PIANO DI LOTTIZZAZIONE ATP 18 "ST"
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
REGIONE LOMBARDIA
PROVINCIA DI PAVIA
COMUNE DI VOGHERA
PIANO DI LOTTIZZAZIONE ATP 18 "ST"
A DESTINAZIONE PRODUTTIVA
"PIANA DEL FRASSOLO"
RELAZIONE ILLUSTRATIVA
Premessa
L’area in oggetto è ubicata nel Comune di Voghera in adiacenza alla Strada Frassolo,
appartiene a zona artigianale-produttiva classificata dal P.G.T. Comunale come Ambito
di Trasformazione Produttivo soggetto a Piano di Lottizzazione (ATP), presenta una
superficie catastale di 39.335,00 m² ed è individuata al N.C.T. del Comune di Voghera al
Foglio 47 mappali 17-18-586-587-588; tutti di proprietà della società Soimvo s.r.l. ad
eccezione del mappale 587 di proprietà del sig. Cesare Nicolini.
L’utilizzo edificatorio dell’area in zona ATP 18 "ST" è subordinato alla formazione di un Piano
di Lottizzazione, cioè di uno strumento urbanistico che preveda il razionale sfruttamento
del territorio, programmando la distribuzione degli spazi da destinare ad opere di
urbanizzazione primaria e di quelli da utilizzare a scopo edificatorio.
Inquadramento generale dell'area
Sulla base di quanto previsto dal P.G.T, nonché dalle normative urbanistiche vigenti, la
superficie territoriale oggetto del Piano di Lottizzazione è suddivisa in aree ad uso pubblico
a cessione gratuita ed in aree di proprietà esclusiva destinate all’edificazione, come si
può evincere dalle tavole di progetto.
Il Piano di Lottizzazione viene denominato "Piana del Frassolo" a memoria della presenza
della roggia Frassolo a nord dell'area in oggetto.
Il sedime si sviluppa in un’area sita lungo la Strada Frassolo compresa tra:
- la strada stessa a nord;
- una zona industriale edificata servita da via Claudio Crescente ad ovest;
- un’area industriale inedificata (ATP 19 "ST") e la Casa Circondariale di Voghera a sud;
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- un’area industriale inedificata (ATP 10 "ST") attualmente coltivata ad est.
La superficie complessiva è stata rilevata ed è pari a 39.352,00 m².
Dal rispetto dei vincoli descritti ne è risultata una soluzione progettuale che prevede la
realizzazione di 4 lotti edificabili, per una superficie fondiaria complessiva di 34.860,00 m².
Tre dei quattro lotti edificabili saranno serviti direttamente da una nuova strada pubblica
ad ovest dell’area che seguirà il tracciato previsto dalle indicazioni presenti nella “Tavola
16-CARTA DEL SISTEMA DI MOBILITA' DI PROGETTO” del P.G.T.; tale strada avrà carreggiata
di larghezza 8,00 m a doppio senso di marcia ed un marciapiede di 1,50 m per una
larghezza complessiva della sede stradale pari a 9,50 m. Il tracciato di progetto si
innesterà a nord con strada Frassolo, circa a metà con via Claudio Crescente mentre a
sud verrà realizzato fino al confine di proprietà e potrà successivamente essere proseguito
fino a strada dei Prati Nuovi quando sarà attuato l’ATP 19 "ST"; nella parte finale tale
segmento a fondo chiuso terminerà con una pipa di ritorno di raggio 14 m in modo che
qualsiasi autoveicolo possa agevolmente invertire il senso di marcia. Il lotto edificabile più
a nord sarà invece servito da un accesso tramite il parcheggio che sarà realizzato in
adiacenza a strada Frassolo.
In accoglimento parziale all’osservazione presentata in data 27/10/2016 PG n. 36825/16
del 31/10/2016 da parte del Movimento Cinque Stelle nella persona dell’ arch. Caterina
Francesca Marilena Grimaldi e successivo errata corrige (PG n. 37266/16 del 031/11/2016),
come meglio specificato nell’elaborato di controdeduzione alle osservazioni che si allega
alla delibera di approvazione del PL in oggetto ed in conformità al parere emesso dal
Ministero di Giustizia in data 24/05/2013 PG n. 10879/13, si è stralciata la viabilità di
progetto ipotizzata sul lato sud a confine con il super carcere e adottato con
deliberazione del Sub-Commissario Prefettizio n. 92 del 14 settembre 2016 “Piano di
Lottizzazione produttivo di iniziativa privata ATP 18 “ST” denominato “Piana del Frassolo”
– in Strada Frassolo”. Tale modifica non comporta variante al PGT vigente in quanto, ai
sensi dell’art. 18 comma 9.4 delle NTA del DdP del PGT vigente “I tracciati viabilistici
riportati sulle tavole grafiche del PGT all’interno degli ambiti di trasformazione hanno
valore indicativo e potranno subire modifiche (di tracciato, di sezione, di tipologia) in fase
attuativa”.
