cessione coattiva. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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567
CAPITOLO DECIMO
L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO
Patrizia Petrelli
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
La natura dell’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La nomina da parte dell’assemblea. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La nomina da parte dell’autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I requisiti per la nomina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’accettazione dell’incarico ed i nuovi obblighi dell’amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La durata dell’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il compenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’amministratore dimissionario e la prorogatio . . . . . . . . . . . . . . . .
Le attribuzioni dell’amministratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.1. Esecuzione delle delibere assembleari e osservanza del
regolamento di condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2. Disciplina dell’uso delle parti comuni e delle prestazioni dei
servizi nell’interesse comune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.3. Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese . . . . . . .
9.4. Atti conservativi relativi alle parti comuni . . . . . . . . . . . . . . . .
L’amministratore di condominio alla luce delle nuove attribuzioni
previste nella Riforma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XI
INDICE SOMMARIO
11.
12.
13.
14.
15.
16.
Il rendiconto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La legittimazione processuale attiva e passiva . . . . . . . . . . . . . . . . .
La responsabilità civile e penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La revoca da parte dell’assemblea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La revoca da parte dell’autorità giudiziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La nomina dell’amministratore già revocato giudizialmente . . . . . .
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CAPITOLO UNDICESIMO
LA PROTEZIONE DEI DATI PERSONALI NEL CONDOMINIO
Alessandra Pinori
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Dal diritto alla riservatezza alla protezione dei dati personali . . . . .
2. Il codice in materia di protezione dei dati personali: i principi
generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le regole e gli adempimenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le finalità del trattamento e la raccolta del consenso . . . . . . . . . . .
5. La videosorveglianza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO DODICESIMO
I CONSORZI
Gianni Baldini
1. Premessa. Il fenomeno consortile: cooperazione tra imprese e tra
soggetti diversi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I consorzi agrari: struttura e funzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Il quadro normativo di riferimento: cenni . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2. Genesi storica del fenomeno tra «pubblico» e «privato». La
legge speciale di cui al d.lgs. n. 1235/1948 . . . . . . . . . . . . . . .
2.3. La (ri)affermazione della natura «privatistica» da parte della
legge n. 410/1999 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.4. La riforma del diritto societario e l’esclusione dei consorzi
agrari dalla nuova disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.5. Precisazioni conclusive su natura e funzioni dei consorzi
agrari negli interventi normativi più recenti: legge n. 233/2006
(art. 9-bis) e legge n. 99/2009 (art. 9) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. I consorzi di urbanizzazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Definizione del fenomeno. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Natura giuridica e disciplina applicabile . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XII
INDICE SOMMARIO
3.3. Indagine su alcuni profili specifici: modalità di adesione;
recesso del socio; natura dell’obbligo di contribuzione . . . . .
4. I consorzi di bonifica e di miglioramento fondiario . . . . . . . . . . . .
5. I consorzi tra utenti di strade vicinali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. I consorzi per derivazione o uso delle acque . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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691
CAPITOLO TREDICESIMO
LE RESPONSABILITÀ EXTRACONTRATTUALI
CONNESSE ALLA PROPRIETÀ
Giovanna Visintini
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Danni da cose. La custodia come criterio di imputazione della
responsabilità al proprietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. (Segue) la nozione di custodia e le responsabilità nel condominio .
4. La nozione di cosa in custodia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. (Segue) Il nesso causale e la nozione di caso fortuito come unica
causa di esonero dalla responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. La rovina di edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Notizie sugli Autori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Indice analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
TOMO PRIMO
Prefazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pag. XXVII
SEZIONE PRIMA
DEI BENI
CAPITOLO PRIMO
LE CATEGORIE DI BENI
Lisia Carota
1.
2.
3.
4.
Premessa: beni e cose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le nozioni di bene e di cosa nell’art. 810 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . .
Disciplina legislativa dei beni e necessaria materialità della cosa . .
Beni mobili e beni immobili: distinzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Beni immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. Gli edifici galleggianti (c.d. immobili per destinazione) di cui
all’art. 812, 2° comma, c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. Beni mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4. Le universalità di mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.5. I mobili registrati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Le pertinenze: nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. La destinazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Regime giuridico delle pertinenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Tutela dei terzi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.4. Parcheggi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. I frutti naturali e civili: nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Frutti naturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2. Frutti civili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
I BENI PUBBLICI
Matteo Pandimiglio
1. Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I beni demaniali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Le singole tipologie di beni demaniali . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.1. (Segue) a): i beni del demanio marittimo . . . . . . . . . . .
2.1.2. (Segue) b): i beni del demanio idrico . . . . . . . . . . . . . .
2.1.3. (Segue) c): i beni del demanio militare . . . . . . . . . . . . .
2.1.4. (Segue) d): i beni del demanio stradale . . . . . . . . . . . . .
2.1.5. (Segue) e): i beni del demanio aeronautico . . . . . . . . . .
2.1.6. (Segue) f): gli acquedotti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.7. (Segue) g): i beni di interesse storico, archeologico e
artistico, le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli
archivi, delle biblioteche (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. I beni patrimoniali. Generalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. I singoli beni patrimoniali indisponibili . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.1. (Segue) a): le foreste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.2. (Segue) b): le miniere, le cave e le torbiere . . . . . . . . . .
3.1.3. (Segue) c): le cose di interesse storico, paletnologico,
paleontologico, artistico (rinvio) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.4. (Segue) d): i beni in dotazione al Presidente della
Repubblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.5. (Segue) e): le caserme, gli armamenti, gli aeromobili
militari e le navi da guerra (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.6. (Segue) f): gli edifici destinati a sede di uffici pubblici,
i loro arredi, gli altri beni destinati ad un pubblico servizio (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. I beni patrimoniali disponibili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Il regime giuridico dei beni pubblici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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132
CAPITOLO TERZO
I BENI ECCLESIASTICI
Enrica Giammarino
1.
2.
3.
4.
Definizione ed ambito di applicazione della normativa codicistica
Gli enti ecclesiastici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli edifici destinati all’esercizio pubblico del culto cattolico . . . . .
I beni culturali di interesse religioso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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VII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO QUARTO
I BENI CULTURALI
Anna Carla Nazzaro
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Definizione di beni culturale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Qualificazione del bene culturale e sua “anzianità” . . . . . . . .
3. Qualificazione del bene culturale e interesse . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Acquisto del carattere di culturalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Materialità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Soggetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Tutela e valorizzazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Valorizzazione di beni culturali da parte di soggetti privati .
6. Proprietà privata dei beni culturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Attività di tutela e limitazione dei poteri del proprietario . . .
6.2. La circolazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3. Prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.4. (Segue) la funzione della prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.5. Uscita dal territorio statale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.6. Espropriazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.7. Attività conservative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.8. (Segue) il finanziamento delle attività conservative . . . . . . . .
6.9. Accessibilità dei beni culturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.10. Tutela indiretta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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SEZIONE SECONDA
LE FONTI
CAPITOLO PRIMO
LA PROPRIETÀ NELLA COSTITUZIONE E NEL CODICE CIVILE
Giovanna Visintini
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Il quadro costituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Le direttive della Corte costituzionale a confronto con i principi di
matrice comunitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La proprietà nel codice civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Il regime della proprietà agraria e della proprietà edilizia nelle
leggi speciali. Rinvio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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VIII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
LA PROPRIETÀ NELLA CONVENZIONE PER LA SALVAGUARDIA DEI
DIRITTI DELL’UOMO E DELLE LIBERTÀ FONDAMENTALI E NEL
DIRITTO DELL’UNIONE EUROPEA
Lorenzo Schiano di Pepe
1. Dalla Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle
libertà fondamentali del 1950 all’art. 1 del Protocollo addizionale
del 1952 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I «beni» e la «proprietà» oggetto di tutela nella giurisprudenza
della Corte EDU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le diverse forme di interferenza con il diritto di proprietà da parte
degli Stati: dalla sua privazione alla regolamentazione del suo utilizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’obbligo di indennizzo e il principio di proporzionalità . . . . . . . .
5. Il ruolo del diritto dell’Unione europea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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327
CAPITOLO TERZO
LA PROPRIETÀ NEL DIRITTO DI FONTE REGIONALE
Alberto Maria Benedetti
1.
2.
3.
4.
Perché «bassa» resistenza: «le» proprietà nell’assetto federale . . . .
Il ruolo delle Regioni nella conformazione delle proprietà (…) . . .
(Segue) e nell’individuazione di modi di acquisto e estinzione . . . .
Spunti conclusivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
SEZIONE TERZA
POTERI, OBBLIGHI E LIMITI NEL CODICE CIVILE
CAPITOLO PRIMO
I POTERI E GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO
Mauro Grondona
1.
2.
3.
4.
5.
Proprietà privata e contesto istituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Contenuto del diritto di proprietà e poteri del proprietario . . . . . .
Poteri proprietari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pretese proprietarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Funzione sociale della proprietà e limiti ordinamentali . . . . . . . . .
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IX
INDICE SOMMARIO
6. Contenuto codicistico della proprietà privata e valori costituzionali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Il contenuto e i limiti del diritto di proprietà: artt. 840, 841, 842,
843 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SECONDO
IL DIVIETO DEGLI ATTI EMULATIVI E L’ABUSO
DEL DIRITTO DI PROPRIETÀ
Maria Paola Martines
1. Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. L’abuso del diritto, gli atti emulativi; breve ricostruzione storica: il
confronto tra le due figure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Dottrina e giurisprudenza delineano la disciplina applicabile
all’abuso del diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le mobili frontiere dell’abuso del diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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384
CAPITOLO TERZO
A) I RAPPORTI DI VICINATO
Bianca Gardella Tedeschi e Livia Navone
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. L’art. 844 c.c. nelle sue interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. Cenni storici e inquadramento sistematico . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. Normale tollerabilità, condizione dei luoghi, esigenze della
produzione e pre-uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3. Classificazioni delle immissioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. Le immissioni e il diritto alla salute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Immissioni di polveri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le immissioni di rumori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le immissioni di onde elettromagnetiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La legittimazione ad agire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il divieto di immissioni in rapporto alla legislazione ambientale . .
