La comunione: il condominio

La comunione e il condominio
Quando un diritto cade
in comunione
La comunione
Caratteristica
“Ciascuno dei contitolari del diritto (comunisti) è titolare
di una quota astratta del bene considerato nella sua integrità”
Comunione volontaria
Comunione incidentale
Comunione forzosa
La comunione :l’amministrazione
L’amministrazione della comunione, spetta ai contitolari che
decidono collettivamente,a maggioranza;
 Semplice (50+1); atti di ordinaria amm.ne
 Qualificata (2/3); atti di straordinaria amm.ne
 I contitolari possono nominare un amministratore ( anche uno di
loro);
 I contitolari possono stabilire un regolamento ( appro.ne
maggioranza semplice);
 I contitolari possono stabilire un regolamento contrattuale ( non
modificabile se non con l’accordo di tutti);
Ogni regolamento impegna sia i partecipanti sia i loro aventi causa
La comunione
Ciascun contitolare del diritto può liberamente
disporre della propria quota può venderla,
darla in locazione,ipotecarla.
L’alienazione della cosa comune e la
costituzione di altri diritti reali a favore di
altrui su di essa devono essere deliberate
all’unanimità dai partecipanti.
Tutte le deliberazioni possono essere annullate
dal giudice se sono illegittime o se
gravemente pregiudizievoli alla cosa comune
La comunione: la divisione
La comunione si scioglie con la divisione
 Non può essere sciolta la comunione forzosa
 Né quella espressamente vincolata dai
partecipanti (max. 10 anni )
 La comunione si realizza in natura
 Per i beni impossibilitati si usa il conguaglio

La comunione: il condominio



Il condominio si ha negli edifici composti da più
unità immobiliari (alloggi, autorimesse, cantine, solai
ecc.) appartenenti a proprietari diversi
Ogni unità immobiliare è di proprietà esclusiva di
una persona
Invece il suolo e le parti dell'edificio destinate all'uso
comune sono in comproprietà forzosa (dunque non
divisibile) e irrinunciabile fra i condomini
La comunione: il condominio
LE TABELLE MILLESIMALI
Quote di parti comuni ( ripartiscono le spese)
I LASTRICI SOLARI sono di regola di uso comune.
Se di uso esclusivo a un condomino allora spese di
riparazione e di ricostruzione spettano per 1/3 al
condomino che ne ha l'uso esclusivo e solo per 2/3 a
tutti i condomini in proporzione alla loro quota 3a
La comunione: il condominio
LE SPESE
Ciascun condomino deve contribuire alle spese
necessarie per:
 la manutenzione delle parti comuni dell'edificio;
 la gestione dei servizi comuni
 il pagamento dei risarcimenti dei danni prodotti
Il suo contributo è proporzionale alla propria quota
millesimale
La comunione: il condominio
IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
 Se vi sono più di 10 condomini è obbligatorio
adottarlo, altrimenti è facoltativo.
 Adottato dall'assemblea a maggioranza.
 Se predisposto unilateralmente,es. dal
costruttore,regolamento contrattuale.
 Può contenere limiti all’uso delle singole unità
immobiliari (destinazione a usi non propri: studi
medici, ambulatori….)
La comunione: il condominio
L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
 E’ l'organo cui spetta il potere di deliberare
 Essa deve essere convocata in via ordinaria una
volta all'anno
 In via straordinaria ogni volta in cui l'amministratore
lo ritiene opportuno o ne è fatta richiesta da un
minimo di due condomini che rappresentino almeno
1/6 dei millesimi dell'edificio
La comunione: il condominio
L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
 è regolarmente costituita se sono presenti almeno
2/3 dei condomini e i presenti rappresentano almeno
2/3 dei millesimi dell'edificio
 altrimenti si provvede a una seconda convocazione
per il giorno successivo, ove è indispensabile che sia
presente almeno 1/3 dei condomini in
rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi
dell'edificio
 delega
La comunione: il condominio
L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
 2/3 dei millesimi, per le delibere sulle innovazioni
dirette a migliorare l'uso delle parti comuni o ad
aumentarne il rendimento
 con la maggioranza dei presenti all'assemblea, in
rappresentanza di almeno 1/2 dei millesimi, per le
delibere sulla nomina e la revoca
dell'amministratore, sull'approvazione del
regolamento condominiale
La comunione: il condominio
L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI
 con la maggioranza semplice dei millesimi per le
delibere sull'adozione di nuovi sistemi di
termoregolazione
 con la maggioranza di 1/3 dei presenti, in
rappresentanza di almeno 1/3 dei millesimi per tutte
le altre delibere
 è invece necessaria l'unanimità dei condomini per le
delibere che modificano il regolamento condominiale
di tipo contrattuale
La comunione: il condominio
L'AMMINISTRATORE
 eseguire le deliberazioni dell' assemblea
 organizzare e regolare l'uso delle parti
comuni
 compiere atti conservativi
 redigere il bilancio annuale
 rappresentare il condominio nei procedimenti
giudiziari
La comunione: la multiproprietà





Utilizzazione di appartamenti di ridotte dimensioni,
facenti parte di grandi complessi abitativi siti in
località turistiche.
l titolare del diritto ha la facoltà di abitare un alloggio
ammobiliato per un periodo dell'anno predeterminato
il titolare del diritto non può apportare alcuna
modifica
Obbligo di pagare la quota di spese condominiali
Gestione dell’immobile alla ditta costruttrice
Il titolare del diritto può disporre vendendo ad altri la
propria quota