Il perimetro entro cui sarà possibile edificare è arretrato di 10.00 m dal confine della strada
Frassolo e dalla carreggiata della nuova strada di progetto, di 5.00 m dai confini di
proprietà come prescritto dalle vigenti Norme di Attuazione del P.G.T. Inoltre, negli
elaborati grafici di progetto, è stata indicata la fascia di rispetto del vincolo di tutela del
super carcere che prevede restrizioni per l’edificazione.
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L'area è stata interessata negli anni '60 del '900 da operazioni di scavo con conferimento
di argilla nella vicina fornace oggi dismessa, parte dell'area per questo motivo si presenta
depressa rispetto al piano di campagna; alla luce di ciò, preliminarmente alla
realizzazione delle opere di urbanizzazione, verrà realizzato il riempimento delle zone
depresse riportando l'area alla quota del piano di campagna circostante.
E’ previsto lo scomputo della quota dovuta come contributo di costruzione ex art. 19 DPR
380/2001 fino al concorrere della spesa prevista per la realizzazione delle opere di
urbanizzazione primaria.
La creazione di due sub-ambiti
L'area costituente l'ATP 18 "ST", come già illustrato nelle premesse, ha due proprietà, la
società Soimvo s.r.l. ed il signor Cesare Nicolini. La prima è proprietaria dei mappali 17, 18,
586 e 588, per una superficie totale rilevata di 34.352,00, mq mentre il secondo è
proprietario del mappale 587 per una superficie totale rilevata di 5.000,00 mq.
La societò Soimvo s.r.l. ha intenzione di attuare il Piano di Lottizzazione relativo all'ATP 18
"ST",
pertanto
ha
comunicato
tale
volontà
all'altra
proprietà
mediante
lettera
raccomandata inviata in data 01/10/2015 e ricevuta dal sig. Nicolini Cesare in data
06/10/2015 come da ricevuta di ritorno allegata.
La mancanza di risposta da parte del sig. Nicoli Cesare denota l'assenza di interesse nel
voler partecipare al Piano di Lottizzazione per cui la società Soimvo s.r.l. ha deciso di
procedere creando due sub-ambiti di attuazione coincidenti con le aree delle due
proprietà.
Tale procedura è fatta nel rispetto dell'articolo 16 delle Norme Tecniche del DdP per cui si
sono verificate tutte le ripartizioni previste al comma 3:
-
la forma e la dimensione dei due sub-ambiti non pregiudica l'attuazione della restante
parte dell'ambito di trasformazione, la viabilità non è pregiudicata dalla creazione di due
sub ambiti;
-
le opere pubbliche da realizzare nei due sub-ambiti hanno autonomia funzionale e
risulteranno fruibili anche prima dell'attuazione dell'altro sub-ambito;
- tutti gli impegni e le possibilità edificatorie attribuiti dal DdP all'ambito di trasformazione
complessivo sono ripartiti in misura proporzionale a ciascun sub-ambito.
Le verifiche urbanistiche sono state realizzate sia integralmente sia per i singoli sub-ambiti.
Verifiche Urbanistiche
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Il Piano di Lottizzazione "Piana del Frassolo" che riguarda l'area costituente l'ATP 18 "ST" è
stato progettato in modo che le verifiche urbanistiche siano verificate non solo nella sua
totalità ma anche dai due sub-ambiti.
Gli indici ed i parametri urbanistici sono fissati dall’articolo 54 delle Norme Tecniche del
Documento di Piano del P.G.T. comunale; la proprietà non intende realizzare edilizia
convenzionata pertanto non si avvarrà nè della compensazione urbanistica nè della
realizzazione di infrastrutture di edilizia produttiva convenzionata.
Ecco gli indici ed i parametri forniti dal comma 3:
Ut_min
(Utilizzazione territoriale minima)
=
0,50
m²/m²
Ut_agg
(Utilizzazione territoriale aggiuntiva)
=
0,05
m²/m²
Ut_bon
(Utilizzazione territoriale bonus)
=
0,05
m²/m²
It_tot
(Indice di edificabilità territoriale)
=
0,60
m²/m²
He
(Altezza edifici)
=
12,50
Rc
(Rapporto di copertura)
=
60
%
Ro
(Rapporto di occupazione)
=
80
%
Af
(Area a verde privato)
=
20
%
Np
(Indice di piantumazione)
=
SPp
(Superficie parcheggio privato)
=
m*
1 albero ogni 40 m² di Af
1,00 m² **
* escluse le torri di lavorazione, i serbatoi, ecc., che potranno avere altezze maggiori.