7. Le regole sulle distanze tra costruzioni e il criterio della prevenzione
8. La nozione di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Derogabilità della disciplina sulle distanze . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Della comunione del muro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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X
INDICE SOMMARIO
B) LUCI E VEDUTE
Patrizia Petrelli
1. Caratteristiche delle vedute e delle luci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Luci irregolari e servitù atipica di luce e di aria . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le regole delle distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi e
di vedute laterali ed oblique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Distanza delle nuove costruzioni dalla veduta del vicino . . . . . . . .
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471
476
SEZIONE QUARTA
LA PROPRIETÀ EDILIZIA
CAPITOLO PRIMO
LO JUS AEDIFICANDI TRA LO STATUTO PROPRIETARIO E LA
PIANIFICAZIONE URBANISTICA
Michele Conforti
1. La qualificazione giuridica dello jus aedificandi . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I titoli abilitativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Il permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.1. I presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.2. Le caratteristiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2. La SCIA e la DIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.1. I presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.2. Le caratteristiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3. L’attività edilizia libera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Il procedimento per l’acquisizione del titolo abilitativo . . . . . . . . .
3.1. Il procedimento per l’acquisizione del permesso di costruire.
3.2. Il procedimento per la formazione dei titoli abilitativi privatistici. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. La lesione dello jus aedificandi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. I danni legati al diniego, all’illegittimo annullamento in autotutela o al rilascio in ritardo del permesso di costruire . . . . . .
4.2. I danni derivanti da provvedimenti urbanistici . . . . . . . . . . . .
4.3. I danni derivanti dalla lesione della SCIA/DIA. . . . . . . . . . . .
4.4. Gli elementi costitutivi della responsabilità della p.a. . . . . . . .
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XI
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
L’ITER AMMINISTRATIVO PER GLI INTERVENTI EDILIZI
Valentina Cingano
1. Il testo unico dell’edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Il permesso di costruire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Gli interventi di nuova costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia . . . . .
3. Le caratteristiche del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. I termini di inizio e di ultimazione dei lavori . . . . . . . . . . . . . .
3.2. La proroga dei termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. Il contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’iter per il rilascio del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La denuncia di inizio attività e la segnalazione certificata di inizio
attività in materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Gli interventi realizzabili con DIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. La formazione della DIA nell’art. 23 del testo unico in materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. La formazione della SCIA nell’art. 19 della legge n. 241/1990
5.4. Il nuovo procedimento di formazione della SCIA anche in
materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. L’attività edilizia libera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Il 1° comma dell’art. 6 del testo unico in materia edilizia . . . .
6.2. Il 2° comma dell’art. 6 del testo unico in materia edilizia . . . .
7. Le sanzioni per gli abusi edilizi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. Le sanzioni amministrative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2. Le sanzioni civili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3. Le sanzioni penali e sanzioni accessorie . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.4. Le sanatorie ed i condoni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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SEZIONE QUINTA
LA TUTELA DELLA PROPRIETÀ
CAPITOLO PRIMO
LE AZIONI PETITORIE
Patrizia Petrelli e Giovanna Visintini
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. L’azione di rivendica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
3. L’azione negatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le azioni di regolamento di confini e apposizione di termini . . . . .
5. Le azioni di risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SECONDO
ABUSO EDILIZIO E SANZIONE PENALE
Roberta Barbanera
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Premessa: il ruolo della sanzione penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I reati urbanistico/edilizi: le fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Un’ipotesi particolare: la lottizzazione abusiva . . . . . . . . . . . . . . . .
Natura, elemento soggettivo e circostanze attenuanti . . . . . . . . . . .
I soggetti attivi del reato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Reati edilizi e processo penale: cenni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le violazioni della normativa sulle opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica . . . . .
7.1. Definizioni, regole tecniche e ambito di applicazione . . . . . . .
7.2. Il quadro sanzionatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Le violazioni della normativa antisismica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1. Il c.d. rischio sismico e le relative prescrizioni . . . . . . . . . . . . .
8.2. Le sanzioni penali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3. I soggetti responsabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.4. Violazione della normativa antisismica e processo penale:
cenni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPITOLO TERZO
IRREGOLARITÀ URBANISTICHE E SANZIONI
Chiara Costa
1. Le irregolarità urbanistiche: concetto e tipologie . . . . . . . . . . . . . .
2. La sanatoria delle irregolarità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Un complesso sistema sanzionatorio. Le sanzioni di natura amministrativa e penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. (Segue) le sanzioni di natura civile. La nullità . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. (Segue) le sanzioni di natura civile diverse dalla nullità e le sanzioni
accessorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XIII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO QUARTO
TUTELA DELL’AMBIENTE E COMPRAVENDITA DI SITI INQUINATI
Marianna Garrone
A) TUTELA DELL’AMBIENTE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Premessa e principi generali in materia ambientale . . . . . . . . . . . . .
Il modello di tutela risarcitoria contro i danni all’ambiente . . . . . .
I criteri di imputazione della responsabilità ambientale . . . . . . . . .
La quantificazione del danno ambientale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il danno risarcibile: il caso Seveso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il dibattito dottrinale sulla configurabilità della responsabilità
anche in mancanza di danno ambientale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La bonifica dei siti inquinati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il risarcimento in forma specifica: ovvero la bonifica dei siti contaminati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pluralità di inquinatori e obblighi di bonifica . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’istituto della transazione ambientale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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B) COMPRAVENDITA DI SITI INQUINATI
1.
2.
3.
4.
5.
Le passività ambientali nella prassi contrattuale . . . . . . . . . . . . . . .
Le clausole di manleva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le clausole di indennizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Garanzie legali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le clausole ambientali come limitazione di responsabilità dell’alienante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
TOMO SECONDO
SEZIONE SESTA
LA CONTRATTAZIONE IMMOBILIARE
CAPITOLO PRIMO
CONTRATTAZIONE IMMOBILIARE E TRASFERIMENTO DELLA
PROPRIETÀ. I PRINCÌPI GENERALI
Edoardo Ferrante
1. Uno sguardo all’Europa e all’armonizzazione dei sistemi traslativi
2. La nozione di contratto con effetti reali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Il consenso traslativo fra princìpi «di natura» e imposizioni normative: le origini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XIV
4.
5.
6.
7.
8.
INDICE SOMMARIO
(Segue) le ricadute nel diritto italiano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il conflitto di diritti fra più aventi causa da uno stesso autore . . . .
Il trasferimento immobiliare fra preliminare e definitivo di vendita . .
Verso una riscoperta della lezione romano-comune? . . . . . . . . . . .
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744
CAPITOLO SECONDO
LA CONTRATTAZIONE PRELIMINARE
IN AMBITO IMMOBILIARE
Raffaella De Matteis
1.
2.
3.
4.
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli accordi preliminari nell’ambito della contrattazione immobiliare. .
La sequenza preliminare-definitivo nella dottrina degli anni ‘60 . .
La funzione della sequenza preliminare-definitivo con specifico
riguardo alle operazioni di scambio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Gli accordi preliminari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. I preliminari di preliminari e le proposte d’acquisto nella
prassi degli intermediari immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Il preliminare di vendita ad effetti anticipati . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Il preliminare di immobili in corso di costruzione . . . . . . . . .
5.3.1. Il preliminare «avente per oggetto porzioni di edificio
da costruire», nella legge n. 30/1997 . . . . . . . . . . . . . .
5.3.2. Il contratto preliminare relativo ad immobile da
costruire, nel d.lgs. n. 122/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il regime degli acquisti (mediante preliminare) delle case di abitazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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844
CAPITOLO TERZO
LA VENDITA DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Roberto Triola
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Il campo di applicazione: a) La definizione di «acquirente» . . . . . .
b) La definizione di «costruttore» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) La situazione di crisi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) Gli «immobili da costruire» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I rapporti con la trascrizione del contratto preliminare . . . . . . . . .
La fideiussione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
… e la sua «escussione» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I requisiti del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XV
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO QUARTO
LA MULTIPROPRIETÀ
Virginia Busi
1. Premessa: fonti normative. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. La multiproprietà immobiliare: schemi contrattuali utilizzati nella
prassi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La multiproprietà immobiliare: inquadramento giuridico . . . . . . .
3.1. (Segue) la multiproprietà come diritto reale atipico . . . . . . . .
3.2. (Segue) la multiproprietà come forma di proprietà sui generis
3.3. (Segue) la multiproprietà come forma di proprietà caratterizzata dal bene che ne forma oggetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4. (Segue) la multiproprietà come forma di comproprietà . . . . .
3.5. (Segue) le multiproprietà come forme eterogenee da qualificarsi a seconda del modello utilizzato nel caso concreto. . . . .
4. La multiproprietà societaria. (Cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La multiproprietà alberghiera: definizione e natura . . . . . . . . . . . .
6. (Segue) il vincolo alberghiero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. La disciplina sulla multiproprietà: il d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 .
8. (Segue) le tutele previste a favore del consumatore dal d.lgs. n. 79
del 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1. Pubblicità (art. 70) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2. Obblighi di informazione precontrattuale (art. 71) . . . . . . . . .
8.3. Requisiti di forma e contenuto (art. 72) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.4. Obbligo di fideiussione (art. 72-bis) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.5. Diritto di recesso (artt. 73-74), risoluzione automatica dei
contratti accessori (art. 77) e divieto di acconti (art. 75) . . . . .
8.6. Nullità delle clausole di rinuncia – foro del consumatore –
applicazione necessaria delle tutele previste in caso di scelta
della legge straniera (art. 78) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.7. Sanzioni amministrative (art. 81) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.8. Tutela in base ad altre disposizioni (art. 81-bis). . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO QUINTO
I RAPPORTI DI MEDIAZIONE
Luca Guerrini
1. I tipi contrattuali e la loro evoluzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Dal modello codicistico al modello pattizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. I modelli contrattuali di “prima generazione”: ragioni dell’elaborazione e del successivo superamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XVI
INDICE SOMMARIO
4. I modelli contrattuali di “seconda generazione”: la ricerca di una
proposta “conforme” come oggetto del contratto . . . . . . . . . . . . . .
5. Le reazioni della Suprema Corte: (i) la discutibile apertura verso
un sindacato sull’equilibrio economico del contratto . . . . . . . . . . .