**
ogni 10 m² di volume di nuova costruzione, ricostruzione o ampliamento, calcolato moltiplicando la SLP per
un''altezza virtuale di 3,00 m.
Si prescrive una dotazione di verde privato pari al 40% della superficie dell’ambito (vedi:
Rapporto Ambientale – Allegati VAS)
Le verifiche delle aree per servizi da cedere e monetizzabili sono regolate dall'articolo 55
delle Norme Tecniche del Piano del DdP, trattandosi di un area a destinazione produttiva
ne consegue che:
Dotazione complessiva
=
10% della SLP produttiva di progetto.
Monetizzazione massima = 10% della SLP produttiva di progetto*.
*
è consentita la monetizzazioe anche totale delle aree per servizi pubblici, nel caso in cui il Comune non
ritenga necessario reperire tali aree nei lotti di intervento.
Verifiche su tutta l'area (Ambito A ed Ambito B)
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In progetto è prevista la realizzazione di una superficie lorda di pavimento complessiva
pari a 17.881,00 m² e la cessione al Comune, quale superficie a standard, di un’area di
circa 1.867,00 m². La superficie della strada è pari a 2.625,00 e sono previsti 40 stalli nei
parcheggi pubblici.
Disponendo delle superfici sopra indicate si ottiene:
SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO MASSIMA
39.352,00 m² x 0,5 = 19.676,00 m²
SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO DI PROGETTO
17.881,00 m²
verificato
SUPERFICIE COPERTA MASSIMA
34.860,00 m² x 0,6 = 20.916,00 m²
SUPERFICIE COPERTA DI PROGETTO
17.881,00 m²
verificato
AREA DA CEDERE AL COMUNE PER LA VERIFICA DEGLI STANDARDS
17.881,00 m² x 0,10 = 1.788,10 m²
STANDARD DI PROGETTO
1.867,00 m²
verificato
Verifiche sull'Ambito A
L'Ambito A riguarda la porzione di area di proprietà della società Soimvo s.r.l. per una
superficie di 34.352,00 m²; in progetto è prevista la realizzazione di una superficie lorda di
pavimento complessiva pari a 15.402,00 m² su tre lotti e la cessione al Comune, quale
superficie a standard, di un’area di circa 1.608,00 m² e sono previsti 34 stalli nei parcheggi
pubblici.
Disponendo delle superfici sopra indicate si ottiene:
SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO MASSIMA
34.352,00 m² x 0,5 = 17176,00 m²
SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO DI PROGETTO
15.402,00 m²
verificato
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SUPERFICIE COPERTA MASSIMA
30.119,00 m² x 0,6 = 18071,40 m²
SUPERFICIE COPERTA DI PROGETTO
15.402,00 m²
verificato
AREA DA CEDERE AL COMUNE PER LA VERIFICA DEGLI STANDARDS
15.402,00 m² x 0,10 = 1.540,20 m²
STANDARD DI PROGETTO
1.608,00 m²
verificato
Verifiche sull'Ambito B
L'Ambito B riguarda la porzione di area di proprietà del sig. Cesare Nicolini per una
superficie di 5.000,00 m²; in progetto è prevista la realizzazione di una superficie lorda di
pavimento complessiva pari a 2.479,00 m² su un lotto e la cessione al Comune, quale
superficie a standard, di un’area di circa 259,00 m² e sono previsti 6 stalli nei parcheggi
pubblici.
Disponendo delle superfici sopra indicate si ottiene:
SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO MASSIMA
5.000,00 m² x 0,5 = 2.500,00 m²
SUPERFICIE LORDA DI PAVIMENTO DI PROGETTO
2.479,00 m²
verificato
SUPERFICIE COPERTA MASSIMA
4.741,00 m² x 0,6 = 2.844,60 m²
SUPERFICIE COPERTA DI PROGETTO
2.479,00 m²
verificato
AREA DA CEDERE AL COMUNE PER LA VERIFICA DEGLI STANDARDS
2.479,00 m² x 0,10 = 247,90 m²
STANDARD DI PROGETTO
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259,00 m²
verificato
I fabbricati da realizzarsi all’interno dei singoli lotti saranno caratterizzati da altezze
massime pari a 12,50 m come previsto dall’articolo 54 comma 3 delle Norme Tecniche del
Documento di Piano del P.G.T. comunale.
In fase di richiesta dei Permessi di Costruire relativi ai singoli lotti verrà eseguita la puntuale
verifica dei parametri :
He
(Altezza edifici)
=
12,50
m*
Rc
(Rapporto di copertura)
=
60
%
Ro
(Rapporto di occupazione)
=
80
%
Af
(Area a verde privato)
=
20
%
Np
(Indice di piantumazione)
=
SPp
(Superficie parcheggio privato)
=
1 albero ogni 40 m² di Af
1,00 m² **
* escluse le torri di lavorazione, i serbatoi, ecc., che potranno avere altezze maggiori.