6. (Segue) (ii) Una altrettanto discutibile chiusura: la mediazione
“atipica” non esiste, è un mandato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. L’esito del percorso: dalla «mediazione» del codice del ’42 al
«contratto di mediazione» della prassi negoziale. . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SESTO
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Maurizio Flick
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pag. 961
A) LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
1. Locazione a canone libero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. Formazione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. Durata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3. Obblighi delle parti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. Cessazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.5. Modifica delle parti contrattuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Locazione a canone concordato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Altri tipi di locazione abitativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Locazione per esigenze abitative transitorie . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Locazione a studenti universitari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. Locazione per finalità turistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4. Locazione di pertinenze e di immobili di «valore particolare»
3.5. Locazione ad uso foresteria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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»
1045
1047
1054
1056
B) LA LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE
1.
2.
3.
4.
Formazione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Durata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Obblighi delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Cessazione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
5. Modifica delle parti contrattuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Casi particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
XVII
» 1062
» 1068
CAPITOLO SETTIMO
L’APPALTO EDILIZIO
Valentina Di Gregorio e Franco Vigotti
1. Il contratto di appalto. Nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 1076
1.1. Appalto privato e appalto pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1076
1.2. Appalto di opere e di servizi. Appalto e figure affini . . . . . . .
» 1080
2. I soggetti del contratto di appalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1090
2.1. Il committente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1090
2.2. L’appaltatore: l’imprenditore singolo e le associazioni temporanee di imprese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1092
2.3. Altre figure che intervengono nell’esecuzione dell’appalto. . .
» 1095
3. L’oggetto del contratto di appalto e il corrispettivo. . . . . . . . . . . . .
» 1097
3.1. L’oggetto della prestazione dell’appaltatore . . . . . . . . . . . . . .
» 1097
3.2. Il corrispettivo: determinazione, liquidazione e variazioni . . .
» 1100
3.2.1. Corrispettivo in denaro o in natura . . . . . . . . . . . . . . .
» 1100
3.2.2. Modalità di determinazione del corrispettivo in denaro » 1103
3.2.3. Le variazioni del corrispettivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1109
3.2.4. Le modalità di liquidazione del corrispettivo dell’appalto
» 1120
4. Il subappalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1124
4.1. La struttura del subappalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1124
4.2. Autorizzazione al subappalto e responsabilità . . . . . . . . . . . . .
» 1129
4.3. Disposizioni applicabili al subappalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1134
5. L’adempimento del contratto di appalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1138
5.1. La verifica e il collaudo delle opere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1138
5.2. L’accettazione e la consegna dell’opera . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1142
5.3. La consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1147
6. La responsabilità per difformità e vizi dell’opera . . . . . . . . . . . . . .
» 1149
6.1. I vizi e le difformità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1149
6.2. La denunzia dei vizi e delle difformità . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1154
6.3. L’eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore e la riduzione
del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1157
6.4. La risoluzione del contratto di appalto . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1160
7. La responsabilità per gli immobili destinati a lunga durata . . . . . .
» 1162
7.1. Natura e oggetto della responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1162
7.2. Le cause dell’evento dannoso. La rovina di edificio e i gravi
difetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1168
7.3. I danni ai terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1174
7.4. L’azione contro l’appaltatore ex art. 1669 c.c. e i rimedi . . . . .
» 1175
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XVIII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO OTTAVO
IL TRUST INTERNO E IL CONTRATTO DI AFFIDAMENTO
FIDUCIARIO AD OGGETTO IMMOBILIARE
Tommaso Arrigo
1.
2.
3.
4.
Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La Convenzione de L’Aja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La natura giuridica dei trust interni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il contratto di affidamento fiduciario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pag.
»
»
»
1179
1180
1193
1200
CAPITOLO NONO
FORMA SOCIETARIA E TRASFERIMENTO
E GODIMENTO DI IMMOBILI
Eugenia Macchiavello
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Società e comunione. Differenze tra il proprietario di cose materiali ed il proprietario di azioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Limiti all’utilizzo da parte del socio di beni sociali . . . . . . . . . . . . .
4. Compravendita di quote sociali e rimedi a disposizione del compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Introduzione. Le ragioni per la compravendita «indiretta» . .
4.2. Trasferimento di partecipazioni sociali e disciplina della vendita. Il regime delle garanzie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. Ulteriori rimedi ed istituti a tutela del compratore: la disciplina dell’inadempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4. (Segue) la presupposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.5. (Segue) errore e dolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.6. (Segue) responsabilità precontrattuale. Rescissione per lesione . .
4.7. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Le società immobiliari e lo strumento societario come aggiramento
di norme. In particolare, le società di comodo . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Definizione di società immobiliari. Campo d’indagine
ristretto alle società di comodo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Ostacoli all’ammissibilità delle società di comodo. Il dibattito
in materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. (Segue) diverse posizioni sulla sorte delle società di comodo .
5.4. (Segue) in particolare le società con oggetto espresso di mero
godimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.5. (Segue) le società non espressamente di mero godimento ma
tali di fatto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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» 1218
» 1223
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» 1224
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» 1255
» 1258
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XIX
INDICE SOMMARIO
5.6. Distinzioni tra società immobiliari di comodo. . . . . . . . . . . . .
5.7. L’incidenza sulla questione delle leggi fiscali . . . . . . . . . . . . . .
5.8. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. La multiproprietà azionaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
»
»
»
»
»
1265
1266
1268
1269
1278
SEZIONE SETTIMA
IL POSSESSO E I MODI DI ACQUISTO DELLA
PROPRIETÀ A TITOLO ORIGINARIO
CAPITOLO PRIMO
IL POSSESSO
Luciana Cabella Pisu
1. La nozione di possesso e le ragioni della sua tutela . . . . . . . . . . . . .
2. Il potere di fatto e l’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un diritto reale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le diverse fattispecie possessorie: possesso a titolo di pegno e di
ipoteca; possesso a titolo di servitù. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. (Segue) possesso a titolo di usufrutto e di superficie. Compossesso
5. I beni oggetto di possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Detenzione e possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. L’interversione del possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Le presunzioni in materia di possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Gli atti di tolleranza; l’acquisto e la perdita del possesso . . . . . . . .
10. Le vicende del possesso: successione e accessione; «vendita del
possesso» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. Il possesso di buona e mala fede e i rapporti fra possessore e proprietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. La difesa del possesso. Distinzione tra spoglio e turbativa . . . . . . .
13. Il requisito soggettivo dello spoglio e della turbativa. Il danno da
lesione del possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14. L’azione di reintegrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. L’azione di manutenzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16. L’esercizio delle azioni possessorie. Le azioni nei confronti della
pubblica amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17. La denuncia di nuova opera e di danno temuto . . . . . . . . . . . . . . .
18. I presupposti delle azioni di nunciazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19. La legittimazione attiva e passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20. Le fasi del giudizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XX
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
L’USUCAPIONE
Tommaso dalla Massara
1. «Ratio» sottostante e profili essenziali della figura . . . . . . . . . . . . .
2. Il contenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. L’oggetto; il particolare regime dei beni pubblici e il c.d. immemorabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’acquisto del bene libero da pesi: la c.d. «usucapio libertatis» . . . .
5. La retroattività dell’acquisto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. I soggetti legittimati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Il possesso «ad usucapionem»: profili generali . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Immissione nel godimento dei beni in ipotesi di contratto preliminare: la non configurabilità del possesso «ad usucapionem» . . . . . .
9. Qualificazioni del possesso «ad usucapionem»: pacifico, pubblico,
continuo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. La non interruzione del possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. I tempi dell’acquisto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. L’usucapione abbreviata di cui all’art. 1159 c.c. . . . . . . . . . . . . . . .
13. La buona fede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14. Usucapione e comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. Usucapione di diritti reali di godimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16. La vendita del possesso «ad usucapionem»: ostacoli e percorsi . . . .
17. L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale . . . . . . . . . . .
18. Uno sguardo su alcuni problemi processuali connessi all’usucapione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1476
1479
» 1482
CAPITOLO TERZO
L’INVENZIONE
Emma Fasoli
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Struttura della fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il ritrovamento di cosa altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’oggetto del ritrovamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La restituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il diritto al premio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il diritto alla proprietà della cosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La c.d. scoperta del tesoro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XXI
INDICE SOMMARIO
8.
9.
10.
11.
Ipotesi particolari di invenzione. Il ritrovamento di cose sui treni .
Il ritrovamento di relitti marittimi e aeronautici . . . . . . . . . . . . . . .
Il recupero di navi e aeromobili naufragati . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il ritrovamento di cose smarrite nelle aerostazioni e a bordo di
aeromobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1503
» 1504
» 1506
» 1508
CAPITOLO QUARTO
L’ACCESSIONE
Emma Fasoli
1. Accessione: definizione e difficoltà nella ricostruzione di una categoria omogenea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Fondamenti romanistici dell’accessione e successivi sviluppi . . . . .
3. «Superficies solo cedit» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Ipotesi di accessione verticale: opere fatte sopra o sotto il suolo . .
5. Opere fatte sul suolo proprio con materiali altrui . . . . . . . . . . . . . .
6. Opere fatte da un terzo con materiali propri . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Opere fatte da un terzo con materiali altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Occupazione di porzione di fondo attiguo . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Unione, commistione e specificazione (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Ipotesi di accessione orizzontale (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1541
CAPITOLO QUINTO
L’OCCUPAZIONE
Alberto Venturelli
1. Caratteri dell’istituto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. L’incidenza sull’acquisto della proprietà della qualificazione in termini di res nullius del bene occupabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le res derelictae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La regola attributiva della proprietà degli animali cacciati e del
pescato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il regime giuridico di appartenenza dei frutti spontanei . . . . . . . . .
7. Le particolari disposizioni in tema di sciame d’api, animali mansuefatti e migrazione di colombi, conigli e pesci . . . . . . . . . . . . . . .
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XXII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SESTO
L’ACQUISTO DA NON PROPRIETARIO TRAMITE IL
POSSESSO DI BUONA FEDE DEI BENI MOBILI
Luigi Follieri
1. Origini e fondamento della c.d. regola «possesso vale titolo». . . . .
2. L’alienazione a non domino di beni mobili sotto la lente della fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Difetto del potere di disposizione nell’alienante . . . . . . . . . . . . . . .
4. Il possesso e la consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La buona fede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il titolo (astrattamente) idoneo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. I beni e i diritti oggetto della regola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. (Segue) le cose furtive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. L’alienazione a non domino di beni mobili nella summa divisio
acquisti a titolo originario e a titolo derivativo . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SETTIMO
L’UTILIZZAZIONE SENZA TITOLO DI BENI PRIVATI
PER SCOPI DI INTERESSE PUBBLICO
Patrizia Petrelli
1. Ricostruzione giurisprudenziale sulle vicende occupative della p.a.
1.1. Occupazione acquisitiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. Occupazione usurpativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. La giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo . . . . .
3. L’art. 43 t.u. espropri. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’illegittimità costituzionale dell’art. 43 t.u. espropri . . . . . . . . . . .
5. Gli effetti della declaratoria di incostituzionalità dell’art. 43 t.u.
espropri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. La nuova disciplina dell’utilizzazione senza titolo di beni privati
per scopi di interesse pubblico: l’art. 42-bis t.u. espropri . . . . . . . .
7. Compatibilità dell’art. 42-bis t.u. espropri con la Costituzione e
con la Convenzione europea dei diritti dell’uomo . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
TOMO PRIMO
Prefazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pag. XXVII
SEZIONE PRIMA
DEI BENI
CAPITOLO PRIMO
LE CATEGORIE DI BENI
Lisia Carota
1.
2.
3.
4.
Premessa: beni e cose . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le nozioni di bene e di cosa nell’art. 810 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . .
Disciplina legislativa dei beni e necessaria materialità della cosa . .
Beni mobili e beni immobili: distinzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Beni immobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. Gli edifici galleggianti (c.d. immobili per destinazione) di cui
all’art. 812, 2° comma, c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. Beni mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4. Le universalità di mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.5. I mobili registrati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Le pertinenze: nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. La destinazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Regime giuridico delle pertinenze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Tutela dei terzi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.4. Parcheggi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. I frutti naturali e civili: nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Frutti naturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2. Frutti civili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
I BENI PUBBLICI
Matteo Pandimiglio
1. Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I beni demaniali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Le singole tipologie di beni demaniali . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.1. (Segue) a): i beni del demanio marittimo . . . . . . . . . . .
2.1.2. (Segue) b): i beni del demanio idrico . . . . . . . . . . . . . .
2.1.3. (Segue) c): i beni del demanio militare . . . . . . . . . . . . .
2.1.4. (Segue) d): i beni del demanio stradale . . . . . . . . . . . . .
2.1.5. (Segue) e): i beni del demanio aeronautico . . . . . . . . . .
2.1.6. (Segue) f): gli acquedotti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.7. (Segue) g): i beni di interesse storico, archeologico e
artistico, le raccolte dei musei, delle pinacoteche, degli
archivi, delle biblioteche (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. I beni patrimoniali. Generalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. I singoli beni patrimoniali indisponibili . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.1. (Segue) a): le foreste . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.2. (Segue) b): le miniere, le cave e le torbiere . . . . . . . . . .
3.1.3. (Segue) c): le cose di interesse storico, paletnologico,
paleontologico, artistico (rinvio) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.4. (Segue) d): i beni in dotazione al Presidente della
Repubblica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.5. (Segue) e): le caserme, gli armamenti, gli aeromobili
militari e le navi da guerra (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1.6. (Segue) f): gli edifici destinati a sede di uffici pubblici,
i loro arredi, gli altri beni destinati ad un pubblico servizio (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. I beni patrimoniali disponibili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Il regime giuridico dei beni pubblici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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131
132
CAPITOLO TERZO
I BENI ECCLESIASTICI
Enrica Giammarino
1.
2.
3.
4.
Definizione ed ambito di applicazione della normativa codicistica
Gli enti ecclesiastici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli edifici destinati all’esercizio pubblico del culto cattolico . . . . .
I beni culturali di interesse religioso. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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VII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO QUARTO
I BENI CULTURALI
Anna Carla Nazzaro
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Definizione di beni culturale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Qualificazione del bene culturale e sua “anzianità” . . . . . . . .
3. Qualificazione del bene culturale e interesse . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Acquisto del carattere di culturalità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Materialità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Soggetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Tutela e valorizzazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Valorizzazione di beni culturali da parte di soggetti privati .
6. Proprietà privata dei beni culturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Attività di tutela e limitazione dei poteri del proprietario . . .
6.2. La circolazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3. Prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.4. (Segue) la funzione della prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.5. Uscita dal territorio statale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.6. Espropriazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.7. Attività conservative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.8. (Segue) il finanziamento delle attività conservative . . . . . . . .
6.9. Accessibilità dei beni culturali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.10. Tutela indiretta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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SEZIONE SECONDA
LE FONTI
CAPITOLO PRIMO
LA PROPRIETÀ NELLA COSTITUZIONE E NEL CODICE CIVILE
Giovanna Visintini
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Il quadro costituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Le direttive della Corte costituzionale a confronto con i principi di
matrice comunitaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La proprietà nel codice civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Il regime della proprietà agraria e della proprietà edilizia nelle
leggi speciali. Rinvio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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VIII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
LA PROPRIETÀ NELLA CONVENZIONE PER LA SALVAGUARDIA DEI
DIRITTI DELL’UOMO E DELLE LIBERTÀ FONDAMENTALI E NEL
DIRITTO DELL’UNIONE EUROPEA
Lorenzo Schiano di Pepe
1. Dalla Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle
libertà fondamentali del 1950 all’art. 1 del Protocollo addizionale
del 1952 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I «beni» e la «proprietà» oggetto di tutela nella giurisprudenza
della Corte EDU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le diverse forme di interferenza con il diritto di proprietà da parte
degli Stati: dalla sua privazione alla regolamentazione del suo utilizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’obbligo di indennizzo e il principio di proporzionalità . . . . . . . .
5. Il ruolo del diritto dell’Unione europea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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327
CAPITOLO TERZO
LA PROPRIETÀ NEL DIRITTO DI FONTE REGIONALE
Alberto Maria Benedetti
1.
2.
3.
4.
Perché «bassa» resistenza: «le» proprietà nell’assetto federale . . . .
Il ruolo delle Regioni nella conformazione delle proprietà (…) . . .
(Segue) e nell’individuazione di modi di acquisto e estinzione . . . .
Spunti conclusivi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
SEZIONE TERZA
POTERI, OBBLIGHI E LIMITI NEL CODICE CIVILE
CAPITOLO PRIMO
I POTERI E GLI OBBLIGHI DEL PROPRIETARIO
Mauro Grondona
1.
2.
3.
4.
5.
Proprietà privata e contesto istituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Contenuto del diritto di proprietà e poteri del proprietario . . . . . .
Poteri proprietari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pretese proprietarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Funzione sociale della proprietà e limiti ordinamentali . . . . . . . . .
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IX
INDICE SOMMARIO
6. Contenuto codicistico della proprietà privata e valori costituzionali. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Il contenuto e i limiti del diritto di proprietà: artt. 840, 841, 842,
843 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SECONDO
IL DIVIETO DEGLI ATTI EMULATIVI E L’ABUSO
DEL DIRITTO DI PROPRIETÀ
Maria Paola Martines
1. Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. L’abuso del diritto, gli atti emulativi; breve ricostruzione storica: il
confronto tra le due figure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Dottrina e giurisprudenza delineano la disciplina applicabile
all’abuso del diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le mobili frontiere dell’abuso del diritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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384
CAPITOLO TERZO
A) I RAPPORTI DI VICINATO
Bianca Gardella Tedeschi e Livia Navone
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. L’art. 844 c.c. nelle sue interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. Cenni storici e inquadramento sistematico . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. Normale tollerabilità, condizione dei luoghi, esigenze della
produzione e pre-uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3. Classificazioni delle immissioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. Le immissioni e il diritto alla salute . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Immissioni di polveri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le immissioni di rumori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le immissioni di onde elettromagnetiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La legittimazione ad agire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il divieto di immissioni in rapporto alla legislazione ambientale . .
7. Le regole sulle distanze tra costruzioni e il criterio della prevenzione
8. La nozione di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Derogabilità della disciplina sulle distanze . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Della comunione del muro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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X
INDICE SOMMARIO
B) LUCI E VEDUTE
Patrizia Petrelli
1. Caratteristiche delle vedute e delle luci . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Luci irregolari e servitù atipica di luce e di aria . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le regole delle distanze per l’apertura di vedute dirette e balconi e
di vedute laterali ed oblique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Distanza delle nuove costruzioni dalla veduta del vicino . . . . . . . .
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476
SEZIONE QUARTA
LA PROPRIETÀ EDILIZIA
CAPITOLO PRIMO
LO JUS AEDIFICANDI TRA LO STATUTO PROPRIETARIO E LA
PIANIFICAZIONE URBANISTICA
Michele Conforti
1. La qualificazione giuridica dello jus aedificandi . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I titoli abilitativi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Il permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.1. I presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1.2. Le caratteristiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2. La SCIA e la DIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.1. I presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2.2. Le caratteristiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3. L’attività edilizia libera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Il procedimento per l’acquisizione del titolo abilitativo . . . . . . . . .
3.1. Il procedimento per l’acquisizione del permesso di costruire.
3.2. Il procedimento per la formazione dei titoli abilitativi privatistici. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. La lesione dello jus aedificandi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. I danni legati al diniego, all’illegittimo annullamento in autotutela o al rilascio in ritardo del permesso di costruire . . . . . .
4.2. I danni derivanti da provvedimenti urbanistici . . . . . . . . . . . .
4.3. I danni derivanti dalla lesione della SCIA/DIA. . . . . . . . . . . .
4.4. Gli elementi costitutivi della responsabilità della p.a. . . . . . . .
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XI
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
L’ITER AMMINISTRATIVO PER GLI INTERVENTI EDILIZI
Valentina Cingano
1. Il testo unico dell’edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Il permesso di costruire. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Gli interventi di nuova costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.2. Gli interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia . . . . .
3. Le caratteristiche del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. I termini di inizio e di ultimazione dei lavori . . . . . . . . . . . . . .
3.2. La proroga dei termini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. Il contributo di costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’iter per il rilascio del permesso di costruire . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La denuncia di inizio attività e la segnalazione certificata di inizio
attività in materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Gli interventi realizzabili con DIA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. La formazione della DIA nell’art. 23 del testo unico in materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. La formazione della SCIA nell’art. 19 della legge n. 241/1990
5.4. Il nuovo procedimento di formazione della SCIA anche in
materia edilizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. L’attività edilizia libera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Il 1° comma dell’art. 6 del testo unico in materia edilizia . . . .