**
ogni 10 m² di volume di nuova costruzione, ricostruzione o ampliamento, calcolato moltiplicando la SLP per
un''altezza virtuale di 3,00 m.
Inoltre occorrerà verificare che l'indice di permeabilità di ogni lotto sia maggiore o uguale
al 40%.
La progettazione delle singole unità immobiliari e delle opere di urbanizzazione primaria
sarà effettuata nel rispetto delle vigenti normative di legge e gli interventi saranno
autorizzati a seguito di singole specifiche richieste di Permesso di Costruire.
Opere di urbanizzazione
Le opere di urbanizzazione primaria consistono nella formazione di:
 pavimentazione della sede stradale fino alle delimitazione dei singoli lotti privati e dei
parcheggi pubblici;
 una rete di raccolta e smaltimento dei reflui provenienti dagli insediamenti industriali, la
rete di convogliamento degli scarichi è collegata al collettore comunale presente a
nord dell'area sulla strada Frassolo;
 una rete di smaltimento delle acque piovane dalla nuova strada di progetto e dai
parcheggi pubblici;
 un impianto di illuminazione mediante la posa di una linea sita su di un lato della
strada;
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 idonei cavidotti per la realizzazione delle reti telefoniche e di distribuzione dell’energia
elettrica, secondo le prescrizioni esecutive degli enti gestori;
 una rete di distribuzione acqua potabile mediante la fornitura e posa di tubazioni, e
relativi pezzi speciali, creando un collegamento tra la rete idrica esistente presente in
via Claudio Crescente e quella lungo la Strada Frassolo;

una rete di distribuzione del gas metano realizzata mediante la posa di tubazioni
conformi alle normative vigenti, collegata alla rete esistente creando un collegamento
tra la rete esistente presente in via Claudio Crescente e quella lungo la Strada Frassolo;

aiuole a verde comprensive della formazione del prato.
Rispetto della Casa Circondariale
Al fine di attuare l’ATP 18 nel rispetto della Casa Circondariale di Voghera si sono adottati
alcuni vincoli integrativi non previsit dal P.G.T. del comune di Voghera ma concordati con
l'Ufficio Tecnico del Dipartimento dell'Ammimistrazione Penitenziaria - Provveditorato
Regionale per la Lombardia come da lettera prot. 21085/213 del 24 maggio 2013:
 l’edificio in progetto più prossimo alla Casa Circondariale, l’edificio C che sorgerà nel
lotto C, avrà una distanza dai confini di proprietà maggiorata rispetto al minimo
previsto dal P.G.T. pari a 5 m, essendo il confine inclinato rispetto all’edifico la distanza
sarà di un minimo di 15 m e di un massimo di 21 m; inoltre ripetto al muro di recinto
della Casa Circondariale le distanze dell’edifico più prossimo saranno rispettivamente
di 48 m e di 51 m;
 la recinzione del lotto C, quello più prossimo alla Casa Circondariale, sarà realizata in
modo tale che non possa essere utilizzata per vedere all’interno del carcere;
 nel lotto, nel lato verso il carcere, non saranno piantumate alberature ad alto fusto;
 tra l’edificato ed il carcere non saranno realizzati spazi per il carico-scarico di merci;
 l’intervento in oggetto non compromette minimamente il transito intorno al carcere
delle auto della polizia penitenziaria.
Al fine di garantire la sicurezza pubblica verso la casa circondariale si è ritenuto di
introdurre ulteriori limitazioni sul lotto C, in accoglimento parziale all’osservazione
presentata in data 27/10/2016 PG n. 36825/16 del 31/10/2016 da parte del Movimento
Cinque Stelle nella persona dell’ arch. Caterina Francesca Marilena Grimaldi e successivo
errata corrige (PG n. 37266/16 del 031/11/2016);
 vincolo di inedificabilità a 50 m dal muro esterno della Casa Circondariale;
 altezza massima degli edifici pari a 9 m;
 altezza massima di torri di lavorazione, serbatoi, ecc. pari a 9 m;
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 divieto di utilizzo di gru temporanee, di attrezzature e di deposito di materiali aventi
altezza superiore a 9 m;
 divieto di carico e scarico merci nella zona avente una distanza dal muro del carcere
minore di 50 m;
 realizzazione della recinzione di perimetrazione del Lotto C lato super Carcere
realizzata con modalità, materiali ed altezza tali da evitare la visuale all’interno del
perimetro dell’area del Carcere.
Maggiori chiarimenti si possono dedurre dall’elaborato di progetto allegato (tavola
03.02.R – Planivolumetrico).
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