6.2. Il 2° comma dell’art. 6 del testo unico in materia edilizia . . . .
7. Le sanzioni per gli abusi edilizi. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. Le sanzioni amministrative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2. Le sanzioni civili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3. Le sanzioni penali e sanzioni accessorie . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.4. Le sanatorie ed i condoni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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571
SEZIONE QUINTA
LA TUTELA DELLA PROPRIETÀ
CAPITOLO PRIMO
LE AZIONI PETITORIE
Patrizia Petrelli e Giovanna Visintini
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. L’azione di rivendica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XII
INDICE SOMMARIO
3. L’azione negatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le azioni di regolamento di confini e apposizione di termini . . . . .
5. Le azioni di risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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636
CAPITOLO SECONDO
ABUSO EDILIZIO E SANZIONE PENALE
Roberta Barbanera
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Premessa: il ruolo della sanzione penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I reati urbanistico/edilizi: le fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Un’ipotesi particolare: la lottizzazione abusiva . . . . . . . . . . . . . . . .
Natura, elemento soggettivo e circostanze attenuanti . . . . . . . . . . .
I soggetti attivi del reato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Reati edilizi e processo penale: cenni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le violazioni della normativa sulle opere in conglomerato cementizio armato, normale e precompresso ed a struttura metallica . . . . .
7.1. Definizioni, regole tecniche e ambito di applicazione . . . . . . .
7.2. Il quadro sanzionatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Le violazioni della normativa antisismica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1. Il c.d. rischio sismico e le relative prescrizioni . . . . . . . . . . . . .
8.2. Le sanzioni penali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3. I soggetti responsabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.4. Violazione della normativa antisismica e processo penale:
cenni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPITOLO TERZO
IRREGOLARITÀ URBANISTICHE E SANZIONI
Chiara Costa
1. Le irregolarità urbanistiche: concetto e tipologie . . . . . . . . . . . . . .
2. La sanatoria delle irregolarità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Un complesso sistema sanzionatorio. Le sanzioni di natura amministrativa e penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. (Segue) le sanzioni di natura civile. La nullità . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. (Segue) le sanzioni di natura civile diverse dalla nullità e le sanzioni
accessorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XIII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO QUARTO
TUTELA DELL’AMBIENTE E COMPRAVENDITA DI SITI INQUINATI
Marianna Garrone
A) TUTELA DELL’AMBIENTE
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
Premessa e principi generali in materia ambientale . . . . . . . . . . . . .
Il modello di tutela risarcitoria contro i danni all’ambiente . . . . . .
I criteri di imputazione della responsabilità ambientale . . . . . . . . .
La quantificazione del danno ambientale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il danno risarcibile: il caso Seveso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il dibattito dottrinale sulla configurabilità della responsabilità
anche in mancanza di danno ambientale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La bonifica dei siti inquinati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il risarcimento in forma specifica: ovvero la bonifica dei siti contaminati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pluralità di inquinatori e obblighi di bonifica . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’istituto della transazione ambientale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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694
B) COMPRAVENDITA DI SITI INQUINATI
1.
2.
3.
4.
5.
Le passività ambientali nella prassi contrattuale . . . . . . . . . . . . . . .
Le clausole di manleva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le clausole di indennizzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Garanzie legali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le clausole ambientali come limitazione di responsabilità dell’alienante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
TOMO SECONDO
SEZIONE SESTA
LA CONTRATTAZIONE IMMOBILIARE
CAPITOLO PRIMO
CONTRATTAZIONE IMMOBILIARE E TRASFERIMENTO DELLA
PROPRIETÀ. I PRINCÌPI GENERALI
Edoardo Ferrante
1. Uno sguardo all’Europa e all’armonizzazione dei sistemi traslativi
2. La nozione di contratto con effetti reali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Il consenso traslativo fra princìpi «di natura» e imposizioni normative: le origini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XIV
4.
5.
6.
7.
8.
INDICE SOMMARIO
(Segue) le ricadute nel diritto italiano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I limiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il conflitto di diritti fra più aventi causa da uno stesso autore . . . .
Il trasferimento immobiliare fra preliminare e definitivo di vendita . .
Verso una riscoperta della lezione romano-comune? . . . . . . . . . . .
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744
CAPITOLO SECONDO
LA CONTRATTAZIONE PRELIMINARE
IN AMBITO IMMOBILIARE
Raffaella De Matteis
1.
2.
3.
4.
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli accordi preliminari nell’ambito della contrattazione immobiliare. .
La sequenza preliminare-definitivo nella dottrina degli anni ‘60 . .
La funzione della sequenza preliminare-definitivo con specifico
riguardo alle operazioni di scambio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Gli accordi preliminari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. I preliminari di preliminari e le proposte d’acquisto nella
prassi degli intermediari immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Il preliminare di vendita ad effetti anticipati . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Il preliminare di immobili in corso di costruzione . . . . . . . . .
5.3.1. Il preliminare «avente per oggetto porzioni di edificio
da costruire», nella legge n. 30/1997 . . . . . . . . . . . . . .
5.3.2. Il contratto preliminare relativo ad immobile da
costruire, nel d.lgs. n. 122/2005 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il regime degli acquisti (mediante preliminare) delle case di abitazione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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844
CAPITOLO TERZO
LA VENDITA DEGLI IMMOBILI DA COSTRUIRE
Roberto Triola
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Il campo di applicazione: a) La definizione di «acquirente» . . . . . .
b) La definizione di «costruttore» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c) La situazione di crisi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
d) Gli «immobili da costruire» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I rapporti con la trascrizione del contratto preliminare . . . . . . . . .
La fideiussione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
… e la sua «escussione» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I requisiti del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XV
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO QUARTO
LA MULTIPROPRIETÀ
Virginia Busi
1. Premessa: fonti normative. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. La multiproprietà immobiliare: schemi contrattuali utilizzati nella
prassi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La multiproprietà immobiliare: inquadramento giuridico . . . . . . .
3.1. (Segue) la multiproprietà come diritto reale atipico . . . . . . . .
3.2. (Segue) la multiproprietà come forma di proprietà sui generis
3.3. (Segue) la multiproprietà come forma di proprietà caratterizzata dal bene che ne forma oggetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4. (Segue) la multiproprietà come forma di comproprietà . . . . .
3.5. (Segue) le multiproprietà come forme eterogenee da qualificarsi a seconda del modello utilizzato nel caso concreto. . . . .
4. La multiproprietà societaria. (Cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La multiproprietà alberghiera: definizione e natura . . . . . . . . . . . .
6. (Segue) il vincolo alberghiero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. La disciplina sulla multiproprietà: il d.lgs. 23 maggio 2011, n. 79 .
8. (Segue) le tutele previste a favore del consumatore dal d.lgs. n. 79
del 2011 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1. Pubblicità (art. 70) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2. Obblighi di informazione precontrattuale (art. 71) . . . . . . . . .
8.3. Requisiti di forma e contenuto (art. 72) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.4. Obbligo di fideiussione (art. 72-bis) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.5. Diritto di recesso (artt. 73-74), risoluzione automatica dei
contratti accessori (art. 77) e divieto di acconti (art. 75) . . . . .
8.6. Nullità delle clausole di rinuncia – foro del consumatore –
applicazione necessaria delle tutele previste in caso di scelta
della legge straniera (art. 78) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.7. Sanzioni amministrative (art. 81) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.8. Tutela in base ad altre disposizioni (art. 81-bis). . . . . . . . . . . .
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941
CAPITOLO QUINTO
I RAPPORTI DI MEDIAZIONE
Luca Guerrini
1. I tipi contrattuali e la loro evoluzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Dal modello codicistico al modello pattizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. I modelli contrattuali di “prima generazione”: ragioni dell’elaborazione e del successivo superamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XVI
INDICE SOMMARIO
4. I modelli contrattuali di “seconda generazione”: la ricerca di una
proposta “conforme” come oggetto del contratto . . . . . . . . . . . . . .
5. Le reazioni della Suprema Corte: (i) la discutibile apertura verso
un sindacato sull’equilibrio economico del contratto . . . . . . . . . . .
6. (Segue) (ii) Una altrettanto discutibile chiusura: la mediazione
“atipica” non esiste, è un mandato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. L’esito del percorso: dalla «mediazione» del codice del ’42 al
«contratto di mediazione» della prassi negoziale. . . . . . . . . . . . . . .
»
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CAPITOLO SESTO
IL CONTRATTO DI LOCAZIONE
Maurizio Flick
Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Pag. 961
A) LA LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
1. Locazione a canone libero . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. Formazione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. Durata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3. Obblighi delle parti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. Cessazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.5. Modifica delle parti contrattuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Locazione a canone concordato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Altri tipi di locazione abitativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Locazione per esigenze abitative transitorie . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Locazione a studenti universitari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. Locazione per finalità turistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4. Locazione di pertinenze e di immobili di «valore particolare»
3.5. Locazione ad uso foresteria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1056
B) LA LOCAZIONE AD USO COMMERCIALE
1.
2.
3.
4.
Formazione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Durata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Obblighi delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Cessazione del contratto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
5. Modifica delle parti contrattuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Casi particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
XVII
» 1062
» 1068
CAPITOLO SETTIMO
L’APPALTO EDILIZIO
Valentina Di Gregorio e Franco Vigotti
1. Il contratto di appalto. Nozione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Pag. 1076
1.1. Appalto privato e appalto pubblico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1076
1.2. Appalto di opere e di servizi. Appalto e figure affini . . . . . . .
» 1080
2. I soggetti del contratto di appalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1090
2.1. Il committente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1090
2.2. L’appaltatore: l’imprenditore singolo e le associazioni temporanee di imprese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1092
2.3. Altre figure che intervengono nell’esecuzione dell’appalto. . .
» 1095
3. L’oggetto del contratto di appalto e il corrispettivo. . . . . . . . . . . . .
» 1097
3.1. L’oggetto della prestazione dell’appaltatore . . . . . . . . . . . . . .
» 1097
3.2. Il corrispettivo: determinazione, liquidazione e variazioni . . .
» 1100
3.2.1. Corrispettivo in denaro o in natura . . . . . . . . . . . . . . .
» 1100
3.2.2. Modalità di determinazione del corrispettivo in denaro » 1103
3.2.3. Le variazioni del corrispettivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1109
3.2.4. Le modalità di liquidazione del corrispettivo dell’appalto
» 1120
4. Il subappalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1124
4.1. La struttura del subappalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1124
4.2. Autorizzazione al subappalto e responsabilità . . . . . . . . . . . . .
» 1129
4.3. Disposizioni applicabili al subappalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1134
5. L’adempimento del contratto di appalto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1138
5.1. La verifica e il collaudo delle opere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1138
5.2. L’accettazione e la consegna dell’opera . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1142
5.3. La consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1147
6. La responsabilità per difformità e vizi dell’opera . . . . . . . . . . . . . .
» 1149
6.1. I vizi e le difformità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1149
6.2. La denunzia dei vizi e delle difformità . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1154
6.3. L’eliminazione dei vizi a spese dell’appaltatore e la riduzione
del prezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1157
6.4. La risoluzione del contratto di appalto . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1160
7. La responsabilità per gli immobili destinati a lunga durata . . . . . .
» 1162
7.1. Natura e oggetto della responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1162
7.2. Le cause dell’evento dannoso. La rovina di edificio e i gravi
difetti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1168
7.3. I danni ai terzi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1174
7.4. L’azione contro l’appaltatore ex art. 1669 c.c. e i rimedi . . . . .
» 1175
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XVIII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO OTTAVO
IL TRUST INTERNO E IL CONTRATTO DI AFFIDAMENTO
FIDUCIARIO AD OGGETTO IMMOBILIARE
Tommaso Arrigo
1.
2.
3.
4.
Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La Convenzione de L’Aja . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La natura giuridica dei trust interni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il contratto di affidamento fiduciario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1180
1193
1200
CAPITOLO NONO
FORMA SOCIETARIA E TRASFERIMENTO
E GODIMENTO DI IMMOBILI
Eugenia Macchiavello
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Società e comunione. Differenze tra il proprietario di cose materiali ed il proprietario di azioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Limiti all’utilizzo da parte del socio di beni sociali . . . . . . . . . . . . .
4. Compravendita di quote sociali e rimedi a disposizione del compratore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Introduzione. Le ragioni per la compravendita «indiretta» . .
4.2. Trasferimento di partecipazioni sociali e disciplina della vendita. Il regime delle garanzie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. Ulteriori rimedi ed istituti a tutela del compratore: la disciplina dell’inadempimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4. (Segue) la presupposizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.5. (Segue) errore e dolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.6. (Segue) responsabilità precontrattuale. Rescissione per lesione . .
4.7. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Le società immobiliari e lo strumento societario come aggiramento
di norme. In particolare, le società di comodo . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Definizione di società immobiliari. Campo d’indagine
ristretto alle società di comodo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Ostacoli all’ammissibilità delle società di comodo. Il dibattito
in materia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. (Segue) diverse posizioni sulla sorte delle società di comodo .
5.4. (Segue) in particolare le società con oggetto espresso di mero
godimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.5. (Segue) le società non espressamente di mero godimento ma
tali di fatto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XIX
INDICE SOMMARIO
5.6. Distinzioni tra società immobiliari di comodo. . . . . . . . . . . . .
5.7. L’incidenza sulla questione delle leggi fiscali . . . . . . . . . . . . . .
5.8. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. La multiproprietà azionaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Conclusioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1278
SEZIONE SETTIMA
IL POSSESSO E I MODI DI ACQUISTO DELLA
PROPRIETÀ A TITOLO ORIGINARIO
CAPITOLO PRIMO
IL POSSESSO
Luciana Cabella Pisu
1. La nozione di possesso e le ragioni della sua tutela . . . . . . . . . . . . .
2. Il potere di fatto e l’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un diritto reale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le diverse fattispecie possessorie: possesso a titolo di pegno e di
ipoteca; possesso a titolo di servitù. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. (Segue) possesso a titolo di usufrutto e di superficie. Compossesso
5. I beni oggetto di possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Detenzione e possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. L’interversione del possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Le presunzioni in materia di possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Gli atti di tolleranza; l’acquisto e la perdita del possesso . . . . . . . .
10. Le vicende del possesso: successione e accessione; «vendita del
possesso» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. Il possesso di buona e mala fede e i rapporti fra possessore e proprietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. La difesa del possesso. Distinzione tra spoglio e turbativa . . . . . . .
13. Il requisito soggettivo dello spoglio e della turbativa. Il danno da
lesione del possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14. L’azione di reintegrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. L’azione di manutenzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16. L’esercizio delle azioni possessorie. Le azioni nei confronti della
pubblica amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17. La denuncia di nuova opera e di danno temuto . . . . . . . . . . . . . . .
18. I presupposti delle azioni di nunciazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
19. La legittimazione attiva e passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20. Le fasi del giudizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XX
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
L’USUCAPIONE
Tommaso dalla Massara
1. «Ratio» sottostante e profili essenziali della figura . . . . . . . . . . . . .
2. Il contenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. L’oggetto; il particolare regime dei beni pubblici e il c.d. immemorabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’acquisto del bene libero da pesi: la c.d. «usucapio libertatis» . . . .
5. La retroattività dell’acquisto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. I soggetti legittimati. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Il possesso «ad usucapionem»: profili generali . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Immissione nel godimento dei beni in ipotesi di contratto preliminare: la non configurabilità del possesso «ad usucapionem» . . . . . .
9. Qualificazioni del possesso «ad usucapionem»: pacifico, pubblico,
continuo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. La non interruzione del possesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. I tempi dell’acquisto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. L’usucapione abbreviata di cui all’art. 1159 c.c. . . . . . . . . . . . . . . .
13. La buona fede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14. Usucapione e comunione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. Usucapione di diritti reali di godimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16. La vendita del possesso «ad usucapionem»: ostacoli e percorsi . . . .
17. L’usucapione speciale per la piccola proprietà rurale . . . . . . . . . . .
18. Uno sguardo su alcuni problemi processuali connessi all’usucapione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1479
» 1482
CAPITOLO TERZO
L’INVENZIONE
Emma Fasoli
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Struttura della fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il ritrovamento di cosa altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’oggetto del ritrovamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La restituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il diritto al premio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il diritto alla proprietà della cosa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La c.d. scoperta del tesoro . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XXI
INDICE SOMMARIO
8.
9.
10.
11.
Ipotesi particolari di invenzione. Il ritrovamento di cose sui treni .
Il ritrovamento di relitti marittimi e aeronautici . . . . . . . . . . . . . . .
Il recupero di navi e aeromobili naufragati . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il ritrovamento di cose smarrite nelle aerostazioni e a bordo di
aeromobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
» 1503
» 1504
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» 1508
CAPITOLO QUARTO
L’ACCESSIONE
Emma Fasoli
1. Accessione: definizione e difficoltà nella ricostruzione di una categoria omogenea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Fondamenti romanistici dell’accessione e successivi sviluppi . . . . .
3. «Superficies solo cedit» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Ipotesi di accessione verticale: opere fatte sopra o sotto il suolo . .
5. Opere fatte sul suolo proprio con materiali altrui . . . . . . . . . . . . . .
6. Opere fatte da un terzo con materiali propri . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Opere fatte da un terzo con materiali altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. Occupazione di porzione di fondo attiguo . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Unione, commistione e specificazione (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Ipotesi di accessione orizzontale (cenni) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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1541
CAPITOLO QUINTO
L’OCCUPAZIONE
Alberto Venturelli
1. Caratteri dell’istituto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Natura giuridica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. L’incidenza sull’acquisto della proprietà della qualificazione in termini di res nullius del bene occupabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le res derelictae . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La regola attributiva della proprietà degli animali cacciati e del
pescato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il regime giuridico di appartenenza dei frutti spontanei . . . . . . . . .
7. Le particolari disposizioni in tema di sciame d’api, animali mansuefatti e migrazione di colombi, conigli e pesci . . . . . . . . . . . . . . .
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XXII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SESTO
L’ACQUISTO DA NON PROPRIETARIO TRAMITE IL
POSSESSO DI BUONA FEDE DEI BENI MOBILI
Luigi Follieri
1. Origini e fondamento della c.d. regola «possesso vale titolo». . . . .
2. L’alienazione a non domino di beni mobili sotto la lente della fattispecie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Difetto del potere di disposizione nell’alienante . . . . . . . . . . . . . . .
4. Il possesso e la consegna . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La buona fede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Il titolo (astrattamente) idoneo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. I beni e i diritti oggetto della regola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. (Segue) le cose furtive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. L’alienazione a non domino di beni mobili nella summa divisio
acquisti a titolo originario e a titolo derivativo . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SETTIMO
L’UTILIZZAZIONE SENZA TITOLO DI BENI PRIVATI
PER SCOPI DI INTERESSE PUBBLICO
Patrizia Petrelli
1. Ricostruzione giurisprudenziale sulle vicende occupative della p.a.
1.1. Occupazione acquisitiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.2. Occupazione usurpativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. La giurisprudenza della Corte europea dei diritti dell’uomo . . . . .
3. L’art. 43 t.u. espropri. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. L’illegittimità costituzionale dell’art. 43 t.u. espropri . . . . . . . . . . .
5. Gli effetti della declaratoria di incostituzionalità dell’art. 43 t.u.
espropri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. La nuova disciplina dell’utilizzazione senza titolo di beni privati
per scopi di interesse pubblico: l’art. 42-bis t.u. espropri . . . . . . . .
7. Compatibilità dell’art. 42-bis t.u. espropri con la Costituzione e
con la Convenzione europea dei diritti dell’uomo . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
PARTE I
LE CATEGORIE DEI DIRITTI REALI LIMITATI
INTRODUZIONE
IL NUMERO CHIUSO
Fabio Massimo Scaramuzzino
1.
2.
3.
4.
Numero chiuso e tipicità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Principio del numero chiuso nelle esperienze giuridiche d’oltralpe
Ragioni e attualità del principio del numero chiuso . . . . . . . . . . . .
Giurisprudenza e casi particolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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3
6
14
18
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»
»
»
»
»
»
»
23
30
32
38
43
45
51
54
»
55
»
»
57
60
»
67
CAPITOLO PRIMO
IL DIRITTO DI SUPERFICIE
Angelo Riccio
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Concetto di diritto reale su cosa altrui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli oneri reali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Natura e contenuto del diritto di superficie. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Costituzione del diritto di superficie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Superficie e condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Proprietà separata e proprietà superficiaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Diritti e obblighi del concessionario e del concedente . . . . . . . . . .
Altri problemi di natura tributaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Costituzione del diritto di superficie a tempo determinato:
osservazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Conseguenze dell’estinzione del diritto di superficie per scadenza
del termine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. Le altre fattispecie estintive del diritto di superficie . . . . . . . . . . . .
12. Concessione ad aedificandum per la costruzione della casa familiare
e separazione dei coniugi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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VI
INDICE SOMMARIO
13. Costruzioni al disotto del suolo: considerazioni generali . . . . . . . .
14. Divieto di proprietà separata delle piantagioni: la ratio dell’art.
956 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. (Segue) l’ambito di applicazione dell’art. 956 c.c. . . . . . . . . . . . . . .
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71
73
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»
»
77
84
87
CAPITOLO SECONDO
I DIRITTI EDIFICATORI E LA C.D.
CESSIONE DI CUBATURA
Roberto Triola
1. Il problema . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Il riconoscimento legislativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. I c.d. crediti edilizi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
CAPITOLO TERZO
ENFITEUSI
Enrica Giammarino
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
L’enfiteusi e la sua funzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le fonti dell’enfiteusi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La durata dell’enfiteusi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I diritti e gli obblighi dell’enfiteuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’affrancazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La ricognizione, la devoluzione e i rapporti con l’affrancazione . . .
L’estinzione dell’enfiteusi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO QUARTO
USUFRUTTO
Giuseppe Musolino
1. La nozione e il contenuto dell’usufrutto nel quadro dei diritti che
implicano il godimento del bene altrui. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.1. L’usufrutto in rapporto alla proprietà: un diritto limitato . . . .
1.2. (Segue) un diritto limitante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3. L’usufrutto e la categoria delle servitù personali: aspetti di
diritto comparato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4. La nozione di appartenenza in rapporto alla proprietà e
all’usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE SOMMARIO
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
1.5. Criteri interpretativi della disciplina dell’usufrutto . . . . . . . . .
1.6. Contenuto dell’usufrutto e autonomia negoziale. . . . . . . . . . .
La temporaneità dell’usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.1. Durata temporanea e calcolo del valore dell’usufrutto . . . . . .
2.2. L’usufrutto congiuntivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3. Usufrutto e fedecommesso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.4. L’usufrutto successivo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La costituzione dell’usufrutto. La fonte legislativa . . . . . . . . . . . . .
3.1. La costituzione negoziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. La costituzione testamentaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. La costituzione per contratto e negozio unilaterale inter vivos . .
3.4. La riserva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5. La forma del negozio costitutivo e la trascrizione . . . . . . . . . .
3.6. Altri modi di costituzione: usucapione e pronunzia giudiziale
Le cause di modificazione dell’usufrutto. Il perimento parziale e il
perimento per cause diverse dal caso fortuito . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Il perimento dell’edificio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. Il perimento del bene assicurato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. La requisizione e l’espropriazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le cause di estinzione. Aspetti generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. La consolidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. La rinunzia dell’usufruttuario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. La prescrizione per non uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.4. Il perimento totale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il possesso dell’usufruttuario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.1. Il possesso degli eredi dell’usufruttuario . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2. L’inventario dei beni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3. I rimedi per la mancata effettuazione dell’inventario . . . . . . .
6.4. La prestazione della garanzia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.5. I rimedi per la mancata prestazione della garanzia . . . . . . . . .
Le facoltà di utilizzazione. Aspetti generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. La facoltà di uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2. Il diritto ai frutti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3. Frutti naturali e frutti civili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I miglioramenti e le addizioni. Aspetti generali . . . . . . . . . . . . . . . .
8.1. I miglioramenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2. Le addizioni. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.3. La responsabilità per i miglioramenti e le addizioni
modificanti la destinazione del bene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le facoltà di disposizione. La costituzione di diritti reali . . . . . . . .
9.1. La cessione dell’esercizio del diritto di usufrutto e la cessione
dell’usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2. Il comodato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.3. L’ipoteca e il pegno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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9.5.
9.6.
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12.
13.
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15.
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22.
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25.
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27.
28.
29.
30.
31.
32.
La locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione ed equo canone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Locazione e contratti agrari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’inesistenza di un’azione generale di nullità del negozio in
frode ai terzi e di un’azione specifica in tema di usufrutto . . .
9.8. La posizione dell’usufruttuario rispetto ai negozi di
disposizione compiuti dal proprietario . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I limiti strutturali dell’usufrutto. Aspetti generali . . . . . . . . . . . . . .
10.1. La destinazione economica del bene come limite strutturale
10.2. La definizione di destinazione economica . . . . . . . . . . . . . . .
La diligenza del buon padre di famiglia nell’usufrutto . . . . . . . . . .
Diritti e obblighi nascenti dall’usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’obbligo di manutenzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La distinzione fra obblighi e carichi di godimento . . . . . . . . . . . . .
I tributi a carico dell’usufruttuario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15.1. I carichi gravanti sul nudo proprietario . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le spese per le liti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’abuso del diritto di usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17.1. I requisiti dell’attività comportante abuso . . . . . . . . . . . . . . .
17.2. La decadenza dal diritto e le altre sanzioni . . . . . . . . . . . . . .
17.3. Il risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17.4. L’intervento dei creditori nel giudizio per l’abuso
dell’usufruttuario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La tutela giudiziaria. L’usurpazione del bene durante l’usufrutto e
l’obbligo di comunicazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18.1. La vindicatio usufructus e le altre azioni per tutelare
l’usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’oggetto tipico dell’usufrutto: il bene corporale inconsumabile . .
L’usufrutto su beni deteriorabili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il quasi usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
21.1. Il momento di passaggio di proprietà del bene . . . . . . . . . . .
21.2. L’obbligo di restituzione del quasi usufruttuario e la
determinazione del valore del bene . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto sui boschi e sugli alberi fruttiferi . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto sulle scorte vive e morte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto di universalità di diritto e di fatto . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto su miniere, cave e torbiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto su opifici e macchinari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto su azienda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto su diritti. Aspetti generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Diritti patrimoniali reali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Diritti patrimoniali personali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto di crediti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto su titoli di credito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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IX
INDICE SOMMARIO
33.
34.
35.
36.
L’usufrutto su azioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto su quote sociali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto di creazioni intellettuali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’usufrutto di eredità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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259
260
CAPITOLO QUINTO
USO E ABITAZIONE
Arianna Barbarisi
1. Il diritto di uso e abitazione: profili storici. . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I diritti di uso e di abitazione tra tipicità legale e autonomia
negoziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Modi di costituzione dei diritti di uso e di abitazione . . . . . . . . . . .
4. L’oggetto dei diritti di uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La titolarità di diritti di uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. L’indivisibilità dei diritti di uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . .
7. I bisogni della famiglia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. L’utilizzo del bene nel diritto d’uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . .
9. La facoltà di raccogliere i frutti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Il divieto di cessione di cui all’art. 1024 c.c.. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. Ulteriori obblighi e facoltà: il richiamo alla disciplina in materia di
usufrutto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. La durata dei diritti di uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13. L’estinzione dei diritti di uso e di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14. Il diritto di uso negli spazi destinati a parcheggio ex art. 41-sexies,
legge 17 agosto 1942, n. 1150 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. I diritti di uso e abitazione riservati al coniuge superstite
dall’art. 540, 2° comma, c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
16. Diritto di abitazione e assegnazione della casa familiare . . . . . . . . .
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308
CAPITOLO SESTO
SERVITÙ
Marco Tiby
I) Il contenuto delle servitù
1.
2.
3.
4.
La relazione fondiaria e i rapporti con gli altri diritti reali . . . . . . .
I principi della tradizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Servitù e limiti legali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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X
INDICE SOMMARIO
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6.
7.
8.
Le servitù irregolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le servitù reciproche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le servitù industriali e quelle aziendali: i patti di non concorrenza
Le servitù per vantaggio futuro, edificio da costruire, fondo da
acquistare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Le prestazioni accessorie. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10. Le servitù di uso pubblico e le servitù pubbliche . . . . . . . . . . . . . .
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379
II) La costituzione delle servitù
1. In generale: servitù coattivamente costituite e servitù
volontariamente costituite. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. La costituzione coattiva tramite: a) la sentenza; b) l’atto
amministrativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La costituzione volontaria tramite: a) il contratto; b) il testamento
4. Ipotesi particolari: servitù concessa da uno dei comproprietari e
servitù costituite dal nudo proprietario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
III) L’acquisto delle servitù
1. Servitù non apparenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Cenni storici e superamento delle varie classificazioni . . . . . . . . . .
3. Ratio e nozione dell’apparenza nei dicta della giurisprudenza . . . .
3.1. In particolare: l’apparenza delle servitù di passo, parcheggio,
manovra e sosta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Le servitù di luce, di veduta e altri casi particolari . . . . . . . . .
4. Usucapione ventennale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Usucapione decennale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6. Usucapione speciale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. La destinazione del padre di famiglia: scopo e fondamento
dell’istituto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. Struttura e presupposti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
IV) L’esercizio delle servitù
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Esercizio delle servitù: la conformità al titolo o al possesso . . . . . .
Il principio del minimo mezzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Estensione delle servitù: facoltà accessorie e chiusura del fondo . .
Il divieto di aggravare o diminuire l’esercizio della servitù . . . . . . .
Il cambiamento di luogo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le opere sul fondo servente: la questione della titolarità e la
disciplina delle spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Abbandono liberatorio e frazionamento di fondi . . . . . . . . . . . . . .
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XI
INDICE SOMMARIO
V) L’estinzione delle servitù
1.
2.
3.
4.
5.
6.
La confusione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La prescrizione per non uso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’uso impossibile e l’inutilità sopravvenuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Quiescenza e riviviscenza delle servitù . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’esercizio limitato e quello non conforme al titolo o al possesso . .
Servitù sopra o a favore del fondo enfiteutico o di quello
dell’usufruttuario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Le cause estintive non espressamente previste: rinuncia, perimento
del fondo, risoluzione del contratto e decorso del termine . . . . . . .
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VI) La tutela delle servitù
1.
2.
3.
4.
5.
La tutela reale e l’azione confessoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Legittimazione attiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Legittimazione passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Onere della prova e altri risvolti procedurali . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il possesso tutelabile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
PARTE SECONDA
LA CIRCOLAZIONE DEGLI IMMOBILI.
CAPITOLO PRIMO
LA TRASCRIZIONE IMMOBILIARE
Pietro Zanelli
1. Evoluzione dei principi normativi e prassi notarile . . . . . . . . . . . . .
2. Le trascrizioni atipiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis e privilegio
immobiliare ex art. 2775-bis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Le nuove soggettività: associazioni non riconosciute, trust,
patrimoni separati e reti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. La pubblicità immobiliare per le associazioni non riconosciute
e le società semplici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. La pubblicità immobiliare del trust . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.3. L’art. 2645-ter: i patrimoni destinati e il trust nella sua
seconda fase (c.d. trust autodichiarato) . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4. Le reti d’impresa e il primo «non soggetto» . . . . . . . . . . . . . .
5. L’art. 2657 e la riserva notarile. Le nuove forme informatiche e la
pubblicità. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XII
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO SECONDO
L’EFFICACIA «SANANTE» DELLA TRASCRIZIONE
Roberto Triola
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. L’efficacia sanante della trascrizione di titoli invalidi . . . . . . . . . . .
3. L’efficacia sanante della trascrizione di titoli inefficaci: la c.d.
usucapione abbreviata. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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462
CAPITOLO TERZO
LA PRELAZIONE LEGALE (URBANA E AGRARIA)
Giulia Rossi
1.
2.
3.
4.
Note introduttive sull’istituto della prelazione . . . . . . . . . . . . . . . .
Considerazioni generali sulla prelazione legale . . . . . . . . . . . . . . . .
La denuntiatio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Nel dettaglio: la prelazione agraria. Lo scopo della normativa di
riferimento e la sua interpretazione in rapporto ad altre norme
vigenti nell’ordinamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. La prelazione del coltivatore di fondi altrui. . . . . . . . . . . . . . .
4.2. La prelazione del componente della famiglia coltivatrice . . . .
4.3. La prelazione del confinante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.4. Ambito di applicazione della prelazione agraria . . . . . . . . . . .
4.5. Il riscatto nell’ambito della prelazione agraria . . . . . . . . . . . . .
5. La prelazione nelle locazioni immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. La prelazione di cui alla legge n. 392 del 27 luglio 1978 . . . . .
5.2. L’oggetto della prelazione urbana: il particolare caso della
vendita in blocco . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Ambito di applicazione della prelazione urbana: il concetto
di trasferimento a titolo oneroso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.4. Il retratto nella disciplina della prelazione urbana . . . . . . . . .
5.5. Rinuncia: il particolare caso della prelazione urbana . . . . . . .
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572
CAPITOLO QUARTO
LA PRELAZIONE CONVENZIONALE
Maria Giulia Salvadori
1. La prelazione nel codice civile e nelle leggi speciali. Considerazioni
generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. La prelazione convenzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XIII
INDICE SOMMARIO
3. La qualificazione del patto di prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Species del patto d’opzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. Species del contratto preliminare unilaterale . . . . . . . . . . . . .
3.3. Pactum de non contrahendo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4. Contratto preparatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.5. Contratto normativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6. Negozio di configurazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.7. Contratto atipico, innominato, socialmente tipizzato . . . . . .
4. La liceità e la meritevolezza degli interessi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. La clausola che impone la parità di condizioni rispetto ai terzi . . .
6. La clausola che limita la durata del vincolo . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7. Il patto di prelazione stipulato senza la previsione di un
corrispettivo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8. La forma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9. Limiti negoziali all’operatività della prelazione nella vendita
immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.1. L’assenza o l’infungibilità del corrispettivo pattuito con il
terzo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2. L’assenza di identità tra il bene oggetto dell’alienazione al
terzo e quello oggetto di prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.3. Il carattere non volontario della alienazione: vendite
coattive e procedimento espropriativo per pubblica utilità.
Il concordato preventivo con cessione dei beni ai creditori .
10. La prelazione convenzionale nei contratti con la pubblica
amministrazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11. Efficacia inter partes e nei confronti dei terzi del patto di prelazione.
Cenni e rinvio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. La posizione giuridica del concedente e del prelazionario . . . . . . .
13. Limiti alla facoltà di godimento: la trasformazione o la distruzione
del bene oggetto della preferenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14. La trasmissibilità attiva e passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15. La denuntiatio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15.1. L’obbligo o l’onere di interpellare il prelazionario . . . . . . . . .
15.2. La denuntiatio come proposta contrattuale o atto di
interpello non negoziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
15.3. Soggetti contenuto e forma della denuntiatio . . . . . . . . . . . . .
15.4. Rinuncia al diritto di prelazione e rinuncia al suo esercizio. .
16. L’inadempimento dell’obbligo di preferire e la tutela del
prelazionario. Considerazioni generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
17. La responsabilità contrattuale del promittente. La risoluzione del
contratto e il risarcimento del danno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
18. La responsabilità del terzo per violazione del patto di prelazione .
19. L’esecuzione forzata in forma specifica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20. La trascrizione del patto di prelazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XIV
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO QUINTO
LA PROPRIETÀ VINCOLATA
Francesca Benatti
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Il ruolo dell’autonomia privata nell’art. 2645-ter c.c. . . . . . . . . . . .
L’interpretazione della clausola di meritevolezza degli interessi . . .
Le fattispecie applicative. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’oggetto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La costituzione del vincolo e la figura del gestore . . . . . . . . . . . . . .
La questione temporale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I rimedi a tutela della destinazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Riflessioni conclusive . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO SESTO
DOPPIA ALIENAZIONE IMMOBILIARE
Francesca Bartolini
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
La doppia alienazione immobiliare: un problema di responsabilità
Cenni sul conflitto fra atti dispositivi del de cuius e del suo erede .
La responsabilità del (doppio) alienante: quale natura? . . . . . . . . .
(Segue) la prospettiva extracontrattuale (e postcontrattuale) . . . . .
(Segue) e quella contrattuale (con le sue giustificazioni) . . . . . . . . .
La responsabilità (extracontrattuale) del primo trascrivente . . . . .
L’esperibilità dell’azione revocatoria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Questioni minori: a) la solidarietà fra venditore e primo
trascrivente; b) la tutela del secondo acquirente soccombente; c) la
responsabilità del notaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
PARTE TERZA
PUBBLICITÀ
CAPITOLO PRIMO
IL SISTEMA CATASTALE E IPOTECARIO
E LE CONSERVATORIE IMMOBILIARI
Michele Manente
I) Il sistema catastale italiano
Introduzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1. Il catasto terreni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XV
INDICE SOMMARIO
2. Il catasto fabbricati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La revisione delle tariffe d’estimo e delle rendite catastali . . . . . . .
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II) Il sistema ipotecario e le conservatorie immobiliari
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
Il sistema di pubblicità immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I registri immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le ispezioni ipotecarie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’automazione dei registri immobiliari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La legge 27 febbraio 1985, n. 52. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Modelli di nota . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Attuale automazione e Adempimento unico . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’attuale consistenza della banca dati e gli sviluppi futuri. . . . . . . .
Il titolo telematico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La predisposizione del file da inviare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’invio e la presentazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’accettazione, il rifiuto e l’accettazione con riserva . . . . . . . . . . . .
Il certificato telematico di eseguita formalità . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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833
835
III) Possibili prospettive
CAPITOLO SECONDO
L’INTAVOLAZIONE
Gianluca Sicchiero
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
13.
14.
15.
16.
17.
18.
L’intavolazione e la sua applicazione territoriale . . . . . . . . . . . . . . .
Il problema delle fonti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il carattere costitutivo dell’intavolazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
In particolare: la presunzione di titolarità del diritto iscritto . . . . .
La legittimazione attiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La legittimazione passiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli acquisti per accessione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’effetto costitutivo dell’intavolazione e gli acquisti per usucapione
Il conflitto tra più acquirenti dal medesimo dante causa . . . . . . . .
Gli acquisti mortis causa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il titolo non iscritto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La continuità nelle iscrizioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le forme di iscrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La procedura di iscrizione nei registri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il decreto di intavolazione, l’intavolazione e la notifica del decreto
La correzione degli errori materiali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il reclamo al Tribunale e alla Corte d’Appello . . . . . . . . . . . . . . . . .
Il giudizio ordinario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XVI
INDICE SOMMARIO
CAPITOLO TERZO
IL FUNZIONAMENTO DEGLI UFFICI
Enrico Gottardis
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Organizzazione degli uffici tavolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Organizzazione dei registri tavolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Cenni sul procedimento in affari tavolari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
(Segue) in particolare, sulla formalità di piombatura . . . . . . . . . . . .
(Segue) in particolare, sulla formalità di ritiro della domanda . . . .
(Segue) in particolare, sulle iscrizioni ordinate ed eseguite d’ufficio. .
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913
PARTE QUARTA
IL REGIME TRIBUTARIO
CAPITOLO PRIMO
I REDDITI FONDIARI
Caterina Corrado Oliva
1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Definizione e presupposto dei redditi fondiari . . . . . . . . . . . . . . . .
3. La determinazione dei redditi fondiari. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.1. Catasto: evoluzione storica, struttura e necessità di revisione .
3.2. La determinazione del reddito immobiliare su base catastale,
tra reddito presunto e reddito potenziale: profili di illegittimità
costituzionale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4. Reddito dei terreni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1. Reddito dominicale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.2. Reddito agrario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5. Reddito dei fabbricati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.1. Fabbricati dati in locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Cedolare secca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Prima casa, fabbricati non locati o tenuti a disposizione . . . .
CAPITOLO SECONDO
PROFILI TRIBUTARI DEGLI STRUMENTI
DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE
Andrea Quattrocchi
1. Gli investimenti immobiliari tra tassazione fondiaria e fiscalità
finanziaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. I fondi immobiliari: profili sostanziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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XVII
INDICE SOMMARIO
3.
4.
5.
6.
7.
La disciplina fiscale: evoluzione normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Fondi istituzionali e non istituzionali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
I proventi percepiti da soggetti non residenti . . . . . . . . . . . . . . . . .
Fondi immobiliari e imposte indirette . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Le società di investimento immobiliare quotate . . . . . . . . . . . . . . .
7.1. Profili generali ed esercizio dell’opzione . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.2. Distribuzione dell’utile e relativa tassazione . . . . . . . . . . . . . .
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CAPITOLO TERZO
LA NULLITÀ DEI CONTRATTI COME SANZIONE
PER LA VIOLAZIONE DI DISPOSIZIONI TRIBUTARIE
Paolo De Capitani di Vimercate
1. Premessa: il difficile equilibrio tra la lotta all’evasione fiscale e
l’assetto civilistico dei rapporti privati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Le conseguenze dell’omessa registrazione dei contratti di
locazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3. Le conseguenze derivanti dall’omessa o tardiva registrazione dei
contratti di locazione ad uso abitativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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